1、第一局部 背景介绍1.背景介绍n 挑战：受市场和通胀双重挤压，房产业已进入白银时代，利润空间越来越小。n 背景：如何保持投资收益，是摆在各房企的现实问题，也是我们正在思考和努力解决的问题。n 时机：在各房企本钱管理日趋成熟的情况下，管理创新，将是唯一的时机和出路。n 目标：本课程将系统探讨如何加强各专业与本钱管理的协同，以释放管理潜能，实现收益的最大化！n 差异化产品创新，易被复制n 低本钱投入产出比高2.竞争策略：3.影响本钱的外部因素：n 市场环境n 竞品水平、竞争强度、政策法规、未来预期n 客户需求n 目标客户、产品战略、配置标准4.影响本钱内在因素：n 各专业的管理能力专业能力n 专业
2、间的协同能力整合能力n 工程老总操盘能力工程老总n 企业管控模式鼓励机制、经营策略、供给链、融资模式5.成控三境界：n 本钱核算型n 目标控制型n 本钱筹划型5.成控三境界：产品价值提升本钱管理水平核算型核算型按图计算；算得准控制型控制型追求不突破目标；过程中定期回顾策划型策划型强调预先筹划强调协同；各房企都建立起成控系统，但处于什么境界？5.1 本钱核算型n 按图计算；n 要求：准确！1、投资决策?工程投资可行性报告?目标本钱测算目标本钱测算1 1 立项本钱立项本钱2、工程筹划工程定位：概念性方案设计目标本钱测算目标本钱测算2 2定位本钱定位本钱3、方案设计确定产品标准目标本钱测算目标本钱测
3、算3 34、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标本钱测算目标本钱测算4 44、施工图设计确定目标本钱确定目标本钱投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单?立项本钱审批表?定位本钱审批表?价格材料本钱合理性评估?目标本钱指导书?部品标准选择审批表?5.2 目标控制型n 通过对标与总结，找出开发各阶段本钱管理的差距与问题所在；n 协同各相关专业部门，提出有针对性的管控措施；n 努力做到预先筹划、防微杜渐。5.3 本钱筹划型5.3 本钱筹划型本钱筹划本钱筹划三大要点三大要点通过对标与总结，找出开发各阶段本钱管理的差距与问题所在协同各相关专业部门，提出有针对性的管控措施
4、；努力做到预先筹预先筹划划、防微杜渐防微杜渐n 本钱管理工作前移至筹划阶段；n 要求：在开发全程中，筹划、营销、租务、规划、成控、设计、工程、分判、税务、物管、酒店/商业)运营等部门，相互间保持高度的协同！5.3 本钱筹划型6.成控体系文件n 成控标准：?中国工程本钱控制标准?n 操作流程：?全程本钱控制流程?n 作业手册：?全程成控/编制作业手册?n 本钱意识：领导有、员工不够；n 成控措施：缺少实施细那么、凭个人经历；n 停留在会议、口头上；n 具体事例：各自为政，专业间协调难。7.常见现象：n 31个附件、案例；n 6套作业指引；n 每阶段留有互动时间；8.交流内容：n 暂别康桥淡化专业
5、、部门n 换位思考n 我是老板9.出席者心态：第二局部 拓展阶段1.目标与策略n 目标：拿到地、有钱赚！n 策略：n 产品筹划n 营销+规划+本钱：通力协作，找到利润最大之产品组合n 配置标准什么档次1.目标与策略 产品筹划是造势之“源；规划设计是入实之“根；一项房产开发工程的核心价值，由筹划和规划所决定！产品筹划工程筹划工程收益最大化配置标准、本钱的有效投放 营销部 设计部 本钱部提供工程营销定位及营销卖点。概念方案一概念方案二概念方案N概念方案一的目标本钱V1概念方案二的目标本钱V1概念方案N的目标本钱V1概念方案定稿(目标本钱V1版)根据市场情况选择最有利销售，利润最大的概念方案。挑选设
6、计公司，提供概念设计任务书，进展概念方案设计。根据概念设计方案分别进展目标本钱核算。备注：黑色粗体局部为部门工作内容，红色粗体局部为本阶段的工作成果，紫色粗体局部为上阶段的工作成果。竞品调研+目标本钱V0版+起点案例说明案例说明产品配比对比表方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七产品构成产品比例构成全部11层小高层全部18层小高层11层小高层联排别墅（富贵2）11层小高层18层小高层联排别墅11层小高层18层小高层18层小高层联排别墅18层小高层情景洋房联排别墅总容积率2222222财务指标比较综合单方成本 2,693.60 2,773.07 2,671.35 2,748.10 2,773
7、.85 2,747.43 2,809.38 单方净利润 549.82 496.57 597.36 554.50 506.69 548.00 498.99 项目净利润 28,976.53 26,169.75 31,481.81 29,222.72 26,701.72 28,879.53 26,294.39 项目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市场机会比较销售速度评价价格空间评价直接竞争评价产品创新评价开发节奏比较开发速度评价首期开盘时间评价 现金流评价填写部门：蓝色区域市场；黄色区域成本+财务；绿色区域财务；橘红色区域项发（交地）+设计+
8、工程注：此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。工程筹划的成功案例2.常见问题 市调不详：区域/竞品数据 配置标准、售价及去化速度 产品类同：无溢价优势、更无竞价优势！超配置：拉高本钱，市场不买单！超规划：拉高本钱，投入产出比差！3.销售部门：对开发本钱的影响配置标准：配套设施会所、架空层附送面积、层高、部件标准、交房标准等营销策略：营销本钱货值的1.8-5.5%、定价机制、去化速度、库存管理等，对财务本钱、现金流、周转率的影响。4.租务部门：对持有物业收益的影响配置标准：建筑净高、外立面、构造荷载、机电参数与品牌、绿色建筑标准等电商冲击：餐饮预留比例5.筹划与规划：对工程本钱的影响l住宅可
9、售比：可售面积/总建筑面积l商业可租比：店铺面积/总建筑面积l附件1：MLP本钱比较6.解决方案1区域公司：强化市场调研找卖点，限配置！“五菜一汤、引入嗨店、沈北、广州海珠广场-先租后卖住宅：附件2：住宅工程竞品调研商业：附件3：商业工程竞品调研6.解决方案2营销筹划部：案例：产品创新-方兴地产 +6K有效本钱，售价+15K改进产品基因，差异化竞争！本钱型、产品型城市：须注意不同城市/地区的消费能力！6.解决方案3规划设计部：a.产品组合：货值/利润最大化不平衡容积率法/产品基因/溢价b.停车配置、配套、可售比附件4：MLP优化内容6.解决方案4工程部：无证开工、分期滚动、施工顺序预售证、加快
10、现金回笼-先建塔楼、后建地下车库6.解决方案5财务部：地库本钱分摊、税务统筹附件5：税务优化操作指引6.解决方案6案例：商业工程前期本钱控制方案：附件6：综合体工程前期成控方案附件7-1：海珠廣場-設計配置建議匯總附件7-2：竞品调研-机电设计参数7.目标本钱通过各专业协同，优化产品组合，改进产品基因提高可售比，合理确定产品配置标准在上述根底上，确定本钱控制目标，从而提高财务测算指标IRR、ROE)，提升地价承受力及竞争力！附件8：前期成控作业手册8.目标分解为顺利实现成控目标，须按合约规划予以分解，以有效指导招标采购；按管控职责予以分解，并保持责权利一致。9.拓展策略n 多n 快n 好n 省
11、9.拓展策略1n 多 多专业协同、磨合多专业协同、磨合 多参与拍地；多参与拍地；对内：练兵；对内：练兵；对外：知己知彼、学习互助。对外：知己知彼、学习互助。9.拓展策略2n 快n快速决策：基于正确的区域/板块市调、研判、规划及财务测算；n 先决条件：内部各专业管理的标准化、有激情！n快速开发：强化运营标准化管理，实现“4872，提高IRR。n 9.拓展策略3n 好n鼓励机制好：跟投、人力资源管理给力！n产品基因好：通过差异化竞争,翻开溢价空间,实现货值最大化营销筹划、规划设计；n根底管理好：知识管理、管理标准化本钱、工程、运营、财税等；n合作开发。n 9.拓展策略4n 省n低本钱；n高投入产出
12、比。n 交流互动第三局部 设计阶段常见问题设计管理，对工程收益的影响附件1：刚需盘与XH对标附件2：设计问题案例公司现象：设计不合理，与产品定位、限额标准脱节乐做“二传手，内审图纸不够时间不够?标准化程度、可复制能力低下。加强协同-步骤1工程方案评审为提高设计质量、提升专项设计单位的价值奉献优化房型、动线、功能、预埋管件等，防止设计变更、工期延误、无效本钱发生，专管员须：在评审工程前期执行方案时，关注专项设计人防、内装、绿化、灯光、厨房/洗衣设备、市政管网等单位确定时间，与建筑设计单位确定时间的衔接，以防止二者的不协同而造成无效本钱、工期延误的发生；通常，各专项设计单位确定的时间，应控制在建筑
13、设计单位确定后的一个月内，具体的搭接逻辑关系，可参见 附件/2.%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E9%98%B6%E6%AE%B5/%E9%99%84%E4%BB%B63%EF%BC%9A%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E6%90%AD%E6%8E%A5%E8%A1%A8.doc3：设计搭接表加强协同-步骤2设计任务书评审限额设计标准：完成指标填写；附件4：中国工程本钱控制标准甲供品牌：提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求；设计界面：为防止设计职责的真空，须特别关注设计任务书所述的如下设计范围、与相关专项设计的界面划分：建筑方案设计单位，与后续施工图设计的分工；建筑设计构造、空调、电气
14、、供排水等与专项设计影院地坪/音响、内装、酒店厨房/洗衣房设计、泛光照明设计、酒店后勤区内装、建筑室外标高工程与景观设计、河岸堤坝等的整合，或二次深化图确实认.附件5：设计界面划分-建筑、景观附件6：设计界面划分-装饰装修专业加强协同-步骤3设计单位选择 应积极推行方案设计竞赛，来确定方案设计单位施工图设计属地化熟悉本地标准、便于审图沟通结合供方管理，除设计费及建筑设计的创意能力外，设计单位的选择须关注：拟建工程产品/售价/定位标准防止超配置已有业务饱有量及设计周期构造/机电设计能力民企：方案设计能力强，其他弱市场口碑效劳意识、本钱意识、责任意识、图纸质量设计供方履约评估的结论本卷须知 大型/
15、多业态开发工程，须开展设计的合同规划 在设计费的洽谈过程中，须清晰明确设计界面、分工职责如：图签共享、图纸版本及发放管理与技术管理部一起，安排设计团队的面试加强协同-步骤4设计启动 为缩短开发周期，提高资金周转率，规划概念方案设计工作的启动，可提前在可研编制及拿地时进展；为防止日后大量设计变更，单体建筑设计工作的启动，须待规划及市场调研、产品筹划完成后进展；设计合同交底：出席对象各专业负责人。加强协同-步骤5设计进度控制 设计进度确实保，对资金本钱、招标采购工作的顺利开展，乃至于整个工程的按方案完成，都起到关键作用。造成图纸滞后的原因，通常包括：我方的责任产品定位的模糊/调整、报批不及时、决策
16、滞后、招商要求改变、专项设计滞后等设计方责任设计方案不能满足政府或我司要求、设计滞后专管员应了解设计进度、控制付款，假设发现图纸滞后，均应在本钱月报汇报会议上予以报告，对为赶工期，不等政府批文，提前开展后阶段设计工作的，应评估此阶段设计费增加的风险、及时提醒、报告决策层。加强协同-步骤6a一次性设计/专项设计协同 目的：综合开发工程包含诸多专项设计咨询及二次客户商业、行业中心要求；为防止各专项设计出图时间/细部的矛盾和错漏碰缺，消除由此造成的无效本钱发生，须推行“一次性设计。对特大型/多业态开发工程，应在设计合同中明确设计总协调单位，由此单位协同、整合各专项设计工作，但基于如下现状，“一次性设
17、计由区域公司主持，施工图设计单位配合：设计单位缺少设计总包管理经历和业绩；商业建筑开发的复杂性；聘请设计单位任设计总包的投入产出比不甚合理“一次性设计的方案要求：各专项设计的启动时间、资料递交及相互搭接，施工图最终能反映各专项设计的细化要求。附件7：“一次性设计总体方案表加强协同-步骤6b一次性设计/专项设计协同 续工程专管员须：在审核工程执行方案时，专项设计单位确定的时间，应与主体建筑设计单位确定的节点时间相匹配；在建筑设计单位确定的同时，应提醒设计部及时提供专项设计的任务书、“一次性设计总体方案，本钱管理部立刻开展上述专项设计单位酒店管理公司、室内设计、景观设计等的推荐及招标工作；商业建筑
18、，应及早开展预招商及自营局部KTV、百货、电玩的设计启动，以指导建筑设计；通常，酒店/装修住宅/商业在扩初设计开场前，应确定酒店管理/室内设计公司/运营商等，并经其对建筑方案进展优化，同时获得酒店管理/营销部/运营商初步认可后，方可进展扩初设计；加强协同-步骤6c一次性设计/专项设计协同 续工程专管员须：设计合同审核的重点，除价格、付款方式外，须关注中外方、建筑设计与各专项设计之界面的衔接、设计周期的合理取值；设计团队确定后，专管员应适时提醒区域技术部：组织设计总包交底及第一次设计团队会议，以明确工作搭接流程及各自分工、责任，便于日后工作联系。加强协同-步骤7设计与本钱的管理接口 设计优化：责
19、任人，包含对设计参数、图纸的技术与经济局部的评审；附件/2.%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E9%98%B6%E6%AE%B5/%E9%99%84%E4%BB%B68%EF%BC%9A%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E4%BC%98%E5%8C%96%E6%8C%87%E5%BC%95.xls8：设计优化指引，附件7-1：海珠广场设计配置建议汇总标准化建立：造价管理部应参照经济性评审成果、合约管理暴露的设计问题，配合设计中心开展部品部件/分档次设计标准化；战略成果引用：技术管理/本钱专管员须催促设计单位在公司战略供给商品牌库中选择适宜的材料或设备；清单 在工程量清单编制过程中，应关
20、注、审核各专业工作界面的划分和搭接如：机电安装与内装修、土建/机电安装/幕墙之预埋件、消防与空调的防排烟，以及设计的错、漏、碰、缺；设计交底：技术管理中心须指导和配合工程公司做好施工图会审、交底工作，尽量在施工前改正设计的错、漏、碰，防止因设计不合理而造成的变更费用。本钱预警：专管员须积极参与设计图纸的过程评审、验证，引用战略价格、验证设计阶段性成果是否符合本钱限额要求，及时反响；本钱的三大组成局部假设附加功能本钱还属于敏感性本钱，那么可形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而到达加快去化速度、产生品牌效应及提高本钱回报的结果桩基根底柱、梁板、墙园林景观工程门窗工程外立面装修大堂精装修智
21、能化工程等严控投入合理根本功能：实现工程用途必不可少的功能附加功能：是根本功能之外的其他功能400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米景观的本钱筹划|造价分布图样例加强协同-步骤8设计合同管理重点严格按设计合同及相关作业指引要求，开展如下设计合同管理工作，并按合同约定跟进相关的奖罚：限额设计：组织落实，验证设计是否在限额设计指标内；发挥专项设计优势：室内设计对建筑设计的优化；设计协同、设计总包管理；技术规格书SPECIFICATION)设计变更：问责/结合日常变更签证审核，找出设计错漏碰缺造成的设计变更，统计由此造成的无效本钱金额；设计合
22、同交底：已在步骤4论述。附件9：建筑设计标准合同加强协同-步骤9总结反响通过对设计/本钱管理后评估工作包括：设计供方管理、限额设计指标的验证，总结经历，优化流程制度。工程公司主导，将在“总结章节详述作业手册附件10：设计阶段成控作业手册交流互动第四阶段 招标阶段常见问题 设计深度缺乏招采与设计 招标文件缺陷招采与本钱 技术&商务脱节设计、工管与本钱 4.回标价偏离预算招采与本钱 解决方案1：设计深度缺乏部品部件设计标准化，或未分档次引用供给商标准产品：入户门、防火门、架空地板、吊顶系统等问责制图纸审核人设计+施工基坑围护、幕墙、精装等解决方案2：招标文件缺陷投标保函技术要求、商务条款清单描述不
23、周、工程量有误销售节点/议价续标附件1：招标文件常见问题解决方案3：技术与商务脱节 评标1:用“经评审的最低回标价，即 剔除“不合理/易争议项之总价比较 b.评标2：引用价值工程分析，创新评标方法。附件4：价值工程应用 附件5：天津幕墙评标结果 技术最终 c.问责制：分判界面、技术评标过程和结果，可追溯、考核。解决方案4：回标价偏离预算目标分解：从本钱科目，到合约规划同口径比较：内容范围、标准选用、编制时限 暂定量的准确性检讨设计标准：优化设计附件2：分判阶段成控作业指引附件3：清单与预算数据比照校核表解决方案4：回标价偏离预算d.选择性报价：“优化设计+施工招标图不符合限额设计要求，但时间不
24、够再改图适用范围：基坑围护、钢构造、幕墙、园林绿化等发挥投标人专业能力，进一步优化设计！要求：设计、采购、工程&本钱协同一致！解决方案4：回标价偏离预算e.调整招标策略甲供物料引用供给商标准产品扩大产品品牌数量照明灯具扩大集中采购度门和相邻工程一起采购引入工程当地承包商景观绿化 交流互动第五阶段 施工阶段常见问题1、动态本钱：形同虚设2、变更黑洞：窟窿巨大解决方案1：如何解决动态本钱不准？前置管理前置管理项目部项目部上报上报前置管理前置管理承包商承包商上报上报现在！将来？解决方案2：成控精细化、标准化 关注扣减项；备用金管理：“水池动态消耗率；本钱调拨、增加审批 附件5：施工阶段成控手册常见问
25、题2、变更黑洞标杆内房：住宅，控制值 2%以内；商业 6%管控目标：控制在合约价的1.5%、5%以内，且不得超出目标本钱解决方案1：建立问责机制原因分析、责任追溯客观原因：法规、政府要求、合约开口/通胀调价主观原因：设计、营销、租务、合约、工程等管理不善和工作失误附件2：本钱变化分析作业手册附件4.立约后建安本钱变动原因分析表汇总3-4月.xls解决方案2：加强设计管理 推行设计标准化 施工图设计单位属地化 图纸交底等解决方案3：后评估、知识管理附件3：工程后评估指引附件4:重庆一期成控后评估本钱后评估“八步法序号工作步骤工作要点责任部门备注1收集资料成本基础资料、成本结算资料收集成本2成 本
26、归集按品类、科目归集成本成本、财务、营销、设计、工程注意科目口径的统一3目标分析评价目标成本合理性成本4内部对标分析成本差异产生的原因成本5外部对标分析成本差异产生的原因成本6动态总结描绘每月动态成本、累计产值趋势图，评价成本过程管理合理性成本、财务7多维评价从材料使用、后期运营、整体效果等角度进行评价成本、财务、营销、设计、工程8总结沉淀总结优秀做法、明确整改措施成本、财务解决方案4：建立切实有效的数据库本钱数据(各工程最新本钱、各地建安价格指数、本钱优化案例、市政配套费等b.对标资料c.业内经历附件6a：工料价格指数2021附件6b：住宅上盖外立面饰面经济指标(2021.08.06附件6c
27、：三费比照表附件6d：刚需楼盘与旭辉对标 交流互动第六局部 总结1.影响本钱&房企竞争力之因素n 各专业的管理能力专业能力n 专业间的协同能力团队整合n 单个工程操盘能力工程老总n 集团综合管理能力管控模式2.前期/设计阶段P-方案n产品基因n配置标准n限额设计n持续优化3.招采/施工阶段DC-执行检查n 优化设计+施工n 价值工程评审n 变更控制n 标准化运营管理n 4.竣工交付A-总结反思n 管理后评估各专业n 知识管理n 本钱数据库n 流程图n 附件1：全程成控流程图n 5.利润率提升之途径n 加快资金周转n 降低开发本钱n 统筹税务安排n 利用财务杠杆6.跨界交流后续工作建议n 组织更新、编写作业指引n 宣讲、培训、考试n 落实到第一线同事n 防止：观看好莱坞大片，过后一切照旧！6.跨界交流后续工作建议n 它山之石，可以攻玉n 运筹帷幄，战略先行n 责权一致，组织现行6.跨界交流后续工作建议续n 制定标准，科学管理n 机制励人，文化凝人n 督导检查，持续优化n 附件2：全面提升推进方案 交流互动谢 谢！结结 语语
