1、 已经广为人知的事实是，香港的住房供给，一半由市场完成，一半则由政府完成。港府用了半个世纪，投入巨大公共财力，让全港近一半人口安居，其中1/3入住租金低廉的公共屋村，1/6购买了政府补贴、房价远低于市价的居屋。曾经一位到访的内地教授，在抵港的首日就遭遇了心灵创伤。朋友安排他住在红磡的某处屋苑，也算繁华热闹，但提供给他的居所是两室户中的一小间，面积只有7平米，勉强摆下一张单人折叠床和小书桌，就再无腾挪的余地。更让他郁闷的是，为了这个窝棚一般的狭窄地方，他将支付月租金3000元，电梯居然只能装下四个人。还有只能容纳两个人的电梯。显然，对于住房条件大跃进的内地中上阶层而言，根本没有想到香港这个丰裕社
2、会的居住环境，竟如此困窘。确实，香港寸土寸金，若在内地有房一族看来，港人的居住质量不敢恭维。租金便宜的公屋，面积最小的仅8平米，最大的也只有69平米(需要住6-12人)，申请人的资格要严格审查，非本地居民不能享受。至于市场供给的私人屋苑，主流套型也不过60-80平米，其月租金随时都要上8000元。香港的住房拥挤背后，有更多复杂的因素值得探究。透过这个微观的窗口，甚至可以窥见某种务实的生活理念乃至城市治理机制。首先，卧室小，客厅大。香港住房的面积普遍很小，但空间合理，功能实在，30多平米都可以设计成两室一厅，绝对是“螺丝壳里做道场”。在宜家家具的展示区，可以看到专为小户型定制的全套装潢解决方案，
3、其构思之巧妙，让人叹为观止。例如把床垫高，下面是各种储物柜；或者直接设计成上面是床，下面是孩子学习和活动的小空间。一些冬季才用到的厚重被子和衣物，拿到洗衣店干洗后，可以免费储存半年。和内地户型设计区别明显的是，这么有限的空间，竟然会优先考虑客厅而不是卧室的布局。一种有代表性的说法是，卧室是个人休息的地方，够睡觉就行；客厅是家庭成员共同活动的地方，应尽量大一些，以满足多种需求 其次，户内面积小，公共区域大。纯粹的私人屋苑，拥有高品质的服务和交流会所，自不待言。即便是只租不售的公共屋村，基本的公共功能也一应俱全，完全不是人们容易因为“底层”概念而想象到的“贫民窟”景象。特别是1990年代以后建设的
4、新式屋村，内部多配套有儿童游乐场所、青少年中心、护理安老院、小型体育和健身场所等。部分社区还有花园、绿地等休憩空间。物管外包，而且都是甲级保安水平。大体上，当片区的人口规模达到万人左右时，幼儿园、中小学、大型商场、公共图书馆、公共游泳池等设施也会跟进。在一些专为市民服务的街区市政大厦中，甚至还有供孩子们学习用的自习教室。通俗的说法是，在比较成熟的中低收入社区，民众可以在十五分钟的步行范围内满足日常生活的基本需求。其三，楼盘小，商场大。和局促的私人居住空间相比，香港有太多宽敞奢华的商业中心。也许，房价高企，使得精于算计的港人不愿打肿脸充胖子，背负昂贵的按揭负担；另一方面，住宅物业并不直接创造财富
5、，而商业服务场所则是财富源泉。在这个意义上，香港拥挤的住房状况把民众逼出家门，甚至是促进市场交易繁荣的动力。由于“家”沦落为“旅舍”一般的地位，社区的功能也偏于“低端”，很多港人喜欢在ShoppingMall里打发时间。其四，私人交通小，公共交通大。大陆都市的民众时常在路上疲于奔命，交通的恶劣强化了家的温馨；住房拥挤，但交通却畅通便捷，出行不是令人痛苦的事情。每天1100万出行人次中，89%都选择公共交通工具，私家车总数则一直徘徊在35万辆左右。此外，香港的豪宅主要分布在海边和山上，有实力的富人阶层，要为更舒适的居住环境支付更昂贵的代价；而大多数平民聚集区则靠近铁路与公交枢纽，以减轻出行成本。
6、对于早期规划中交通考虑不足的社区，则有短途公交专线，负责将居民运送到铁路和公交枢纽。早晚上下班的高峰时期，部分公交线路也会特意绕行居民区。距离工作地区较远的贫困市民，还可向政府申请跨区域的交通补贴。其五，市区小，郊区大。换一种参照系看，香港的地并不少，人也未必多。香港的土地面积1104平方公里，约为深圳市的一半，但其人口多年来保持在690万左右，而深圳人口已超过1400万。两者的人口密度相当，为何深圳的住房面积并不像香港这么逼仄？一个主要的原因是，香港仍有约75%的土地未开发，政府将很大部分郊区划为郊野公园及特别地区，以保护生态环境。只有当人口增长的压力明显时，香港才选址建设新市镇，而且细致规
7、划，减少土地浪费和无序开发。流连于中环、铜锣湾闹市的自由行旅客，未必能想象，香港竟然是全球人均拥有郊野绿地面积最大的城市。与此同时，深圳只用了不到三十年，就将可用土地开发殆尽，可持续发展的余地严重受限。我们可以厘清一条合乎逻辑的发展线索：香港地少，开发应留有余地；开发的比例受控制，土地稀缺，地价就比较贵；地价贵，房价就高；房价高，富裕阶层可由市场调节供给，中下阶层可能无力承担，政府就要介入；考虑到成本，小户型就是政府和民间共同的理性选择。私人空间小，住的舒适感下降，就对社区公共功能和城市公共服务提出了要求。民众如果觉得在家里很压抑，可以去社区；如果觉得社区仍然局促，可以到公共或商业服务场所；如
8、果觉得商场拥挤吵闹，还可以去郊野公园和大自然。基本上，怨气有一个合理疏导的路径。毋庸置疑的是，实施政府主导的住房供给政策，意味着巨量的房屋资源掌握在公权力手中，对政府的廉洁自律提出了很高的要求。香港房屋政策得以成功推行，其不可或缺的约束条件，就是在法治背景下，管治精英彰显出基本的善意和道德操守。97东南亚、香港房地产泡沫：继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，
9、加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公
10、开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的
11、话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。香港房地产金融市场发展的特点2003年 1 香港房地产金融
12、市场的发展与特点 11 香港房地产市场现状 1房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22；按揭成数已达128(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减076厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租
13、住房)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140超按、MortgageOne账户等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系 为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房，主要客户是中高收入阶层居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。居屋计划类似
14、于内地目前的经济适用住房制度。自20世纪70年代后期，政府开始推行“居者有其屋私人机构参建居屋”的计划，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。该计划由香港房屋委员会负责及执行。该计划对购买居屋的申请人有一些条件限制，如对白表(注：该计划下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制，并要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居民廉价租住的房屋。以前公屋不允许购买，只允许租住。后来香港推出了“自置公屋”贷款计划，即公屋“可租可买”，允许符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的前2万多家庭)在选择租住的
15、同时，也可以低价购买新建公屋。“祖屋制”类似于云南等地的自建房形式。该制度是针对那些郊区村镇的居民而言，只要这些村民能出具相关证明，证明所住老屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修或新建，而这些住房一般都会在醒目位置标明“某某(该家姓氏)”。12 香港住房按揭市场的产品体系与产品创新 1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款计划 (1)住房一、二级市场均提供按揭业务。无论是普通住宅、豪宅、居屋还是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭业务。(2)楼花(即“期房”)和楼宇(即“现房”)均提供按揭业务。(3)“一按”、“二按”、“加按”、“转按”等业务。一按是指对除首付款以
16、外的房款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是银行；二按是指对首付款提供按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是发展商和财务公司；加按是指在客户偿还一部分贷款后，以客户所购房屋为抵押，在核定贷款额度(可以重新核定)内向客户再提供一部分按揭贷款(如恒生银行的加按计划中借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额度)。转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业务转移。(4)灵活多变的还款方式。包括：定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式。还款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮动利率方式。要指出的是，这些还款方式在实际操作中均可实现，而不仅是理论上的设
17、计。(5)多种多样的按揭贷款计划。“居者有其屋”按揭贷款计划；“自置居所免息贷款计划”；“自置公屋”贷款计划；“首次置业”贷款计划。这些计划的主要特点包括：对所购房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府资助兴建(或通过地价优惠等方式由私人机构开发)的其他低价房屋；对购房申请人及其家庭的收入、资产等有一定的条件限制；实行一些优惠和补助措施，如：头几年免还款，实行特别优惠利率，延长贷款期限，提高贷款成数(最高可达9成或9成半，甚至免首付)，对符合条件的申请人每月发放按揭还款补助金等；由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和房协提供担保(或一定时间内代还本息)、邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所购房屋的
18、转售实行限制，或一定时间内不允许转售，或在一定条件下可转售(如将有关优惠返还政府和银行等)。2、快速的市场反应，极强的产品与服务创新的意识和能力 渣打、汇丰、中银等银行推出了负资产按揭中心，专门办理负资产按揭业务；有的银行更是推出了高达房屋价值140的按揭贷款额度，增加对借款人的贷款；渣打银行推出了负资产转按、延长还款期(最长40年)、先还息后还本等弹性还款措施，且均不收取手续费。上述有针对性的系列措施不仅帮助借款人提高支付能力，同时也防范了借款人因支付能力下跌带来的违约风险。渣打银行推出的MortgageOne账户 该账户将按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人可
19、以提前偿还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前偿还贷款的存款部分可以作为银行为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户支取。MortgageOne账户的创新不单单是一种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业务中引入了如何更好地为个人客户理财的理念，被香港银行业称为：“按揭综合户口”。13 竞争激烈的香港住房按揭市场 1、强烈的客户营销和市场竞争意识 2、真正差别化和个性化的客户服务 3、丰富、灵活的产品设计，多种多样的信息宣传和咨询渠道 4、各种各样的业务优惠 14香港住房按揭证券化市场 香港按揭证券公司就是目前香港主要的一家开展按揭证券化业务的公司，而这家公司是香港政府发起成立的。
