1、主要内容主要内容 3.1 土地储备开发准备工作土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付土地储备开发实施与交付 3.1.1 土地储备开发计划编制与审查土地储备开发计划编制与审查（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则）土地储备开发计划编制的指导思想与原则v 指导思想指导思想v 主要原则主要原则w 规划先导原则规划先导原则w 规模适度原则规模适度原则w 土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则w 效益优先原则效益优先原则 w 政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则（2）土地储备开发计划内容）土地储备开发计划内容v
2、 年度储备土地规模年度储备土地规模v 年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模v 年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模v 年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模v 年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划v 资金估算资金估算v 计划执行安排计划执行安排（3）土地储备开发计划编制与审查程序）土地储备开发计划编制与审查程序设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述
3、计划在每年的下半年型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在（一般在1010月至月至1111月）集中报县、市国土局。月）集中报县、市国土局。国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。国土局汇总。国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、国土局征求相关部门意见并完善后与计划
4、管理部门会同报县、市人民政府批准。市人民政府批准。经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。（3）土地储备开发计划编制与审查程序）土地储备开发计划编制与审查程序3.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查（1）土地储备开发实施方案编制原则）土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则系统性原则 效益性原则效益性原则 可行性原则可行性原则（2）土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施
5、方案编制与审查程序 准备工作阶段准备工作阶段 调查分析阶段调查分析阶段 方案编制阶段方案编制阶段 审查报批阶段审查报批阶段 确定开发方向、目标和规模；确定开发方向、目标和规模；编制土地储备开发实施方案草案；编制土地储备开发实施方案草案；土地储备开发实施方案草案论证；土地储备开发实施方案草案论证；根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个 科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开 发实施推荐方案发实施推荐方案。（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要
6、内容 项目基本情况项目基本情况 w 项目区域情况项目区域情况w 现状地上物状况现状地上物状况w 项目规划情况项目规划情况 w 项目背景项目背景 编制依据编制依据 w 法律法规依据法律法规依据w 项目依据项目依据 项目市场分析项目市场分析 w 宏观经济分析宏观经济分析w 房地产市场分析房地产市场分析w 土地市场分析土地市场分析w 区域市场分析区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进度 w 前期手续的办理前期手续的办理w 征地拆迁征地拆迁w 市政建设市政建设 w 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排
7、 （3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容 征地工作实施方案征地工作实施方案w 征收土地现状征收土地现状w 征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）征地费用的支付方式）w 征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算w 征地工作进度计划征地工作进度计划 拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案w 现状调查统计现状调查统计w 拆迁补偿方案拆迁补偿方案w 拆迁费用测算拆迁费用测算w 拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容 市政建设实施方案市政建设
8、实施方案w 市政规划说明市政规划说明w 管线综合管线综合w 实施要求实施要求w 工程费用估算工程费用估算w 开发进度计划开发进度计划 土地供应方案土地供应方案w 土地供应模式土地供应模式w 土地供应计划土地供应计划w 土地储备开发深度土地储备开发深度w 储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定w 资金回收计划资金回收计划 （3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容w 投资方案主要包括总投资估算投资方案主要包括总投资估算w 资金筹措方案资金筹措方案w 出让金估算出让金估算w 交易底价估算交易底价估算w 土地销售收入估算土地销售收入估算w 现金流量和
9、财务指标分析现金流量和财务指标分析 w 对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析w注意注意交易底价估算交易底价估算与与土地销售收入估算土地销售收入估算的区别的区别 投资方案投资方案（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容 项目管理方案项目管理方案v 建设计划管理建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容v 项目进度计划管理项目进度计划管理 施工前各阶段和设计进度施工前各阶段和设计进度 设计 招投标/签定合同 预制与采购 施工阶段施工阶段 关键控制日期
10、总体跟踪 长周期行为跟踪 项目竣工阶段项目竣工阶段 现场清理与验收准备 项目竣工验收 项目移交 土地储备开发项目各环节衔接关系图（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容v 子项管理子项管理w 项目设计管理项目设计管理w 项目成本管理项目成本管理w 项目质量管理项目质量管理w 项目财务管理项目财务管理w 项目安全管理项目安全管理w 项目进度管理项目进度管理w 项目经营管理项目经营管理 重要事项说明重要事项说明w 提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素w 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案
11、审查最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查（3）土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容3.1.3 土地储备开发实施主体的确定土地储备开发实施主体的确定（1）土地储备开发实施主体的类型）土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式v综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：w 确保土地供应制度的实现确保土地供
12、应制度的实现w 利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导w 保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本w 规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益w 引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化w 让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、进度和成本进度和成本（1）土地储备开发实施主体的类型）土地储备开发实施主
13、体的类型（2）土地储备开发实施主体的确定方式）土地储备开发实施主体的确定方式直接委托直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于 第二种、第三种模式第二种、第三种模式）招投标招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）（广泛运用于第二种、第三种模式）v 土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：w 前期准备阶段前期准备阶段w 招投标阶段招投标阶段 v 通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订储备开发
14、主体与土地储备开发实施主体签订土地储备开发委土地储备开发委 托协议托协议v 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备 中心即可，不签署中心即可，不签署土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议（3）土地储备开发实施主体的职责）土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理征地拆迁征地拆迁基础设施建设基础设施建设 竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算 3.1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作潜在项目实施主体竞争者前期工作 v土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式
15、进土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与项目竞争的企业，称之为这些准备参与项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体潜在项目实施主体竞争者竞争者。v在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：w 项目投资分析项目投资分析w 参与项目竞争参与项目竞争3.2.1 建设项目用地预审建设项目用地预审 （1）建设项目用地预审概念与内容）建设项目用地预审概念与内容 v建设项目用地预审建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设
16、项目，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。事项进行的审查。v建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办法于于20092009年年1 1月月1 1日正式实日正式实施，这是建设项目用地预审的标准依据。施，这是建设项目用地预审的标准依据。v建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；地政策和土地管理法律、法规规定的条件；建设
17、项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；经省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建经省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建 设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及其设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及其 对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。（2）建
18、设项目用地预审的原则）建设项目用地预审的原则 w 符合土地利用总体规划符合土地利用总体规划w 保护耕地，特别是基本农田保护耕地，特别是基本农田w 合理和节约集约利用土地合理和节约集约利用土地w 符合国家供地政策符合国家供地政策（3）建设项目用地预审申报材料）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请报告建设项目用地预审申请报告项目立项批准文件项目立项批准文件单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾 害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告单独
19、选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料重要矿产资源的证明材料3.2.2 项目立项项目立项 （1）项目立项申请材料）项目立项申请材料（2）项目审查的内容与程序）项目审查的内容与程序v在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送发送项目办理用地预审告知单项目办理用地预审告知单，然后由国土部门对建设项目，然后由国土部门对建设项目用地进行
20、预审，并将预审结果告知发展改革委员会。用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。3.2.3 规划意见申报规划意见申报 （1）控制性详细规划调整）控制性详细规划调整v 控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：w申报材料准备申报材料准备w预审与公示预审与公示w控规调整审查与报批控规调整审查与报批w控规调整审批通知书领取控规调整审批通知书领取 （2）规划意见书办理）规划意见书办理v 规划意见书办理程序的主要步骤有：规划意见书办理程序的主要步骤有：w 申报材料准备申报材料准备（包括申报委托书、（包括申报委托书、建设项目规划许可及其他建设项目规划许可及其他事项
21、申报表事项申报表、对项目的相关批复及规划文件、法律法规规定、对项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）其他需要报送的材料）w 申报受理申报受理（由规划管理部门的受理科室对申报材料进行形式审（由规划管理部门的受理科室对申报材料进行形式审查，同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内）查，同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内）w 审查与决定审查与决定（首先由规划管理部门委托测绘部门钉桩勘界，并（首先由规划管理部门委托测绘部门钉桩勘界，并出具钉桩勘界报告；然后由规划管理部门审查确定建设用地及出具钉桩勘界报告；然后由规划管理部门审查确定建设用地及代征城市公共用地范围和面
22、积并提出规划设计要求，通过审查代征城市公共用地范围和面积并提出规划设计要求，通过审查的项目，由规划管理部门颁发的项目，由规划管理部门颁发规划意见书规划意见书）3.2.4 专业意见征询专业意见征询 v 交通影响评价交通影响评价v 环境影响评价环境影响评价v 林木处理意见林木处理意见v 文物保护意见文物保护意见v 市政综合咨询市政综合咨询 3.2.5 征地拆迁报批征地拆迁报批 （1）征地报批）征地报批v征地审批环节一般分为五个步骤：征地审批环节一般分为五个步骤：征地方案公告征地方案公告 征地调查征地调查 征地补偿安置方案公告征地补偿安置方案公告 征地听证征地听证 征地报批征地报批v狭义拆迁的行政审
23、批事项主要有：狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划申报年度拆迁计划 申报拆迁范围暂停办理相关事项申报拆迁范围暂停办理相关事项 开展拆迁招投标开展拆迁招投标 拆迁入户调查、测绘和评估拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案编制拆迁补偿安置实施方案 筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房 申办房屋拆迁许可证申办房屋拆迁许可证（2）拆迁报批）拆迁报批p3.1 3.1 土地储备开发准备工作土地储备开发准备工作p3.2 3.2 土地储备开发行政审批土地储备开发行政审批 p3.3 3.3 土地储备开发实施与交付土地储备开发实施与交付 土
24、地储备开发实施主体土地储备开发实施主体 p政府主导与市场化运作相结合的原则政府主导与市场化运作相结合的原则p土地一级开发合作须以招投标方式确定开发单位土地一级开发合作须以招投标方式确定开发单位 p政府组建的土地储备机构、社会企业管理或出资政府组建的土地储备机构、社会企业管理或出资p开发商多为外资公司、民营公司、政府组建的公司开发商多为外资公司、民营公司、政府组建的公司 p可能出现：可能出现：地方政府以土地中心为依托，卖地获利；地方政府以土地中心为依托，卖地获利；成立或扶植房地产开发公司，介入二级市场；成立或扶植房地产开发公司，介入二级市场；一级开发商近水楼台先得月，曲线拿地介入二级一级开发商近
25、水楼台先得月，曲线拿地介入二级土地储备开发实施主体土地储备开发实施主体 主体混乱的原因：p地方政府的急功近利，卖地可获利，建设赚政绩地方政府的急功近利，卖地可获利，建设赚政绩p土地市场信息的不透明，一级开发相当于展开调研土地市场信息的不透明，一级开发相当于展开调研p拆迁补偿采用产权置换，一级开发成本要从二级获得拆迁补偿采用产权置换，一级开发成本要从二级获得 （节约调研费用、拆迁成本，顺利回收资金）（节约调研费用、拆迁成本，顺利回收资金）p招拍挂的制度存在漏洞，比如招拍挂的制度存在漏洞，比如“围标围标”、“串标串标”：p国土部时间表：7月督察、8月约谈、9月问责。p部分土地违法严重地区的市长被约
26、谈。p后果严重将被问责，包括记大过、降级或撤职等p公布闲置土地名单,闲置超2年无偿收回p闲置面积已达17万亩，占住宅土地供应量的1/10土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.1 3.3.1 征地实施程序征地实施程序p（1 1）征地公告）征地公告p（2 2）征地补偿安置协议签订）征地补偿安置协议签订p（3 3）征地补偿安置费支付）征地补偿安置费支付 p（4 4）地上物拆除与安置建设）地上物拆除与安置建设p（5 5）征地扫尾事项办理）征地扫尾事项办理土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.2 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式征地补偿与安置的原则与方式（1 1）征地工作原则）
27、征地工作原则p公开公正原则公开公正原则p切实维护被征地农民合法权益原则切实维护被征地农民合法权益原则 p被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则则 p征地工作跟踪检查原则征地工作跟踪检查原则土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.2 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式征地补偿与安置的原则与方式（2 2）征地补偿的内容与标准）征地补偿的内容与标准p征收耕地的补偿费用包括征收耕地的补偿费用包括土地补偿费土地补偿费、安置补助费安置补助费 以及以及地上附着物地上附着物和和青苗青苗的补偿费。的补偿费。p各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产
28、值各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值 倍数、征地区片综合地价，以此确定征地补偿标准。倍数、征地区片综合地价，以此确定征地补偿标准。土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.2 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式征地补偿与安置的原则与方式（3 3）被征地农民安置的途径）被征地农民安置的途径 p 农业生产安置农业生产安置p 重新择业安置重新择业安置p 入股分红安置入股分红安置p 异地移民安置异地移民安置 土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.3 3.3.3 拆迁实施程序拆迁实施程序 p（1 1）拆迁公告）拆迁公告p（2 2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位）拆迁补
29、偿安置协议签署与补偿安置到位p（3 3）拆迁裁决）拆迁裁决p（4 4）强制拆迁）强制拆迁p（5 5）拆除和拆迁档案整理归档）拆除和拆迁档案整理归档土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.4 3.3.4 拆迁工作原则与方式拆迁工作原则与方式（1 1）拆迁工作原则）拆迁工作原则p 维护社会稳定原则维护社会稳定原则p 符合城市规划原则符合城市规划原则p 有利于城市旧区改造有利于城市旧区改造p 有利于生态环境改善有利于生态环境改善 土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.4 3.3.4 拆迁工作原则与方式拆迁工作原则与方式（2 2）拆迁补偿对象、范围与方式）拆迁补偿对象、范围与方式 p
30、拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人p拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是经筑物是经合法程序合法程序建成的建成的p房屋拆迁补偿方式包括：货币补偿、房屋产权调换房屋拆迁补偿方式包括：货币补偿、房屋产权调换土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.5 3.3.5 市政基础设施建设市政基础设施建设（1 1）市政基础设施建设开工准备）市政基础设施建设开工准备p土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设 进行施工预算，将预算结果作为招标的标底，
31、进行施工预算，将预算结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。p土地储备开发实施主体向建设管理部门申办土地储备开发实施主体向建设管理部门申办 市政工程开工许可证。市政工程开工许可证。土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.5 3.3.5 市政基础设施建设市政基础设施建设（2 2）临时）临时 “三通三通”建设建设 p 临时用路临时用路 p 临时用电临时用电p 临时用水临时用水土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.5 3.3.5 市政基础设施建设市政基础设施建设（3 3）市政基础设施建设实施）市政基础设施建设实施p 场
32、地平整场地平整p 道路施工道路施工p 管线施工管线施工土地储备开发实施程序土地储备开发实施程序3.3.6 3.3.6 土地储备开发项目验收土地储备开发项目验收 p（1 1）内部验收）内部验收p（2 2）监理验收）监理验收p（3 3）正式验收：）正式验收：现场验收现场验收 权属验收权属验收 资料验收资料验收 成本验收成本验收 之后，验收组出具验收意见，验收合格项目之后，验收组出具验收意见，验收合格项目纳入土地储备库纳入土地储备库或或直接组织入市交易直接组织入市交易；对于不合格项目，验收组提出问题及；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。解决方案，并明确解
33、决期限，待改进后重新组织验收。：国务院法制办当天全文公布国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)征求社会各界意见 征求意见截止日为2月12日,共15天。p国防设施建设的需要；国防设施建设的需要；p国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；p国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；p为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的
34、廉租住房、为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；经济适用住房等建设的需要；p为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；p国家机关办公用房建设的需要；国家机关办公用房建设的需要；p法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。政府仅在政府仅在7种种公共利益公共利益需要时方能征收房屋需要时方能征收房屋 政府仅在政府仅在7种种公共利益公共利益需要时方能征收房屋需要时方能征收房屋 p非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房非
35、因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。规划，并依法办理有关审批手续。p建设单位应当编制具体实施方案，报房屋征收部门批准建设单位应当编制具体实施方案，报房屋征收部门批准，并应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立，并应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。拆迁补偿协议。p建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非供热、供气、供电等方式或者以暴
36、力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。法手段实施拆迁。非因公共利益非因公共利益需要拆迁应坚持自愿公平原则需要拆迁应坚持自愿公平原则：p公共利益征收与商业开发征收彻底分开 p政府是公共利益征收惟一补偿主体p政府征收房屋必须要两次公告p发生“公共利益”争执交司法判决p危旧房改造必须有90%90%以上人数同意 危旧房改造补偿协议，签约率要超2/32/3方可生效：p征收补偿额按市场评估价确定 p尊重被征收人补偿方式多样选择p野蛮暴力强制搬迁者可追刑责p违法建筑不予补偿并依法拆除 p商业拆迁强调自愿公平政府不介入：国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例初稿p被拆迁人改称被征收人被征收人p公益拆迁也必须先补偿 p区分公共利益和商业利益 p将明确争议解决的机构：国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例初稿p未达成协议不得强拆p危旧房改造须九成业主同意 p补偿标准按“市场价”p征收以前要做“尽职调查”，调查结果应公布：关于土地、房屋的征收与拆迁p如果你是政府？p如果你是开发商？p如果你是业主？如何实现双赢？如何实现双赢？：遇到拆迁你可以 p拆迁之初，搜集拆迁许可证等文件p补偿谈判，必要时需录音留作证据p房屋评估，报告不符实际要求重评p行政裁决，要充分表达自己意见p面临强拆，对房屋状况拍照录像
