1、项目八 物业安全管理与环境管理 主要内容主要内容 物业安全管理物业安全管理治安管理治安管理车辆管理车辆管理消防管理消防管理 物业环境管理物业环境管理保洁管理保洁管理绿化管理绿化管理 8.1 物业安全管理l公共秩序维护管理l消防管理 l车辆管理 一、治安管理一、治安管理含义含义 现代的治安管理：是依靠各种现代的治安管理：是依靠各种为为任何危及或任何危及或影响物业管理辖区内的业主或使用人的影响物业管理辖区内的业主或使用人的，确保，确保，而，而进行的管理工作进行的管理工作治安管理的特点治安管理的特点综合性强综合性强 管理难度大管理难度大服务性强服务性强管理人员素质要求高管理人员素质要求高治安管理的基
2、本原则治安管理的基本原则坚持坚持“预防为主、防治结合预防为主、防治结合”的治安防范管理的治安防范管理方针方针坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相结合的原则结合的原则坚持坚持“服务第一、用户至上服务第一、用户至上”的服务宗旨的服务宗旨坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则治安管理的主要内容治安管理的主要内容建立完善而有效的安全管理制度建立完善而有效的安全管理制度完善辖区内安全防范设施完善辖区内安全防范设施明确保安员的岗位职责，开展有效的治安防范明确保安员的岗位职责，开展有效的治安防范二、消防管理二、消防管理主要内容主要内容
3、建设高素质的消防队伍建设高素质的消防队伍制定完善的消防制度制定完善的消防制度消防设备的保养与维护消防设备的保养与维护消防系统的组成（高层楼宇）消防系统的组成（高层楼宇）消防控制中心消防控制中心火灾报警系统火灾报警系统消防栓系统消防栓系统喷洒自动灭火系统喷洒自动灭火系统防排烟系统防排烟系统安全疏散系统安全疏散系统手提式灭火器手提式灭火器加强消防教育培训加强消防教育培训主要内容：主要内容：对员工的培训教育对员工的培训教育学习消防理论知识学习消防理论知识熟练使用常用灭火器材使用等熟练使用常用灭火器材使用等开展消防综合演练开展消防综合演练对用户开展消防宣传教育，让其了解掌握：对用户开展消防宣传教育，让
4、其了解掌握：大楼防火工作的各项规定大楼防火工作的各项规定手提式灭火器的使用方法手提式灭火器的使用方法消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方法法消防的日常管理工作消防的日常管理工作定期检查和更换消防器材定期检查和更换消防器材适当安排消防演习适当安排消防演习高层建筑消防管理l特点特点 火险因素多火险因素多 、火势蔓延快、火势蔓延快 、疏散困难、疏散困难 、扑救难度大、扑救难度大l主要措施主要措施 防火分隔防火分隔 、做好安全疏散的准备工作、做好安全疏散的准备工作 、设置自动报、设置自动报警设施警设施 、设置火灾事故照明和疏散标志、设置火灾事故照明和疏散标志 l火灾
5、扑救基本办法火灾扑救基本办法冷却法冷却法 、窒息法、窒息法 、隔离法、隔离法 、抑制法、抑制法三、车辆道路管理三、车辆道路管理 随着人们生活水平的提高，对用车随着人们生活水平的提高，对用车的需求越来越广泛，物业区域内停放的需求越来越广泛，物业区域内停放车辆不断增多。市场对车场的需求就车辆不断增多。市场对车场的需求就日显迫切日显迫切停车场的规划及设置停车场的规划及设置设置停放场（库）应考虑的因素设置停放场（库）应考虑的因素位置的规划位置的规划 ：经济实用：经济实用 、因地制宜，必须把人、因地制宜，必须把人的活动放在首位的活动放在首位内部要求：光度要求、设施要求内部要求：光度要求、设施要求 、区位
6、布置要求、区位布置要求合理估计车位数量，保证小区环境质量合理估计车位数量，保证小区环境质量车辆管理制度车辆管理制度摩托车、自行车管理规定摩托车、自行车管理规定机动车辆管理规定机动车辆管理规定停车场进出管理规定停车场进出管理规定停车场收费管理规定停车场收费管理规定8.2 物业环境管理物业环境管理l物业环境管理概述l物业环境的保洁管理 l物业环境的绿化管理一、物业环境管理概述一、物业环境管理概述l物业环境的含义物业环境的含义l物业环境的类型物业环境的类型 居住环境居住环境、办公环境、办公环境、商业环境、生产环境、商业环境、生产环境l物业环境管理的内容物业环境管理的内容 机构的设置机构的设置、环境绿
7、化管理、环境绿化管理、环境保洁管理、环境保洁管理、环、环境污染防治境污染防治 包括环境卫生管理、环境绿化管理和环境污染与防治。二、环境保洁管理二、环境保洁管理含含 义义狭义：狭义：日常保洁、消杀，废弃物的收集与清运，日常保洁、消杀，废弃物的收集与清运，以维持区域的整齐、洁净的清洁卫生工作。以维持区域的整齐、洁净的清洁卫生工作。广义：广义：对空气、水资源、噪音状况等的检查、控对空气、水资源、噪音状况等的检查、控制、监督，进而为住用户谋求良好的生活生存空制、监督，进而为住用户谋求良好的生活生存空间间环境保洁管理的工作范围环境保洁管理的工作范围室外卫生管理室外卫生管理楼内保洁与消毒楼内保洁与消毒垃圾
8、的分类收集和清运垃圾的分类收集和清运环境保护与治理相关工作环境保护与治理相关工作环境保洁管理主要内容环境保洁管理主要内容环境卫生管理制度建设环境卫生管理制度建设加强卫生设施建设加强卫生设施建设严格监督检查严格监督检查加强环境卫生的宣传教育加强环境卫生的宣传教育绿地与绿化管理绿地与绿化管理绿地是人居环境中不可缺少的硬件绿地是人居环境中不可缺少的硬件设施之一，也是城市生态环境优劣设施之一，也是城市生态环境优劣的一个重要的判断指标的一个重要的判断指标物业环境的绿化管理物业环境的绿化管理 绿化的功能绿化的功能 物业绿化管理机构的设置与职责划分物业绿化管理机构的设置与职责划分建立物业管理企业绿化管理机构
9、：委托式、自主式 绿化部各级人员职责 绿化管理工作的主要内容绿化管理工作的主要内容u培训绿化管理养护员工培训绿化管理养护员工u做好绿地的营造工作u搞好绿化的养护管理工作 绿化养护管理的质量要求和考核指标 居住区绿地的标准居住区绿地的标准两种衡量指标两种衡量指标每居民平均占有多少平方米公共绿地面积每居民平均占有多少平方米公共绿地面积整个居住区用地的绿化复盖率整个居住区用地的绿化复盖率国家建委国家建委19801980年指标：年指标：2 24 4米米2 2每居民每居民9090年代后：住宅区绿化率年代后：住宅区绿化率30%30%以上，个别以上，个别“绿色绿色住宅住宅”或或“生态住宅生态住宅”甚至高达甚
10、至高达606070%70%绿化养护管理的质量要求和考核指标绿化养护管理的质量要求和考核指标1 1绿化养护管理的质量要求绿化养护管理的质量要求(1)(1)树木树木 生长茂盛无枯枝生长茂盛无枯枝(2)(2)树形树形 美观完整无倾斜美观完整无倾斜(3)(3)绿篱绿篱 修剪整齐无缺枝修剪整齐无缺枝(4)(4)花坛花坛 平整清洁无杂草平整清洁无杂草绿化养护管理的质量要求和考核指标绿化养护管理的质量要求和考核指标2 2具体的考核标准具体的考核标准(1)(1)新种树苗。本市苗成活率大于新种树苗。本市苗成活率大于9595，外地苗成活率大于，外地苗成活率大于9090。(2)(2)新种树木。高度新种树木。高度1m
11、1m处倾斜超过处倾斜超过10cm10cm的树木不超过树木总的树木不超过树木总数的数的2 2，栽植一年以上的树木保存率大于，栽植一年以上的树木保存率大于9898。(3)(3)五大虫害的树木不超过树木总数的五大虫害的树木不超过树木总数的2 2；树木二级分枝枯；树木二级分枝枯枝不超过树木总数的枝不超过树木总数的2 2。(4)(4)围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏。围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏。(5)(5)绿地整洁无砖块、垃圾。绿地整洁无砖块、垃圾。(6)(6)草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物。草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物。(7)(7)绿化档案齐全、完整，有动态记录。绿
12、化档案齐全、完整，有动态记录。本章典型案例分析本章典型案例分析案例一l某物业公司的一员工帮大楼一业主买煤气，由某物业公司的一员工帮大楼一业主买煤气，由于业主不在家，就把煤气瓶放在业主家门口，于业主不在家，就把煤气瓶放在业主家门口，然后来到大堂告诉值班保安员。下午煤气瓶不然后来到大堂告诉值班保安员。下午煤气瓶不见了，业主投诉，并要求赔偿。你认为该物业见了，业主投诉，并要求赔偿。你认为该物业公司应该如何正确地处理这件事？请你分析后公司应该如何正确地处理这件事？请你分析后提出处理意见，并指出今后应该怎样加强处理？提出处理意见，并指出今后应该怎样加强处理？案例二l张永在郊区的一个小区买了一处房子，不仅
13、每张永在郊区的一个小区买了一处房子，不仅每个月缴纳物业管理费，还要按时缴纳停车费。个月缴纳物业管理费，还要按时缴纳停车费。14个月后，张永停在指定停车位的车子丢失，个月后，张永停在指定停车位的车子丢失，遂要求物业管理企业赔偿。双方争执不下，打遂要求物业管理企业赔偿。双方争执不下，打到法庭。那么，物业管理企业收了存车费，是到法庭。那么，物业管理企业收了存车费，是否有责任赔偿张永的车子呢？否有责任赔偿张永的车子呢？案例三l 某住宅小区因一业主使用电器不当，引起火灾，物业某住宅小区因一业主使用电器不当，引起火灾，物业管理公司保安人员发现用灭火器灭火不行，立即打管理公司保安人员发现用灭火器灭火不行，立即打119电话报警，并启用消防栓，但是准备接水龙带时，电话报警，并启用消防栓，但是准备接水龙带时，发现水龙带已损坏，从其他设备上接好水龙带后，又发现水龙带已损坏，从其他设备上接好水龙带后，又发现水箱水量不足，这时消防车赶到，经消防人员和发现水箱水量不足，这时消防车赶到，经消防人员和物业公司人员共同努力，将火势控制住。物业公司人员共同努力，将火势控制住。l 请评价该物业公司消防设备维护管理工作做得如何，请评价该物业公司消防设备维护管理工作做得如何，并说明物业管理公司应怎样搞好管区内消防设备的维并说明物业管理公司应怎样搞好管区内消防设备的维护管理？护管理？
