1、2023年1月21日星期六南宁春江明月户型定位南宁春江明月户型定位报告终报告终户型调整背景及户型调整建议首次定位报告户型结论二三南宁市场分析一一、项目概况 项目位于南宁市五象新区核心区，为南宁市未来发展重点之一。项目地处市主干道位置，西临平乐大道，东、南及北面均为规划道路，周边商业和公建等各种基础建设正日趋完善，使得本项目具备较高的升值潜力。项目规划用地71034.758，总建筑面积347994.77；原定容积率3.718；建筑密度27%（含水面率7%）；绿地率35.02%。住宅底层为架空层，完全人车分流，园区通过建筑围合形成1个中心绿化空间，设4个出入口，其中北面一个机动车和行人出入口，西侧
2、两个机动车和行人出入口，一个行人出入口。项目通过全部布置点式住宅，形成围合性强的小区建筑群体，即有适当开放性又有归属感的亲切的园区。二、项目周边配套（现状）4KM2KM4.5KM3KM3.5KM3.5KM4KM灞灞河河浐河浐河6KM6KM4KM2KM2.75KM广西民族博物馆万象城壮锦广场客运中心良庆区政府广西体育中心江滨医院南宁市五象小学广西医科大学青秀山风景区成熟生活区2KM5KM0.5KM5.5KM6.5KM3KM3.5KM2KM2.5KM邕江三、项目周边配套（未来）东盟国际物流基东盟国际物流基地地（保税物流中心（保税物流中心）广广西西文文化化产产业业城城已建成1年内建成3年内建成良庆大
3、良庆大桥桥青山大青山大桥桥青坪大青坪大桥桥台湾健康台湾健康产业城产业城（路网）（路网）序号名称1南宁博物馆2五象小学3广西体育中心4广西美术馆5五象湖公园6市青少年活动中心7五象岭森林公园8广西规划馆9第二十六中学五象校区10南宁三中五象校区11滨湖路小学12万科大厦宝能环球金融中心五象航洋城海尔青啤联合广场大唐总部1号1234576891011序号名称13绿地中心五象总部大厦富雅国际总部基地恒大国际中心永恒智慧广场宁泰新港湾龙光国际南宁京华广场中国移动、中国联通、南方电网、交行、兴业、邮储、民生、太平、前海14三美中学15广西医科大附属口腔医院16广西国际壮医医院17民主路小学18衡阳路小学
4、19五象湖小学20十四中五象校区21广西文化艺术中心12131417181920211516四、项目周边现状南宁 春江明月五、项目SWOT分析SWOTSWOT优势（优势（S S）地块规整，易于规划，商、住、公建配套互补，有助于提升整体居住氛围紧邻南宁大桥，双地铁及双大道环绕，交通优势交通优势异常显著地块占尽板块内区位优势区位优势，北有邕江、青秀山，西有五象岭、艺术中心，东有体育中心、博物馆，南有总部基地威胁（威胁（T T）五象湖周边楼盘凭借更优的教育资源教育资源，更强的品牌实力品牌实力，更全的生活配套生活配套，分流客户近两年品牌房企集中出售刚需产品，新区成交均价一路下降，造成客户对区域整体均价
5、认对区域整体均价认知偏低知偏低劣势（劣势（W W）项目周边缺乏教育配套资源，教育配套资源，五象小学生源复杂，区域内幼儿园暂未开放梦之岛商业项目进展缓慢，菜场项目仍处规划，轨道交通需再等四年，公交站点相距数百米，三年后周边生周边生活配套活配套仍相对缺乏内部多条道路泥泞扬灰，路旁绿化稀疏残败，周边环周边环境尚需整治境尚需整治机会（机会（O O）众多品牌房企合力开发五象新区，吸引全城购房注意力全城购房注意力，区域认可度提升周边项目陆续交付，部分业主均已入住部分业主均已入住，区域居住氛围逐渐形成总部基地写字楼群在未来1-31-3年内逐步投入使用年内逐步投入使用，将产生新的地缘性需求地块占据区位和交通优
6、势，具备打造高品质住宅区基本条件六、首次定位报告户型结论：依据南宁市场数据及客户访谈分析，同时结合委托方对去化速度和价格的预期，本项目首次户型配比思路遵循：顺应市场、控面积控总价和户型创新的原则。户型户型面积（）面积（）占比占比备注备注三房两厅一卫2+110020%紧凑型三房三房两厅两卫311520%舒适型三房四房两厅两卫3+112030%紧凑型四房四房两厅两卫414025%舒适型四房五房两厅两(三)卫4+1/51605%五房合计100%100 以内紧凑型三房，竞争刚需客户中追求品质生活和具备一定资金实力的客群；115 舒适性三房，顺应市场主流需求，提供高性价比的品质产品；120 3+1四房，
7、创新户型，通过控面积控制总价区间，获得更多四房客群；140 舒适性四房，通过提升居住舒适度，争取更多改善型客群；160 五房，提升项目整体调性，作为高端改善型客群需求的补充。户型调整背景及户型调整建议南宁市场分析一三首次定位报告户型结论二一、南宁市区住宅房销售情况近三年市区年均去化约647万（485亿元），整体成交量逐年递增，2015年呈现出量升价跌的特点；市区近三年供销整体平衡，市区存量房源逐步上升，截止2015年底，存量共计742万，去化时间约13.7月（按近三年成交均值计算）。单位：万单位：万单位：亿元2013-2015年市区住宅供销情况2013-2015年市区住宅成交金额2013-20
8、15年历年年末住宅存量二、南宁市区住宅成交面积段分析近三年80-100的产品市场成交占比最高，平均每年稳定在40%左右；120-140的产品紧随其后，市场占有率稳定在19%左右；100-120在2015年的市场占比有所上升，从2014年的14%上升到了2015年的17%；140-160每年的市场占比在6%左右。单位：万2015年各成交面积段分析成交总量：814万成交总量：583万三、南宁市区住宅成交总价段分析单位：万近三年成交总价在100万以下的产品市场成交占比最高，每年稳定在75-80%，该总价段2015年市场成交面积为642万；100-120万的产品次之，市场占有率稳定在7-9%左右，并略
9、有上升的趋势；其余总价段总共占市场12%的份额。2015年各成交总价段分析2014年各成交总价段分析2013年各成交总价段分析成交总量：814万成交总量：583万成交总量：543万套均价63万套均价63万套均价60万四、良庆区住宅房销售情况近三年良庆区年均去化约91万（64亿元），整体成交量逐年递增，2015年呈现出成交量暴涨，成交均价略有下降；近三年良庆区供销整体平衡，良庆区存量房源逐步上升，截止2015年底，存量共计126.67万，去化时间约16.7月（按近三年成交均值计算）。单位：万单位：万单位：亿元2013-2015年良庆区住宅供销情况2013-2015年良庆区住宅成交金额2013-2
10、015年历年年末住宅存量五、良庆区商品住宅成交面积段分析单位：万近三年80-100的产品区域市场成交占比最高，平均每年近50%；120-140的产品占比呈现上升趋势，2015年区域市场占有率26%，全市该面积段成交总面积131万，该区域成交占比25%；100-120区域市场占比保持在15%。六、南宁市区各面积段存量去化情况单位：万，月从上图可知，若明年能保持今年的去化速度，除80以下与200以上产品去化周期较长外，剩余产品去化时间均较短，其中80-100面积段存量去化仅半年，100-140与160-180面积段去化时间也在1年以内。已领证口径2015年底市区各面积段存量去化时间七、良庆区各面积
11、段存量去化情况从上图可知，若明年能保持今年的去化速度，除200以上产品去化周期较长外，其他产品去化时间均较短，其中80-100的面积段去化时间最短，仅7个月，另外80-140,160-180也均在1年以内。单位：万，月已领证口径2015年底良庆区各面积段存量去化时间八、2016年一季度南宁市住宅面积段成交分析从上图看出，80-100的产品仍然是市场主导，市场占有率高达58%；120-140的产品紧随其后，在2016年一季度也达到了17%较大的占比；100-120在2016年一季度的市场占比则与2015年度持平，均在16%左右九、2016年一季度良庆区住宅面积段成交分析从上图看出，80-100的
12、产品仍然是市场主导，市场占有率高达62%；120-140的产品紧随其后，在2016年一季度也达到了20%左右的较高比例；100-120在2016年一季度的市场占比13%左右；140-160在2016年一季度维持在3%左右。十、2016年一季度南宁市分面积段库存百分比分析从上图看出，80-100的产品在市场存量较高，约占市场份额55%；120-140的产品约在17%左右；100-120约占市场份额14%左右；140-160约占3%左右。十一、2016年一季度良庆区分面积段库存百分比分析从上图看出，80-100的产品在在良庆区的存量较高，约占市场份额51%；120-140的产品占有率约在24%左右
13、；100-120约占市场份额14%左右；140-160约占7%左右。若明年能保持今年的去化速度，除200以上产品去化周期较长外，其他产品去化时间均较短，另外120-140,均在1年以内。十二、2016年一季度市区销售金额Top102016年一季度市区销售金额Top10项目名称成交金额成交面积成交套数成交均价荣和大地112171752071612.5222615663.70685万科城582921865.563493.75939180.782748绿地中央广场486402929.249872.844029752.862063华润佳成五象中心 419764669.858597.725997163.
14、498338霖峰壹號399964538.343449.093719205.360532嘉和城383099290.860218.215416361.851187天誉花园349379725.154833.797086371.613654万科魅力之城346158193.346152.395187500.330824南宁华润中心341831646.912601.447627126.39563盛邦珑湖333649654.950274.34836636.584793十三、2016年一季度良庆区销售金额Top102016年一季度良庆区销售金额Top10项目名称成交金额成交面积成交套数成交均价华润佳成五象中心
15、419764669.858597.725997163.498338天誉花园349379725.154833.797086371.613654万科魅力之城346158193.346152.395187500.330824盛邦珑湖333649654.950274.34836636.584793恒大绿洲17211702121292.152018083.590477江山御景169405772.919934.761658498.009152恒大名都16704348520005.382048349.92812绿地国际花都13865972419234.841997208.779694宝能五象湖1号12202
16、8072.717710.41636890.192921五象丽景110472122.620324.311865435.467311十四、重点项目个案分析卖点：凤岭北，山地公寓，滨湖路小学入驻，毛坯价买精装房，品牌房企，双地铁项目名称万科城开发商 南宁市万科城房地产有限公司 基础数据总占地面积53万方，总建筑面积180万方，容积率4.0产品类型塔楼，超高层（1、2、3、6、7、8号楼是35层，4、5号楼是47层）房源数量总户数11000户 一期户数5500户主力户型 三房(90)四居(120-140)当前价格9073元/（含精装修）特惠8288元/优惠折扣一次性9折，按揭95折（另有其他限时优惠）
17、开盘时间首开：2015-8-30交付时间首期为2017年底车位配比车位1500个左右，车位配比1:1.1物业管理1.65元/平方米月 万科城一期鸟瞰图（与本项目直线距离8公里，位于凤岭北板块）十四、重点楼盘分析-万科城总价段（万元）成交套数去化套数占比成交均价套均成交价100以下81866.83%853277 100-12025721.00%9467116 120-140453.68%9951122 140-1601048.50%10533148 2015年万科城成交总价段分析面积段供应套数各户型占比成交套数去化率成交均价90117566.65%81869.62%853212043024.39
18、%32375.12%97221401588.96%10767.72%105192015年万科城已售房源面积段分析十四、重点楼盘分析-万科城120，赠送17.4140，赠送21.7十四、重点楼盘分析-华润二十四城（与本项目直线距离5.5公里）二十四城鸟瞰图卖点：双地铁，小万象城，学区环绕，五象湖公园，总部基地，高性价比，大品牌项目名称华润二十四城开发商华润置地（南宁）有限公司基础数据总占地面积14.5万方，总建筑面积100万方，容积率4.0产品类型板塔结合 高层房源数量共4400户，当期1675户主力户型二房(70)三房(88-106)四房(120-126)，五房（136-166）当前价格成交均
19、价6442元去年团购房4999元优惠折扣预约2千抵2万优惠（11.5）开盘时间2015年5月正式对外出售交付时间2017年12月车位配比总停车位：1564辆；车位配比超1：1.3物业管理 1.65元/平方米月十四、重点楼盘分析-华润二十四城总价段（万元）成交套数去化套数占比成交均价套均总价100以下147797.11%642564 100-120422.76%6504109 120-14020.13%8080135 开盘至今华润二十四城成交总价段分析面积段供应套数 各户型占比成交套数去化率成交均价80以下563.03%5394.64%648680-10086446.80%69179.98%64
20、23100-12038020.59%37398.16%6331120-14045724.76%36078.77%6504160-180894.82%4449.44%6575开盘至今华润二十四城已售房源面积段分析十四、重点楼盘分析-华润二十四城5室1364室126十四、重点楼盘分析-恒大绿洲（与本项目直线距离3.5公里）恒大绿洲鸟瞰图卖点：五象岭森林公园，五象大道、一线江景，精装高性价比项目名称恒大绿洲开发商 南宁银象房地产开发有限责任公司 基础数据总占地面积25万方，总建筑面积76万方，容积率2.4产品类型塔楼 小高层 高层 建筑风格新古典主义风格房源数量总户数5300户主力户型两房(72-8
21、2)三房(90-130)四房(151)当前价格成交均价7785元（含精装修）营销推广首付分期低至1万，送1500元/精装，再送9万品牌家私，售楼处优惠：全线85折开盘时间2014年10月7日交付时间2016年10月一期交付车位配比1：0.9物业管理1.65元/平方米月 十四、重点楼盘分析-恒大绿洲总价段（万元）成交套数去化套数占比成交均价套均总价100以下220791.16%742773 100-1201797.39%7830108 120-140351.45%7977121 开盘至今恒大绿洲成交总价段分析面积段供应套数 各户型占比成交套数去化率成交均价80以下1544.77%13889.61
22、%780480-100131540.72%103378.56%7195100-120110234.13%79271.87%7545120-14057317.75%37865.97%7707140-160852.63%8094.12%7899开盘至今恒大绿洲已售房源面积段分析十四、重点楼盘分析-恒大绿洲3室126平米4室142平米十四、重点楼盘分析-华发国宾壹号（与本项目直线距离2.5公里，位于流沙半岛）华发国宾壹号鸟瞰图卖点：流沙半岛，双水景(江景+湖景)，国宾馆，滨湖路小学，容闳幼稚园，滨江医院，快速路项目名称华发国宾壹号开发商华发股份基础数据总占地面积18.6万方，总建筑面积42万方，容积
23、率2.78产品类型板楼 高层建筑风格东南亚风格房源数量总户数2768户主力户型两房（90）三房（100-157）四房（200-290）复式（240-610）当前价格江景房16000-17000湖景房10000-11000整体成交均价12154优惠折扣湖景房减3-6万，江景房减20万开盘时间2014年3月1日交付时间2015年12月31日车位配比约2987物业管理1.65元/平方米月总价段（万元）成交套数 去化占比 成交均价套均总价100以下14120.35%975491 100-12019327.85%11336108 120-140415.92%10729129 140-1609012.99
24、%10879152 160-18014420.78%11968170 180-200253.61%13011190 200-220152.16%13397208 220-24071.01%14237232 240-26030.43%16670242 260-30060.87%13108283 300-34060.87%14132325 340-380121.73%17584361 380-40010.14%15559387 400以上91.30%18660551 开盘至今成交总价段分析面积段供应套数 各户型占比成交套数去化率成交均价80-10038434.91%35391.93%1083212
25、0-14013212.00%11486.36%11645140-16034631.45%19255.49%11834200-22011010.00%1715.45%17309240-260645.82%1320.31%13855260-28040.36%0.00%280-300524.73%23.85%18401300以上80.73%225.00%19210十四、重点楼盘分析-华发国宾壹号开盘至今成交面积段分析十四、重点楼盘分析-华发国宾壹号1423+1室1414+1室p 从市场层面来看，市场去库存压力依然存在，以价换量仍是下一阶段的主题。p自2013年起，南宁市房地产投资力量急速增强，而这一
26、变化主要来源于对五象新区的大力开发，随着多项利好政策叠加效应显现，项目区域改善客户需求得到有效释放。p 从重点项目的去化情况来看，100-140区间改善性户型在集中放量，逐渐缓解存量压力。从成交总价分析，总价70万以下产品虽然仍是市场主导，但是100-120万区间的改善性三-四房去化率也在逐渐攀升。p2016年1月份，南宁市新建商品住房成交量大幅增长，成交面积和成交套数同比分别增长23.57%和27.48%，为南宁楼市营造开门红局势，并且受出台的契税新规影响，中端改善型项目有望借势热销。十五、市场小结南宁市场分析户型调整背景及户型调整建议一二首次定位报告户型结论三户型配比调整背景：随着多项利好
27、政策叠加效应显现，项目区域刚需及改善客户需求得到有效释放。通过随着多项利好政策叠加效应显现，项目区域刚需及改善客户需求得到有效释放。通过2016年一年一季度市场数据对比，市场发生了小幅变化：季度市场数据对比，市场发生了小幅变化：1）较2013-2014年改善型小幅增长，100-120 、120-140的市场的市场占有率都在稳重有升！改善型户型市场需求提高成为一种趋势；2）80-100 由原来的市场份额略有下降；3）主力刚需市场仍是市场主基调，改善型户型配比可略往上增加！因项目容积率由原来的因项目容积率由原来的3.718调整为调整为3.8，由于限高等因素，需对原有户型配比做调整，为达成，由于限高等因素，需对原有户型配比做调整，为达成规划通过为前提，同时尽可能满足产品为贴切市场主力产品下，建议规划通过为前提，同时尽可能满足产品为贴切市场主力产品下，建议120-140 的户型从原方案的的户型从原方案的55%调整为调整为68%，建议，建议100平米以下由原方案的平米以下由原方案的20%调整为调整为16%，140-160 建议原方案建议原方案5%的比例调整的比例调整为为16%。序号面积（）所占百分百比户型备注1 1100100以下16%16%2 2120-140120-14068%68%3 34 4140-160140-16016%16%合计100%100%
