1、地籍管理地籍管理土地权属管理土地权属管理土地利用管理土地利用管理城市土地市场管理城市土地市场管理土地管理学内容土地管理学内容土地管理学内容体系土地管理学内容体系第七章第七章 城市土地市场管理城市土地市场管理内容提要内容提要城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理城市土地市场微观管理城市土地市场微观管理7.1 城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述 一、一、概念概念 （一）土地市场和城市土地市场（一）土地市场和城市土地市场 1、土地市场、土地市场 狭义的土地市场，指以土地作为交易对象进行交易的场所。狭义
2、的土地市场，指以土地作为交易对象进行交易的场所。广义的土地市场，指土地这种特殊商品在流通过程中发生广义的土地市场，指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。的经济关系的总和。我国土地市场包括城市土地市场和农村土地市场我国土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。1979年年前，前，无无偿划拨偿划拨土地的土地的用地制用地制度度1979-1987年，年，合资企业合资企业有偿使用有偿使用建设土地建设土地1988年年土地土地管理管理法法，土地土地有有偿使用偿使用用地制度改革，萌芽阶段1990年年建立土地建立土地有偿出让、有偿出让、转让制度转让制度形成阶段1999年城市房地产管理法，完善了土地市
3、场完善阶段 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。市土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等类型。业用地市场、工业用地市场等类型。城市各类用地市场城市各类用地市场 由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，存在激烈的竞争，通过城市土地区位选
4、择最佳用途的竞争，形成城市土地各类用地市场之间的关系。形成城市土地各类用地市场之间的关系。城市土地产权市场城市土地产权市场 是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有产权的交易，没有土地实体的空间移动。我国土地市场上交易的产权，我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，仅限土地使用权，因我国因我国城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，我国的土地市场实质上是土地使用权市场。我国的土地市场实质上是土地使用权市场。城市土地一级市场城市土地一级市场 城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者 特征：垄断性市场特征：
5、垄断性市场 反映土地所有者和土地使用者反映土地所有者和土地使用者之间的关系之间的关系 交易方式：交易方式：出让出让、出租、入股、出租、入股 城市土地二级市场城市土地二级市场 城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者 特征：竞争性市场特征：竞争性市场 反映各土地使用者之间的关系反映各土地使用者之间的关系 交易方式：交易方式：转让转让、转租、抵押、转租、抵押、入股入股我国城市土地二级市场结构示意图我国城市土地二级市场结构示意图土地所有者（各级政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者一一级级市市场场二二级级市市场场 从城市土地层次结构来看，
6、一级市场是关键，是整个土地市场的从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的“总阀门总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。城市土地市场主体组织城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。市场主体要求具有市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济利益最大经济
7、利益三个规定性内涵三个规定性内涵。城市土地市场中介组织城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。城市土地市场调控组织城市土地市场调控组织 各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理分配土地利益。在城市土地市场上交易的是土地的产权，在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现交易的实质是实现土地使用权的转移土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有根本区别。根本区别。交易实体的非移动性交易实体的非移动性 城市土地市场是一个地方性市场，
8、受各地经济环境影响较大。区域性区域性 垄断性垄断性 流通方式的多样性流通方式的多样性 土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，土地价格主要受需求影响。土地供给弹性小土地供给弹性小二者的联系二者的联系：市场机制市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心是竞争机制。宏观调控机制宏观调控机制 市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据；另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制发挥经济功能提供
9、必要的前提。二、二、城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述 1、土地市场本身的特性、土地市场本身的特性 土地市场是一类典型的不完全市场土地市场是一类典型的不完全市场 土地市场是一类地区性市场土地市场是一类地区性市场 土地市场是产权市场土地市场是产权市场 土地供给弹性小土地供给弹性小 2、城市土地市场运行中出现的问题、城市土地市场运行中出现的问题 土地开发和供给存在盲目性土地开发和供给存在盲目性 土地收益分配不合理土地收益分配不合理 城市土地资源配置不合理城市土地资源配置不合理 1、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，
10、通过经济手段和行政手段，对土地市场体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对土地市场进行干预。主要包括进行干预。主要包括城市土地市场的供需管理和城市土地市城市土地市场的供需管理和城市土地市场的场的价格管理。价格管理。2、城市土地市场的微观管理：国家通过法律手段和行政、城市土地市场的微观管理：国家通过法律手段和行政手段，对城市土地手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序市场主体、市场客体和市场交易程序进行进行管理。管理。7.2 城市土地市场供需调控与管理城市土地市场供需调控与管理 一、一、城市土地市场供需平衡模型和调控机制城市土地市场供需平衡模型和调控机制 1、城市土地市场供需平衡的涵
11、义、城市土地市场供需平衡的涵义LL LLSDPPPDDSS城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势 -从非均衡趋向与均衡，是一种动态的平衡。从非均衡趋向与均衡，是一种动态的平衡。2、城市土地供需平衡模型、城市土地供需平衡模型 我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共有存在四种供需关系情形。土地所有者S1h土地开发公司D1h和S2h土地需求者D2h一级市场二级市场 S1h=D1h：代表土地所有者与开发公司：代表土地所有者与开发公司之间的一级市场供需平衡之间的一级市场供需平
12、衡 S2h=D2h：代表开发公司与土地需求者：代表开发公司与土地需求者之间的二级市场的供需平衡之间的二级市场的供需平衡D1h 土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定S1h，刺激D1hS1h3、城市土地市场供需平衡调控机制、城市土地市场供需平衡调控机制D1h S1hD2h 商品房大量空置；控制S2h，刺激D2hS2hD2h S2h土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节稳定S1h，避免由D1h引起D2h短缺有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致，则需刺激S2h，抑制D2h供需状况供需状况表现和措施表现和措施 3、城市土地市场供需平衡调控机制、城市土地市场供需平衡
13、调控机制 （1）对一级市场土地供过于求的调控）对一级市场土地供过于求的调控 S1h D1h 措施：措施：控制城市土地增量供给，稳定控制城市土地增量供给，稳定S1h。具体包括加强城市规划管。具体包括加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。刺激开发公司开发闲置的城市土地。具体包括对城市土地价格刺激开发公司开发闲置的城市土地。具体包括对城市土地价格实行实行“最高限价最高限价”管制；开征城市土地闲置税并逐步提高其征管制；开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准。收标准。（2）对一级市场土地供不应求的调控）对一级市场土地供不应求
14、的调控 S1h D1h 措施：措施：只能调控供给一方使只能调控供给一方使S1h增大，不能抑制增大，不能抑制D1h。具体包括建立城市。具体包括建立城市规划的反馈机制，及时修编和适度扩大规划限额；在新编规划规划的反馈机制，及时修编和适度扩大规划限额；在新编规划范围内，适时、适度降低农地价格。范围内，适时、适度降低农地价格。（3）对二级市场土地供过于求的调控）对二级市场土地供过于求的调控 S2h D2h 措施：措施：控制控制S2h进一步增大的趋势，控制一级市场增进一步增大的趋势，控制一级市场增量供给；量供给；刺激居民对商品住房的需求，具体包括适度降刺激居民对商品住房的需求，具体包括适度降低商品房价格
15、；提高居民的收入。低商品房价格；提高居民的收入。（4）对二级市场土地供不应求的调控）对二级市场土地供不应求的调控 S2h D2h 产生这种状况的原因有两个，一个原因在（二）中已论述。产生这种状况的原因有两个，一个原因在（二）中已论述。另一原因是房价偏低，针对后一原因应采取以下措施：另一原因是房价偏低，针对后一原因应采取以下措施：刺激开发公司的开发行为。刺激开发公司的开发行为。抑制购买者的购买行为。具体包括政府放松对土地价格管抑制购买者的购买行为。具体包括政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。房贷款
16、利率。调控的方向 调控的时间 调控的力度选择调控目标确定调控措施的作用方向繁荣阶段抑制、向下萧条阶段刺激、向上调控效应正、负效应调控开始的时间调控持续的时间要考虑到调控效应的滞后性和惯性土地经济波动的幅度调控手段的滞后时间和惯性大小调控环境 调控的方向包括两方面的内容：调控的方向包括两方面的内容：选择调控的目标。当土地市场处于萧条阶段时，目标是增选择调控的目标。当土地市场处于萧条阶段时，目标是增加有效需求；当处于过热阶段时，目标是降低发展速度。加有效需求；当处于过热阶段时，目标是降低发展速度。确定调控措施的作用方向。两类措施：一类是刺激土地市确定调控措施的作用方向。两类措施：一类是刺激土地市场
17、发展的措施；另一类是抑制土地市场发展的措施。场发展的措施；另一类是抑制土地市场发展的措施。要准确把握供需调控时机，正确确定供需调控的时限：要准确把握供需调控时机，正确确定供需调控的时限：准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势 由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早发由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早发现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施。现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施。密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力度。度。决定调控力度时，要考虑如下因素：决定
18、调控力度时，要考虑如下因素：土地经济波动的幅度土地经济波动的幅度 调控手段从使用到产生效应的滞后时间调控手段从使用到产生效应的滞后时间 调控效应惯性大小调控效应惯性大小 调控环境调控环境 三、三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具城市土地市场供需调控与管理的政策工具 1、发展计划、发展计划一般分为长期计划、中期计划和年度计划。一般分为长期计划、中期计划和年度计划。年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年度信年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年度信贷投放计划。贷投放计划。政府作为惟一的土地供应者，合理确定每年各类土地供应数量和投放政府作为惟一的土地供应者，合
19、理确定每年各类土地供应数量和投放时机对城市市场供求平衡有直接影响。政府对信贷资金的投量和时机对城市市场供求平衡有直接影响。政府对信贷资金的投量和投向只能通过间接调控来实现。投向只能通过间接调控来实现。2、土地利用总体规划和城市规划土地利用总体规划和城市规划 （1）土地利用总体规划对土地市场的宏观调控）土地利用总体规划对土地市场的宏观调控 确定了建设用地总量和耕地保有量的控制指标，制约着城市土地市场上确定了建设用地总量和耕地保有量的控制指标，制约着城市土地市场上的土地供给总量。的土地供给总量。县级土地利用总体规划明确了土地用途，土地用途的转变受土地用途管制县级土地利用总体规划明确了土地用途，土地
20、用途的转变受土地用途管制制度的制约。制度的制约。土地利用总体规划是土地利用年度计划编制的重要依据。土地利用总体规划是土地利用年度计划编制的重要依据。（2）城市规划对具体土地和房地产项目的控制）城市规划对具体土地和房地产项目的控制 用地使用控制，包括用地性质、用地面积、位置、边界范围等。用地使用控制，包括用地性质、用地面积、位置、边界范围等。建筑控制，包括建筑类型、建筑高度、容积率、建筑密度等。建筑控制，包括建筑类型、建筑高度、容积率、建筑密度等。环境容量控制，包括人口密度、绿地率、空地率等。环境容量控制，包括人口密度、绿地率、空地率等。设施配套控制，即对地上公共设施和市政设施提出定量配置要求。
21、设施配套控制，即对地上公共设施和市政设施提出定量配置要求。形体景观控制。形体景观控制。1、地租政策（土地出让金或年租金的升降）、地租政策（土地出让金或年租金的升降）2、税收政策（增减各种税赋）、税收政策（增减各种税赋）3、财政投资政策（对主导产业或不同地区采取财政投资、财政投资政策（对主导产业或不同地区采取财政投资的倾斜政策）的倾斜政策）1、直接调控、直接调控 2、间接调控、间接调控 作用 组织体制 内容和运作程序培育和规范土地市场盘活企业存量土地资产落实城市总体规划，加快市区旧城改造增加政府土地收益土地收购土地储备土地储备中心土地收购储备管理委员会土地供应 城市土地储备制度城市土地储备制度是
22、指由城市政府委托的机构通过征是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发。在完成了房屋的拆迁、土地的平整构组织进行土地开发。在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后等一系列前期开发工作后根据城市土地出让年度计划根据城市土地出让年度计划有计划地将土地投入市场的制度。有计划地将土地投入市场的制度。两级管理模式：两级管理模式：土地收购储备管理委员会，土地储备体系的决策机构，制定相土地收购
23、储备管理委员会，土地储备体系的决策机构，制定相关的规章制度和政策，审批土地储备中心的工作计划和重要的关的规章制度和政策，审批土地储备中心的工作计划和重要的土地收购、储备和供应的项目，协调有关职能部门之间的关系，土地收购、储备和供应的项目，协调有关职能部门之间的关系，对土地储备中心对土地储备中心 的工作进行指导和监管。的工作进行指导和监管。土地储备中心，土地储备体系的执行机构，实施土地收购、储土地储备中心，土地储备体系的执行机构，实施土地收购、储备以及供应的前期准备工作。备以及供应的前期准备工作。1996年年11月月 25 日上海市成立了第一个土地发展中心。日上海市成立了第一个土地发展中心。20
24、01年年4月月 30日国务院关于日国务院关于加强国有土地资产管理的通知加强国有土地资产管理的通知（国（国务院务院15 号文件）明确要求号文件）明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度有条件的地方政府试行收购储备制度”从此，众多城市纷纷成立土地储备机构。从此，众多城市纷纷成立土地储备机构。据统计，截止据统计，截止 2003年年 5月，全国已有月，全国已有1258个市、县政府建立了土地个市、县政府建立了土地收购储备制度。收购储备制度。1、土地收购、土地收购 对象：对象：10种土地种土地 工作程序：工作程序：9步骤步骤 补偿费计算：补偿费计算：2、土地储备（包括前期开发和经营管理）、土地储备（包括
25、前期开发和经营管理）3、土地供应（招标拍卖和协议出让）、土地供应（招标拍卖和协议出让）1、国外实行土地储备制度、国外实行土地储备制度 各国实行土地储备制度的政策各国实行土地储备制度的政策目的目的提升社会福利并促进社会经济的均衡发展。提升社会福利并促进社会经济的均衡发展。国外城市储备土地的主要国外城市储备土地的主要来源来源是城市周边的土地。是城市周边的土地。国外土地储备制度的国外土地储备制度的实际动机实际动机因土地储备的目标差异而有所不同。因土地储备的目标差异而有所不同。各国土地的各国土地的取得方式取得方式大多以协议购买为主。大多以协议购买为主。储备土地的储备土地的处置方式处置方式，多采用出租和
26、出售。，多采用出租和出售。2、我国城市土地储备制度的功能、我国城市土地储备制度的功能 有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力。有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力。优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，提高土地利用率。优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，提高土地利用率。筹集城市建设资金，实现筹集城市建设资金，实现“经营城市经营城市”的建设理念。的建设理念。提升城市总体价值，提高政府效率。提升城市总体价值，提高政府效率。提高房地产开发门槛，调整财富分配格局。提高房地产开发门槛，调整财富分配格局。将推动土地金融的发展土地储备与金融业的结合将有力地推动土地金融的发展将推动土地金融的发展土地储
27、备与金融业的结合将有力地推动土地金融的发展 土地储备立法滞后，具体操作无法可依。土地储备立法滞后，具体操作无法可依。储备资金筹集困难储备资金筹集困难土地收购补偿标准不尽合理。土地收购补偿标准不尽合理。城市一级土地市场未垄断城市一级土地市场未垄断土地储备中心职责定位矛盾，妨碍了土地储备目的土地储备中心职责定位矛盾，妨碍了土地储备目的的实现。的实现。7.3 7.3 城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理一、城市土地市场价格管理的含义一、城市土地市场价格管理的含义 地价管理是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场地价管理是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护
28、土地交易者和国家等各方面的合法利益而采的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。二、二、城市土地市场价格管理的依据城市土地市场价格管理的依据（一）土地利用计划和土地出让计划（一）土地利用计划和土地出让计划（地价受供求关系的影响）（地价受供求关系的影响）（二）国家有关法律（二）国家有关法律1986年国家颁布的年国家颁布的土地管理法土地管理法1994年国家颁布的年国家颁布的城市房地产管理法城市房地产管理法1990年国务院颁布年国务院颁布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使
29、用权出让和转让暂行条例（三）国家的地价政策（三）国家的地价政策国家地价政策制定的一般原则国家地价政策制定的一般原则与土地利用政策一致。与土地利用政策一致。与产业政与产业政策一致。策一致。考虑地域差异性。考虑地域差异性。不同经济发展阶段地价政策不同。不同经济发展阶段地价政策不同。不同用途土地地价不同。不同用途土地地价不同。（四）行业标准（四）行业标准城镇土地分等定级规程城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程城镇土地估价规程三、我国城市土地市场价格管理政策和制度三、我国城市土地市场价格管理政策和制度 (一一)土地使用权协议出让实行最低限价制度（协议价格过低，给国家带来损失）土地使用权协议出让实行最
30、低限价制度（协议价格过低，给国家带来损失）(二二)土地价格定期公布制度土地价格定期公布制度.包括：基准地价的评估、报上级人民政府审批、正包括：基准地价的评估、报上级人民政府审批、正式对外公布式对外公布 (三三)政府按经济和城市建设的需要，提前收回以出让土地的土地使用权政府按经济和城市建设的需要，提前收回以出让土地的土地使用权 (四四)政府对土地使用权转移有优先购买权政府对土地使用权转移有优先购买权 (五五)政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预 (六六)征收土地增值税征收土地增值税 (七七)土地价格评估制度土地价格评估制度 (八八)土地登记和土地价
31、格申报制度土地登记和土地价格申报制度 (九九)土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度土地增值税实行四级超额累进税率：土地增值税实行四级超额累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为的部分，税率为30%。2、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过的部分，未超过100%的部分，的部分，税率为税率为40%。3、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过的部分，未超过200%的部分，的部分，税率为税率为50%。4、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项
32、目金额200%的部分，税率为的部分，税率为60%。地价指数地价指数是反映某一区域内土地交易量和价格变动水平的是反映某一区域内土地交易量和价格变动水平的一种相对指数，是以原基础地价评估的时期为基础，基期的指数一种相对指数，是以原基础地价评估的时期为基础，基期的指数为为100，然后用各期地价平均值（报告期水平）与基期平均值相，然后用各期地价平均值（报告期水平）与基期平均值相比，即得出各期的地价指标。它能够直接或间接地透射出土地市比，即得出各期的地价指标。它能够直接或间接地透射出土地市场的有关价格、数量的变动信息，是政府管理、调控土地市场的场的有关价格、数量的变动信息，是政府管理、调控土地市场的重要
33、依据，它对于重要依据，它对于 城市基准地价调整、土地估价的期日修正，土城市基准地价调整、土地估价的期日修正，土地增值税的征收等都具有重要的应诺似的。地增值税的征收等都具有重要的应诺似的。综合地价指数：综合地价指数：一般称为地价指数一般称为地价指数 分类地价指数：分类地价指数：按城镇用地类型分为商业用地、工按城镇用地类型分为商业用地、工业用地、住宅用地所测算的地价指数。业用地、住宅用地所测算的地价指数。定基地价指数：定基地价指数：在指数系列中都以某一固定时期的地在指数系列中都以某一固定时期的地价水平为对比基准的指数。价水平为对比基准的指数。环比地价指数：环比地价指数：在指数系列中随着时间的推移，
34、每期在指数系列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。今年一季度，今年一季度，(天津天津)中心城区中心城区综合地价综合地价指数为指数为137，商业用商业用地地地价指数为地价指数为138，居住用地居住用地地价指数为地价指数为145，工业用地工业用地地价指地价指数为数为116。总体地价水平为。总体地价水平为1785元元/平方米，平方米，环比环比增长率增长率0.41%。商业、居住、工业地价水平分别为商业、居住、工业地价水平分别为3383元元/平方米、平方米、1392元元/平方米和平方米和581元元/平方米，平方米，环比环比增长
35、率分别为增长率分别为0.32%、0.72%和和0.16%。与去年同期相比与去年同期相比，商业用地、居住用地地价增幅分别，商业用地、居住用地地价增幅分别下降下降0.19、0.21个百分点，工业地价增幅基本相同。总体地价增个百分点，工业地价增幅基本相同。总体地价增幅同比下降幅同比下降0.15个百分点。个百分点。1、地价指数资料的调查，一类是城镇土地市场基本资料。另一类是、地价指数资料的调查，一类是城镇土地市场基本资料。另一类是城镇的低价水平资料。城镇的低价水平资料。2、低价样点资料的整理、修正和检验、低价样点资料的整理、修正和检验3、平均地价的权重值得确定（城镇分类平均地价计算、城镇平均地、平均地
36、价的权重值得确定（城镇分类平均地价计算、城镇平均地价计算）价计算）4、平均地价的求取、平均地价的求取各级别的分类平均地价计算公式为：各级别的分类平均地价计算公式为：Pij=Pij/n城镇分类平均地价计算公式：城镇分类平均地价计算公式：Pj=Pijqij/qij城镇平均地价计算公式：城镇平均地价计算公式：P=Pjqj/qj5、定基、环比、分类地价指数的计算：、定基、环比、分类地价指数的计算：In=Pjq/Pj0q0 In=Pj/P07.4 7.4 城市土地市场微观管理城市土地市场微观管理一、对土地市场客体的管理一、对土地市场客体的管理 我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场我国
37、城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权范围。客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权范围。我国城市土地所有权不能进入市场。在城镇（包括城市、县城、我国城市土地所有权不能进入市场。在城镇（包括城市、县城、建制镇、工矿区）只允许国有土地使用权进入市场流转。建制镇、工矿区）只允许国有土地使用权进入市场流转。二、对土地市场主体的资质审查二、对土地市场主体的资质审查 土地使用权的出让人只能是国家。土地使用权的出让人只能是国家。土地使用权转让人可以是享有土地使用权的境内土地使用权转让人可以是享有土地使用权的境内外公司、企业、其他组织和个人。外公司、企业、其他组织和个人。土地使用权的受让人的企业、其他组织或个人。土地使用权的受让人的企业、其他组织或个人。三、对土地使交易程序的规范三、对土地使交易程序的规范土地出让土地出让转让转让出租出租抵押抵押都需要按法定程序办理都需要按法定程序办理。四、土地市场的中介管理四、土地市场的中介管理
