1、全国养老市场概况世联精工技术顾问中心2017.11PART1宏观养老政策p 习总书记在十九大报告中指出：积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。p 实施健康中国战略有利于完善国民健康政策，为人民群众提供全方位全周期健康服务，养老地产是房地产发展的一个重要方向，此次大会将养老定位为产业发展，将有助于养老地产的快速发展。要完善国民健康政策，为人民群众提供全方位全周期健康服务。深化医药卫生体制改革，全面建立中国特色基本医疗卫生制度、医疗保障制度和优质高效的医疗卫生服务体系，健全现代医院管理制度。加强基层医疗卫生服务体系和全科医生队伍建设。全面
2、取消以药养医，健全药品供应保障制度。坚持预防为主，深入开展爱国卫生运动，倡导健康文明生活方式，预防控制重大疾病。实施食品安全战略，让人民吃得放心。坚持中西医并重，传承发展中医药事业。支持社会办医，发展健康产业。促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，加强人口发展战略研究。积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。l 十九大报告：推进医养结合，加快老龄事业和产业发展宏观政策p 6月21日，国务院常务会议部署促进分享经济健康发展，推动创业创新便利群众生产生活，确定加快发展商业养老保险的措施，完善社会保障体系，助力老有所养等。支持商业保险机构提
3、供个性化、差异化养老保障；确保商业养老保险资金安全可靠运营，实现保值和合理回报；加大政策扶持，加快个人税收递延型商业养老保险试点。l 国务院：加快发展商业养老保险，完善社会保障体系宏观政策l 三部门：发鼓励运用PPP模式支持养老服务业发展宏观政策p 8月18日，财政部、民政部、人力资源社会保障部联合发布关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见。鼓励运用政府和社会资本合作（PPP）模式推进养老服务业供给侧结构性改革，加快养老服务业培育与发展，形成多层次、多渠道、多样化的养老服务市场，推动老龄事业发展。p 意见提出，坚持养老服务领域供给侧结构性改革方向，深入推广政府和社会资本合作
4、科学理念，优化养老服务领域政府资金资源投入使用方向和方式，发挥引导带动作用，注重发挥市场在资源配置中的决定性作用，营造公平竞争的市场环境，鼓励各类市场主体参与养老服务PPP项目，充分调动社会资本特别是民间资本的积极性，逐步使社会力量成为养老服务领域的主体。p 10月8日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于深化审评审批制度改革鼓励药品医疗器械创新的意见，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。p 意见作为一个深化药品医疗器械神评审批改革的纲领性文件，对我国医药产业创新发展具有里程碑意义；通过鼓励医疗器械改革，有助于促进药品医疗器械产业结构调整和技术创新，提高产业竞争力l 中共中央、
5、国务院办公厅印发关于改革鼓励药品医疗器械创新的意见宏观政策PART2地方养老政策p 6月18日，南京市出台关于开展社区居家养老综合护理中心建设试点的意见，意见明确力争年内建成100个护理中心，对按照要求达到规定的5A级标准的，将给予最高30万元的一次性补贴。l 南京市政府：年内将建成100个居家养老综合护理中心地方政策p 8月16日，福建省人民政府出台加快推进居家社区养老服务十条措施的通知促进养老机构健康发展失调措施，致力解决养老服务机构建设发展勉励的许可难、用地难、运营难、服务质量不高等重难点问题l 福建省政府发布加快推进居家社区养老服务十条措施的通知地方政策p 9月19日，河南省人民政府办
6、公厅印发河南省推进健康养老产业转型发展方案若干政策和产业布局规划的通知。p 以满足老年人多层次、多样化的健康养老服务需求为出发点和落脚点，以推进健康养老产业供给侧结构性改革为主线，聚焦健康养老产业重点领域和关键环节，突出融合发展、政策支持、主体培育、人才支撑，着力推动医养融合化发展，着力推动居家社区养老服务社会化发展，着力推动养老机构多元化发展，着力推动健康养老基地品质化发展，培育发展新业态、新模式，构建健康养老产业体系，将健康养老产业打造成为全省经济转方式、调结构、稳增长的新动力、新优势和新的增长点。l 河南省政府关于推进健康养老产业转型发展方案若干政策和产业布局规划地方政策p 医养融合发展
7、。2017年，全省开展医养结合服务的机构达500家以上；2020年，基本建立完善的医养结合体制机制和政策法规体系，形成规模适宜、功能合理、综合连续、高效便捷的医养结合服务网络。p 居家社区养老。2017年，社区养老服务设施覆盖全省50%以上的城市社区；2020年，新建居民住宅区配建社区居家养老服务设施实现每百户不低于30平方米。p 市场主体培育。2017年，引进、培育健康养老龙头企业10个以上；2020年，全省扶持培育20个以上行业影响力和竞争力强、具有示范带动性的养老服务集团，培育国内外知名品牌10个以上。p 示范基地建设。2017年，启动建设省级健康养老示范基地10个；2020年，建成省级
8、健康养老示范基地30个以上，初步形成“一圈四带多点”健康养老产业基地总体布局。l 河南省政府关于推进健康养老产业转型发展方案若干政策和产业布局规划地方政策p 推动医养融合发展。统筹医疗卫生与养老服务资源，推动大型医疗机构、康复护理机构、养老机构、社区卫生服务中心、家庭病床等之间实现有效互通转接，为老年人提供治一体化的健康养老服务。推动大型医疗、养老机构建设医养联合体。p 提升居家社区养老服务能力。推动各地通过政府购买服务，引导社会力量参与社区养老综合服务设施建设、运营和管理,满足老年人就近养老需求。创新居家社区养老服务模式。积极培育居家养老服务企业和机构。整合社区周边各类服务资源,为辖区老年人
9、提供多样化养老服务。p 推动养老机构创新发展。全面放开养老服务市场，加快推进养老机构改革，鼓励社会力量通过独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式参与公办养老机构改革。全面优化养老服务供给结构,提升供给质量,鼓励养老机构与管理经验丰富、品牌影响广泛的企业开展运营管理合作,加强养老机构硬件设施建设,提升服务管理能力。l 河南省政府关于推进健康养老产业转型发展方案若干政策和产业布局规划地方政策p 培育健康养老服务开发运营主体。坚持本地企业培育与大型养老企业集团引进并举,积极吸引社会资本参与。推动传统养老企业创新产品和服务模式，形成一批本土优势龙头企业和细分行业领军企业。鼓励组建养老服务连锁机构,开
10、展规范化和规模化经营。p 推进健康养老产业示范基地建设。按照“一圈四带多点”空间布局，建设一批满足老年人多元需求的省级健康养老示范基地。培育发展避暑度假、休闲体验和保健养生等新业态，推动鄢陵、新密、汝州等基础较好的县(市)率先形成规模。鼓励各地依托区域生态、医疗、文化等资源优势,以医养融合型、康养旅游型、多业融合型等为重点,建设一批健康养老产业示范基地。p 搭建健康养老公共服务平台。建立全省统一的健康养老产业数据库，向符合条件的养老市场主体和社会组织有序开放数据资源,鼓励深度挖掘与应用健康养老数据。p 加大健康养老服务人才培养力度。鼓励高校增设等涉老专业学科点，推动建设养老护理职业培训基地。l
11、 河南省政府关于推进健康养老产业转型发展方案若干政策和产业布局规划地方政策p 10月19日，重庆市出台重庆市老龄事业发展和养老体系建设“十三五”规划，明确了规划背景、总体要求、主要任务和保障措施。p“十三五”期间，重庆市将全力提升老龄事业发展和养老体系建设水平，不断增强老年人幸福感和获得感。l 重庆市政府关于重庆市老龄事业发展和养老体系建设“十三五”规划的通知地方政策PART3企业落地情况p 6月1日，绿地集团与美国峰堡集团在华投资的合资公司星堡养老在佛山签约。按照双方合作协议，绿地与星堡养老将在佛山张槎建设佛山星堡养老社区，该项目建筑面积约2.35万平方米，一期规划可容纳269户老人。l 绿
12、地集团：与星堡养老合作签约，养老社区项目落户佛山房企动态p 6月16日，鲁能集团与微医签署战略合作协议，围绕“互联网+家庭医疗+地产”领域开展深度合作，在鲁能地产项目引入微医全科中心的品牌及服务，丰富项目的医疗配套，打造新型健康社区。l 鲁能集团：与微医战略合作，打造新型健康社区房企动态p 10月13日，绿地控股发布康养产业战略规划，同时绿地康养产业集团揭牌。p 绿地康养将全面负责绿地“医康养”大健康核心产业平台建设，参与相关产业项目的开发与运营，承担绿地健康养生示范区“康养谷”建设。l 绿地集团：200亿布局康养产业房企动态p 10月19日，恒大集团与昆明市五华区人民政府签订了“恒大西翥桃园
13、国际健康养生城项目”合作协议。项目将打造集“精准医美、养老养生、康体娱乐、文旅休闲于一体的国际健康养生城”。l 恒大集团：落户昆明市西翥桃园国际健康养生城项目房企动态p 10月26日，恒大健康通过其附属公司竞得河南省郑州荥阳市11宗地块国有建设用地使用权，总价18.299亿元，主要用于建设郑州恒大国际健康未来城项目。p 地块总面积为43.83万平方米，地上总建筑面积约96.54万平方米，地块位于荥阳健康园区内。地块将用于建设健康体验中心、五星级养生酒店以及国内外大中型医药企业总部基地。恒大健康有意打造“1+N”（家庭+养老、养生、医疗、抗衰老、医学美容、文娱、运动、天伦之乐、多彩生活等）及防、
14、治、养相结合的全生命周期健康社区。l 恒大集团：健康18亿竞购郑州地块，拟投230亿建健康城房企动态PART4康养项目案例借鉴标准旅游及养老方向结合养生养老产品服务打造盈利模式借鉴案例旷达太湖花园万科随园嘉树亲和源、盛和居l 非旅游热点景区的养生养老地产典型案例动漫嬉戏谷中华孝道园常州武进太湖湾旅游区属于省级旅游度假区，区域凭借湖景及气候资源，打造了动漫嬉戏谷、中华孝道园等项目，但目前知名度较低，甚至常州本地人也有很大部分不熟悉该区域，知名度低，还未受到市场关注。l 项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅游区目前旅游资源丰富，但知名度较低，还未受到市场关注。旷达太湖花园占地面积73353平
15、方米 建筑面积75631平方米开发商江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司产权年限70年产品形式别墅、洋房、公寓层数3-6层l 旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源。项目占地7.3万，建面7.5万，容积率1.03。旷达太湖花园p项目定位为高端老年公寓，目标客户定位为本人或者子女为中、高收入的人群，以常州区域为核心，辐射长三角区域。p总体规划以“公园中的老年社区”为主题，以邀贤山森林公园为背景，设置一个低层组团和若干多层组团，并设置了老年服务用房及其他配套用房。p产品设计细节：老年公寓及公建配套楼各单元入口处均设置无障碍坡道。老年公寓每单元内设置有医梯，方便轮椅
16、进出，也为紧急救治提供可能。p建筑单体：建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格。体现和谐感，细部处理细腻，富有人情味。老年公寓朝向均为南北向，考虑到老年人的生理特点，尽可能的为老年人提供更充裕的上午日照时间。p配套：老年服务中心，总建筑面积约12050.08平方米，设置床位不低于150张，并配备医疗服务系统。文化娱乐配套有健身房、棋牌室、书画教室歌舞活动室等，引进高端物业服务，提供细致入微的客服服务，24小时维护私人空间。高智能监控、3G视频、GPS定位、全区无障碍设施等。l 项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以“公园中的老年社区”的主题，在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均
17、围绕该定位展开，打造适宜养老的基础环境。旷达太湖花园国内首家中高端度假公寓管理平台途家网，通过O2O的模式，为业主提供全生命周期的管家、托管服务。途家网引进美国先进的五星级酒店管理体系，提供托管式管家服务，该服务既解决业主短期房产增值停滞现状、灵活收益，又能为空置房产提供先进、高效、标准化的入户式贴身管家服务，专业定期的房屋保养，实现随时入住；并且还随时为迎接业主、准业主或亲朋好友提供包括接机、餐饮、家政等各类专业服务。项目首期供应两类产品，其中花园洋房面积86-130平，3种户型；精装公寓面积60-84平，途家全程托管。l 经营模式：项目首期的精装公寓60-84产品产权销售，可委托途家全程托
18、管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。旷达太湖花园 销售产权+O2O模式，项目首期的精装公寓60-84产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。盈利模式 在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕养老的主题展开。如设置设置无障碍坡道、医梯、建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格，朝向均为南北向，产品设计 老年服务中心、文化娱乐配套、全区无障碍设施等。配套打造l 评价与借鉴旷达太湖花园p地址：上海浦东新区康桥镇
19、p开发方：亲和源股份有限公司p占地面积：8万平米p规模：总建筑面积10万平方米，健康型公寓838套房；护理院200张床位。p经营模式：出售会员卡（销售使用权）+收取年管理费p月租金水平：健康老人一年年卡2-7万（1,700-5,800/月），另交2万管理费p主要设施：餐厅、阅读室、书画室、棋牌室、网络大学、会客厅、理发室、健康会所、护理院l 位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社区之一，主要消费目标为中高档老年群体。上海亲和源居住产品：老年公寓：45为主力，少量70、90。项目主要配套：医院 餐厅颐养院 健康会所亲和学院 商业街老年度假酒店项目旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止
20、的所有养老服务。l 项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养院、健康会所、商业街及亲和学院组成，旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。上海亲和源p健康活跃的长者：平均年龄76岁p高级知识分子：大专以上的学历50%13%拥有高级职称著名的艺术家、航天专家、船舶专家及文学研究专家、历史研究专家等30%为教授、医生、企业高级管理人员或高级公务员p高级干部：十多位享有国务院特殊津贴的高级专家10%的离休干部50%政府、企业中的管理层及技术人员p20%为普通职工（含农业从业人员）l 亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高级干部，且年龄层次相对较高，属于高端终极养老群体
21、。上海亲和源p居家延伸：会员以户为单位入驻社区；p专业的养老服务平台：与曙光医院、上海老年大学、索迪斯餐厅、爱玛客物业、美格菲会所等国内外知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台p三大服务体系：生活、健康、快乐p会员生活模式：为每位会员定制个性化的生活模型。l 居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特征，会员以户为单位入住社区，同时享受便捷的社区医疗、健康管理、饮食起居照顾等全方位的服务。上海亲和源p养老公寓管家式“零服务”，一个老人固定对应一个生活秘书服务，一位生活秘书可以服务约10名老人；p社区内有电瓶车服务，社区外有到超市、医院或地铁站的班车；p监控室24小时值班，利用
22、老人随身的紧急呼叫卡定位，随时注意老人安全情况；p老人进出社区，会有登录记录l 全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况上海亲和源p养老公寓24小时大堂经理值班接待；护理院24小时护士值班接待利用活动区的宣传栏、电梯间等公共空间，推广组织老人活动引入上海老年大学，鼓励老人参与学习不定期组织游、培训、讲座等活动l 养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老年大学，丰富老人的精神生活，且不定期组织郊游等活动。上海亲和源l 亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人。上海亲和源p美格菲健康会所，建筑面积2000m2，由美格菲经营管理，亲和源会员
23、消费有优惠；主要设施设备包括游泳池、健身房、羽毛球场、桌球室、乒乓球场、康复保健区等；p索迪斯餐厅，建筑面积2,574m2，由索迪斯经营，给亲和源会员提供日常用餐，以及配餐、送餐服务；p亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营；p医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠p户门都采取外推门的设计；p室内都采取推拉门；比如两个卧室之间（分房睡的老人可以开放聊天或独自休息）、卫生间的门（以防老人摔倒，救护人员无法进入）p室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到棱角发生危险l 从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节体现出对老年人的
24、关怀。上海亲和源p客厅、卧室、马桶区、淋浴区都有紧急呼叫系统，一般放置在老人随手就可以够到的地方，或者是拉绳式设计；p马桶、面盆、淋浴配套的扶手符合老人生理特点、高度p淋浴区有一面墙体采用PVC材料，冬天比较保暖；p考虑到有些老人对于密闭空间的恐惧，电梯采取通透式设计；p电梯轿厢加长，可以运送担架、轮椅；并设上下两组按键，便于乘轮椅者操控。l 随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性上海亲和源类型说明会员卡购买价格每年管理费健康养老公寓A卡永久性的，可转让，可继承（销售使用权）大/中/小套：69万大套6万中套3万小套2万健康养老公
25、寓B卡终身，相当于交租15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余部分卡费；大套85万中套53万小套35万2万健康养老公寓出租卡一年大套7万中套4万小套2万2万护理式公寓2,700/月/床；8,000/月/间护理费另外计算p亲和源采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性60，女性55以上）p购买会员卡后，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；p但由于项目总体规模较大，会员卡分批分阶段进行销售控制，后推出的会员卡和管理费都会涨价p包括一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等在内的费用不包括在管理费里面，入住人需另
26、行支付。l 目前入住率55%上海亲和源 项目采用会员制租赁模式，开发商持有大比例物业，使得该项目在总投入6个亿的成本压力下，投入成本还未完全收回，目前运营实现平衡，已是很不错的成绩，该模式自2010年开始全国复制。盈利模式 随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。产品设计 亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人，实现全龄段覆盖。配套打造l 项目评价和借鉴上海亲和源随园嘉树随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。无法分割小产权，只签约使用合同。项目位于良渚
27、文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所l 项目位于杭州万科良楮文化村内（4A级风景区）的一个养老组团产品、共享大良渚便利配套，属于依托社区环境及配套进行养老产品设计的嵌入式养老模式.万科随园嘉树总平图用地面积63853平方米健康公寓面积（
28、占比93%）58937平方米公共配套面积（不计容）5381平方米颐养中心面积（占比7%）4571平方米地下车库面积11073平方米容积率1.0建筑密度22.73%地下车位230个绿地率35%总户数675户l 项目占地63853，容积率1.0，全部为5层电梯公寓，共有两类产品：健康公寓及颐养中心，其中58937平米健康公寓出售使用权，4571颐养中心自持，租赁给第三方经营，其建面占比分别为93%、7%。万科随园嘉树A户型(50%)建筑面积75平米一房两厅一厨一卫B户型(30%)建筑面积91平米两房两厅一厨一卫C户型(20%)建筑面积111平米2+1房两厅一厨一卫l 健康公寓75A户型为主力产品，
29、供应套数为305套，占比50%，91B户型160户，占比30%，111C户型150户，占比20%。另有颐养中心60户。万科随园嘉树餐厅阅读室教室咖啡吧棋牌室医疗室影音室健身房理发室l 4500的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。万科随园嘉树序号项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧
30、、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10 暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12 马桶带卫洗丽非标配有，卫生间配置13沐浴坐凳无有，卫生间配置14 防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作l 项目采用精装修交楼，经过前期8年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处。万科随园嘉树序号项目普通住宅随园嘉树18分床设计
31、无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22 地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23 地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架 30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字l 项目采用精装修交楼，经过前期8年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目
32、开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处。万科随园嘉树l 户型细节展示。万科随园嘉树通过以上体验式的营销服务方式，直观感受万科在老年住宅的 专业造诣，亲身体验随园的“六心”级服务内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务案场影音室定期播放电影，邀请老人观影；每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间l 用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心。万科随园嘉树客户真实报告l 未来健康管理中心一角在销售中心实景展示
33、万科随园嘉树老人在房间内按紧急按钮门灯闪烁前台自动跳出页面管家、急救小组、后勤一步到位现场紧急事务处理呼叫复位第48页l 样板房智能化演示：零时滞的处理流程万科随园嘉树酒店、物业、护理照护跨界整合服务标准规范、标准化的服务流程注重员工培训提高立足联合国五大照护原则提供覆盖身心灵全方位服务服务理念四大服务模块八十六项服务内容服务特色服务标准服务内容从老人的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务模块和86项具体服务内容；通过“6心级”服务，用心为长者。随园嘉树服务，一经创立便形成一套严格的标准和体系。通过以上的理念和实践为长者提供品质尊严的一生。“6心级”
34、服务+24小时管家构筑老年人品质、尊严的一生核心能力自己培养管理公司重点关注活跃长者的需求，为长者提供积极、健康、快乐的生活方式l 万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和86项具体的服务内容，希望能够培养自己专业的养老地产管理公司。万科随园嘉树 北京的万科幸福汇是通过租售并举的方式运营、获利，万科随园嘉树则是出售使用权的方式，被业界认为是万科未来养老业务的商业模式。预计随园嘉树健康公寓的利润率在20%左右，高于其普通地产开发，服务经营业务利润率14%左右。盈利模式 产品从装修配置、安全设施、辅助生活设施，提供全面的老年生活解决方案，其细节打造及规划设计位于市场前列。产品设计 确立了其养老
35、地产开发以服务主，地产开发仅为载体的模式，因此随园嘉树一经开始便形成一套严格的服务标准和体系，且具备自主盈利的能力，目的便于后期全国推广复制。服务模式 用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心，将产品及服务前置让客户无抗性买单体验式营销l 项目评价和借鉴万科随园嘉树民营资本参与养老机构建设的试点工程，是我区乃至省内在建的大型养老项目，2012年被列入浙江省服务业重大建设项目之一l 项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异。项目总占地13万，建筑面积20万平方米，容积率1.5，项目建设投资16亿元，项目全部建成后，可新增养老床位3866张，是对政府养老事业的有益补充。盛和居紫荆园70
36、方户型1室2厅1卫1厨90方方C户型户型2室室2厅厅1卫卫1厨厨l 该项目也是萧山首个老年养生产品，针对60岁以上的男性和55岁以上的女性，提供使用权出租，产品设置以70-90一房两厅-两房一厅为主。均带精装修。盛和居紫荆园紫荆园老年公寓划分三大功能区块，健康活力型的居家养生区、高龄体弱型的半托照护区、疾病失能型的全托医护区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。功能区块建筑形态服务标准入住模式说明居家养生区多层电梯公寓管家秘书召唤式服务住户保证金入住782套，1564张床位半托照护区高层病区式公寓护工服务+医护服务押金+服务月费156套，468张床位全托医护区高层病房式全治疗
37、服务住院费210间，630张床位居家养生区全托医户区半托医护区l 项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。盛和居紫荆园整个项目分二期建设，其中一期建设占地130亩，建筑面积18.5万平方米（其中地上建筑面积11.6万平方米），老年医院、养生餐厅、活动中心等主要的养老配套项目都将在一期建设完成。2015年10月份一期工程交付使用。医院建筑面积达32488.7m2，占一期地上建筑面积的28%；活动中心5043m2，占一期地上建筑面积的4.4%；食堂2800m2，占一期地上建筑面积的2.4%；架空层公共活动空间13821.6m2，占一期地上建筑面积的1
38、2%。开发节奏及路线图20132015开发时间价值老年医院半托医护区全托医护区2017活动中心养生餐厅一期二期居家养生区l 项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期预计将于2015年10月交付使用，二期主要为对配套落实要求较高的全托、半托医护区产品。盛和居紫荆园紫荆园只出售服务，不出售产权，今后紫荆园的产权由投资方盛和居持有。不过，紫荆园的销售模式十分新颖。小区的户型分成70和90平方米两种，假设一套房子的总价是100万元，那么老年人在一次性付款或按揭付款100万元后，即可入住，而等老人过世后，这笔款
39、项将全额退回。老年人只需支付居住期间的服务费用，初步估算每年至少一万元。韩敏认为，产权不销售有利于保持老年公寓的纯粹性，避免年轻人入住，从而保证老年社区专业的配套服务和园区内各项活动的开展。若出售产权，今后的实际入住者就很难控制。产权由投资方浙江盛和居发展有限公司持有，不销售产权。不销售产权 入住老人需一次性支付入户保证金。保证金标准按测算的投资成本衡量。一次性支付入户保证金 入住老人在他的有生之年居住紫荆园的房子，享受紫荆园的养老服务。有生之年居住 老人寿终，房子退回紫荆园，保证金全额返还；或者，老人可以转让居住权，转让的增值部分在缴纳国家税费后，老人享受50%的收益。寿终退回保证金l 紫荆
40、园老年公寓的“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。盛和居紫荆园“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。盈利模式 项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。功能分区 项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期于2015年10月封顶，二期主要为对配套落实要求较
41、高的全托、半托医护区。开发节奏l 项目评价和借鉴盛和居紫荆园产权销售+O2O会员制管理租售并举-使用权出售入户保证金+较低服务年费l 所谓完全成功的盈利模式并没有出现，只能针对市场、环境及开发商自身，制定风险较低的开发模式和开发节奏，才能够降低开发风险，实现盈利。案例总结 从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全点热源）、管理员或护理人员方面对应老人日常生活中的安全性 做到紧急时刻可立即采取措施设计 尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共空间和环境交流 从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。心理 从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸等方面符合老年人的身体特征建筑l 从产品设计、公共交流空间及老年人的居住习惯等角度出发，打造适宜的产品设计案例总结
