1、 皇庭港湾商业街 招商策划服务 整体市场环境分析整体市场环境分析PART 11南山整体商业市场状况2南山整体旅游市场状况南山区商圈趋势、特点深圳湾商圈：以后海片区为核心，延伸至华侨城、蛇口、西丽等片区，集商业、文化、休闲、娱乐和商务办公于一体的区域性多功能商圈。各区域商圈以南山商业文化中心区、欧洲城、益田假日广场、京基百纳广场、蛇口花园城为核心，围绕在深圳湾畔，被统称为“深圳湾商圈”。其辐射范围包括福田区、罗湖区、宝安区以及香港等地。南山商业文化中心区：是集商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区；分布有天利中央商务广场、保利文化广场、海岸城购物中心等。深圳湾商圈香港罗湖南油商圈
2、蛇口商圈商业文化中心区后海商圈4进驻商家：吉之岛、嘉禾影院、顺电、世纪星真冰俱乐部、中森名菜、原潮、玩具反斗城、玛花纤体、优衣库、美丽田园、本色音乐厨房、顺电、生活本色、领跑体育、星巴克、棒约翰、意粉屋、太兴新世代、满记甜品等各式美食，以及KENTCURWEN、Durban、INTERMEZZO、CK JEANS、ESPRIT、JOY&PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼镜88等近120家品牌精选商家。海岸城购物中心：该项目位于南山商业文化中心区，是深圳西部
3、经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。项目总投资约20亿元人民币,总建筑面积约30万平米。其中：购物中心约12万平米；写字楼约14万平米；商业街约4万平米。主要代表性商业（零售市场）5主要代表性商业（零售市场）天利名城：该项目位于南山商业文化中心区核心地带，裙楼六层为现代时尚商业广场，与深圳湾大街内外贯穿，呈现滨海商业全新价值蓝图。总占地面积约4万平方米，总建筑面积逾25万平方米，建设总投资约人民币15亿元。地上33层，地下3层，商业总面积逾8万平方米。天利名城天利名城进住品牌商家:太平洋电
4、影院、利歌宴KTV、北海渔村、西子天香、京本台湾涮涮锅、俏江南唐恩都乐、万宁、千色店、太平洋咖啡、汉堡王、Eland，ROEM，观奇洋服、金嘉福、85度C、七田真国际教育等。6主要代表性商业（商业街）海上世界商业街：海上世界商业街主要由船前广场、船尾广场和船后广场三部分构成。商业面积约1.2万平米的船前广场，由具有区域特色的精品零售、高档西餐厅和主题性美食城组成，主力打造具有国际风情的美食购物街。商业面积约1.2万平米的船尾广场，由五栋独立的临水建筑和具有丰富外摆功能的水景建筑组成，以国际美食、高档中餐、特色酒吧及精品零售为特色。商业面积约1.34万平米的船后广场，水中央有五彩灯光、动感喷泉设
5、计，广场以动感娱乐性消费为主，还有演艺中心和海洋剧场。海上世界南山各大商业区租金汇总表南山区代表商铺租赁价格表楼盘名称出租均出租均价（价（元元/平方米）平方米）出售均价出售均价（元（元/平方平方米）米）管理费（元管理费（元/平方米平方米月）月）建筑面积建筑面积 开盘时间开盘时间物业地址物业地址三湘海尚-2500004.53002222009-9-29南山深圳湾科苑大道与东滨路西南侧曦湾-2000007.9488652010-9-28南山区中心大道与东滨路交汇处东南角卓越中心大道-1500004.5130000南山科苑大道皇庭威尼斯人广场？最高价250000元/平方米;最低价80000元/平方米
6、6.583392 2010-12-19南山深圳湾口岸科苑大道南头商业城-28000525000016000南山南头中山园路与深南大道交汇处西岸美食街100-547652009-03-01南山前海路与沿湖路交汇处南山各商业项目价格信息汇总表南山区整体商业特征总结n 南山区商圈主要为“购物、休闲、文化、娱乐”一体化的定位；及”商业+文化“、“商业+艺术”、“商业+科技”、“商业+休闲”“商业+旅游”，南山商业在深圳商业市场的地位日益突出，也更具特色。n 随着商业文化中心区、蛇口码头、深圳湾滨海长廊的进一步发展完善，以及深圳湾商业圈的形成，结合旅游市场的发展，南山商业区更具有城市辐射力。n 商圈形成
7、的消费为中高档消费层次，突出国际化氛围，吸引全市客户。n 大型一站式综合性商业物业仍然是市场的主流。项目发展主题建议PART 32主题定位及业态规划建议1项目发展方向选择项目定位选择定位考虑因素项目发展主题案例参考借鉴n 是城市级的n 是城市新区核心的n 具有标志性的n 具有强烈都市商业印象的n 是可规避竞争的n 是可实现跨越式发展的n 辐射南山区、及至深圳n 是城市特色的商业项目n 成为城市商业中的“名片”n 易识别,区别现有其他商业n 有别于现有的传统商业模式n 符合现代城市商业发展趋势项目定位必须考虑以下六点 香港有兰桂坊 上海有新天地 填补深圳南山都市化进程中主题商业的不足！成为深圳西海岸的“城市商业名片”项目发展方向选择主要方向1 1：特色主题商业街区次要方向2 2：配套部分社区商业项目发展方向选择
