1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。谨呈：新明置业谨呈：新明置业中国西南城市调及定位报告中国西南城市调及定位报告本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2 2 因地块位于大足城东新区，所以我们对大足本地楼市及消费做了必要的考察和研究；又因地块体量庞大，所以我们必须跳出大足对周边专业市场做充分考量，为产品发展以及项目定位提供依据。提案说明：提案说明：本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。3 3一、重庆区域研究一、重庆区域研究本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。4 4城市地位：城市地位：重庆是中国重要的中心城市之一、国家历史文化重庆是中国重要的中心城市
2、之一、国家历史文化名城、长江上游地区的经济中心、国家重要的现代制造业基地、名城、长江上游地区的经济中心、国家重要的现代制造业基地、中西部地区综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。中西部地区综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。5 5核心副城：涪陵和长寿：重点发展化工、食品纺织、新型建材等产业江津和永川：发展商贸、职业教育、机械制造等产业合川和铜梁：发展节能、农副产品、特色旅游等产业两翼：重点发展矿产资源开发、旅游等产业，依托长江、乌江等交通干线优化产业布局。城市布局：城市布局：一主两翼，六副城，呈梯次展开一主两翼，六副城，呈梯次展开本报告是严格保密的,版
3、权归深圳智策地产所有。6 6图：2007-2012年地区生产总值及其增长速度 单位：亿元、%重庆经济近年飞速发展，2012年GDP11459亿元，同比增长13.6%，增幅全国第二，西部第一；按常住人口计算，人均GDP达到39083元。经济水平：经济水平：总体发展高于全国平均发展水平总体发展高于全国平均发展水平本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。二、大足区域研究二、大足区域研究本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。一小时经济圈大足大足 大足偏居重庆市西北部，脱离主城区核心经济圈，虽居成渝经济圈中心，但大足对外经济辐射力有限，势力范围主要局限于本区内的龙水、双桥区及相邻的铜梁、荣昌、
4、璧山等区域。大足大足位于重庆市西北部，西距成都位于重庆市西北部，西距成都269269公里，东离重庆公里，东离重庆市区约市区约140140公里。公里。大足位于成渝两地大足位于成渝两地“中心中心”区位位置区位位置本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。9区域户数户籍人口常住人口城镇人口城镇化率1小时经济圈699.131866.741804.541195.3666.2%渝北区42.55107.61138.64104.1475.1%合川区58.22155.92131.2575.5157.5%江津区60.55150.41124.9371.6757.4%九龙坡区33.1583.75111.6398.6
5、588.4%涪陵区45.89116.5108.3662.3757.6%綦江区46.85121.31107.5954.2550.4%永川区37.99112.88104.4461.258.6%沙坪坝区27.5479.87104.3595.8291.8%巴南区34.9789.0693.4769.6874.6%南岸区22.8662.6178.9872.4791.8%长寿区35.9690.6578.2943.0655%江北区23.256.0677.6672.1392.9%大足区31.49103.472.9733.1845.5%北碚区24.7863.4272.154.4475.5%荣昌县30.0583.5
6、366.6928.4842.7%潼南县31.1794.1564.2525.8340.2%渝中区21.856.463.963.9100%铜梁县30.6483.6460.125.8943.1%璧山县24.0563.5159.5726.1243.9%南川区25.0767.9953.7926.5949.4%大渡口区10.3524.0731.5829.9894.9%1 1小时经济圈小时经济圈2121区县区县20112011年人口（按常住人口排序）年人口（按常住人口排序）u大足户籍人口大足户籍人口103103万，万，人口自然增长率约为3.4，常住人口常住人口仅仅7373万，万，说明外出务工人员较大，约30
7、万人；u2009年大足常住人口约77万，2年间常住人口减少4万，说明消费人群不断在缩减。u城镇人口33万人，城镇化率45.5%，接近全国平均水平。大足户籍人口虽过百万，但常住人口仅73万，与2009年77万相比，常住人口逐渐减少。人口概况人口概况本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。1010社会经济指标：社会经济指标：20122012年年GDPGDP达达247247亿，位居周边区县亿，位居周边区县NO.2NO.21010大足GDP近些年一直保持增长的趋势，与周边区县相比，位居第二，璧山县2012年发展迅速，首次超过大足。p 大足近五年GDP总量与增长情况比较表p 周边区县GDP总量与增长
8、率比较表资料来源：以上数据来源于统计局发布的统计公报。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。1111人均人均GDPGDP：接近全国平均水平，居民消费结构面临升级接近全国平均水平，居民消费结构面临升级大足2012年人均GDP达到33810元（折合5440美元），接近全国平均水平，并连续两年超过5000美元，居民消费结构面临升级p 大足近五年人均GDP增长情况比较表p 周边区县人均GDP增长情况比较表资料来源：以上数据来源于统计局发布的统计公报。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。1212消费力：消费力：社会消费品总额逐年上涨，人均可支配收入与周边社会消费品总额逐年上涨，人均可支配收
9、入与周边区县相比偏低，位于倒数第二区县相比偏低，位于倒数第二p近5年呈快速上涨态势，增长速度维持在16%以上，消费强劲增长。2011年大足区社会消费品零售总额约为60亿元，同比上涨19.4%。p城镇居民可支配收入达1.9万元，同比上涨15.8%，接近全国城镇居民人均可支配收入2.1万元，与周边区县相比，仅高于潼南县。仅高于潼南县。p 大足区社会消费品销售总额走势示意图p 周边区县城镇居民可支配收入对比表资料来源：以上数据来源于统计局发布的统计公报。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。13131313产业概况产业概况第一产业增加值28.7亿元，增长5%；第二产业增加值136.9亿元，增长
10、21.2%；第三产业增加值68.3亿元，增长11.9%。p 三次产业结构为12.3：58.5：29.2 工业是大足的主导产业，近年第三产工业是大足的主导产业，近年第三产业快速增长，尤其发展旅游文化产业。业快速增长，尤其发展旅游文化产业。目前大足已形成花市街市场、龙水五金市场、龙水五金旅游城、龙水废金属市场和西部金属交易城等5个专业五金市场，成为中国西部最大、配套最全、辐射最强的五金商品交易集散地。交易量列为全国同类市场第二位、西部第一位。同时，外贸市场销路广阔，拥有自营出口权企业12个，大足五金产品已经出口欧、美等40多个国家和地区。第三产业快速增长，旅游创意稳定发展。近年，已连续成功举办了四
11、届“中国大足石刻国际旅游文化节及宝顶香会”、“中国重庆大足第三届枇杷旅游文化节”，启动大足石刻360度环幕电影千年佛足拍摄和大足石刻世界巡回展工作。大足石刻景区被纳入“重庆市一带三区”统筹城乡旅游改革试点。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。14石刻石刻重庆唯一的世界文化遗产重庆唯一的世界文化遗产大足石刻赋予了城市深厚的文化大足石刻赋予了城市深厚的文化内涵：内涵：p大足石刻位于中国西南部重庆市的大足等县境内，素有“石刻之乡”的美誉。p1999年12月1日联合国教科文组织世界遗产委员会第23届会议上表决通过，将我国大足石刻中的北山、宝顶山、南山、石篆山、石门山五处摩崖造像，正式列入世界文
12、化遗产。p中国申报的世界遗产只有一项获得批准，那就是世界文化遗产“大足石刻”。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。151515五金：五金：大足龙水镇五金之都，中国八大五金产品集散中心之一大足龙水镇五金之都，中国八大五金产品集散中心之一 大足龙水是我国八大五金产品集散中心之一，是中国西部五金产业的亮点镇，也是重庆市大足县的工业重镇，拥有大小企业和个体工商户一万多家，从业人员五万余人。五金产品种类繁多，有近三万种。据介绍，截至2011年，五金交易城、西部金属交易城和龙水废金属市场这三大五金市场年交易额达年交易额达130130亿元，年均增幅亿元，年均增幅20%20%以上，已进入重庆五大百亿级
13、市场行列。以上，已进入重庆五大百亿级市场行列。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。1616北山石窟长廊宝顶山石窟南山石窟龙水湖风光重点旅游区：重点旅游区：六山二湖六山二湖p北山石窟北山石窟p宝顶山石窟宝顶山石窟p南山石窟南山石窟p石篆山石窟石篆山石窟p龙门山石窟龙门山石窟p龙水湖龙水湖p化龙湖化龙湖旅游产业：旅游产业：年均产值年均产值1111亿，产业链年产值达亿，产业链年产值达4343亿。亿。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。1717p圣寿寺圣寿寺p广大寺广大寺p佛祖寺佛祖寺p顺水寺顺水寺p正觉寺正觉寺p石马教堂石马教堂广大寺佛祖寺石马教堂旅游产业：旅游产业：寺庙众多，有佛都
14、美称，每年来寺庙礼佛观光人达百万。寺庙众多，有佛都美称，每年来寺庙礼佛观光人达百万。圣寿寺本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。区域规划区域规划总体规划图龙岗组团龙水组团 以龙岗组团和龙水组团两个核心组团开发发展。总体定位：山水园林+工商贸易城市。p龙岗组团：是该县的政治、文化中心，以世界文化遗产大足石刻艺术为主要内容的山水园林旅游城市；p龙水组团：是大足的工业中心，发展小五金加工为主的工贸型经济区。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。龙岗组团龙岗组团老城南接龙水工业园区和邮亭工业园区，污染大，阻断了城市的持续南扩。大足城市居住未来发展重心将向东延伸。定位为定位为集中居住区集中居
15、住区，能有效辐射双桥、邮亭、龙水等工业重镇及大足其它乡镇。，能有效辐射双桥、邮亭、龙水等工业重镇及大足其它乡镇。发展方向：发展方向：快速东移、重点南拓、适度西展快速东移、重点南拓、适度西展。规划。规划到2020年，城区人口达到35万人，建成区面积达到25平方公里。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。龙水组团：龙水组团：大足的大足的工业中心工业中心p龙水组团为大足区副中心，到2020年规划人口20万人，城镇规划面积20平方公里p发展思路：“重点北移、相机西拓、适度东进”p龙水镇正在迅速发展成为区域经济的核心，全力打造“重庆最具实力的经济强镇”和“中国西部五金之都本报告是严格保密的,版权归
16、深圳智策地产所有。道路交通道路交通成渝高速即将通车，大足到重成渝高速即将通车，大足到重庆只有庆只有5050公里，半小时可到内公里，半小时可到内环。环。大足已纳入重庆“1小时经济圈”交通发展规划。计划2007年到2020年投资287亿元。1、实现100%农村公路通达通畅，100%行政村通客车；2、铁路达145公里，轨道交通135公里；实现全区交通网络四通八达。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。轨道交通轨道交通p成渝铁路客运专线全线共设成都、资阳、资中、内江、大足、璧山、重庆北七个站点，全长294公里，设计时速目标值300公里，计划工期4年。p线路建成后，成渝之间的通行时间可缩短至一个小
17、时，成为两地最快捷的通行线路建成后，成渝之间的通行时间可缩短至一个小时，成为两地最快捷的通行路径，大足到主城路径，大足到主城1515分钟可达。分钟可达。大足大足璧山璧山内江内江资中资中资阳资阳成都成都重庆北重庆北本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2323五五星星大大道道南环南环路路北环北环路路北环二北环二路路大足人民政大足人民政府府大大邮邮路路二环南路二环南路南北轴线：五星大道、大邮路，房地产目前主力开发线。东西轴线：二环南路，房地产未来主力开发线。内部交通内部交通:两条城市重要轴线两条城市重要轴线本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2424城市与经济研究结论城市与经济研究结
18、论本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。12456大足是偏离重庆主城区较远的行政区，从经济、产业、商业配套等方面看，对重庆的辐射力有限，但作为渝西经济圈中的重要经济区，对本区内及周边区县有一定的辐射影响力；大足区域人口规模不小，但常住人口在逐步递减，且本区域人口是商业发展的主要贡献者，常住人口的减少对商业发展有一定的影响；大足石刻及旅游产业优势突出，促进本地商业改造升级和以旅游带动商业消费是政府的重要规划战略；大足城市集中居住区及发展重心向东延伸，将对城东区域的商业发展有重大的促进意义，城东区域的新型城市综合型商业在未来具有独特的竞争优势；成渝高速、成渝铁路两大工程将直接增强大足的辐射力
19、和 吸纳力，同时政府对大足的石刻、五金及旅游产业的大力建设，将给的商业发展带来新的重要发展机遇。3大足社会消费品总额相对偏低，以基本生活消费为主，但消费总额及人均可支配收入逐渐增长，对商业发展有利；一句话一句话:作为新升级为重庆一个区的新兴城市，作为新升级为重庆一个区的新兴城市，机遇与挑战同在机遇与挑战同在本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2626三、大足楼市研究三、大足楼市研究本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。27宏观政策研究宏观政策研究:新国五条新国五条2013年2月出台的新国五条对于房地产市场影响较大，但政策重点落在住宅市场上，目的在于控制房价，压缩二手房投资，对商业
20、地产只是起连带影响，不是政策主要针对对象。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。28往期银行提高存款准备金调整一览表新“国八条”颁布，是政府调控房地产的重拳，将进一步加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域；银行屡次提高银行存款准备金和加息策略，收紧银根，让贷款更难；新国五条：对二套房交易，征20%差额税。各地细则正在酝酿中，预计13年5月各地细则将出台。历年房地产调控政策概览历年房地产调控政策概览本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。29数据来源：重庆统计年鉴过往发展缓慢，当下进入高速发展期过往发展缓慢，当下进入高速发展期,以以0909年为年为分水岭：分水岭：p商品房销售面积在
21、09年以前成交量比较平稳，无大的增幅，发展较慢；09年后成交量大幅增长；p住宅销售价格在10年、11年、12年快速增长，尤其是2010年普通物业销售价格达4000元/以上；截止2013年3月，大足普通商品房的销售均价达到4300元/。大足住宅市场发展概况大足住宅市场发展概况本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。3030高层小高层居住产品发展规律Single housecitylowhigh个性化归属感舒适性安全感多层花园洋房虽然目前大足的房产市场处于高速发展期，而且在目前市面上拥有联排、独栋等高端产品形态，但整体市场正处于第二阶段与第三阶段之间，并且市面上高层与洋房只有很小的价差，两者在
22、客户心目中的品质并无太大差异。别墅多层：指4层至6层的住宅 小高层：指7层至12层的住宅 高层：指12层以上的住宅 花园洋房：在建筑结构上形成退、落、院、错的形态，楼层高度与多层相似别墅：居住处所的高端形态，现主要分为联排、叠拼和独栋三类居住产品定义：物业形态以高层与洋房组合为主，价差小。物业形态以高层与洋房组合为主，价差小。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。31313131五五里里大大道道大大邮邮路路南环南环路路北环北环路路北环二北环二路路大足人民政大足人民政府府时代豪时代豪庭庭翰墨山翰墨山水水蓝湖星蓝湖星空空蓝湖丽蓝湖丽都都华地印华地印象象香山美香山美地地龙腾御龙腾御锦锦碧玉江碧
23、玉江南南南山壹南山壹号号北山美北山美地地香山御香山御锦锦西棠锦西棠锦城城御墅林御墅林枫枫大足印大足印象象绿地海棠湾观棠晓月金科中央公园城楼盘主要分布在龙岗和棠香两个组团楼盘主要分布在龙岗和棠香两个组团大足楼盘主要分布在五星大道沿线的龙岗组团，以及新行政中心周边的棠香组团两个区域本案本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。32宏声广场宏声广场商圈（约商圈（约3万万）大足商大足商城商圈城商圈（约（约6万万）步行街步行街商圈商圈（约（约3万万）政府商务中心体育馆蓝湖星空华美达酒店城区商圈分布图及发展趋势示意城区商圈分布图及发展趋势示意重点三大主要商圈：宏声广场商圈、步行街商圈、大足商城商圈重点三
24、大主要商圈：宏声广场商圈、步行街商圈、大足商城商圈城市发展方向城市发展方向宏声广场商圈步行街东商圈大足商城商圈大足城区面积不大，且人口、商业主要集中在主城中部，所以三个商圈距离都很近，互相之间5分钟以内的车程即可到达。大足商业发展处于初级阶段，没有成型的商业规划，且商圈规模均不大，城市商业面临升级的机会和需求。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。33宏声广场商圈宏声广场商圈:概况概况本商圈主要商业体以宏声商业广场为主，搭配北环中路、东路的临街商铺，宏声广场主要以餐饮、酒吧、会所、茶馆等休闲娱乐业态为主，且商业档次不高；临街商铺主要以建材、生活零售类业态为主，消费群体可辐射到整个城区。本
25、报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。34现状现状脏、乱、差的内部商业环境 本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。35业态业态业态业态个数个数占比占比餐饮4218.1%电脑数码146.03%茶馆、棋牌4017.24%生活服务2410.34%建材125.17%茶叶、烟酒208.62%美容美发31.29%文具、文化培训125.17%会所、KTV、酒吧 104.31%装饰广告、公司 2912.5%其他2611.21%宏声广场业态统计表：宏声广场餐饮类占了商家总数的18%；休闲娱乐类占22%，装饰公司及其他公司办公占13%。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。36面积区间面积区间商铺
26、面积主要以中小面积店铺为主，主要集中在30-40,40-50以及50-80，其比例分别是19%、23%、17%，比例合计达59%。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。37开间与进深开间与进深商铺开间区间分布商铺进深区间分布p开间尺寸主要集中在3-4米，部分大的商铺是通过商铺的组合拼合而成。p进深从3米到15米不等。其主力尺寸主要集中在8-12米，其比例达到60%。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。38租金与人气租金与人气租金水平租金水平目前招商率约为70%左右，总体租金水平不是很高。外街商铺：40-80元/月/内街商铺：30-50元/月/较偏位置商铺：20-35元/月/宏声广
27、场人流量宏声广场人流量目前商业区内人流量比较小，由于餐饮、娱乐商家占主导，仅用餐时间段人流量稍好点，其余时间段人气比较差。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。39步行街商圈步行街商圈:概况概况 大足商业步行街是目前当地居民主要的购物地点，步行街商业业态相对单一，主要满足居民的购物需求，业态业种也仅限于服装、皮鞋、皮具、饰品等。步步 行行 街街商圈内主要商业体：商圈内主要商业体：1.步行街2.大足印象本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。40现状现状步行街的小贩步行街人流量大外部环境步行街的品牌步行街的品牌步行街的品牌本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。41业态业态个数个数
28、占比占比妇幼服饰、内衣287.45%服装15842.02%鞋4612.23%皮具、箱包92.39%特色小吃、快餐205.32%餐饮（中餐）164.26%美容美发174.52%美甲、化妆品102.66%数码、通讯服务61.6%珠宝、首饰102.66%饰品店41.06%大型商场10.27%书店20.53%便利店、杂货店112.93%药店61.6%其他328.51%步行街业态统计表：业态业态其业态主要为服装、皮鞋、运动服饰、妇幼服饰为主。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。42面积区间面积区间p主要集中在10-20，20-30以及30-40平方米，其比例分别为17.6%，24.2%以及29.
29、9%，比例合计达到71.2%。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。43开间与进深开间与进深商铺开间区间分布商铺进深区间分布p开间尺寸主要集中在3-4米，其比例达到80%。p进深从3米到36米不等，主力尺寸主要集中在8-12米。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。44租金与人气租金与人气租金水平租金水平起始段和中段：200-300元/月/（3-15万/年）尾端：50-80元/月/（3-5万/年）步行街人流量步行街人流量整个步行街人气较好，商业氛围活跃，日均人流量约在3万人次左右。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。45大足专业市场概况大足专业市场概况:p大足城区没有集中型
30、的专业市场p均以临街商铺排列为主，且以单店的形式存在p建材家居主要集中在以下几条道路的临街商铺上本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。46p北环路东段建材一条街规模：1.5公里零散分布；主要以家装、家居、家饰、建材单店形势进行经营，客户为大足本地新房装修客户p南环路东段规模：1.2公里零散分布；主要以家居、家饰、建材单店形势进行经营，客户为大足本地新房装修客户p富士达建材城规模：约7000和周边零散街铺；主要以家装、家居、家饰、建材单店形势进行经营，客户为大足本地新房装修客户p临街单店大足临街商铺经营建材家居的经营面积主要集中在60-100之间，300以上的商家较少。本报告是严格保密的,
31、版权归深圳智策地产所有。47主要商业体研究主要商业体研究项目经济技术指标：占地：31818总建筑面积：93202 商业面积：62052 酒店面积：12000 地下建面：19150 大足印象大足印象本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。东侧为主干道龙中路，距县政府500米，交通方便北面为步行街，大足最繁华的商业街西侧为翰墨山水商住项目，已经动工共造商圈南侧临濑溪河，环境优美，利于打造高级酒店概况概况本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。49功能分区功能分区p项目定位：大足首席五星级、情景式旅游购物休闲城市综合体p品牌定位：大足旅游商业及体验经济的代表p核心概念：五星级旅游、情景式购物
32、本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。50功能细分功能细分分区主力业态定位 分区及定位依据附属细分业态A区 购物天堂（综合百货）该区面临步行街，引入品牌百货可带动人群进入项目内消费，待项目成熟后可分零销售大型超市、精品（黄金珠宝、钟表、眼镜）店、流行餐饮B区潮流地带（鞋服、饰品、电器）面临步行街及龙中路主干道，体量可做大，可容纳业态多，价值高数码产品、化妆品、美甲、美容美发、时尚潮流服饰，精品饰物，个性主题店，礼品文具，家居饰品、儿童用品、婚纱摄影、银行、IT、电器、家具卖场C区五星旅游特区（酒店配套、旅游文化休闲业）南邻改建后的五星级大足宾馆，适宜经营大足特色旅游及酒店配套的相关业态大
33、足特色产品（名刀名剑、精美石雕等）、字画、古玩、酒吧、咖啡shop、茶楼、旅游商品、美体会所、夜总会等D区餐娱天地（影视、餐饮娱乐等）位于地块西侧，需要影视娱乐、餐饮等来带动消费者进入。特色酒吧，量贩KTV、网络会所、异国风情餐厅、中餐馆、咖啡厅、洗脚城、电玩城、特色小吃、大足特色产品、生活配套本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。51经营策略经营策略p部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值 p品牌资源进驻（与品牌目标商家合作，如A区综合百货，重百拟进驻，D区五楼豪华影城，大地数字/中影连锁院线拟进驻，每街区均有3户以上品牌商家）；p特色经营（打造“世界的大足，民族的印象”特色旅游街
34、区，将世界遗产大足石刻+宋风宋韵商业街及海内外知名的新五星级大足宾馆将打造区域旅游及商业中心）p统一管理（整体项目进行高品质商业管理）本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。四、周边专业市场研究四、周边专业市场研究本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。53泸州西南商贸城泸州西南商贸城p项目简介:63万西南地区规模最大，业态最全、商品最丰富的专业市场集群。p业态规划：男装鞋业博览中心、副食酒店用品博览中心、女装博览中心、休闲牛仔海宁皮革博览中心、小商品博览中心、五金机电博览中心、家居家饰博览中心、陶瓷灯饰博览中心、装饰建材博览中心、电器橱柜博览中心、基础建材博览中心等11大业态市场集群
35、。p目前经营状况：目前招商约100%，已全面营业，且经营状况良好。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。54门头项目餐饮街内街门头内部环境场馆之间通道内部连廊本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。55租金及优惠：租金及优惠：p一楼租金40.5元/p二楼租金31.5元/（9折优惠后的价格）p其他区域：2050元/（9折优惠后的价格）租赁客户来源：租赁客户来源：回龙湾、王石等商圈批发市场客户占60%，区县客户占15%，外地客户25%。销售价格：销售价格：p一楼临街铺1980022800元/；p一楼价格12500-14500元/；p二楼价格9800-11500元/；销售客户来源：销售客户
36、来源：本地客户（包括现有各批发市场客户）占50，区县及乡镇客户占30，外地客户占20。招租方式：招租方式：租三免半。即租赁期三年半，一次性缴纳3年租金，赠送半年租期。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。56内江国际家居商贸城内江国际家居商贸城p项目简介:45万川南顶级一站式家居建材综合体。p业态规划：红星美凯龙、精品家俬馆、建材馆、五金机电市场、写字楼、SOHO公寓、时尚购物城。p目前开发状况：目前一期红星美凯龙已经签约、精品家俬馆、建材馆、五金机电市场正在建设中，售楼处已经开放，未开盘。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。57内江大千建材装饰城内江大千建材装饰城p项目简介内江
37、早期建材家居老市场，约2.6万，临近长途客运站,交通便利,是内江市家居建材最集中的区域,已经营多年,较为成熟,且大多知名品牌已进驻.p组成形态：由两栋一层建筑及两排住宅底商组成。p业态规划：涵盖家居、建材、洁具、五金等一系列业态，较简单分区规划。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。58外部环境内部环境租金情况：租金情况：展示面好的位置约60-80元/平米,展示面一般的位置约30-50元/平米.经营情况：经营情况：成熟老市场，招商率为100%，位于市区，交通便利，目前经营良好。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。59自贡川南皮革城自贡川南皮革城p项目简介:15万川南地区规模最大，
38、业态最全、档次最高的皮革、皮草交易中心。p业态规划：一期为皮革主题馆 一楼皮鞋,箱包 二楼皮衣,裘皮 三楼皮装,裘皮,毛衫 二期为毛纺家纺主题馆 三期为商业街p目前经营状况：目前招商约100%，已全面营业，且经营状况良好。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。60时尚的外立面内部环境中庭顶层游乐设施本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。61优惠：优惠：租三免半。即租赁期三年半，一次性缴纳3年租金，赠送半年租期。租金：租金：一楼租金27-50元/销售价格：销售价格：一楼临街铺18000-22000元/；一楼内铺11800元/；本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。62永川商贸广
39、场永川商贸广场p项目简介：50万重庆西部商贸、商务中心。p业态规划：20万家居建材城 10万家电数码港 10万超市商品配送中心 10万写字楼和酒店集群p目前经营状况：目前部分已开业，开业部分包括建材家居、电子数码等区域，经营良好。三期商铺即将发售。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。63优惠：租期5年，管理费3元/，统一收银管理。租金：平均30-50元/销售价格：一楼均价16000元/；本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。五、客群研究五、客群研究本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。6565构成：构成：大足消费者主要为大足区本地原住民习惯：习惯：就近消费，静态消费为主消费
40、倾向：消费倾向：以生活型消费为主，少休闲娱乐型体验式消费消费趋势：消费趋势：体验型、消遣性消费，一般去往重庆市区；为大足后续体验型消费和体验型商业开发创造了机会。年龄趋势：年龄趋势：主力消费群年龄普遍倾年轻化（集中在18-30岁）消费者特征：消费者特征：本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。6666经营户及业内人士访谈摘要：经营户及业内人士访谈摘要：1、刘小姐永川家居销售主管p感觉大足比永川富裕，那里新修了好多路，东观那边建了好多大型高档小区p开一个家居、建材城生意应该比永川好2、黄老板五金店铺老板p做五金，还是龙水好，大足交通受限，只有一条路通往外面，物流不方便p五金专业市场肯定行不通
41、，开家居、建材方面的专业市场会好很多3南坪红星美凯龙实木家具经营户林老板：p家居建材生意还是有的做，我们在南坪虽然是新开不久但经营还不错，月毛利差不多30万p最近在涪陵开了一家分店，生意也可以，去大足开分店也可以考虑4、唐先生：棠城郦都东岸置业顾问p大足今后的发展是向东关这边的，这边现在新开了很多大型高尚住宅楼盘，越往新商业中心那边，开发的楼盘越多，沿五星大道向南、南环路向东都是大型高档楼盘；开发家居建材类的商业，肯定很赚钱。p不过那边现在人气不足，如果可以先考虑规划一些配套的休闲娱乐型的商业及商业步行街把人气引过去，估计3年以后那边会成为大足最繁华的地方本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产
42、所有。6767p投资经历：投资经历：大多多次置业，有多处住宅，或曾投资过商铺。p曾投资商铺情况：曾投资商铺情况：大多在区域较旺地段买商铺，面积在100平以内。p主要考虑因素：主要考虑因素：地段、人流、商业氛围、交通、价格。p对本片区印象：对本片区印象：大多数客户表示，项目所在片区目前无商业氛围，但有一定前景，升值潜力巨大。p了解信息渠道：了解信息渠道：主要通过广告、朋友介绍、路过等方式获取信息。p投资商铺类型及倾向：投资商铺类型及倾向：类型：类型：考虑购买楼层以首层为主，二层需要看具体情况来定；购买形式：购买形式：以街铺为首选；倾向：倾向：投资总额上限：以80平米，160万总额计，四成首期客户
43、基本可支付 款项支付方式：款项支付方式：以按揭为主 购买用途：购买用途：最重要的是能租出去，租出高价格，对做什么商业用途并无限制或选择投资客访谈摘要：投资客访谈摘要：本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。市调结论市调结论本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。69124大足商业发展滞后，大部分为自然形成的粗放型商业，无科学商业规划，高端商业和连锁商业培育不足；大足严重缺乏现代时尚商业业态，麦当劳、肯德基、沃尔玛、家乐福、大润发、大型连锁餐饮、影院、电玩等全国快速扩张的商家都没有进驻，商业品牌急需升级换代；未来城市发展方向往东集中，大量居民将集中于东部新城区，这将给城东片区的商业发展带
44、来历史性的机遇；3大足目前没有大型建材家居、电脑数码城、连锁百货和购物中心，商业格局面临全面升级；本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。7070大足商业市场发展滞后，且商业市场大足商业市场发展滞后，且商业市场空白明显，急需换代升级。空白明显，急需换代升级。679大足商业消费者，以城区居民为主，他们大多习惯就近消费；商业置业者大多为本地商户和投资客,多为二次或多次置业；投资客更多看中商业的短期3-5年内的升值空间,大多短期经营,等升值以后转卖或转让收租。8本地买家对于商业的选择他们大多选择首层铺面,很少买二层及以上铺位,买铺主要动机用于自己开店；5大足城区小，大部分商业杂乱的分布在临街商铺
45、上，难以形成专业化的规模效应，对于消费者来说，在购物方面也较为不便。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。七、项目分析七、项目分析本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。7272p项目区位分析p项目地段分析p项目交通分析p项目四至分析p项目本体分析p项目SWOT分析p项目属性总括本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。7373区位分析区位分析位于城市新规划中心，该区是城市发展的新商业中心、新文化中心、新居住中心、新政治中心，未来商贸优势明显。本案本案体育馆体育馆绿地项目绿地项目金科项目金科项目观棠晓月观棠晓月行政中心行政中心大足区汽汽配配城城龙腾龙腾御景御景中国西南城周边七星伴月
46、：中国西南城周边七星伴月：p行政中心、p43万平方米的观棠晓月、p45万平方米的绿地海棠湾、p龙滕御景、p金科中央公园城、p7万平方米的汽博城p以及汽配城等项目与本项目一起，接近200万体量。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。7474地段分析地段分析项目位于新城商业中心的核心，未来人流量及商业氛围浓厚，但目前人流较少。老城区政府商务中心体育馆蓝湖星空华美达酒店新城区本项目本项目项目目前游离于主流商业地段之外目前项目周边人气稀少，无商业氛围本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。7575本案本案本案本案大邮路大邮路龙南路龙南路规划路规划路绕城南路绕城南路圣迹西路圣迹西路项目内外交通
47、通达，多条开阔大道环绕项目四周，为人流、物流的疏导和畅达提供有利条件。p西边的大邮路：是大足城市形象干道五星大道的延长线，连接大足至邮亭的通达线路p南边的绕城南路：是枢纽大足市区的快速6车道，未来车行畅达、是项目车流疏导的南部动线p东边的规划路：是枢纽项目东边高尚居住区的动线，能够有效的吸纳周边高端消费群p北边的龙南路：是枢纽项目北边高端居住区和行政区的动线，可有效枢纽区内交通和吸纳北边的高端客户交通分析交通分析本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。东至：规划路西至：大邮路 南至：绕城南路北至：龙南路地块四至本案本案大邮路龙南路规划路绕城南路圣迹西路绿地海棠湾金科中央公园城观棠晓月龙腾御
48、景行政中心规划7万平方汽配城东北四至分析四至分析项目东侧和北侧高端楼盘云集，且项目四周都有后续拓展空间，有利商圈做大，不利因素为需要一定培育时间。本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。本项目是大足地标性综合体，形象好、规格高、规模大、业形象好、规格高、规模大、业态全态全，未来能与周边商业及配套形成大足核心商圈，在商业竞争中具备强大竞争优势。项目总建筑面积约56万商业总建筑面积约40万住宅总建筑面积约16万项目地块形状图本体分析本体分析本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。p大足处于重庆商业蜕变中高速发展区县p未来城市CBD商圈的大规模商业p未来环绕大量中产阶层的待建商业p未来交通辐
49、射力强，但近期偏目的性消费型商业由此得出项目核心属性概括：由此得出项目核心属性概括：本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。7979项目威胁项目威胁T T：p项目规模较大,市场培育较长，将影响客户进驻信心p大足周边2小时车程范围内大型专业市场众多，将分流部分客户项目机会项目机会OO：p位置提升价值：城市规划该片区为新商业中心区，将受益于城市规划和城市政策的红利p交通升级物流：项目外围有四条动线，更有成渝高速复线位于项目南面5分钟车距，物流畅通。项目优势项目优势S S：p整体规划完备：项目集家居、建材、商贸为一体，整体规划完备。p商业特点鲜明：外围有多条市政动线带来大量人流，内部高差商业形成
50、多首层街铺商业价值明显。西面和南面拥有较长的展示面，有利于项目商业形象和档次的提升。项目劣势项目劣势WW：p处于新兴商业区,区域商业成熟度不够p项目处于启动期,暂无商业氛围p新明在大足第一次开发,暂无品牌优势SWOTSWOT战略设定：利用机会，发展优势，快速启动，抢占市场空白，以速度取胜战略设定：利用机会，发展优势，快速启动，抢占市场空白，以速度取胜SWOTSWOT分析分析本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。项目分析结论项目分析结论本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。8181中国西南城中国西南城KPIKPI规模：规模：约56万平方米建筑面积（商业约40万，住宅约16万）规划：规
