1、建安企业建安企业“营改增营改增”政策深度解析与应对操作实务政策深度解析与应对操作实务10/22/20221讲课提纲讲课提纲一、老项目如何纳税如何开票一、老项目如何纳税如何开票二、哪些情况可以简易计税二、哪些情况可以简易计税 三、增值税的一般计税方法三、增值税的一般计税方法四、营改增后企业何时缴税四、营改增后企业何时缴税五、营改增后企业在哪缴税五、营改增后企业在哪缴税六、营改增对企业财务指标及其他税种的影响六、营改增对企业财务指标及其他税种的影响七、如何构建应对营改增的经营模式和管理制度七、如何构建应对营改增的经营模式和管理制度八、营改增后的发票管理与风险防控八、营改增后的发票管理与风险防控九、
2、营改增的会计处理及纳税申报九、营改增的会计处理及纳税申报10/22/20222一、老项目如何纳税如何开票一、老项目如何纳税如何开票（一）房地产老项目可以简易计税（一）房地产老项目可以简易计税n一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。适用简易计税方法计税。n建筑工程老项目，是指：建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程项目；日前的建筑工程项目；（2）未取得）未取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合
3、的，建筑工程承包合同注明的开工日期在同注明的开工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。10/22/202231.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税选择适用简易计税方法计税的，方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。款后，向机构所在地
4、主管税务机关进行纳税申报。2.试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。报。10/22/20224n国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布纳
5、税人跨县（市、区）提供建筑纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公的公告（国家税务总局公告告2016年第年第17号号）（1）适用简易计税方法计税的，应预缴税款）适用简易计税方法计税的，应预缴税款（全部价款（全部价款和价外费用和价外费用支付的分包款）支付的分包款）（13%）3%（2）纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款）纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。（3）纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预）纳税人应按照
6、工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。缴。10/22/20225（二）（二）5.1营改增前后如何开具发票营改增前后如何开具发票 1.营业税纳税义务发生时间营业税纳税义务发生时间n暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。n实施细则第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款实施细则第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收
7、取的款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，未确定付款日期的，为应税行为完成的当天为应税行为完成的当天。10/22/20226n实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业
8、劳务，采取预收款方式纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。n案例：某建安企业，案例：某建安企业，2013年年8月，一项工程完工后，被客月，一项工程完工后，被客户拖欠工程款户拖欠工程款500万，一直到万，一直到2015年依然没有收到，期间年依然没有收到，期间进行诉讼且胜诉，但欠款却没有强制执行到位。进行诉讼且胜诉，但欠款却没有强制执行到位。n企业没有对欠款企业没有对欠款500万元开具发票，也没有确认收入纳税。万元开具发票，也没有确认收入纳税。2015年末被税务稽查，稽查认为偷税年末被税务稽查，稽查认为偷税
9、营业税及其附营业税及其附加税费和企业所得税。企业没收款是否需要纳税？未纳税加税费和企业所得税。企业没收款是否需要纳税？未纳税是否构成偷税？琼地税发是否构成偷税？琼地税发2014172号号10/22/202272.5.1营改增前后如何开具发票营改增前后如何开具发票n青岛市地方税务局关于房地产开发企业青岛市地方税务局关于房地产开发企业“营改增营改增”前发前发票开具有关事项的通告票开具有关事项的通告 n国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务的公告（国家税务总局公告
10、总局公告2016年第年第18号）号）发票开具发票开具n一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年年4月月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。具增值税专用发票。10/22/20228二、哪些情况可以简易计税二、哪些情况可以简易计税（一）纳税人和扣缴义务人（一）纳税人和扣缴义务人 1.在中华人民共和国境内（以下称境内）在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资销售
11、服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。n单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。团体及其他单位。n个人，是指个体工商户和其他个人。个人，是指个体工商户和其他个人。10/22/202292.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人挂靠人（以下
12、统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称（以下统称发包人发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。人。（向发包人付款，索取增值税专用发票）（向发包人付款，索取增值税专用发票）3.纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。（1）应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，
13、未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。n试点纳税人试点实施前应税服务年销售额按以下公式换算：试点纳税人试点实施前应税服务年销售额按以下公式换算：应税服务年销售额应税服务年销售额500万元万元连续不超过连续不超过12个月应税服务个月应税服务营业额合计营业额合计（1+3）（515万元）10/22/202210n年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。和个体
14、工商户可选择按照小规模纳税人纳税。（2）年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健）年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。n会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。置账簿，根据合法、有效凭证核算。10/22/202211（3）符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办）符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一
15、般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。定。n除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。不得转为小规模纳税人。n具体登记办法：具体登记办法：关于调整增值税一般纳税人管理有关事关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告项的公告（国家税务总局公告（国家税务总局公告2015年第年第18号号）；）；增增值税一般纳税人资格认定管理办法值税一般纳税人资格认定管理办法（国家税务总局令第（国家税务总局令第22号）号）n关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问关于纳
16、税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告题的公告（国家税务总局公告（国家税务总局公告2015年第年第59号号）10/22/2022124.中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。n应扣缴税额应扣缴税额=购买方支付的价款购买方支付的价款（1+税率）税率）税率税率n增值税一般纳税人从境外单位或者个人购进服务、无形资增值税一般纳税
17、人从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项产或者不动产，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为自税务机关或者扣缴义务人取得税额中抵扣的进项税额为自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。n纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。进项税额不得从销项税额中抵扣。10/22/2022135
18、.两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。家税务总局另行制定。n关于固定业户总分支机构增值税汇总纳税有关政策的通关于固定业户总分支机构增值税汇总纳税有关政策的通知知（财税（财税20129号）：固定业户的总分支机构不在同号）：固定业户的总分支机构不在同一县（市），但在同一省（区、市）范围内的，经一县（市），但在同一省（区、市）范围内的，经省省（区、（区、市）市）财政厅（局）、国家税务局财政厅（局）、国家税务局审批同意，
19、可以由总机构审批同意，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。n关于部分航空运输企业总分机构增值税计算缴纳问题的关于部分航空运输企业总分机构增值税计算缴纳问题的通知通知（财税（财税201386号）号）10/22/202214（二）小规模纳税人的简易计税（二）小规模纳税人的简易计税1.增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。2.小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。n简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收简易
20、计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额式：应纳税额=销售额销售额征收率（征收率（3%）3.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额额：销售额含税销售额（1征收率）征收率）10/22/2022154.按照销售额和增值税税率计算应纳税额的两种情形按照销售额和增值税税率计算应纳税额的两种情形n有下列情形之
21、一者，应当按照销售额和增值税税率计算应有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的；务资料的；（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。n国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告（国家税务总局公告的公告（国家税务总局公告2015年第年第18号号）5.纳税人适用简易计税方法计税的
22、，因销售折让、中止或者纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。的应纳税额中扣减。10/22/202216（三）其他方面的简易计税（三）其他方面的简易计税涉及一般纳税人和小规模纳税人涉及一般纳税人和小规模纳税人n建筑服务建筑服务n销售使用过的固定资产销售使用过的固定资产n销售不动产销售不动产 n不动产经营租赁服务不动产经营租赁服务 n有形动产经营租赁有形动产经营租赁1
23、0/22/2022171.建筑服务建筑服务（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。适用简易计税方法计税。n以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。者其他费用的建筑服务。（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。用简易计税方法计税。n甲供工程，是指全部或部分设
24、备、材料、动力由工程发包甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。方自行采购的建筑工程。（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。选择适用简易计税方法计税。n建筑工程老项目，是指：建筑工程老项目，是指：建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注注明的合同开工日期在明的合同开工日期在2016年年4月月30日前的建筑工程项目；日前的建筑工程项目；未取得未取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合的，建筑工程承包合同注明的开工日期在同注明的开工日期在2016年年4月月30日前
25、的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。10/22/202218n国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公的公告（国家税务总局公告告2016年第年第17号号）（1）适用简易计税方法计税的，应预缴税款）适用简易计税方法计税的，应预缴税款（全部价款（全部价款和价外费用和价外费用支付的分包款）支付的分包款）（13%）3%（2）纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款）纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。后的余额为
26、负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。（3）纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预）纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。缴。10/22/2022192.销售使用过的固定资产销售使用过的固定资产n一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行得的固定资产，按照现行旧货旧货相关增值税政策执行。相关增值税政策执行。n使用过的固定资产，是指纳税人符合固定资产定义（是指使用过的固定资产，是指纳税人符合固定资产定义（是指使用期限超过使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与个月的机器、机械、运输工具
27、以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产）并根据财生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产）并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。务会计制度已经计提折旧的固定资产。10/22/202220销售使用过的固定资产和旧货销售使用过的固定资产和旧货（1）纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，适用简易）纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，适用简易计税方法按计税方法按3%征收率减按征收率减按2%征收增值税的，应当开具普征收增值税的，应当开具普通发票，不得自行开具或由税务机关代开增值税专用发票。通发票，不得自行开具或由税务机关代开增值税专用发票。（2）纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易
28、办法依）纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照照3%征收率减按征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票值税专用发票（注意：此项规定不包括销售旧货）（注意：此项规定不包括销售旧货）2015年年90号号n所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。（销售自己使用过的物品缴纳的物品。（
29、销售自己使用过的物品缴纳17%的增值税）的增值税）10/22/2022213.销售不动产销售不动产（1）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其2016年年4月月30日前日前取得取得（不含自建）（不含自建）的不动产，的不动产，可以选择适用可以选择适用简易计税方法简易计税方法，以取得的全部价，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款预缴税款后，
30、向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。n取得不动产取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。企业自行开发的房地产项目。（不动产权属变更的当天）（不动产权属变更的当天）n财税财税200316号号（二十）单位和个人销售或转让其购置（二十）单位和个人销售或转让其购置或抵债的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价或抵或抵债的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价或抵债时该项不动产作价后的
31、余额为营业额。债时该项不动产作价后的余额为营业额。（避免重复纳税）10/22/202222（2）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其2016年年4月月30日前日前取得取得的不动产的不动产（不含自建），（不含自建），适用适用一般计税方法计税的一般计税方法计税的，以取得的全部，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动的预征率在不动产所在地产所在地预缴
32、税款预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。税申报。（考虑下游抵扣进项税额而放弃选择简易计税，适用一般计税方法计税；或者自身有大量的进项税额）10/22/202223（3）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其2016年年5月月1日后日后取得取得（不含自建）（不含自建）的不动产，的不动产，应适用应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取
33、得不动产时的作价后的余额，按照的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地的预征率在不动产所在地预缴预缴税款税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。n取得时可以抵扣取得时可以抵扣11%或者或者5%的进项税额：卖方为一般纳的进项税额：卖方为一般纳税人销售新项目税人销售新项目11%增值税，增值税，卖方为一般纳税人销售老项卖方为一般纳税人销售老项目目5%增值税；增值税；卖方为小规模纳税人新老项目卖方为小规模纳税人新老项目5%增值税。增值税。10/22/202224（4）小规模纳税人销售其）小规模纳税人销售其取得取得（不含自建）的不动产（不（不含自建）
34、的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。税申报。（5）其他个人销售其）其他个人销售其取得取得（不含自建）的不动产（不含其（不
35、含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照额，按照5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。（自建的不能差额纳税）（自建的不能差额纳税）n说明：纳税人销售取得的不动产的增值税，国家税务局暂说明：纳税人销售取得的不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。委托地方税务局代为征收。（房地产一般纳税人自建转固定资（房地产一般纳税人自建转固定资产后的不动产，是否委托地税代征？）产后的不动产，是否委托地
36、税代征？）10/22/2022254.30前取得前取得5.1后取得后取得一一般般计计税税简简易易计计税税税率税率/征收征收率率/预征率预征率销售额销售额特殊规定特殊规定一一般般计计税税简简易易计计税税税率税率/征征收率收率/预预征率征率销售额销售额特殊规特殊规定定一般一般纳税纳税人人一般一般：11%（5%预征）预征）简易简易：5%（5%预征）预征）一般和简易一般和简易：减去购置原减去购置原价或作价价或作价11%（5%预预征）征）减去购减去购置原价置原价或作价或作价小规小规模模5%（5%预征）预征）减去购置原减去购置原价或作价价或作价5%（5%预预征）征）减去购减去购置原价置原价或作价或作价补充
37、：补充：其他个人销售其其他个人销售其取得取得的不动产，计税方法的不动产，计税方法与小规模纳税人相同，只与小规模纳税人相同，只是未明确是未明确5%预征。预征。10/22/202226（6）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其2016年年4月月30日前日前自建自建的不动产，的不动产，可以选择适用可以选择适用简易计税方法简易计税方法，以取得的全部价款和价外费，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申
38、报。在地主管税务机关进行纳税申报。（不存在重复纳税问题）（7）一般纳税人销售其）一般纳税人销售其2016年年5月月1日后日后自建自建的不动产，应的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照按照5%的预征率在不动产所在地的预征率在不动产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在地主管税务机关进行纳税申报。（抵扣过自建工程物资等的进项）n说明：说明：营业税时代，单位或者个人自己营业税时代，
39、单位或者个人自己自建自建建筑物后销售，建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为，缴纳建筑业其所发生的自建行为视同发生应税行为，缴纳建筑业3%营业税。增值税时代无需视同销售，增值税不在企业内部营业税。增值税时代无需视同销售，增值税不在企业内部征收。营改增后，个人销售自建自用住房免税。征收。营改增后，个人销售自建自用住房免税。10/22/202227（8）小规模纳税人销售其）小规模纳税人销售其自建自建的不动产，应以取得的全部的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地额。纳
40、税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。10/22/2022284.30前取得前取得5.1后取得后取得一一般般计计税税简简易易计计税税税率税率/征收征收率率/预征率预征率销售额销售额特殊规定特殊规定一一般般计计税税简简易易计计税税税率税率/征收征收率率/预征率预征率销售销售额特额特殊规殊规定定一般一般纳税纳税人人一般一般：11%（未明确预（未明确预征）征）简易简易：5%（5%预征）预征）无无11%（5%预征）预征）无无小规小规模模5%（5%预征）预征）无无5%（5%预征）预征）无无10/22/202
41、229n国家税务总局关于发布国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法理暂行办法的公告（国家税务总局公告的公告（国家税务总局公告2016年第年第14号）号）n其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（1）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：款计算依据的，计算公式为：n应预缴税款应预缴税款=全部价款和价外费用全部价款和价
42、外费用（15%）5%（2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：计算依据的，计算公式为：n应预缴税款应预缴税款=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用不动产购置原价或不动产购置原价或者取得不动产时的作价）者取得不动产时的作价）（15%）5%n第七条第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地条规定的计算方法计算应纳税额
43、并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。税机关申报纳税。10/22/202230n纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。得扣除。n上述凭证是指：上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。证
44、债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。（三）国家税务总局规定的其他凭证。n纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。抵减不完的，结转下期继续抵减。n纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。有效凭证。10/22/202231（9）个体工商户销售购买的住房，应按照附件）个体工商户销售购买的住房，应按照附件3营业税改营业税改征增值税试点
45、过渡政策的规定征增值税试点过渡政策的规定第五条的规定征免增值税。第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款预缴税款后，后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。n附件附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定营业税改征增值税试点过渡政策的规定五、个人五、个人将购买不足将购买不足2年的住房对外销售的，按照年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额的征收率全额缴纳增值税；个人将购买缴纳增值税；个人将购买2年以上（含年以上（含2年）的住房对外销年）的住房对外销售的，免征增值税。售的，免征增值税。上述政
46、策适用于北京市、上海市、广上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。州市和深圳市之外的地区。n个人将购买不足个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照年的住房对外销售的，按照5%的征收率的征收率全额缴纳增值税；个人将购买全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含年以上（含2年）的非普通年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含年以上（含2年）年）的普通住房对外销售的，免征增值税。的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于上述政
47、策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。北京市、上海市、广州市和深圳市。10/22/202232不足不足2年年2年以上（含年以上（含2年）年）非普通住房非普通住房普通住房普通住房北京市、上海市、北京市、上海市、广州市和深圳市广州市和深圳市5%的征收率全的征收率全额缴纳增值税额缴纳增值税5%的征收的征收率差额缴纳率差额缴纳增值税增值税免征增值税免征增值税北京市、上海市、北京市、上海市、广州市和深圳市广州市和深圳市之外的地区之外的地区5%的征收率全的征收率全额缴纳增值税额缴纳增值税免征增值税免征增值税个人和个体工商户销售购买的住房个人和个体工商户销售购买的住房说明：个体工商户销售购买的住房，按照
48、上述计税方法在不动产所在地说明：个体工商户销售购买的住房，按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。10/22/2022334.不动产经营租赁服务不动产经营租赁服务（1）一般纳税人出租其）一般纳税人出租其2016年年4月月30日前日前取得取得的不动产，的不动产，可以选择适用可以选择适用简易计税方法简易计税方法，按照，按照5%的征收率计算应纳的征收率计算应纳税额。纳税人出租其税额。纳税人出租其2016年年4月月30日前取得的与机构所在日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不地不在
49、同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地动产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。纳税申报。n一般纳税人出租其一般纳税人出租其2016年年4月月30日前日前取得取得的不动产，的不动产，适用适用一般计税方法计税的一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，应以取得的全部价款和价外费用，按照按照3%的预征率在不动产所在地的预征率在不动产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。在地主管税务机关进行纳税申报。（2）一般纳税人出租其）一般纳税人出租其2016年年5月月1日后日后取得取得的、与
50、机构所的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在的预征率在不动产所在地不动产所在地预缴税款预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。行纳税申报。（应适用一般计税方法，可以为承租方开具（应适用一般计税方法，可以为承租方开具11%的专的专用发票）（出租不动产，一般计税，用发票）（出租不动产，一般计税，3%预缴；销售不动产，一般计预缴；销售不动产，一般计税，税，5%预缴）预缴）10/22/202234（3）小规模纳税人出租其）小规模纳税人出租其取得取得的不动产（不含个人出租住的不动产（不含个人出租住房），应按
