1、公厦整建維護之社區可行性評估分析饒後樂 1課程內容回顧課程內容回顧 n呂秉怡：介紹公寓大廈所面臨的處境n黃敏政：認識公寓大廈管理法規規定n徐伯瑞：說明建築物整建維護的必要性n徐燕興：縱觀都市更新發展與整建維護實例2大樓外牆拉皮牽涉大樓外牆拉皮牽涉 n建築工程n都市更新n公寓大廈管理n社區營造 3大樓外牆拉皮：大樓外牆拉皮：建築工程n設計外牆式樣、材料、顏色n施工工法n申請使用執照變更n其他相關事項4大樓外牆拉皮：大樓外牆拉皮：都市更新n申請劃定都市更新整建維護單元n撰寫都市更新整建維護事業計畫n辦理自辦公聽會n收集足夠的同意書5幹事會審查公告公開展覽、舉辦公聽會都市更新及爭議處理審議會審議施工
2、核定發布實施更新事業完成及成果備查政府公告劃定更新單元適用政府採購法者，需辦理公開甄選廠商同意核准補助上限擬定更新事業計畫送件申請由申請人召開公聽會檢附：1.公聽會紀錄等有關文件2.更新事業計畫書圖3.更新事業計畫同意書(22條)實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，於擬定或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會。第一期撥款:核定後60日內檢具相關書件、統一發票(收據)或合格之原始憑證，申請撥付補助經費30%第二期撥款:工程竣工併查驗通過後60日內檢具相關書件、統一發票(收據)或合格之原始憑證，申請撥付補助經費70%6大樓外牆拉皮：大樓外牆拉皮：公寓大廈管理公寓
3、大廈管理n資金籌措n障礙去除n運用正確的法律關係n將會議型態轉變為投票型態 7大樓外牆拉皮：大樓外牆拉皮：社區營造 n居民的共同參與n卓越的領導者n專職的專案經理n完善的作業計畫 8大樓外牆拉皮：大樓外牆拉皮：問題探討n公寓大廈外牆磁磚脫落該由管理委員會修繕嗎？n玻璃帷幕大樓外牆由誰維護修繕？n被脫落的外牆磁磚打到該向誰索賠？n外牆拉皮可以跳過都市更新程序嗎？n外牆是專有部分還是共用部分？9公寓大廈管理在外牆拉皮的運用公寓大廈管理在外牆拉皮的運用 n外牆不是共用部分共用部分 專有部分10公寓大廈管理在外牆拉皮的運用公寓大廈管理在外牆拉皮的運用 約定共用部分 專有部分共用部分 約定專用部分 11
4、影響公寓大廈外牆拉皮成功因素12影響因素影響因素 n房屋窳陋狀況與普及程度n地理環境n使用性質n區分所有戶數n面積與方向n居民經濟能力n居民理性程度n是否有可供運用的公共基金13房屋窳陋狀況與普及程度房屋窳陋狀況與普及程度14房屋窳陋狀況與普及程度房屋窳陋狀況與普及程度15地理環境地理環境16使用性質使用性質17使用性質使用性質18區分所有戶數區分所有戶數19面積與方向面積與方向20居民經濟能力居民經濟能力21居民理性程度居民理性程度 31民眾認知的公寓大廈管理民眾認知的公寓大廈管理成立管理委員會後，消成立管理委員會後，消防隊會來開單罰錢！防隊會來開單罰錢！成立起來沒什麼用，成立起來沒什麼用，
5、然後麻煩一大堆！然後麻煩一大堆！對啊！以後每年都要對啊！以後每年都要開會，都要報備！開會，都要報備！22是否有可供運用的公共基金是否有可供運用的公共基金23認識公寓大廈饒後樂 24認識公寓大廈管理本質認識公寓大廈管理本質n被動型的消費n搭便車心理 vs 雞婆精神n公共財的悲劇n解決集體行動的困境：建立組織建立組織提供外部誘因提供外部誘因運用智慧運用智慧25公寓大廈管理公寓大廈管理同意的人同意的人反對的人反對的人反對的聲音反對的聲音26公寓大廈管理公寓大廈管理搭便車心理雞婆精神白吃的午餐不作為27杜蘭大樓的故事杜蘭大樓的故事台北市仁愛圓環邊豪宅社區，住戶向管理委員會要求退還長年經計算錯誤所溢繳之
6、管理費遭拒，管理委員會要住戶自行循法律途徑訴訟解決。28杜蘭大樓的故事杜蘭大樓的故事社區型大樓除大樓住戶二百多戶外，尚有透天型房屋六間，該六間住戶長期向管理委員會反應管理費比照大樓住戶標準不公平；要求在其管理費中扣除電梯及中庭園藝等支出，但管理委員會要住戶自行在區分所有權人會議提案解決，但每年提案均遭否決。29杜蘭大樓的故事杜蘭大樓的故事台北市獲得優良公寓大廈評選第一名社區，花費三十萬元設置垃圾冷藏儲存間，因超出規約規定公共基金十萬元以上須經區分所有權人會議通過之限制；管理委員會即與廠商協議分做三期，以三筆不同名義款項用管理費項目下支付。30杜蘭大樓的故事杜蘭大樓的故事n為防止管理委員A錢，規
7、約中規定管理委員就任須提供良民證。n為制裁不負責任的建商，區分所有權人會議通過，從下個月起大家都不要繳貸款31案例分析：邊陲大樓案例分析：邊陲大樓建築師打電話問總幹事現有外牆廣告要如何處理，總幹事說他不知道，請建築師去問主委。主委則說這是總幹事的事，建築師告知主委已問過總幹事，可是總幹事說他不知道如何處理時，主委回答，那就去問市政府他們要怎麼處理吧！32案例分析：少爺大樓案例分析：少爺大樓快到外牆拉皮補助申請截止前二周，失蹤了近三個月的五人小組總算又湊在一塊開會。工程廠商告訴五人小組。若再不訂時間開公聽會，九十八年的補助案就會被撤銷。五人小組先痛罵廠商為什麼拖延這麼久，接著罵市政府措施一點也不
8、便民，最後還罵崔媽媽基金會既然有可以突破困難的方法為什麼不早講。工程廠商說要不申請九十九年的補助也可以，但希望管理委員會先付些作業費，該大樓至此無任何回應。33公寓大廈管理的成本與效益公寓大廈管理的成本與效益清潔舒適正常機能尊重公平區分所有權人會議智慧觸媒交管理費日期管理維護作業溝通協調服務互信管理委員會34外牆拉皮的成本與效益外牆拉皮的成本與效益房價增值防水機能外觀美化建立社區意識強化管理機能規劃設計成本工程成本作業成本溝通協調成本監督成本35公寓大廈管理顧問的功能公寓大廈管理顧問的功能n提供完整的資訊n提供正確的邏輯n提供成功的經驗n提供高效率的工具與方法n發掘多數人的意見n降低公共事務決策的不穩定性n協助執行各項管理作業36
