1、 物业工程管理高力国际 华南大区讲师：陈健二二一八年年 月月 日日01OPTION02OPTION03OPTION04OPTION设备管理基础设备管理基础工程内部管理供配电管理供配电管理给排水管理目录CONTENTS05OPTION06OPTION07OPTION08OPTION空调系统管理电梯系统管理智能化管理消防系统管理目录CONTENTS01 设备管理基础 2、管理/责任/制度 1、概述/意义/目标 3、流程/方法/标准 4、技能/规程/工具02工程内部管理 2、应急物资摆放应急物资摆放 1、办公布置办公布置 3、工具摆放工具摆放 4、其它区域设置其它区域设置序号序号类型类型主要内容主要
2、内容备注备注一一办公区域布置办公区域布置 办公用品摆放 公告栏设置 资料存放 维修间钥匙存放 其他物品的摆放二二应急物资摆放应急物资摆放 应急物资三三维修工具摆放维修工具摆放 个人工具摆放 共用工具摆放 较重工具摆放 其它工具摆放四四其它区域设置其它区域设置 测试台第二部分 工程内部管理（一）办公区域物品布置（一）办公区域物品布置序号序号建议摆放物品建议摆放物品（）示例图示例图建议不摆放的物品建议不摆放的物品（）示例图示例图1办公桌椅办公桌椅休闲沙发休闲沙发2公告栏公告栏电视电视3资料柜资料柜音响音响4钥匙柜钥匙柜娱乐设备娱乐设备一、办公区域布置一、办公区域布置第二部分第二部分 工程内部管理工
3、程内部管理序号序号建议摆放物品建议摆放物品（）示例图示例图建议不摆放的物品建议不摆放的物品（）示例图示例图5应急工作流程图应急工作流程图6医药箱医药箱7工具栏工具栏8 盆景盆景第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理一、办公区域布置一、办公区域布置（一）办公区域物品布置（一）办公区域物品布置可以摆放的物品可以摆放的物品不可以摆放物品不可以摆放物品电脑1台台历1个文件架1个电话机一部笔筒1个水杯1个文件夹若干个参考书籍盆景或其它装饰物（1-2）件 过期文件 过期表格 过时资料 枯死植物、花卉 临时记录 损坏、不能使用的文具 私人用品 报纸注意事项注意事项1.桌子要直线直角对齐摆放，节省空间，便
4、于管理。2.不准摆放的物品需放在抽屉里，用隔板隔开，充分利用空间。3.时刻保持桌面整洁。笔筒在文件夹和电脑中间笔筒在文件夹和电脑中间台历放在水杯与电脑中间台历放在水杯与电脑中间水杯放在盆景右侧水杯放在盆景右侧盆景放在桌角处与前排对齐盆景放在桌角处与前排对齐电话放在电脑右前侧电话放在电脑右前侧 其他物件放置于抽屉内其他物件放置于抽屉内（二）办公用品摆放第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理一、办公区域布置一、办公区域布置序序号号建议张贴内容建议张贴内容 主要内容主要内容1 1组织架构图主管、副主管、维修员2 2人员分工情况各岗位人员职责和负责区域3 3工作计划年度重点工作月度重点工作4 4学
5、习园地相关物业法律法规、维修知识、服务礼仪注注意意事事项项1.定期对公告栏内容进行更新整理。2.保持公告栏的干净整洁。3.公告栏内容要过胶张贴，规划摆放。组织架构图组织架构图人员分工情况人员分工情况工作计划工作计划学习园地学习园地（二）公告栏设置（二）公告栏设置第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理一、办公区域布置一、办公区域布置柜层柜层资料类型资料类型主要资料名称主要资料名称第第一一层层检查记录、计划管井设施设备巡查记录管井设施设备巡查记录停电记录表停水记录表第第二二层层维修、保养资料发电机运行保养记录 分体空调保修资料配电运行保养记录 水泵运行保养记录第第三三层层公共物品A4纸张、相关
6、办公用品 注注 意意 事事 项项1.资料存放实施可视化管理，以黄、绿色正三角为标准摆放文件夹，并与编号对应，便于管理。2.资料柜左上角需张贴文件资料分布图。3.定期对文件资料进行梳理，更新。4.文件夹标识张贴工整牢固，过胶塑封，表面整洁干净。5.轻拿轻取，较少文件夹磨损。6.柜子左下脚张贴柜内照片。（三）资料存放标准（三）资料存放标准柜柜内内摆摆放放照照片片资资料料存存放放目目录录第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理一、办公区域布置一、办公区域布置（三）资料存放目录一览表文文 件件 柜柜 第第 一一 层层文文 件件 柜柜 第第 二二 层层1.化粪池主排污管清理记录 22.特殊天气检查表2
7、.重大事故应急处理记录 23.临时用电检查表 3.排水设施设备巡查记录 24.设备设施保修处理单4.管井设施设备巡查记录 25.设备设施维修处理单5.公用、个人工具登记表 26.市政停电停水记录表6.作业机具清单、检查表 27.建筑物巡视检查记录表7.外包及零星工程登记表 28.强弱电井巡视检查记录表8.设施设备报废申请表 29.非强制检定仪表设备台帐9.年度设施设备保养计划表 10.年度本体保养计划表 11.年度大中修计划表12.工程验收记录表13.考情记录表14.培训计划表15.停电记录表16.停水记录表17.分月计划表18.阀门操作票19.第二种工作票20.消防水系统设备设施保养记录表2
8、1.建筑物接地电阻避雷器测量检查表1.消防设施设备月检记录 22.作业指导书支持表格2.发电机运行保养记录 23.分体空调保修资料3.配电运行保养记录 24.维保单位年度计划表4.水泵运行保养记录 25.施工安全责任协议书5.维修作业指导书 26.无负压设备资料6.工程值班极力N上半年水泵运行记录 27.上半年配电运行记录7.信息化系统资料 28.上半年工程值班记录8.设备登记表 29.业主装修承诺资料9.维修材料采购计划 30.华夏银行相关资料 10.电梯运行保养计划 31.供电局相关资料11.月设备设施巡检记录表 32.市灯光办相关资料l2.水池清洗消毒记录 33.电信系统相关资料13.维
9、保单位考核记录表 34.原版设备台账14.维修材料明细账 35大厦设备系统图平面图15.建筑电气安装图集16.五常标签17.外包工程验收资料18.空调主机操作维修手册19.水泵变频器说明书20.弱电系统资料21.月设施设备巡查表第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理一、办公区域布置一、办公区域布置（四）维修间钥匙存放标准钥匙类型钥匙类型主要钥匙名称主要钥匙名称第一层第一层配电室配电室（红色挂牌）（红色挂牌）1.配电房（大）4.变压器门2.配电房（小）5.发电机房门3.配电防盗门 6.电梯机房门第二层第二层水泵房水泵房（蓝色挂牌）（蓝色挂牌）1.水泵房（西）4.消防水泵2.水泵房（东）5.天
10、桥阀门3.潜水泵南 6.消防阀门第三层第三层风机房风机房（绿色挂牌）（绿色挂牌）1.车道管井 5.B1风机房2.B2风机房 6.B1气瓶房3.B3风机房 7.F1湿式报警4.文件柜注意注意事项事项1.按标号顺序挂放钥匙。2.未使用时，需锁住钥匙箱，确保钥匙不外流。3.钥匙箱左下角粘贴钥匙分布图，便于快速查找钥匙，清 晰化管理。4.专人管理，明确负责人负责钥匙管理。5.领取钥匙需及时登记，并挂使用人铭牌已释去向。箱层箱层项目项目钥匙分布图钥匙分布图一、办公区域布置一、办公区域布置第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理（五五）其他物品摆放标准）其他物品摆放标准序号序号医药名称医药名称数量数量1
11、 1医用酒精12 2止血贴13 3双氧水14 4红花油15 5碘酒16 6云南白药17 7棉签38 8医用胶布19 9纱布31010包扎带1功能功能 用于应急伤口处理、小型外伤包扎等。注意注意事项事项1.将医药箱放置于维修间易取处2.每季度检查药箱内物品的数量，是需要充。3.定期检查箱内药品是否在保质期内保证可以放心使用。4.药箱外部张贴药物目录，标明物名称和数量。药物目录表药物目录表第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理一、办公区域布置一、办公区域布置二、应急物资摆放二、应急物资摆放序号序号名称名称示例示例规格规格数量数量1潜水泵 11KW22KW 2 2小型发电机台 13漏电保护开关
12、个24三芯橡胶电缆卷100 5雨衣雨鞋 套86登高梯 架12M 1第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理序号名称名称示例示例规格规格数量数量7平板铁锹 把48尖头铁锹 把49十字镐 把210大锤 把211应急照明灯 盏412抢险防爆灯 套213手电筒 把2第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理二、应急物资摆放二、应急物资摆放（二）住宅项目应急物质编号编号物资名称物资名称数量数量1安全帽（红色）3个2雨衣（草绿）3个3雨鞋（黑色）3双4移动设备1套5井盖拉钩1个6单项工程污水泵（220V）1台7铁锹1把功能功能1.支援其他维修项目，应急情况处理。2.特殊天气、气象的巡查和处理所需工具。3
13、.方便快捷拿取工具。注意注意事项事项1.持证上岗（电工操作证）。2.定期检查,更换设备。3.应急物资使用说明需挂与明显处，便于读取4.将应急物质放置于仓库易取之处，方便拿取。5.按标识放置应急物质，定期检查设备是否完好应急应急物资物资使用使用 规定规定 应急应急物质物质清单清单1 12 23 34 45 56 67 7第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理二、应急物资摆放二、应急物资摆放（三）移动设备箱编号编号设备名称设备名称数量数量1三项工程污水泵1台2多功能配电箱（5台泵同时使用）1个310平方五芯电缆1条（25米）1条4防水手电筒1个5雨衣1套6雨鞋1双7手推车1部功能功能1.支援其
14、他维修项目，应急情况处理。2.特殊天气、气象的巡查和处理所需工具。3.方便快捷拿取工具。注意注意事项事项1.持证上岗（电工操作证）。2.定期检查,更换设备。3.应急物资使用说明需挂与明显处，便于读取4.将应急物质放置于仓库易取之处，方便拿取。5.按标识放置应急物质，定期检查设备是否完好配电箱内部结构配电箱内部结构移动设备箱外形移动设备箱外形第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理二、应急物资摆放二、应急物资摆放三、维修工具摆放三、维修工具摆放（一）个人工具清单（一）个人工具清单序序号号工具名称工具名称示例示例数量数量序号序号工具名称工具名称示例示例数量数量1一字螺丝刀1个8卡口扳手1把2十字
15、螺丝刀1个9电笔1个3活动扳手1个10水胶布1卷4介刀1个11钢钉10个5老虎钳1把12电胶布1卷6尖嘴钳1把13螺丝10个7梅花扳手1把14防水布1个第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理（一）个人工具摆放编号编号项目项目质量标准质量标准1个个人人工工具具1.根据使用人标识牌摆放工具箱。2.工具箱两侧要贴有使用人信息和工具清单，并把有使用人信息的一侧放置前方，以便拿取。3.根据工具箱清单整齐放置箱内工具。2注注意意事事项项1.一个季度对箱内工具进行盘点，及时更新工具。2.个人工具个人负责，不得随意外借。3.箱内工具按位置摆放整齐。使 用 人 姓使 用 人 姓名名 使用时标识使用时标识 工
16、具箱清单工具箱清单工具箱内部结构工具箱内部结构第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放（二）共 用 工 具 清 单序号序号工具名称工具名称示例示例数量数量序号序号工具名称工具名称示例示例数量数量1 1一字螺丝刀6个8 8卡口扳手1套2 2十字螺丝刀5个9 9锉刀1个3 3活动扳手3个1010管钳2个4 4玻璃枪1把1111软锤2个5 5网线钳1把1212枰尺2个6 6拉钉钳1把1313内六角1个7 7大力钳1把1414锯子2个第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放序号序号工具名称工具名称示例示例数量数量序号序号工具名称工具名
17、称示例示例数量数量1515剪刀6个1818玻璃刀1把1616压力表5个1919卷尺1把1717黄油钳3个 20 20 锤子 1把第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放（二）共 用 工 具 清 单（二）共用工具摆放标准使使 用用 人人 铭铭 牌牌编号编号项目项目质量标准质量标准1共共用用工工具具摆摆放放1.将共有工具按标识标识挂放整齐。2.工具不在位置时，要将使用人名牌挂置工具处。3.外接工具不得超过一天。2注注意意事事项项1.共有工具有专人负责，定期对工具进行检查，明确工具去向。2.外借工具需放置经办人名牌于工具处。外借工具情况外借工具情况第二部分第二部分
18、工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放序号序号工具名称工具名称示例示例数量数量序号序号工具名称工具名称示例示例数量数量1移动电缆盘1个8数字钳型电流表1个2塑料培接器1个9手电筒1个3冲击钻1个10手电钻1个4型材切割机1个11积梳锯1个5管道疏通机1个12充电水电站1个6空调清洗机1个13切割机1个7数字三用表1个(三)较重工具清单第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放（三）较重工具的摆放移移动动电电缆缆盘盘塑塑料料培培接接器器冲冲 击击钻钻型型材材切切割割机机管管道道疏疏通通机机 空空调调清清洗洗机机序号序号ABCD工具数字三用表数字钳
19、型电流表手电筒手电钻序号序号EFGH工具积梳锯充电水电站角向磨光机切割机编号编号项目项目质量标准质量标准1共共用用具具摆摆放放1.明确较重的工具摆放在工具层架最低层。2.相邻工具需用隔板相隔2注意注意事项事项1.专人管理，定期对工具进行检查，明确工具去向。2.使用工具时，使用人需将个人名牌摆放工具处，表明去向 E F G H A B C D第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放序序号号工具名称工具名称示例示例数量数量1地拖线（8米）1条2地拖线（15米）1条3地拖线（10米）1条4木锯（50CM）1个5铁锹1个6铁丝10-20公斤（四）其它工具清单第二部分第
20、二部分 工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放（四）其它工具摆放标准地地拖拖线线8米米1条条地地拖拖线线10米米1条条地地拖拖线线15米米1条条木木锯锯 50cm1个个铁铁锹锹1把把铁铁丝丝10-20公斤公斤 编号编号项目项目质量标准质量标准1共共用用工工具具1.按标识正确挂放工具2.使用工具需将使用人名牌挂在工具处，以表示工具去向。2注注意意事事项项1.注意工具之间摆放密度。2.定期检查挂钩是否牢固，防止掉落。第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理三、维修工具摆放三、维修工具摆放 （一）测试台清单序序号号名称名称示例示例数量数量序序号号名称名称示例示例数量数量1电压表1
21、个7启动按钮1个2电流表1个8指示灯3个3灯管1个9380伏插座1个4环形灯管1个10220伏插座1个5蝶形灯管1个11380伏接线栏2个6电度表1个12螺口灯头1个四、其它区域设置四、其它区域设置第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理电度表电度表蝶形蝶形灯管灯管环形环形灯管灯管电流表电流表电压表电压表灯灯 管管启动按钮启动按钮指示灯指示灯380伏插座伏插座220伏插座伏插座380伏接线栏伏接线栏380伏接线栏伏接线栏螺口灯头螺口灯头 试试 验验 台台 平平 面面 图图编号编号项目项目质量标准质量标准1 试验台试验台1.标明电路来源，正确显示开关状态2.定期对开关状态进行检查2 功能功能1
22、.对业主灯管、镇流器开关等进行试验2.公共维修元器件试验检查，控制线路试验检查3.试验应急设备（定期试验），主要针对潜水泵、移动开关箱。4.新员工入职培训操作实习使用3注意注意事项事项1.持证上岗（电工操作证）2.实验要在导师的监护下才能使用3.要明确电压等级再使用，防止用电器具烧坏第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理四、其它区域设置四、其它区域设置（一）测试台（一）测试台设备功能介绍检检测测工工具具样样品品展展示示指指示示设设备备接接电电设设备备检测材料电压检测材料电压检测材料电流检测材料电流检测材料功率检测材料功率蝶形灯管蝶形灯管环形灯管环形灯管灯管灯管螺口灯管螺口灯管380伏插座伏插座220伏插座伏插座接线栏接线栏用于无插用于无插头的设备头的设备接电使用接电使用表示开关使用状态表示开关使用状态第二部分第二部分 工程内部管理工程内部管理四、其它区域设置四、其它区域设置感聆听谢
