1、 专升本00169房地产法历年试题题库(考试必备)绝密考试结束前全国2013年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，我国工业用地使用年限最高为（C）A20年B30年C50年D.70年2征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）A国务院批准B省、自治区、直辖市人民政府批准C市级人民政府批准D.县级人民政府批准3下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（
2、D）A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B持有建设工程规划许可证C按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上，并获得房地产管理部门批准4国有土地租赁是出让方式的补充，其不得适用的情形是（A）A利用原有建设用地进行经营性房地产开发B原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用C原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用D原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用5根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，被征收入在补偿方式上（C）A应当采取货币补
3、偿B应当采取房屋产权调换C既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D县政府必须提供改建地段房屋6房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）A勒令拆除B不予补偿C处以罚款D补办手续7国有土地上房屋征收与补偿条例要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（B）A社会福利评估B社会风险评估C商业利益评估D房屋价格评估8下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）A城市市区土地B农村和城郊土地C宅基地D自留地、自留山9不动产物权转让时办理的登记叫做（C）A初始登记B总登记C转移登记D他项权利登记10房屋所有人出卖已出
4、租的房屋，承租人在同等条件下享有（A）A优先购买权B阻止权C优惠购买权D拒绝交租金的权利11被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请（C）A仲裁机构执行B行政机关执行C人民法院执行D社会机构执行12房地产抵押合同的生效时间是（B）A签订之日B登记之日C履行之日D约定之日13业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内（C）A向物业所在地居民委员会备案B向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职14下列不得设
5、定抵押的房地产是（C）A出让取得的国有土地使用权B张某的个人房屋C我国某名牌大学的教学楼D某私营企业的国有土地使用权15按房地产管理办法、城市房地产开发经营管理条例的规定，下列符合设立房地产开发企业应具备资本条件的是（A）A注册资本100万元人民币以上B注册资本50万元人民币以上C注册资本30万元人民币以上D注册资本10万元人民币以上16召开业主大会会议（B）A应当于会议召开1个月前通知全体业主B应当于会议召开15日前通知全体业主C应当于会议召开5日前告知居民委员会D每位业主应当作好业主大会会议记录17下列关于住房公积金提取和使用的表述，不正确的是（C）A职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积
6、金账户内的存储余额B职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明C住房公积金管理中心可以向他人提供担保D申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保18我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为（B）A1.2%B12%C15%D20%19依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（C）A房地产转让B房地产抵押C房地产开发D房屋租赁20限价商品住房，对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上（不含3年）的申请家庭，区县住房保障管理部门可以（C）A优先配售B重新摇号配售C直接配售D暂缓配售21土地增值税采用四级超率累进税率，下列表述正确的是（A）A增值额未超过扣除项目
7、金额50%的部分，税率为30%B增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为70%22依据房地产开发企业资质管理规定，注册资本100万元人民币、具备从事房地产开发经营时间1年、有已竣工的建筑工程、专业管理人员职称结构及人数符合规定标准的房地产开发企业，可达到资质评定标准是（D）A一级资质B二级资质C三级资质D四级资质23为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程（C）A招标发包B直接发包C肢解发包D承包24张三将在A市某住宅小区购得的房屋卖给王五，该行为实际上
8、是完成了（D）A房产交易B地产交易C土地所有权转让D房产交易和地产交易25下列关于住房公积金管理委员会的主任的表述，正确的是（A）A应当由具有社会公信力的人士担任B是管理委员会的法人代表C应当由政府负责人担任D应当由人大代表担任26职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是（B）A由职工个人每月向受托银行缴存B由职工所在单位每月从其工资中代缴C由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存D由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存27未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为人民币（B）A15万元B520万元C1015万元D1020万元
9、28房地产相邻关系的客体是（D）A两个以上房地产所有人或使用人的房地产B一个房地产所有权C不动产本身D相邻关系人因行使所有权引起的经济利益或其他利益29房地产经纪机构，必须到所在直辖市、市、县人民政府房地产主管部门备案的时间是领取营业执照之日起的（D）A5日以内B10日以内C15日以内D30日以内30下列关于商品房包销的描述，错误的是（C）A包销商一般是房地产经纪机构B包销商拥有该商品房的独家销售权C包销商对商品房的价格无任何决定权D包销可以帮助开发商化解风险二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相
10、应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。31按照土地用途，土地分为（ABC）A农用地B建设用地C未利用地D已利用地E空闲地32依据城市房地产管理办法，下列属于不得转让的房产是（ABCDE）A司法机关依法查封的房产B权属有争议的C未依法登记取得权属证书的D共有房地产未取得其他共有人书面同意的E行政机关依法裁决限制转让的房产33依据物业管理条例规定，下列属于业主大会职责的是（ABE）A制定管理规约B使用专项维修资金C维修物业D保养物业E选举业主委员会34根据物权法的规定，下列可以抵押的有（CD）A土地所有权B宅基地C房屋D土地承包经营权E依法被查封的房地产35目前，我国的房地产中介服务机构有（A
11、BC）A房地产咨询机构B房地产价格评估机构C房地产经纪机构D房地产开发商E房地产管理部门三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36房产税答：是指以城镇房地产为征税对象，（1分）以房产余值或者房产租金收入为计税依据而征税的一种房地产税。（2分）37存量房答：是相对于房地产开发商投资新建造的商品房增量房而言，（1分）它是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。（2分）38地役权答：是按照合同约定，利用他人的不动产，（1分）以提高自己的不动产的效益的权利。（2分）39经济适用房答：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，（1分）面向城市低收入住
12、房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。（2分）40个人住房贷款答：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。（2分）个人住房贷款是担保贷款。（1分）四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41简述物业服务企业的法律地位。答：（1）物业服务企业的管理权来源于物业服务合同授予的权限。（2分）（2）物业服务企业与业主大会或业主在法律上的地位是平等的。（2分）（3）物业服务企业与业主大会、业主委员会必须是依法依约建立合作关系。（2分）42简述土地管理制度的基本内容。-76答：（1）土地利用管理制度。（2分）（2）土地市场管理制度。（2分）（3）土地征收征用制度。（1分）（4）土
13、地执法监察制度。（1分）43简述房地产交易的特征。（1）是平等主体之间的法律关系。（2分）（2）房地产交易中的房地产抵押、转让等手续的完成，既要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记手续。（2分）（3）房地产交易行为受到政府的管制和调控。（2分）44简述房地产中介服务的主要特点。-161答：（1）房地产中介服务以中介机构的名义开展，房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介服务或收取费用。（2分）（2）房地产中介服务是一种委托服务。（2分）（3）房地产中介服务是一种有偿服务。（2分）五、论述题（本题10分）45论述建设单位的前期物业管理义务。-195答：前期物业管理是指在物业管理区域内的业
14、主大会成立之前由建设单位选聘的物业管理企业所实施的物业管理服务。（2分）前期物业管理是建设单位应负的义务，其义务主要有以下几个方面：（1）通过招投标方式选聘物业服务企业。招投标是法定竞聘方式，选聘物业服务企业应该签订书面的前期物业服务合同，合同中可以约定服务期限。（2分）（2）制定临时管理规约。临时规约必须对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益等事项依法做出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。（2分）（3）物业共用部位、共用设施的权利保障和交接查验。（1分）（4）物业管理资料的移交。（1分）（5）物业管理用房的配置。（1分）（6）承担物业的保修责任。
15、（1分）六、案例分析题（本题11分）46.2011年5月5日，白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定：白云公司将位于兴华路的一栋大楼出租给顺昌公司，每月租金180万元，每月1日收租，租期2年，从2011年6月1日到2013年5月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。顺昌公司交付了500万元押金和首月租金后，白云公司将楼房交付顺昌公司使用。此后，顺昌公司按期交租。2011年10月，白云公司因欠蓝天公司4000万元债务，便将该栋大楼抵押给蓝天公司，双方订立了抵押合同，约定：如白云公司不能在2011年12月底还债，蓝天公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2011年12
16、月，白云公司仍然无钱清偿对蓝天公司的债务。2012年1月，蓝天公司要求顺昌公司向其缴纳租金，顺昌公司拒绝。从2012年1月至2013年3月，顺昌公司以白云公司与蓝天公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向白云公司交租，也不向蓝天公司交租。2013年4月，蓝天公司以抵押合同纠纷诉至法院。问题：（1）白云公司能否将已出租的房屋抵押给蓝天公司？是否需要取得顺昌公司的同意？为什么？答：白云公司将已出租给顺昌公司的房屋抵押给蓝天公司，不需要获得顺昌公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合
17、同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（3分）（2）如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记，抵押权成立吗？为什么？答：不成立，因为抵押权自登记之时设立。（2分）（3）如果白云公司与蓝天公司的抵押有效，那么蓝天公司在债务履行期限届满时如何实现其抵押权？如顺昌公司提出异议能否成立？为什么？答：蓝天公司可以将房屋拍卖、变卖、折价，以所得价款优先受偿。承租人的异议不能成立，因为我国有关法律规定，蓝天公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（3分）（4）蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金，以充抵白云公司的债务？为什么？答：蓝天公司无权向顺昌公司收取租金来充抵自己
18、对白云公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中白云公司是出租人，拥有租金请求权。（3分）绝密考试结束前全国2014年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是（A）A基础性B支配性C风险性D排他性2依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为（C）A30年B40年C50年D70年3住房公积金的
19、贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币（C）A20万元B30万元C40万元D50万元4房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括（D）A贷款信托B股权信托C财产权信托D人格权信托5房屋登记办法要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是（C）A1O个工作日B15个工作日C30个工作日D60个工作日6划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请（A）A初始登记B转移登记C更正登记D异议登记7下列建设用地使用权流转属于土地一
20、级市场的是（A）A建设用地使用权入股B建设用地使用权转让C建设用地使用权出租D建设用地使用权抵押8根据我国土地管理法的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是（D）A乡级人民政府B县级人民政府C市级人民政府D省级人民政府9按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（B）A建设项目用地呈报说明书B选址意见书C项目规划书D土地利用总体规划书10对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是（A）A国有建设用地使用权出让B国有土地出租C国有土地使用权作价出资D建设用地使用权划拨11国有
21、土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过（C）A1年B3年C5年D1O年12国有土地上房屋征收与补偿条例明确了征收补偿的责任主体是（B）A建设单位B人民政府C财政部门D住房和城乡建设管理部门13根据城市房地产管理法及城市房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为（B）A50万元B100万元C1000万元D5000万元14下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是（A）A注册资本5000万元以上B从事房地产开发经营时间3年以上C近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D连续3年建筑工程质量合格率达到1
22、0015建设工程质量管理条例规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为（B）A1年B2年C3年D5年16下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是（C）A承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人C优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17根据城市房地产管理法的有关规定，房地产交易的形式不包括（D）A房地产转让B房地产抵押C房地产租
23、赁D房地产经纪18根据城市房地产管理法的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由（B）A全国人大规定B国务院规定C住房和城乡建设部规定D国土资源部规定19房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为（A）A未经出租人同意，承租人擅自转租B虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是（A）A出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租
24、人，承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持21下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是（D）A预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D广告中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22职工和单位住房公积金的缴存比例均不
25、得低于职工上一年度月平均工资的（A）A5B7C1OD1223关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是（A）A必须以被代理人的名义从事代理活动B可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C必须以自己的名义从事代理活动D不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是（A）A有偿转让国有土地使用权B有偿转让集体土地使用权C以继承方式取得的国有土地上的房屋D以赠与方式取得的国有土地上的房屋25“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，
26、正确的是（D）A经专有部分占建筑物总面积23以上的业主或占总人数23以上的业主同意B经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意C经专有部分占建筑物总面积超过12的业主或占总人数超过12的业主同意D经专有部分占建筑物总面积超过12的业主且占总人数超过12的业主同意26业主是房屋的（D）A使用人B占有人C租赁人D所有人27物业服务企业或者其他管理人的管理权源于（B）A房地产开发商的委托B业主的委托C物业服务公司的章程D政府房地产管理部门的委托28根据物权法和城市房地产抵押管理办法的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（D）A建设用地使用权B房屋及其土地附着物C以招标方
27、式取得的荒地的土地承包经营权D依法公告列入拆迁范围的房地产29同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿。下列各项中，不符合物权法规定的是（D）A抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿B抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿C抵押权已登记的先于未登记的受偿D抵押权未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿30房地产抵押权设立的时间是抵押合同（C）A签订之时B约定之日C登记之时D履行之时二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共1O分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂
28、、多涂、少涂或未涂均无分。31下列选项中，属于业主在物业管理中享有的权利有（ABCE）A监督业主委员会的工作B参加业主大会会议，行使投票权C提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D对政府房地产管理部门提出意见与建议E按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务32不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。土地权利证书包括（ACDE）A国有土地使用权证B国有土地所有权证C集体土地使用证D集体土地所有证E土地他项权利证明书33申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件（ABE）A具有当地城镇户口B家庭收入符合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准C申请人需具有完全民事行为能力D申请家
29、庭成员在一定时限内没有住房交易记录E无房或者是现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准34以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应具备的条件有（ABD）A转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书B按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书C按照出让合同约定已经支付一半以上土地使用权出让金，并取得土地使用权证书D按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之五十以上，属于成片开发土地的，
30、形成工业用地或者其他建设用地条件35房地产评估活动除遵循独立、客观、公正原则外，还应当遵循（ACDE）A合法原则B社会效益原则C最高最佳原则D替代原则E估价时点原则三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36建设工程监理答：是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，（2分）对项目实施或工程建设全过程进行监督和管理。（1分）37土地利用总体规划答：是在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，（1分）对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局
31、。（2分）38房屋租赁答：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，（2分）由承租人向出租人支付租金的行为。（1分）39房地产融资答：即房地产资金的融通，是指借助货币流通，（1分）为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金调剂及其他一些相关的金融服务。（2分）40房地产税收答：是指以房地产为纳税依据的税种（1分）和以房地产开发、经营、流转过程中特定行为为纳税依据的税种的总称。（2分）四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41简述宅基地使用权的概念及特征。答：宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。（1分）其特征：（
32、1）宅基地使用权的权利人只能是本农村集体成员。（1分）（2）宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。（1分）（3）宅基地使用权实行“一户一宅”。 （1分）（4）宅基地使用权具有福利性。（1分）（5）除转让给符合条件的本农民集体成员外，宅基地使用权不得出卖或以其他方式转让其宅基地。（1分）42简述建设工程招标的性质和范围。答：（1）建设工程招标的法律性质属于要约邀请。（1分）（2）建设工程招标的范围：施工单项合同估算价在200万元人民币以上，（1分）或者项目总投资在3000万元人民币以上。（1分）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。（1分）全部或部分使用国有资金或者国
33、家融资的项目。（1分）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。（1分）43简述商品房包销的基本流程。答：（1）开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；（1分）（2）双方确定商品房包销基价；（1分）（3）不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定数额的商品房价款；（1分）（4）商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；（1分）（5）如果低于基价售出，其不足基价部分，由包销商向开发商补偿；（1分）（6）包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。（1分）44简述建筑物专有部分所有权的确定标准。答：（1）构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加
34、以区分并与建筑物的其他部分隔离。（2分）（2）须具有适用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。（2分）（3）能够登记成为业主所有权的客体。（2分）五、论述题（本题1O分）45论述国有土地上房屋征收的补偿范围、标准和方式。答：一、依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应当给予补偿，（1分）补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿。（2分）2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。（2分）3、因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿。（2分）二、补偿标准：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日
35、被征收房屋类似房地产的市场价格。（2分）三、房屋征收的补偿方式有：货币补偿和房屋产权交换两种。（1分）六、案例分析题（本题11分）462013年2月20日，王某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，王某将一套位于锦城住宅小区的房屋出售给丁某，房价200万元。丁某因一笔银行定期存款一个月后才到期，购房款不足，遂与王某商定，先交付一半的购房款，等余款付清后交房并办理房屋所有权变更登记手续。一个月以后，丁某前往王某处付款并要求办理过户手续时，得知王某已经将该套房屋卖给了张某，并与张某办理了房屋所有权变更登记手续。经过交涉没有结果后，丁某向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该
36、房屋所有权属于张某。张某入住后，发生如下事项：（1）张某要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，张某由于没有合适的位置停车，遂自行将小区内的一块绿地改造为停车位；（2）由于很多业主对电梯运行状况不满意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。问题：（1）王某与丁某之间签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？答：王某与丁某之间签订的买卖合同有效。根据物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（3分）（2）法院
37、判决该套房屋所有权属于张某是否正确？请说明理由。答：法院判决该套房屋所有权属于张某正确。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（3分）（3）张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为是否合法？请说明理由。答：张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为不合法。根据物权法规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（2分）（4）业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是否合法？请说明理由。答：业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定不合法。根据物权法规
38、定，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。（3分）全国2014年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1下列不属于房地产法调整范围的是（C）A城镇房地产关系B建设用地使用权出让合同关系C乡村房地产关系D建设工程施工合同关系2.下列关于“宅基地使用权转让”的说法，错误的是（C）A受让人为同一农民
39、集体成员B经本集体经济组织同意C出让人拥有两处宅基地D受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配情况3.土地征收的实质是国家强行（A）A有偿取得集体土地所有权B无偿取得集体土地所有权C有偿取得集体土地使用权D无偿取得集体土地使用权4.不动产的权属（D）A以权属证书为准B以登记簿为准C以当事人的约定为准D以登记簿为准，但有证据证明登记簿确有错误的除外5.下列属于土地使用权出让中非公开竞价方式的是（C）A招标出让B拍卖出让C协议出让D挂牌出让6.挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间不得少于（C）A5日B7日C10日D15日7.房地产开发企业一级资质由（B）A国务院建设行政主管部门初审B省、自治
40、区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审C市、州人民政府建设行政主管部门初审D乡、镇人民政府建设行政主管部门初审8.招标出让国有土地使用权，招标人应当终止招标活动的情形是投标人少于（A）A3人B4人C5人D6人9.签订国有土地租赁合同的主体是（C）A省级以上人民政府土地管理部门B地市级以上人民政府土地管理部门C县级以上人民政府土地管理部门D乡镇以上人民政府土地管理部门10.居住用地的最高使用年限是（B）A100年B70年C50年D40年11.房屋屋面防水工程的最低保修期为（A）A5年B4年C3年D2年12.下列属于建设工程监理的特点的是（C）A广泛性B永久性C服务性D管理性13.商品房预售的条件
41、之一是已经确定施工进度和竣工交付日期，投入开发商建设的资金达到工程建设总投资的（B）A20%以上B25%以上C30%以上D50%以上14.建设工程投标保证金一般不得超过总价的（B）A1%B2%C5%D8%15.房地产抵押合同在符合一般合同生效条件后，还应当（D）A由房管部门认证才生效B进行公证才生效C将房地产转移占有才生效D办理抵押登记才生效16.物业服务企业（A）A受业主的委托提供服务B受房地产开发商的聘用提供服务C根据与开发商签订的代理合同提供服务D受业主委员会的领导17.下列关于业主对建筑物区分所有权的共有权的说法，正确的是（D）A仅为法定共有B仅为约定共有C任意共有D既有法定共有部分，
42、也有约定共有部分18.下列关于职工住房公积金的表述中，正确的是（D）A由职工家庭的节余资金缴纳B在职工及其家庭出现生活重大困难时可以使用C由职工个人自愿缴纳D可以用于职工及其家庭购买房屋19.下列属于公共租赁住房出租对象的是（D）A城乡低收入阶层B城镇单身职工C家庭成员多的职工D城镇中新就业的无房职工20.廉租房住户退回廉租房的情形之一是，无正当理由未交纳廉租住房租金累计达到（C）A2个月以上B4个月以上C6个月以上D8个月以上21.资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当不少于人民币（C）A800万元B500万元C300万元D200万元22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起3
43、0日内向（A）A物业所在地区的区、县级人民政府房地产行政主管部门备案B物业所在地区的区、县级工商行政管理部门备案C所在地居委会备案D物业所在地区的区、县级人民政府宣誓就职23.下列可以设定抵押的房地产是（D）A所有权、使用权有争议的房地产B土地所有权C普通高等学校教学用房地产D房屋及其他地上附着物24.信托公司发放贷款的房地产项目的项目资本金不低于申请贷款项目总投资的（D）A20%B25%C30%D35%25.住房公积金管理委员会设置于（B）A国务院B省级人民政府所在地的市C不设区的市D城镇26.房产出租的，房产税的计税依据是（A）A房产租金收入B房产评估价C房产市场价D房产建造成本价27.房地产行纪属于（D）A代理行为B居间行为C咨询服务行为D买卖或出租行为28.房地产经纪人执业资格注册有效期一般为（C）A1年B2年C3年D4年29.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他社区的市应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（A）A决策机构B执行机构C监督机构D领导机关30.经一定比例的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是（B）A10%以上B20%以上C30%以上D40%以上二、多项选择
