1、 2022年地产集团管理制度全集 1目目录录 第一部分第一部分 前期管前期管控控.3 一、区域投拓强排管控流程及制度.3 二、区域前置设计条件管理办法.9 三、区域桩基试桩技术指引.10 四、区域项目前置设计管理办法（策划）.16 五、区域基础选型管理办法.26 第二部分第二部分 成本管成本管控控.30 一、区域可售面积管控指引.30 二、区域测绘面积管控办法.34 三、可售面积及可售比限额管理办法.35 四、加强地勘管控，助力成本力提升.41 第三部分第三部分 图纸管图纸管理理.42 一、区域图纸管理试行办法.42 二、区域施工图联合内审制度.46 三、货板一致管理办法 V1.0.50 第四
2、部分第四部分 项目管项目管理理.56 一、区域设计管理部工作流程及制度.56 二、区域桩基检测技术指引.61 三、区域二次结构管控流程指引.67 四、区域地下室地面做法管控措施.68 五、强化设计效果落地管理办法.69 六、区域住宅室内毛坯交付标准.70 七、区域车库坡道雨棚、疏散楼梯雨棚、采光井、商业雨棚标准化设计指引 V2.0.73 八、区域园林景观全周期管控制度.74 九、区域勘察、桩基、支护、地下室工程管控指引手册.82 2十、区域规划报建指引.96 十一、区域幕墙设计管控办法.97 十二、区域按图施工红线管理.102 十三、区域全周期设计指标管理要求.105 十四、区域完美交付设计工
3、作指引.115 十五、区域设计管理部材料样板管理办法.131 3第一部第一部分分 前前期管期管控控 一、区域投拓强排管控流程区域投拓强排管控流程及及制制度度（制度来源：河南区域制度来源：河南区域 管理类管理类 适用前期区域职能部门、项目适用前期区域职能部门、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：制度目的：通过该制度，确保项目投资定案版规划方案的可实施性，避免与土地获取后实施版规划方案有较大差异，影响项目的整体利润的测算。制度亮点：1.明确了相关责任部门及具体分工；2.针对强排提资出现的各种问题，借鉴以往的经验教训，提出了对应不同情况的具体解决方式和管理规定，更加清晰地提出了对投资开发
4、部提资不准或缓慢的要求；3.对设计出图周期及输出成果作了界定，未签字版不得随意输出；4.针对提资不准不全、设计反复调整、设计失误作了相应的处罚措施。制度正制度正文文 第四第四条条 工作流程 4 5 序序号号 涉及部涉及部门门 职职责责 (1)投拓强排设计条件第一手资料的主责提资部门，负责对与其部门职责相关的投拓强排设计条件进行收集、整理、审查并核实；1 1 投资拓展投资拓展部部、营销管营销管理部理部(2)投拓强排设计条件管理工作的提资责任部门，必须对其提交的相关信息内容进行核实确认，并对区域设计管理部承责;(3)协同及配合区域设计管理部展开投拓强排设计条件相关工作项，定期跟踪、监控已提交的投拓
5、强排设计条件是否有发现变化，一旦发现条 件变化必须马上通知区域设计管理部；(4)对发生变化的设计条件进行调整整理，须第一时间核实并将签字版最新设计条件提交区域设计管理部。(1)投拓强排设计条件管理工作的统筹部门，主导整个管理工作；2 2 区域设区域设计计 管理管理部部(2)统筹投拓强排设计条件管理的各项工作，负责对投资拓展部、营销管理部提交的投拓强排设计条件进行精准落位；6 五条五条 相关部门职责 7 第六第六条条 管理要求 1.区域（城市公司）设计管理部只认可和接收投资拓展部确认并发出的提资条件。营销管理部的设计提资必须与投资拓展部沟通，并经营销总签字后，由投资拓展部确认签字后统一输出；2.
6、区域（城市公司）设计管理部不接收口头通知的提资形式，如有口头通知的情况，须于 24 小时内补发签字版书面联系单或提资附表；3.正常提资正常提资：针对投拓强排设计条件的各项提资资料，投资拓展部、营销管理部必须一次性打包提交齐全，原则上不得有缺项、漏项及事后补办资料；其中，控规及重要设计条件（如出让条件）需备注清楚“是否为最新、是否存在信息矛盾，以哪个文件为准”等，并由投资负责人签字确认后输出，方可启动设计。4.缓提情况缓提情况：遇特殊情况延迟提交一般性资料时，投资拓展部必须线下沟通并获得区域（城市公司）设计管理部同意，双方需提前协商好滞后资料补交的时间节点，并把协商结果书面备注在需双方签字的提资
7、附表中，否则区域（城市公司）设计管理部有权拒绝启动投拓强排工作；若延迟提交必备资料，存在导致设计不准确或无法实施风险时，需请示分管投资拓展部副总裁签字后再进行规划设计。5.未提情况未提情况：针对一般性设计资料的缺失，如投拓意向项目部分设计提资确实无法提供，但仍需启动投拓强排方案，需投资拓展部与区域（城市公司）设计管理部协商，并将无法提资的资料书面备注在需双方签字的提资附表中，投资拓展部负责人在提资附表中注明“同意按此现有设计条件下进行投拓强排工作”并签字后，方可启动投拓强排工作，否则区域（城市公司）设计管理部有权拒绝启 8 动投拓强排工作；针对重大的设计材料缺失，存在导致设计不准确或无法实施风
8、险的，需请示分管投资拓展部副总裁签字后再进行规划设计，否则区域（城市公司）设计管理部有权拒绝启动投拓强排工作。6.若提资节点后出现提资条件的变更与修改，需相关提资部门负责人签字发函给区域（城市公司）设计管理部，经区域（城市公司）设计管理部负责人同意后方可对投拓强排方案进行修改。第七第七条条 设计周期及成果 投拓提资一经区域设计管理部方案组确认，开始启动设计：1.100 亩以内或单个地块，3 天出图（含户配微调）；2.100 亩以上、多个地块、复杂项目 4-6 天出图（含户配微调）；3.以上 1、2 项的时间不包含地库时间，地库方案另需 23 天时间；备注备注：出图成果含出图成果含：1.区域设计
9、管理部负责人签字版投拓强排方案；2.CAD、PDF 版的投拓强排方案+指标表；3.签字版规划方案的地库方案图。第八条第八条 考核 1.针对提资信息内容的准确性：投资及营销对自身提资条件的准确性承责，在整个提资过程中，如设计部发现提资条件不准确、缺项、漏项、信息相互矛盾、设计要求含糊不清等问题，发现 1 项处罚相应投资负责人 1000 元，如有提供相关资料说明实际情况并由投资管理部分管副总裁签字证明的，可免予 罚款；9 2.针对设计数据变更情况：(1)若由于设计失误导致的数据偏差（容积率、地下室面积、配套面积指标），如实施版的容积率少于集团定案版，实施版的地下室、配套面积（含公建面积和市政配套面
10、积）大于集团定案版且偏差率20%的(自区域设计管理考核评分细则（2020 年版）定稿 2020.02），发现 1 项处罚相应设计负责人 1000元；若由于提资条件的改变或缺失造成设计数据产生重大偏差，如实施版的容积率少 于集团定案版，实施版的地下室、配套面积（含公建面积和市政配套面积）大于集团投资定案版且偏差率20%的(自区域设计管理考核评分细则（2020 年版）定稿 2020.02），发现一处处罚相应投资拓展部负责人 1000 元。如有提供相关资料说明实际情况并由提出变化的相关部门负责人及投资管理部分管副总裁签字证明的，可免予罚款。二、区域前置设计条件管理办区域前置设计条件管理办法法 10（
11、制度来源：莞深区域（制度来源：莞深区域 管理类管理类 适用于前期区域职能部门、项目适用于前期区域职能部门、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：通过明确前置设计管理流程，对各专业各阶段阶段提资工作作出规范性要求，提高设计方案落地精准性，避免项目因设计提资不规范而造成不必要的返工，确 保项目设计进度。制度正制度正文文（详见附件2）三、区域桩基试桩技术指三、区域桩基试桩技术指引引 11（制度来源：莞深区域（制度来源：莞深区域 指引类指引类 适用于前期区域职能部门、项目适用于前期区域职能部门、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：该制度通过明确项目、设计、工程、成本、运营和设计院
12、在桩基试桩过程中的职责以及桩基试桩流程，加强了对地下结构选型的管控和各环节监控，为设计提供了更准确可靠的单桩竖向承载力参考依据，有利于节约桩基成本，确保试桩工作质量并获得科学可靠试桩成果。制度亮点制度亮点：有明确的试桩流程图，对沉桩方式有充分预估且有预计应案。一、术语一、术语和和定定义义 制度正制度正文文 破坏性试桩是指按桩基检测技术规范要求，在工程桩正式施工前采用静载试验或钻芯法确定单桩竖向抗压承载力特征值的过程。二、职二、职责责（一）项目部 1.负责提供地质勘查资料或可供参考勘查资料中间结果 2.负责召集各方参加现场试桩；3.统筹试桩及检测的所有工作，负责现场见证和旁站，对设计试桩施工质量
13、进行过程监控与管理。4.提供项目试桩场地及临时水电等前置条件。（二）设计管理部 1.负责审核设计单位出具的项目试桩桩位图及预案；2.负责对施工单位、项目部进行试桩前的技术交底；3.对桩型选择评估。（三）工程管理部 1.指导监督项目部按试桩桩位图进行试桩及试桩检测工作；122.审核试桩实施及检测方案，解决现场试桩技术问题。13（四）成本管理部 1.负责试桩及检测成本的审批；2.负责试桩单位及桩基检测单位的招标及合同签订。3.负责试桩及检测单位商务及结算问题。（五）运营管理部 1.负责试桩运营节点的审核及责任状的签订；2.负责与区域职能部门的横向沟通协调。（六）设计院 1.负责出具试桩桩位图及制订
14、试桩疑难问题解决预案。三三、试桩的流程试桩的流程 程资料或详勘报告 审核地勘资料 案 桩基方案评审 求和试桩桩位图 勘察/项目 项目/设计/工程 勘察/设计/工程 项目部 设计院 拿地后 5 天 拿地后 6 天 拿地后 7 天 拿地后 8 天 拿地后 10 天 试桩施工单位及 检测单位确定 成本部 拿地后 7 天前 单桩静载及超 技术间歇/砼养 试桩进场及施 试桩实施及检 试桩实施及检 声波检测报告 护（灌注桩）工 测方案审核 测方案申报 检测单位 试桩施工单位 试桩施工单位 项目部组织 试桩施工单位 拿地后 33-36 天（旋挖桩 49 天）拿地后 18-33 天（旋 挖桩 46 天）拿地后
15、 13-18 天 拿地后 13 天 拿地后 12 天 四、试桩技术要四、试桩技术要求求（一）试桩设计 初勘报告或详勘过桩基选型初步方试桩技术参数要勘察参数修正及桩基选型试桩及检测结算设计院/勘察拿地后 39/52 天成本部施工完成后 4 个月14 1.初步地勘工作应在土地获取后 5 天内完成。2.施工图设计单位应根据地勘单位提供的勘察报告或中间勘察资料在4 天内向项目提交通过设计管理部、工程管理部审核的试桩桩位图。项目部在收到桩位图 3 天内安排试桩施工，待试桩养护期后可进行桩基检测(基桩养护期详见表 2)，桩基的检测结果由项目部当天提供至勘察单位，由勘察单位修正勘察数据后提供至设计单位修改使
16、用。3.试桩设计要求 试桩设计工作必须细致审慎，根据地质勘察报告科学合理地选择试桩场地分别试桩；地质条件应具有代表性；并应在地质勘探技术孔附近，试桩位置由设计选取，相关点位须结合现场的条件由项目部、设计管理部、工程管理部三方确认。试桩桩位图除应明确试桩桩型、位置、数量、工艺、施工要求等外，还应考虑下表要求内容。设计要求说明试桩数量高层主楼及多层商业综合体每种桩型取 3 根，裙房底层面积小于主楼标准层面积3 倍时，裙房不单独试桩。地库不作单独试桩。同桩径不同持力层为不同桩型试桩桩长一般为设计有效桩长加桩顶至施工场地地面下 0.5 米长度。且在施工过程中应预备 3 米左右的桩以备桩持力层土层深度变
17、化试桩承载力设计试桩极限承载力=设计工程桩极限承载力+设计桩顶标高到自然地面的侧阻极限承载力。施工准备试桩极限承载力按设计试桩极限承载力的 1.2 倍试桩极限承载力=桩破坏前一级荷载15 砂土 7d 粉土、黏性土 10d 预制桩 饱和黏性土 25d 试桩养护期是指基桩完成后至静载检测之间的时间 粘土 28d 砂土、粉土 15d 采取措施(提高砼级别二个等级、加早强剂)为 15d 试桩休止期 灌注桩 后注浆 28d 4.疑难问题处理预案 沉桩过程中对施工沉桩方式应有充分评估，对土层土性在施工前应充分认识，具体处理预案如下表：（二）试桩施工 1.项目部提前完成满足施工要求的临时水电接设。桩型&控制
18、疑难问题处理预案预制桩静压沉桩穿越砂土、粉土、卵石等端阻力较大土层引孔、设桩尖锤击沉桩管桩质量不满足锤击要求改用高强、AB 或 B 型桩灌注桩塌孔设套筒缩颈减慢拔管速度沉桩困难，工期长改用旋挖、冲孔工艺沉桩控制静压桩以承载力控制为主，桩长控制为辅压桩承载力不足，可将桩继续下送 24 米锤击桩以贯入度控制为主，桩长控制为辅最后贯入度较高，可将桩继续下送 24 米钻孔桩控制桩长、控制沉碴厚度、持力层进入深度、持力层的土层需经封样确认严格按设计要求16 2.必须严格按试桩图及设计要求施工，试桩和工程桩的各方面条件应大致相同。3.试桩过程中，做好施工详细记录，绘出各土层深度，压入各土层的压力值，锤击桩
19、需精确测量最后贯入度等。（三）试桩检测 1.达到基桩养护期后即可开始试桩检测，检测目标为被测试桩达到破坏状态。2.必须保证数据准确性、完整性 3.桩基检测依据设计要求采用建筑基桩检测技术规范(JGJ106-2014)及 桩基低应变动力检测规程进行。检测项目首先为桩身的完整性质量检测，其后为单桩竖向抗压极限承载力检测。（四）试桩成果评审 试桩成果出具后当天由项目部组织设计管理部、工程管理部、设计院、勘察单位等对成果进行评审确定。勘察单位在 3 天内修正勘察数据后提供至设计管理部及设计院修改应用。五、其他相关说五、其他相关说明明（一）若地质情况较为简单，且前期对桩型判断较有把握，直接招标批量工程桩
20、施工单位，设计试桩由批量工程桩施工单位承接，相关费用纳入合同清单。若地质情况及桩基选型较复杂，且前期难以确定桩型，建议单独招标试桩施工单位。（二）试桩检测单位应与后续批量工程桩检测单位为同一单位。17 四、区域项目前置设计管理办法（策划四、区域项目前置设计管理办法（策划）（制度来源：桂东南区域（制度来源：桂东南区域 管理类管理类 适用于前期区域相关职能、项目适用于前期区域相关职能、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：制度目的：为落实集团对项目前置设计管理工作及“五图叠加”管理要求，提升项目全周期综合竞争力，提高投资定案方案落地性，助力项目精准、高效的实现经营目标。制度亮点：针对五图
21、叠加对前置设计策划及提资管控流程及各项要求进行了详细的指引。一、目一、目的的 制度正制度正文文 为落实集团对项目前置设计管理工作及“五图叠加”管理要求，提升项目全周期综合竞争力，提高投资定案方案落地性，助力项目精准、高效的实现经营目标。经研究决定，在集团项目前置设计管理办法的基础上，制定本管理办法。二、工作二、工作程程序序 新项目报建策划模新项目报建策划模型型 ：1 1、前前期划分三阶段管控期划分三阶段管控：2 2、（1 1）前期强排）前期强排阶段阶段 18 （2 2）上上报报集集团团及及投投资资定定案案阶阶段段 （3 3）前前置置设设计计阶阶段段 19 2 2、前前置设计策划模型置设计策划模
22、型：3 3、开开盘开放模盘开放模型型 20 桂东南区域设计策桂东南区域设计策划划 1、分阶段、分阶段提提资资 21 2、各部门各部门职职责责 3、提提资资启启动动 4、提提资资培培训训 22 5、提资评审会管、提资评审会管理理 6、提资评审资料管、提资评审资料管理理 23 7、提、提资资流流程程 8、奖、奖罚罚措措施施 设计系统出图流程和常规时间指设计系统出图流程和常规时间指引引 24 1、规划市政图纸生产流程与标准出图、规划市政图纸生产流程与标准出图时时间间 2、建筑图纸生产流程与标准出图时、建筑图纸生产流程与标准出图时间间 3、结构专业图纸生产流程与标准出图、结构专业图纸生产流程与标准出图
23、时时间间 4、装修图纸生产流程与标准出图时、装修图纸生产流程与标准出图时间间 25 5、园林图纸生产流程与标准出图时、园林图纸生产流程与标准出图时间间 6、人防图纸生产流程与标准出图时、人防图纸生产流程与标准出图时间间 7、绿建图纸生产流程与标准出图时、绿建图纸生产流程与标准出图时间间 26 8、展示区各专业施工图穿插出图指、展示区各专业施工图穿插出图指引引 附件3：区域设计策划管控流程 27 五、区域基础选型管理办五、区域基础选型管理办法法（制度来源：豫西区域（制度来源：豫西区域 指引类指引类 适用于基础阶段区域相关职能、项目适用于基础阶段区域相关职能、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由
24、推荐理由：制度目的：避免地下结构选型不当造成工期延长或成本浪费；各相关部门统一意见，避免分歧。制度亮点：1.多种基础方案测算对比，综合选优；2.各相关部门均参与选型讨论，避免分歧；3.通过前置试桩或压板，进一步优化基础方案；4.邀请当地专家参会把关。制度正制度正文文 目的：为提升项目全周期竞争力，避免地下结构选型不当造成工期延长或成本浪费，特制定本管理办法。适用范围：区域新建项目均需按照本管理办法开展基础选型工作。1 1.基础选型工作流程基础选型工作流程（1）基础选型原则上按照集团字201972 号文件执行。（2）土地获取后，项目部负责收集周边项目地勘报告及施工图纸。设计管理组根据周边项目资料
25、初步分析基础选型方案。（3）项目部提供初勘报告（报告需具备多种基础方案参数），设计院在三个自然日内输出多种基础选型方案，方案达成本测算深度。（4）成本采购组对各方案进行成本测算。28（5）区域设计管理组、成本采购组、工程运营组、项目部召开基础选型会 议（邀请当地专家参会），综合成本、工期、施工可行性等因素，达成一致意见，形成并输出会议纪要。若基础方案各部门无法达成一致意见，邀请区域决策领导参会。（6）基础选型结果反馈设计院，并报送总工室审核。2.2.基基础础优优化化措措施施 2.12.1 桩基（含桩基（含 CFGCFG 桩复核地基）桩复核地基）前前置置试试桩桩 根据周边地勘报告或项目初勘，项目
26、、设计、成本、运营管理等部门决策是否进行前置试桩。（1）试桩目的：提高桩基参数，优化工期及成本 （2）试桩时间：取得地勘报告后 29（3）组织部门：项目部主导，设计、成本配合 （4）试桩条件：取得满足桩基设计的初勘报告 （5）试桩方案：设计组沟通设计院进行试桩方案设计 （6）试桩周期：28 天 （7）试桩结果：检测单位出具盖章试桩报告 （8）地勘报告：协调沟通地勘单位优化桩基参数 （9）设计院优化桩基图纸 2.22.2 前前置置压压板板试试验验 对于多层住宅，原则上按照天然地基设计，若设计单位采用其他基础形式，需在基础选型会专项讨论。根据项目情况，项目、设计、成本、运营管理等部门决策是否对地块
27、进行压板试验，以提高地基承载力。（1）实验目的：优化地勘参数，避免建筑物进行地基处理 （2）压板时间：取得初勘报告后，设计院复核无法采用天然地 基 （3）组织部门：项目部主导，设计、成本配合 （4）实验周期：7 天 （5）实验结果：检测单位出具盖章检测报告 （6）地勘报告：沟通地勘单位优化相关参数 （7）设计院优化基础图纸 2.32.3 专专家家论论证证 30 由设计管理组、成本采购组考察组建专家库，专家库成员从当地知名设计单位、地勘单位、桩基单位中选取，原则上应是技术总工级别。以下情况，专家论证会需重点讨论、慎重决策：（1）遇到特殊地质，例如严重湿陷性黄土、深厚软土、深厚回填土等。（2）基础
28、方案施工可行性存疑，需重点研判。例如采用强夯成桩震动较大，对周边建筑影响判定。31 第二部第二部分分 成成本管本管控控 一、区域可售面积管控指一、区域可售面积管控指引引（制度来源：安徽区域（制度来源：安徽区域 指引类指引类 适用于全周期设计管理部、项目适用于全周期设计管理部、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：该制度明确了各部门不同阶段工作重点，对可售面积进行有效把控。制度正制度正文文 区域各单位：一、管控一、管控目目的的 为了进一步提升安徽区域全周期竞争力，提升项目规划效率，规范测绘面积管控工作，有效避免区域项目可售面积减少、损容等情况出现，现结合区域实际情况，特制定安徽区域可售
29、面积管控指引。注：可售面积=计容建筑面积-计容但不可售面积（如：公配、保温）+计容小于可售面积（如：屋顶层、首层门廊、封闭阳台、阳台围护）计容面积计算容积率的建筑面积。（执行规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013，及地方控制详规）可售面积合同销售面积：购房合同记录的建筑面积，一般以图纸测算得出；产证面积：产权证记录的建筑面积，以现场实际测量得出。（执行规范 房产测量规范GB/T 17986-2000，及地方房产规范）二二、工作流程工作流程（一）投资定案阶段（确定规划条件及面积计算规则）1.争取最优规划条件（项目）：前置分析、研究影响项目可售比的因素，有效沟通政府规划部门，争取
30、车位配比、地面停车率、公建配套等提高可售比的有利条件。322.确认面积计算特殊规则（项目）：确签提资表中的面积计算特殊规则确认 表。3.规避计容不可售现象（设计管理）：前置进行规划与可售面积的估算、对比分析，对因不同规范可能造成的可售面积损失，指导优化方案及户型，减少计容不可售现象,确保可售面积最大化。流程图：投 资 定 案开始 项目 营销 设计院 1、提供设计规范及设计要点；2 2、沟沟通通争争取取提提高高可可售售比比的的设设计条件计条件；3 3、确确签签提提资资表表中中的的面面积积计计算算特殊规则确认表特殊规则确认表。进 入 报建环节 1、提供户型及配比、户型设计等设计要求。方案、指 1、
31、根据设计规范和提资表进行指标计算、户型优化；设计管理 1、做好各部门之间沟 1、结合指标复核情况，项目、设计管理部、设计院分析研究；2、结合可售面积的估算，项目、营销给出户型调整需求。通桥梁和纽带；2 2、复核指、复核指标标表表；3 3、单体户型可售面单体户型可售面积积的估算的估算；（二）报建阶段（确定计容面积）1.避免损容(设计管理)：准确核实设计院或第三方测绘单位提供的单体指标表（计容面积），排查影响可售面积的不利因素，加强与政府规划部门沟通，积极争取，减少容积率和可售面积的损失，争取以最优方案通过审批。流程图：报建开始 设计院/第三方 设计管理 项目 1 1、审核并分审核并分析单体指标析
32、单体指标表表，给给出出复复核结果核结果。1 1、沟沟通政府规通政府规划部划部门门，对复核对复核结 果 有 异结 果 有 异 议的议的地方积极争取地方积极争取。政Y31方案、进入房产N指标修预售环节32项目设计管理1、向测1、复核预测绘数据初稿，给出反馈建议；2、前置计算，供项目和营销参考使用；2、前置计算，供项目和营销参考使用；3 3、解答面积使用疑惑、解答面积使用疑惑。进入房产实测环节YN营销设计管理报告修 改实测阶段（确定产证告（设计管理）:（四）房产1.复核实测积）项目 （三）房产预售阶段（确定合同销售面积）1.确保合同销售面积准确（设计管理）：向测绘单位（政府房产部门或第三方测绘公司）
33、申请房产预测，做好与测绘 单位的沟通与配合，严格复核预测报告，并同步与计容面积比对分析，规避一切 人为理解和计算错误造成可售面积损失的情况，确保预测数据的准确性和及时性，确保项目效益最大化。2.规范合同销售面积输出（营销）：做好面积使用的对接，及销售过程中面积输出的正确解释。流程图：房产预测开始 1、做好面积使用对接，合理定价；2 2、面、面积积输输出出 的正确解释。的正确解释。报 根据现场进度及时向测绘单位（政府房产部门或第三方测绘公司）申请房产实测，严格复核实测报告，并同步与预测面积进行比对分析，对于有异议情况积 1、沟通测绘单位，对计算成果有异议的地1、沟通测绘单位，对计算成果有异议的地
34、方积极争取方积极争取。1、完成预测报告确签；2 2、无法避免的面积损失、无法避免的面积损失，书面告之项目与书面告之项目与营营销销；面3 3、做好可售面积分析与做好可售面积分析与总总结，指导后续项目开发结，指导后续项目开发。结 合 测 绘单 位 给 出的 核 实 结果判定。33项目设计管理项目1、复核实测报告，给出复核结果。2、分析预实测差值较大单位，并组织现场复核。1 1、沟通测绘、沟通测绘单单位，对计算成果有异议的地方积极争取。位，对计算成果有异议的地方积极争取。进入产证办理YN项目设计管理报告 修1 1、对超标的单位对超标的单位，协同分析原因并拿出解决方案。协同分析原因并拿出解决方案。1、
35、完成实测报告确签；2、对面积偏差的单位，提前告之项目。2、对面积偏差的单位，提前告之项目。极沟通测绘单位，争取预实测差异比值最小。2.面积偏差前置铺排（项目）:对于无法避免的面积偏差单位（销售面积与产证面积不符），前置分析研究，避免交楼投诉风险。流程图：房产实测开始 三、附三、附则则 本指引自发布之日起执行，执行期间将集团最新指示及区域实际执行情况进行修订。附件4、安徽区域项目建筑面积计算特殊规则确认表 34 二、区域测绘面积管控办二、区域测绘面积管控办法法（制度来源：沪苏区域（制度来源：沪苏区域 管理类管理类 适用于全周期区域职能部门、项目适用于全周期区域职能部门、项目）（推荐指数（推荐指数
36、：）推荐理由推荐理由：该制度有效保障了项目面积测绘的准确性、及时性和有效性。制度正制度正文文（详见附件 5）35 三、可售面积及可售比限额管理办三、可售面积及可售比限额管理办法法（制度来源：天津区域（制度来源：天津区域 指引类指引类 适用前期区域相关部门和项目适用前期区域相关部门和项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：制度目的：为进一步提升区域全周期竞争力，助力项目投资决策和提高项目利润率。制度亮点：通过数据计算把控项目决策阶段和实施阶段的利润，进一步提升项目竞争力。一、目一、目的的 制度正制度正文文 各项目应对配套、地下车库、架空层、地上或地下增值面积等影响可售比的关键指标加强管控
37、，确保投资定案阶段可售比的实现。各项目应根据可售面积管理的相关要求，对预测绘阶段和实测阶段的可售面积加强管控，确保投资定案阶段可售比的实现。二、工作二、工作程程序序 （一）各阶段可售面积管控的评价标准 为加强对可售面积的管控，对各项目的可售面积管控情况分三阶段进行评价，并制定相应的评价标准。1、报批报建阶段：以报批报建版可售面积与定案版可售面积的 R1作为报批报建阶段可售面积管控的评价指标。报批报建阶段应满足 R1100%。当在本阶段为实现高货值而进行规划调整，导致可售面积减小时，在调规方案通过集团签批后，36 可对本阶段的可售面积评价予以豁免。注：报批报建版可售面积指规划通过政府审批、经过当
38、地各专业局确认，公示结束后的计容可售面积；定案版可售面积指通过集团投资定案的可售面积（包含因实施装配式等原因获得奖励面积中的可售部分）。2、预测绘阶段：以预测绘版可售面积与报批报建版可售面积的比值 R2作为预测绘阶段可售面积管控的评价指标，预测绘阶段应满 足R2100%（地方有特殊规定要求预测绘面积必须小于计容面积的除外）。当R2100%时须同时满足：货值增量全成本增量（含 税 金 和 所 得 税）。3、实测阶段：以实测版可售面积与报批报建版可售面积的比值R3作为实测阶段可售面积管控的评价指标，实测阶段应满足R3100%（地方有特殊规定要求实测面积必须小于计容面积的除外）。4、以上任一阶段出现
39、可售面积损失的，由项目发起审批流程，经区域设计、营销审批后，由区域总终审，审批流程抄送区域成本部。（二）管（二）管控控要要求求 1.投资定案阶段 37 投资条线：获取地块准确信息；与项目、设计等部门联动，沟通当地规划、房管部门，争取可提高可售面积的有利条件。设计管理条线：前置研究计容和测绘面积计算规则，做好设计指引，确保投资定案阶段可售面积指标的落地性。2.报批报建阶段 设计管理条线联动项目、营销等相关部门，前置介入面积测绘咨询和房产预售咨询，落实预测绘版可售面积是否允许大于报批报建版可售面积，同时了解房产税点、土地款补缴等相关政策。在规则允许范围内最大化争取可售面积，实现可售面积增量转化为货
40、值增量，进而转化为利润。3.预测绘阶段和实测阶段 设计管理条线根据面积测绘预沟通等相关前置工作的要求和成 果，协助项目对预测绘结果进行审核，与地方政府相关管理部门积极沟通，必要时进行设计调整。项目部牵头做好实测阶段的策划，加强实测沟通，避免实测阶段的可售面积损失。4.设计管理条线牵头联动项目、营销等相关部门梳理各城市（可 根据情况进一步细化）规划与房管部门面积计算规则与差异。三、可售比限额管三、可售比限额管理理 （一）可售比限额标准 1可售比 38 可售比=可售面积/总建筑面积，总建筑面积包括可售面积和不可 售面积。（1）可售面积：以能够取得商品房预售许可证为前提，按规定所有可供销售的面积，包
41、括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、会所、综合楼等有产权可供销售的面积。（2）不可售面积：户内赠送面积（指超过户型建筑面积5%的赠送面积）、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、卫生服务站、便利店、居委会、物业办公室等物业 配套面积；电房、开闭站、换热站、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心、等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交站、托老所、菜市场等不可售公建配套面 积；贴楼计面积的风井、出地面楼梯间、有顶盖的坡道、门楼、屋顶水箱（部分地区不计入公摊）。说明：若有政府相关部门正式文件确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售面积计算。（3
42、）为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。2可售比限额标准 39 集团已经根据历史项目数据，结合机动车位配比及地面停车比（率）要求，统一制定可售比限额标准（附件），区域执行集团标准。（二）管控要求 1投资定案阶段（1）设计管理条线根据前置设计条件，确定项目的换算停车配比及换算地面停车比，按集团可售比限额标准查表确定项目限额标准，依照项目限额标准开展前置设计工作。换算停车配比精确到小数点后 1 位，按四舍五入原则取值。换算地面停车比精确到 5%，按二舍三入、七舍八入原则取值。具体详见附 件。（2）住宅类投拓项目上报投资策划中心大区评审组评审时，可 售比限额为
43、 重要的审核指标之一。可售比超限的项目需补充经区域总签字的相关说明材料。（3）招拍挂项目在规划方案上报策划研究部初审前，区域设计 管理部对可售比进行初审，再上报投资策划中心策划研究部对可售比 进行审查。（4）所有住宅类项目实施性规划方案上报集团签批前，区域设 计管理部对可售比进行初审，再上报投资策划中心策划研究部对可售比进行审查。2报批报建阶段 40各项目应对配套、地下车库、架空层、地上或地下增值面积等影响可售比的关 41 键指标加强管控，确保投资定案阶段可售比的实现。3预测绘阶段和实测阶段 各项目应根据可售面积管理的相关要求，对预测绘阶段和实测阶段的可售面积加强管控，确保投资定案阶段可售比的
44、实现。四、激四、激励励 （一）正激励 对于通过可售面积有效管控，使预售阶段货值增加（R2100%），且报批报建阶段满足 R1100%的项目，以可售面积增加（预测绘版可售面积-定案版可售面积差值）带来的净利润额增量的 1%（激励上限不大于 5 万元/项目）作为激励奖金对设计条线、项目部（项目总、开发报建等主要参与人员）进行奖励，激励奖金源于项目成就共享奖金池。各部门奖金比例由区域设计条线负责人进行统一分配，其中设计条线奖金比例不超过50%。（二）负激励 对于报批报建阶段、预测绘阶段、实测阶段造成可售面积损失的，根据具体原因对主责部门（人）进行不高于 5000 元的处罚。（三）正负激励奖金均计入项
45、目成就共享奖金池，项目获取最后一批预售许可 证后30日之内发放完毕。42 四、加强地勘管控，助力成本力提四、加强地勘管控，助力成本力提升升（制度来源：豫南区域（制度来源：豫南区域 指引类指引类 适用前期区域相关职能、项目适用前期区域相关职能、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：制度目的：针对地勘对设计成本的影响，提出包含对地勘单位管控和现场勘察管控的措施，制定勘察管控过程时间轴。制度亮点：1.单位管控：明确地勘单位管控基本流程，各部门管理职责，勘察单位管理要求、后评估等；2.现场管控：制定管理办法及验收标准，包含前期调查、前期准备、旁站管理、成果审查等。制度正制度正文文（详见附件6
46、）43 第三部第三部分分 图图纸管纸管理理 一、区域图纸管理试行办一、区域图纸管理试行办法法（制度来源：黑龙江区域（制度来源：黑龙江区域 管理类管理类 适用于方案及施工图阶段区域设计、项目适用于方案及施工图阶段区域设计、项目）（推荐指数（推荐指数：）推荐理由推荐理由：制度目的：杜绝图纸粗放式管理及施工过程中的图纸混乱，避免因项目周期长、人员流动频繁、图纸版本过多等问题而影响货版一致、交楼验收及工程结算工作，对项目造成运营风险，特制定本管理办法。制度亮点：1.制定存档模板；2.制定图纸台账，每周在区域负责人群内发布，各部门交圈；3.考核各项目版本可直接根据图纸大小进行判断，提高考核效率。制度正制
47、度正文文 第一第一章章 总总则则 第一条 目的 为保证区域各项目规范、持续发展，杜绝图纸粗放式管理及施工过程中的图纸混乱，避免因项目周期长、人员流动频繁、图纸版本过多等问题而影响货版一致、交楼验收及工程结算工作，对项目造成运营风险，特制定本管理办法。确保图纸有监管、有出处、人人清晰。第二条 适用范围 本办法适用于黑龙江区域所有我司设计操盘项目，非我司设计操盘项目参考执行。44 第二第二章章 职责划职责划分分 第三条 项目部：各项目须指派专人作为图纸管理对接人员且该人员具备 CAD工程识图能力，主责图纸的接收和存档管理工作，同一个项目严禁出现多个图纸管理人员，各项目按照黑龙江区域各项目、区域项目
48、管理部设计条线图纸对接人名录（附件 1）填写图纸管理人员相关信息汇总至区域项目管理部设计条线。第四条 区域项目管理部设计条线：各项目设计负责人统筹管控项目的各类设计文件，负有指导帮扶项目图纸存档的职责。第三第三章章 图纸输出管理图纸输出管理第五条 电子版图纸管理 输出给各项目的所有电子版图纸，包括每一版本及过程中的修改图、替换图，输出部门均为区域项目管理部设计条线，严禁其他途径获取图纸。为确保部门间图纸版本一致，图纸由各项目设计负责人统一输出给项目指定对接人。原则上横向部门图纸输出由项目根据各部实际用途进行输出。第六条 纸质图纸管理 项目将晒图申请单（附件 2）发送至区域项目管理部设计条线，由
49、设计条线沟通设计院出具蓝图，且项目须建立档案室，专门存放蓝图。免费蓝图套数按合同执行，超出部分由项目承担晒图费用。第七条 图纸变更管理 图纸变更需前置申请，同意变更后，电子版变更图纸由区域项目管理部设计 条线输出，盖章版变更单由区域项目管理部设计条线联系设计院出具并邮寄项目。第八条 图纸台账管理 45 为确保图纸版本清晰，图纸管理交圈，区域项目管理部设计条线须建立设计出图台账（附件 3），每周进行更新并下发至各项目。第四第四章章 图纸存档图纸存档管理管理 第九条 各项目需严格按照XX 项目图纸存档目录管理文件夹模板（附件 4）落实图纸的存档管理工作，保证项目各类图纸完整，图纸需注明收图时间及用
50、途，图纸版本顺序清晰；避免因国家规范调整、集团设计标准变更、设计及施工过程中的设计变更或人员更替后图纸交接不到位等因素，造成验收时无图纸、图纸版本使用错误等情况，影响项目交楼验收、结算等一系列工作。终版图纸需严格按照文件夹模板进行单独存档，便于后期结算及工作交接。以下为文件夹目录：46 一、二级文件夹分类为必须执行项，可根据实际情况增加文件夹但不可在此基础上减少；三、四级文件夹可根据项目实际情况进行分类，文件命名原则如下：日期+项目+专业+用途（例：20200818 佳木斯项目规划报建图）。如有调规情况，在二级文件夹中的文件类型增加调规版，如：文件夹“02.报建图（调规版）”。第五第五章章 图
