1、2019年土地估价师案例与报告试题及答案（卷二）某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。(2)可采取哪几种估价方法?答：假设开发法，市场比较法。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。1) 简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完
2、成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。2) 应搜集审核的资料;国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;若采用市场比较法1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较
3、修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。2)确认比准价格有哪几种方法?平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。(2)可采取哪几种估价方法?答：假设开发法，市场比较法。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，
4、核定现状价值为合作提供依据。1) 简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。2) 应搜集审核的资料;国有土地使用权证书;&考试大&建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;若采用市场比较法1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区
5、位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。2)确认比准价格有哪几种方法?平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。1、 以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属国家标准。A.城镇土地估价规程B.农用地分等规程C.农用地估价规程D.城市地价动态监测技术规范标准答案：a解析：国家标准有两个：城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程。2、 以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属行业标准。A.城镇土地分等定级规程B.农用地分等规程C.土地估价报
6、告规范格式D.城市地价动态监测技术规范标准答案：b解析：行业标准有三个：农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程。3、 以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属技术标准。A.城镇土地分等定级规程B.农用地分等规程C.土地估价报告规范格式D.农用地估价规程标准答案：c解析：土地估价报告规范格式为技术标准。多选题:4、 受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有( )。A.估价原则B.估价目的C.估价对象D.估价期日E.估价方法标准答案：b, c, d解析：根据土地估价委托协议(合同)的主要内容：估价目的、估价对象、估价期日，等等。5、 下列说法错误的是( )。A.
7、只有经土地所有权人要求，才能对该土地估价。B.只有经土地使用权人要求，才能对该土地估价。C.只有经土地抵押权人要求，才能对该土地估价。D.只有经土地抵押权人要求，就可以对该土地估价。E.只有经房地产主管部门要求，才能对该土地估价。标准答案：a, b, c, e解析：答案A B C E都排除了其他进行土地估价的条件，所以是错误的。6、 为保证估价结果的科学、客观、公正，以下哪项( )是接受委托估价必须遵循的原则。A.签订估价合同B.坐等委托C.争取时效D.提高估价质量E.适应国际化的要求标准答案：a, c, d, e解析：答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系，为错误答案，其他为
8、正确答案。7、 签订土地估价委托协议的重要性( )。A.估价委托的法律依据B.明确土地估价双方权利与义务C.降低估价收益风险D.争取更多业务E.明确估价方法标准答案：a, b, c解析：签订土地估价委托协议的重要性有三项：估价委托的法律依据、明确土地估价双方权利与义务、降低估价收益风险。8、 估价委托合同的内容包括以下哪项( )。A.委托人的名称或者姓名和住所B.估价机构的名称和住所C.估价对象D.估价方法E.估价时点标准答案：a, b, c, e解析：估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点，等等，但是不包含估价方法。9、 以下土地估价理论方
9、法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )不属于国家标准。A.城镇土地估价规程B.农用地分等规程C.农用地估价规程D.城市地价动态监测技术规范E.农用地定级规程标准答案：b, c, d, e解析：国家标准有两个：城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程。10、 以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属行业标准。A.城镇土地分等定级规程B.农用地分等规程C.农用地估价规程D农用地定级规程E.城市地价动态监测技术规范标准答案：b, c, d解析：行业标准有三个：农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程。单选题:1、 下列因素( )不是影响地价的区域因素。A.繁华程度B.城
10、市规划C.土地使用限制D.容积率标准答案：d解析：个别因素包括容积率，其它为区域因素。二、多选题:2、 市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有( )。A.简单平均法B.加权平均法C.数据模型法D.几何平均法标准答案：a, b解析：市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有简单平均法、加权平均法，取交易案例多个比准价格的中位数或众数。3、 下列交易行为中，需要进行交易情况修正的有( )。A.普通买卖B.母公司将土地作价转让给子公司C.外籍华人购买先辈曾居住过的房屋D.公司将单位职工宿舍作价出售给职工E.以地抵债标准答案：b, c, d, e解析：除普通买卖外，都是
11、特殊交易情况，需要进行交易情况修正。正常交易应当是公开、平等、自愿的交易。4、 土地估价报告的三级审批是指( )。A.主办估价师的自查B.部门的二级审核C.机构负责人的审批D.客户对评估范围的确认E.相关国土管理部门的审核标准答案：a, b, c解析：三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、机构负责人的审批。5、 土地估价报告书的作用主要有( )。A.履行土地估价委托合同B.描述估价对象C.记述估价过程D.反映估价成果E存人档案标准答案：a, b, c, d解析：土地估价报告书的作用主要有：1.履行土地估价委托合同;2.描述估价对象;3.记述估价过程;4.反映估价成果。判断题:6、 “土
12、地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式。( )标准答案：正确解析：根据土地估价报告的性质可以知道。7、 如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告。( )标准答案：正确解析：这是土地估价技术报告总述的要求。8、 在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。( )标准答案：正确解析：在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。9、 土地估价报告应由签字土地估价师所在的估价机构法人
13、代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构。( )标准答案：正确解析：土地估价机构栏目中，由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构。10、 运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少两个。( )标准答案：错误解析：运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少3个。1.在通货膨胀严重时，多采用()A.选择性货币政策B.紧缩性货币政策C.补充性货币政策D.扩张性货币政策标准答案：B2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。A.商品需求量为纵坐标.商品价
14、格为横坐标B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标标准答案：B3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。A.市场供给过剩B.市场失灵C.不成熟市场D.市场匮乏标准答案：B4.证券保证金比率属于()A.选择性货币政策工具B.一般性货币政策工具C.补充性货币政策工具D.特殊性货币政策工具标准答案：A解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制
15、等。补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。5.风象、气温、日照等属于()A.地貌条件B.地质条件C.水文条件D.气候条件标准答案：D6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的价格类型有()。A.所有权价格B.使用权价格C.理论市场价格D.其他权益价格标准答案：A, B, D7.寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看()。价值是否最大。A.程序上可执行B.法律上许可C.经济上可行D.技术上可能标准答案：B, C, D8.房屋建筑分类中，属于生产性建筑的是()。A.民用建筑B.农业建筑C.工业建筑D.公共建筑标准答案：B, C9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是()
16、A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势C.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。D.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。标准答案：A, C解析：边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是，当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高10.建筑的基础埋在地面以下.承受建筑物全部荷载，并将其传递到地基上。按其构造特点可分为()A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.箱形基础标准答案：A, B, C, D某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当
17、地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得
18、。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。宗地 交易情况 区域因素 个别因素B宗地 4% 2% 5%C宗地 0 5% 1%D宗地 2% 7% 一5%表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开
19、发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。根据以上条件，试回答以下问题：(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。综合计算题该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主
20、要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否
21、则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。1.明确题目要求(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。(2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。2.梳理有关资料本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息，
22、抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价)，便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价)，这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。3.审查关键数据，谨防误用或误算本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵，如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等，还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致，则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。另外，还要关注一些细节问题，如面积单位是否统一;开发费的投入方式;利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。(二)解题思路
23、与方法选择1.方法选择从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。2.解题思路(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即：利用成本逼近法推算宗地B价格;利用收益还原法推算宗地C价格;通过年期修正得到宗地D价格。(2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情
24、况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格;采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。(3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。(三)公式与计算步骤1.本题应用的主要计算公式(1)成本逼近法基本公式：土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)年期修正系数(2)市场比较法基本公式：比准价格=比较案例宗地价格交易情况修正区
25、域因素修正个别因素修正(3)收益还原法涉及的基本公式：1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式：P=a/r1-1/(1+r)n式中：P为土地价格;a为土地净收益;r为土地还原率;n为土地使用年期。2)求取宗地A市场年租金公式：a=Pr/1-1/(1+r)n式中：a为土地年租金(不含各项费用);P为宗地A价格;r为土地还原率;n为土地使用年期。3)求取宗地A承租土地使用权价格公式：P=PR/r1-1/(1+r)n式中：P为承租土地使用权价格;PR为土地盈余租金;r为承租土地使用权还原率;n为收益年期。2.计算步骤题解一：(1)确定评估思路1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于
26、2002年9月1日的土地使用权价格。2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。利用收益法测算宗地A的市场租金。利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。(2)测算B、C、D的实例价格1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价：土地取得费=3000000(451510000)(1+20%)=120(元/平方米)土地开发费=5400000(451510000) (1+30%)=234(元/平方米)贷款利息=120(1+1.5%)41+2341/4(1十1.5%)3.51+2341/4(1+1.5%)2.51+2341/4(1+
27、1.5%)1.51+2341/4(1+1.5%)0.51=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44=14.47(元/平方米)开发利润：(120+234) 10%=35.40(元/平方米)土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) 20%=80.77(元/平方米)无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)50年期地价=484.641-1/(1+6%)50=458.33(元/平方米)2)C宗地价格利用收益还原法测算地价：50年期地价=550000/250006%11/(1+6%)50=346.76(元/平方米)3)D宗地价格5
28、0年期地价=4251-1/(1+6%)50/1-1/(1+6%)40=445.21(元/平方米)(3)利用市场比较法测算宗地A的价格1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格458.33100/96100/98100/105=463.97(元/平方米)B宗地修正到五通一平状况下的价格463.97-100=363.97(元/平方米)2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格346.76100/100100/105100/99=333.58(元/平方米)C宗地修正到五通一
29、平状况下的价格333.58+60=393.58(元/平方米)3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格445.21100/102100/93100/95=494.04(元/平方米)D宗地修正到五通一平状况下的价格494.04-100=394.04(元/平方米)4)计算A宗地的单位地价应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。(363.97+393.58+394.04)3=383.86(元/平方米)5)计算A宗地的总价A宗地总价：383.8630000=1151.58(万元)(4)
30、计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。383.866%/1-1/(1+6%)50=24.35(元/平方米)(5)测算A宗地的承租土地使用权价格1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米)2)测算承租土地使用权价格依据城镇土地估价规程中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。14.35/7%1-1/(1+6%)50=152.02(元/平方米)3)A宗地承租土地使用权总价格152.0230000=456.06(万元)题解二：(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先
31、对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：(3)利用市场比较法测算宗地A的价格1)测算B宗地的修正价格B宗地修正到五通一平状况下的价格458.33-100=358.33(元/平方米)交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格358.33100/96100/98100/105=362.74(元/平方米)2)测算C宗地的修正价格C宗地修正到五通一平状况下的价格346.76+60=406.76(元/平方米)交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格406.76100/96100/98100/105=391.30(元/平
32、方米)3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格D宗地修正到五通一平状况下的价格445.21-100=345.21(元/平方米)交易案交易情区域因个别因=比准例价格 况修正 素修正 素修正 价格345.21100/96100/98100/105=383.07(元/平方米)4)计算A宗地的单位价格应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格(362.74+391.30+383.07)3=379.04(元/平方米)5)计算A宗地的总价A宗地的总价格：379.0430000=1137.12(万元)(4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净
33、租金即为市场年租金。379.046%/1-1/(1+6%)50=24.05(元/平方米)(5)测算A宗地的承租土地使用权价格1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)2)计算承租土地使用权价格依据城镇土地估价规程中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。14.05/7%1-1/(1+6%)20=148.85(元/平方米)3)A宗地承租土地使用权总价格148.8530000=446.55(万元)(四)难点与常见错误分析1.试题难点：(1)评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能
34、够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线(采用市场比较法);然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出;最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。(2)利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期的确定。根据题意，土地开发费按季度等额均匀投入，按季度、复利计息，整个开发期为1年，在均匀投入的前提下(可等同于在各季度中点投入)，则第一季度投入开发费的计息期为3.5(0.5+3)季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度(来源： 中国 土地估价 师考试 网)。(3)承租土地使用权
35、价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额，市场租金可根据市场价格还原得到;收益年限为估价时点的剩余租期，即20年;依据城镇土地估价规程中的有关规定，承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%较为合理。2.常见错误分析(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。(2)成本逼近法测算中易出现的错误：未统一费用单位或换算错误;利息计算错误，如未按季度计息或计息期有误;缺少土地使用权年期修正等。(3)在
36、市场比较法评估中，未看清各因素条件的比较基准，造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准，即待估宗地条件指数为100，亦即这三项因素修正其分子为100，分母为比较案例宗地条件指数。(4)未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异，需根据题目所给资料，以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行，也可在其后进行，计算结果会略有不同。但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的，因此，必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后，再进行土地开发程度修正。(5)承租土地使
37、用权价格测算中易出现的错误：不考虑投资风险差异，承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6%;收益年期错误地采用了50年，正确的应为租约年期20年。一、单选题:1、 对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于( )种。A、一B、二C、三D、四标准答案：b解析：由于土地价值较大，所以要求应用估价方法不少于二种。2、 下列因素中( )不是影响地价的区域因素。A、繁华程度B、城市规划C、土地使用限制D、容积率标准答案：d解析：容积率为个别因素，其他为区域因素。3、 估价报告的合理性的内涵是( )。A、符合法定程序B、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事C、严格按照公司规定的估价流
38、程进行评估D、符合客观事实，符合常理标准答案：d解析：合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。4、 确定估价对象的价格时，如各种方法求得地价相差不超过( )，则可以选用简单算术平均值作为待估宗地的最终价格。A、30%一35%B、20%一25%C、10%一15%D、5%以下标准答案：b解析：如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20一25%)，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。二、多选题:5、 土地估价报告的评价主要对报告的( )进行审核。A、评价报告的内容是否全面B、描述是否简洁准确C、原则及方法的选择是否正确D、计算是否准确、方法的运用是否准确E、格式是否规范、是否逻辑清
39、晰标准答案：a, b, c, d,解析：土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。6、 估价报告的合法性的内涵是指( )。A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事B主体认定事实清楚C、符合法定程序D证据确凿充分E估价过程符合公司规定程序标准答案：a, b, c, d解析：合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。7、
40、 下列不同估价方法适用目的的说法正确的是( )A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。B、居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。C、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(不含两种)进行估价。D、工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。E、评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法。标准答案：a, d解析：居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法;工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，
41、在特殊情况下，也可采用收益还原法;商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法;综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(含两种)进行估价。8、 下列运用市场比较法应注意的事项，正确的是( )A、住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。B商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。C工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小。D、在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同。E、因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近。标准答案：b,
42、 c,解析：(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。(2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些;道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。9、 收益还原法主要技术参数确定中应注意( )A、收益的确定不是客观收益，而采用的实际收益。B、利息需要计人总费用。C、企业经营生产过程中的副产品销售收益应计人收益。D先确定费用的构成，再考虑收益方式。E收益应该是长期可固定取得的收益和安全可靠的收益。标准答案：c,解析：(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：A、收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益;B、收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益;C、未明确收益内涵、取得收益的方式;D、忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益
