1、项目启动会制度项目启动会制度宣宣讲（讲（销销售型售型物物业）业）集团运营中心目录目录启动会的意义启动会的意义启动会的原则启动会的原则启动会的管理要求启动会的管理要求 模板说明模板说明1启动会的意义启动会的意义三边、六拍三边、六拍TM6-3-1、谋定而后动、谋定而后动TM1启动会的意义启动会的意义沙盘推演沙盘推演成功标尺成功标尺职能交底职能交底334663375375807060504030201002015年2016年一阶段启动会+启动会变更2017年项目启动次数项目启动次数定位会1295565+71%1启动会数量启动会数量1启动会制度修正目的启动会制度修正目的适度授权适度授权分级管理分级管理
2、风险评审风险评审管理前置管理前置精简内容精简内容 提高效率提高效率目录目录启动会的意义启动会的意义启动会的原则启动会的原则启动会的管理要求启动会的管理要求 模板说明模板说明启动会原则启动会原则启动会管理的原则有哪启动会管理的原则有哪些些？内外一致内外一致承上启下承上启下分级决策分级决策专业评审专业评审如何理解这些原则？如何理解这些原则？启动会原则启动会原则如何理解如何理解“内外一致内外一致“？内外一致内外一致外部一致性（注意一阶段启动会上（注意一阶段启动会上会会前与前与规规划部划部门门的的 沟通层级和深度，尽量避免启动会沟通层级和深度，尽量避免启动会变变更）更）内部一致性（项目启动会成果审批（
3、项目启动会成果审批通通过后过后即即成为成为项项目目 操作基本法）操作基本法）政府政策的变化政府政策的变化设计条件的确认设计条件的确认快速启动快速启动物探、地勘市政条件摸底区县政府乡村政府规划消防国土房管园林环保地铁水暖电气热主管部门合作方一级开发启动会原则启动会原则如何理解如何理解“内外一致内外一致“？扩初批复给水方案：扩初批复给水方案：1、四个地块各两路供水，、四个地块各两路供水，消防和生活给水环消防和生活给水环 网分开网分开，满足消防要求，不做消防水池；，满足消防要求，不做消防水池；2、按楼栋设生活水泵房，本项目供、按楼栋设生活水泵房，本项目供设设27个生个生 活水泵房；活水泵房；3、整个
4、项目，、整个项目，设四个消防泵房设四个消防泵房（四个地块各（四个地块各 设一个消防泵房）；设一个消防泵房）；4、单体给水形式采用、单体给水形式采用“上行下给上行下给+屋顶水屋顶水 箱箱”。5、给水批复明确，、给水批复明确，每户最高日用水量为每户最高日用水量为1m（比原设计多了（比原设计多了23%，影响到水池和水箱的大，影响到水池和水箱的大 小）。小）。时间时间增加增加：17天，费天，费用用增加增加：1864万万启动会原则启动会原则如何理解如何理解“承上启下承上启下“？承上启下承上启下启动会指标原则满足投委会投委会/预预算算指标。(投资投资任任务务书书/预算预算)预算预算指标依据启动会指标进行分
5、解。新项目新项目投资任务书是输入条件，毛利率投资任务书是输入条件，毛利率，irr，结，结算算时时 间间老项目老项目最近一次预算指标是输入条最近一次预算指标是输入条件件 注意利用预算回顾机制注意利用预算回顾机制启动会原则启动会原则定位会定位会一阶段启动会一阶段启动会二阶段启动会二阶段启动会启动会的阶段划分及启动会的阶段划分及 各阶段的功能定位各阶段的功能定位定方向定方向定指标、落标准定指标、落标准排风险、重推演排风险、重推演如何理解如何理解“分级决策分级决策“？启动会原则启动会原则启动会的发展历程启动会的发展历程曾经我们启动会是不分阶段曾经我们启动会是不分阶段的的 一次性上会一次性上会200+页
6、页ppt各职能通篇汇报各职能通篇汇报 过程讨论无过程讨论无数数 经常被推翻经常被推翻你说你的想法，我说我的判你说你的想法，我说我的判 断断时间时间&会议成本会议成本&决策质量决策质量为什么要把启动会分成为什么要把启动会分成3个阶段个阶段召召开？开？启动会原则启动会原则如何理解如何理解“分级决策分级决策“？启动会分三次召开，第1次的定位会主要是“定方定方向向”分级决策分级决策，第2次的一阶段启动会“定指标、定指标、落落标准标准”，第3次的二阶段启动会主要是“排风险、重排风险、重推推演演”。分级决策，以确定不同分级决策，以确定不同时时期的期的关关键问键问题题并给并给出出结结论论启动会原则启动会原则
7、如何理解如何理解“分级决策分级决策“？一级会议一级会议二级会议二级会议一阶段启动会一阶段启动会 分级分级原则上首期上会的项目应归为一级原则上首期上会的项目应归为一级项项目目非首期上会的项目应归为一级项非首期上会的项目应归为一级项目目 启动会变更按照二级会议对待启动会变更按照二级会议对待一阶一阶段段：当当非首非首期期上会上会项项目有目有关关键待键待决决策事策事项项，或，或存存在较在较大大风险风险时时，也，也可可归为归为一一级项级项目目；定位定位会会：必必要要时时可可邀请邀请集集团相团相关关职能职能总总经理经理参参加（加（由由运营运营部部总经总经理理判定）判定）启动会原则启动会原则专业评审专业评审
8、在启动会前,各职能中心提前进行专业评审。正式上会 时重点对评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行决策。增强集团各职能中心专业审核把关增强集团各职能中心专业审核把关作作用。用。把最终集团层面的启动会开成决策把最终集团层面的启动会开成决策会会而非而非专专业讨业讨论论会。会。目录目录启动会的意义启动会的意义启动会的原则启动会的原则启动会的管理要求启动会的管理要求 模板说明模板说明启动会分级管理（上会启动会分级管理（上会条条件件)定位会前须完成以下3项专业评审才能申请上会：市场定市场定位位评审评审：由集团客集团客户户及市及市场场研究部研究部牵牵头组头组织织，运营，运营中中心、心
9、、住住宅研发宅研发中中心参心参与与共同评共同评审审；概念方案评审：概念方案评审：由集团研发部住宅集团研发部住宅研研发中发中心心牵头牵头组组织，织，客客户及户及市市场研场研究究部、部、运运营中营中心心、景观、景观 中心、设备及精装研发中心参与共中心、设备及精装研发中心参与共同同评审。评审。运营关键指标评审：运营关键指标评审：由集团运营中由集团运营中心心牵头牵头组组织，织，财财务管务管理理中心中心参参与共与共同同评审。评审。定位会上会条件定位会上会条件3个评审，个评审，3个评审单个评审单启动会分级管理（上会启动会分级管理（上会条条件件)一阶段启动会上会条件一阶段启动会上会条件一阶段启动会前需完成以
10、下一阶段启动会前需完成以下3项专业评审才能申请上会：项专业评审才能申请上会：规划方案评审、成本评审：规划方案评审、成本评审：集团研发部住宅研发中心、造采部成本中心牵头组织，运营中心、客服 中心、法律事务部、集团物业、景观中心、设备及精装研发中心参与共同评审；规划方案评 审包含规划方案、景观、精装评审（如有精装房）营销及体验区评审：营销及体验区评审：集团品牌及营销部牵头组织，研发部景观中心、设备及精装研发中心参与共 同评审；运营指标及风险评审：运营指标及风险评审：集团运营中心牵头组织，客服中心、财务管理中心共同组织评审3个评审，个评审，7个评审单个评审单启动会分级管理（时限启动会分级管理（时限要
11、要求求)项目类型项目类型住宅及销售商业项目首期住宅及销售商业项目首期后期住宅及销售商业项目后期住宅及销售商业项目完成上会时间完成上会时间取得土地后取得土地后30日内日内不晚于开工前不晚于开工前160日日项目类型项目类型住宅及销售型商业项目首期住宅及销售型商业项目首期后期住宅及销售型商业项目后期住宅及销售型商业项目完成上会时间完成上会时间取得土地后取得土地后60日内日内不晚于开工前不晚于开工前130日日项目类型项目类型住宅及销售型商业项目首期住宅及销售型商业项目首期后期住宅及销售型商业项目后期住宅及销售型商业项目完成上会时间完成上会时间取得土地后取得土地后90日内日内不晚于开工前不晚于开工前10
12、0日日定位会上会时限要求定位会上会时限要求一阶段上会时限要求一阶段上会时限要求二阶段上会时限要求二阶段上会时限要求启动会分级管理（时限启动会分级管理（时限要要求求)上会时间要求上会时间要求地区公司需按照启动版计划启动版计划提前将项目定位会、一阶段启动会资料及各专业评审书面意见 至少提前至少提前2个工作日个工作日提交集团运营中心，由由集团集团运运营中营中心心确定确定具具体上体上会会时间时间，二阶段启动会 按照集团运营停止点管理办法执行。项目若存在体量较大的综合体、外体量较大的综合体、外部部规划规划报报建难建难度度大、大、合合作操作操盘盘较为较为复复杂等杂等情况的，定位 启动期量经与集团运营部及其
13、他相关部门沟通确认后，可可适当适当延延长长，最终期量以启动版计划 审批结果为准。启动会分级管理（分期启动会分级管理（分期召召开开)关于分期召开关于分期召开项目体量不宜过大体量不宜过大（高层不宜超过超过15万万平平米，米，别别墅不墅不宜宜超过超过5万平万平米米）；）；后开工组团与首组团开工时间间隔超过1年年的的项目项目启启动会动会需需分期分期上上会会；定位会后定位会后1年尚未开工年尚未开工的项目需重的项目需重新新定位定位启启动。动。（财务经理关注点：项目分期（财务经理关注点：项目分期/组组团结团结利利规划）规划）启动会分级管理（启动启动会分级管理（启动会会回顾回顾)关于启动会回顾关于启动会回顾项
14、目首次开盘后项目首次开盘后1个月内个月内，由地区，由地区公公司司PMO组组织项织项目目团队团队对对项目项目定定位位及及一一阶段阶段启启动会动会内内容容做做重重点点回回 顾顾，集团运营部、研发部、品牌及，集团运营部、研发部、品牌及营营销部销部、客户客户及及市场市场研研究部究部视视情况情况参参加，加，回回顾结顾结论论需在需在OA上发上发布布 并抄送集团运营部、研发部、品牌并抄送集团运营部、研发部、品牌及及营销营销部部、客、客户户及市及市场场研究研究部部。启动会分级管理（启动启动会分级管理（启动会会变更变更)关于启动会变更关于启动会变更项目启动会成果审批完成后，项目启动会成果审批完成后，出出现以现以
15、下下任何任何一一种情种情形形即视即视为为启动启动会会成果变成果变 更，须进行变更申请：更，须进行变更申请：1主要业态发生颠覆性改变；主要业态发生颠覆性改变；2总图、户型发生较大变化；总图、户型发生较大变化；3结算时间调整跨半年度；结算时间调整跨半年度；4组团毛利率较启动会版减组团毛利率较启动会版减少少1%。由集团运营中心组织相关负责由集团运营中心组织相关负责人人召开召开专专题会题会议议对变对变更更结果结果进进行确行确认认，参会，参会 人员及流程同一阶段启动会二级会人员及流程同一阶段启动会二级会议议，变，变更更后的后的启启动会动会成成果于果于项项目全目全景景计划计划系系 统提交，审批流程同第一阶
16、段启动统提交，审批流程同第一阶段启动会会成果。成果。启动会分级管理（指标启动会分级管理（指标要要求求)指标要求指标要求定位会、一阶段启动会项目关键运营指标（毛利润率、IRR、首次开盘、首次交房节点、当年签约额等）原则上不应低于原则上不应低于龙龙湖集湖集团团项目项目投投资任资任务务书书指指标标，如如一阶一阶段段未达未达成成龙龙湖湖 集团项目投资任务书指标，由集集团项目投资任务书指标，由集团团财务财务部部及投及投资资发展发展部部按照按照相相关制关制度度进行进行处处罚。罚。启动会管理要求（总包启动会管理要求（总包定定标标)总包定标总包定标原则上，项目定位会完成之前，总承包工程不应不应确确定入定入围围
17、单位单位；一阶段启动会完成之前，大 区总承包工程不应定标不应定标。启动会管理要求启动会管理要求对应5.1.4条规定，项目未按时完成定位会成果审批，给予-处罚。对应5.2.4条规定，项目未按时完成1阶段启动会成果审批，给予-处罚。对应5.3.4条规定，项目未按时完成2阶段启动会成果审批，给予处罚。项目未完成启动会成果审批，而提前开工的，给予处罚。对应6.3、6.4条规定，启动会成果未按时进行回顾或变更未及时提交变更申请的，每次 给予-处罚。目录目录启动会的意义启动会的意义启动会的原则启动会的原则启动会分级管理的具体内启动会分级管理的具体内容容 启动会的管理要求启动会的管理要求模板说明模板说明定位
18、会、一阶段启动会定位会、一阶段启动会模模板介绍板介绍定位会/一阶段启动会模板使用说明1、本模板仅适用于销售型业态为主销售型业态为主的项目；2、本模板和和各各职能的评审汇报内容可能会有差异职能的评审汇报内容可能会有差异，以本模板为定位会的上会汇报稿，需在上会之前做好核对；3、模板目录不可增加；4、请按照图例及字体填写，项目不涉及内容，在虚线框中写“不涉及”；5、表格，插图空间不够，可自行增加和分页；6、模板的注释，在成稿之后应删除；7、定位会/一阶段启动会上会后，需将会议纪要插入到需将会议纪要插入到ppt中（见末页）中（见末页）。然后才能 将最终版PPT提交成果至OA系统。定位会、一阶段启动会定
19、位会、一阶段启动会模模板介绍板介绍说明：说明：（1）2017年一阶段启动会模板修改量大，定位会模板修改量很少，二阶段启动会模板没有修 改；2会前评审和上会模板可能有较大差别，在资料编制时需给予关注；3请在集团的共享中下载最新的模板使用；4各职能评审所用模板，由集团各职能分别维护；启动会分级管理（定位启动会分级管理（定位会会)会议内容会议内容住宅及销售商业：（1）客户与市场定位（2）产品方案（3）关键运营指标项目定位会以客户与市场定位和产市场定位和产品品方案方案为主，财务关键指标是产品方案选择的决策参考，原则上不能低于投资任务书指标，在一阶段启动会最终确认项目的关键运营指标。运营关键指标运营关键
20、指标1 运营节奏2 风险列表3 开发成本变动4 财务指标5 项目人员一览客户与市场定位客户与市场定位1 土地价值及客户匹配2 核心问题3项目宏观客户盘点4市场分析及定位5定位结论回顾6 专题分析产品方案产品方案1 设计条件分析2 规划设计3 单体意向4 定位总结启动会分级管理（一阶启动会分级管理（一阶段段启动启动会会)会议内容会议内容住宅及销售商业：（1）项目定位会结论回顾及运营关键指标（物业费定价）（2）营销策略及体验区方 案、（3）成本管理、（4）产品方案（含景观及精装修）、（5）工程管理启动会分级管理（一阶启动会分级管理（一阶段段启动启动会会)定位会回顾及运营关键指定位会回顾及运营关键指
21、标标1.项目定位会结论回顾及运营评审单2.总图及总指标3.业态分布4.项目运营分期及运营节奏5.项目全景计划关键节点分析6.项目风险7.开发成本变动8.启动版供销存指标9.项目成功标尺10.结利指标11.沉淀现房货值12.现金流情况分析13.项目投资分析模型14.物业费定价15.项目人员一览启动会分级管理（一阶启动会分级管理（一阶段段启动启动会会)营销策略及体验区营销策略及体验区一、营销策略1.集团营销评审会评审单及问题回复2.营销节点时间轴3.项目推货货值一览4.营销费用预算二、体验区1.体验区规划篇2.景观方案3.售楼处方案4.样板房方案5.体验区进度计划表3.1 总图篇总图篇1.产品策略
22、户型及楼型统计2.规划策略风险管控3.规划总述鸟瞰图4.规划总述总平面图4.1.3场地竖向设计剖面3.2 地库篇地库篇1.车库设计总述2.车库剖面3.3 住宅单体篇住宅单体篇1.单体设计总述2.配置标准分项3.配置标准与集采对比4.产品建造标准3.3.2全业态装户图1.单体（别墅类）平面2.单体（别墅类）模块组团平面3.单体（别墅类）立面3.3.4.1单体（洋房、高层类）平面3.3.4.2单体（洋房，高层类）立面3.4 销售商业篇销售商业篇1.商业策划及定位总述2.商业策划及定位体量分布启动会分级管理（一阶启动会分级管理（一阶段段启动启动会会)产品方案产品方案3.4.3立面效果及选材3.5 结
23、构设计篇结构设计篇3.5.1结构方案评审回顾6.景观篇景观篇1.景观主题聚焦及成本分配2.景观空间梳理及亮点说明3.大区与体验区分析比较4.风险管控7.精装篇精装篇1.住宅公区部分精装修1.精装范围2.标准选取3.设计主题及风格4.平面与设计亮点挖掘2.住宅户内部分精装修（毛坯项目不涉及1.定位会决议回顾2.精装客研分析确定精装分级配置标准3.精装范围4.项目竞品分析5.竞争策略分析6.设计风格及主题7.室内平面及亮点挖掘8.产品配置与集采选用9.精装风险控制启动会分级管理（一阶启动会分级管理（一阶段段启动启动会会)成本管理成本管理1.成本评审单及意见回复2.项目成本跨职能管控事项3.与定位会
24、相比规划指标变动4.开发成本变动5.管理口径分业态单方成本6.财务口径分业态单方成本7.标准配置对比(住宅)8.不使用集团集采的工程9.项目总包招标方案10.项目成本管控风险及措施启动会分级管理（一阶启动会分级管理（一阶段段启动启动会会)工程管理工程管理:仅说明仅说明工程评审会评审单及问题回工程评审会评审单及问题回复复启动会分级管理（一阶启动会分级管理（一阶段段启动启动会会)一阶段启动会，模板精简：一阶段启动会，模板精简：启动会启动会上主要讲跨职能决策点；单职能的专业细节，仅在会上做关键信息通报。上主要讲跨职能决策点；单职能的专业细节，仅在会上做关键信息通报。一阶段一阶段启动会启动会2016模板页数模板页数2017模板页数模板页数精简量精简量一、运营关键指标463412二、营销及体验区462026三、产品方案634815四、成本管理17125五、工程管理75471合计合计247118129模板精简后，启动会前各职能的专业评审重要性、完整性更加凸显。模板精简后，启动会前各职能的专业评审重要性、完整性更加凸显。感谢聆听感谢聆听
