1、柳园三分，静幽独善可淡定天下西山百年，红尘大隐唯虚邻四方(乐百年项目初次提案)开发商/大连乐百年置业有限公司 提案方/第一部分 人宅相扶 感通天地 西山乐百年项目全案营销战略第二部分 雕窗植绿，窥赏翠竹瘦梅扶疏，夜闻芭蕉雨断 理水叠石，临波知鱼披银钓雪，坐弈透皱风骨 西山乐百年项目广告执行策略第三部分 删繁就简三秋树，领异标新二月花 GPS(中国)地产运筹行介绍第四部分 栽梅绕屋。三分匠艺七分主人 双方合作方式阐述目 录人宅相扶 感通天地西山乐百年项目全案营销战略一，中式别墅部分知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。孙子谋攻篇知 彼 篇一、我们如何选择我们的客户
2、客户群定位市场前提：市场所需（空白）竞争者所弱（不足）自“我”所能（达到）以上三个方面的交叉点就是本项目目标客群定位的前提。二、他们是怎样一群人二、他们是怎样一群人洋装虽然穿在身，可心依然还是中国心。深受中国传统文化影响的大连市中产阶级中的富人个案一个案一个案介绍：VESON 刘，扬州人，某国际软件公司东北区域执行总监，1971年生人，1994年随家人前往美国，进入Massachusetts Institute of Technology，攻读硕士学位。2000年回国，先后在深圳、上海、苏州区域任职，2006年来连至今。个案特征：受西方教育的熏陶，高效工作、且不墨守陈规，随着年龄的增长，青春时
3、代固有的冲劲儿日渐淡化，而哲学化的悟世思想与日俱增。骨子里的中国情结逐渐表现在生活细节里。而南方生活的经历，使其始终在寻找南北生活的契合，归根的潜意识一直作为丈量生活的标尺。个案消费性状：注重深邃的文化内涵、强调生活舒适度与便捷性的结合，追求环境传统与现代的融合以及健康标准。厌烦做作的仿西式风格，偏爱带有中国特色的生活情境。个案等级：我们不是文化人的后代，但我们要做文化人！拥有较高的财富积累，附庸风雅的东北三省等北方区域外省市的富人个案介绍：张富魁 哈尔滨人，某粮油公司董事长。1966年生人，初中文化，靠贩卖饲料起家，20多年的摸爬滚打，现已成为身价过千万的企业家。1997年来连拓展业务，现大
4、连分公司已成为其旗下主要收益增长支。个案特征：文化层次不高，但身份的变化促使其开始注重自身的形象，时有论茶、挥毫等附庸风雅之举。喜欢别人称其为“儒商”文化人。同时，具有较敏锐的投资嗅觉，能够准确地决断投资取向。个案消费性状：注重身份地位的彰显，要面子，喜欢简单，要求能为其衬托文化气息，特别看重中国传统文化的东西。强调人与群分，物以类聚。养生是第一要义，要自然、健康。同时，特别注重投资的增值性。个案等级：个案二个案二个案三个案三“前半生拼事业，后半生享生活”。年过半百，事业有成，开始将生活质量放在人生第一要义的大连知名律师之一个案介绍：陈翰林 大连人，某律师行法定代表人，主任。1952年生人，中
5、国政法大学毕业，经济法学硕士学位。所经营律师行现有员工20余人，业务遍及东北三省以及京沪地区。个案特征：典型的三高人群：高学历、高智商、高修养。年过半百，自身的事业已近巅峰，回首往昔，半生的颠簸该到了停一停，歇一歇，好好享受一下生活的时候了：游游山，逛逛水，邀知心好友一起吟诗作对，挥斥方遒，生活岂不乐哉！个案消费性状：注重居住的品味和生活的品质。特别强调要远离尘嚣的烦扰，要能使身心得到休憩。强调空间的合理化布局，既能满足与友人的聚会，又能保证家人和自己私密空间的独享性。个案等级：在中国工作，在中国居住！常年在大连工作的日本、韩国、东南亚等亚洲近邻国家的外籍人士个案介绍：原田进平 日本札幌人 大
6、连开发区某日资企业部品技术课长。1961年生人，1999年被总公司派往大连至今。现同妻子和女儿一同在连居住。个案特征：长年在中国居住，没有发生“水土不服”的迹象。一直在不断努力去习惯中国的生活方式，想努力融入到中国文化中去。个案消费性状：注重细节，挑剔且敏感，追求精益求精。看重代表中国特色的生活环境，以帮助自己了解中国，融入中国。个案等级：个案四个案四中国已经成为当今的世界大市场，所以你一定要是个中国通！在连投资的欧美企业驻连高级管理人员个案介绍：Christopher 加拿大蒙特利尔人 某知名国际公司亚太地区联络负责人。1951年生人，2000年到中国，先后在上海、北京、深圳等任职，2004
7、年来连至今。其Eldest son目前在沈阳工作，其Youngest daughter目前在大连某高校攻读汉语言文学硕士。个案特征：热爱中国，特别钟爱中国文化，说一口流利的中国话，对中国历史、宗教、文化非常精通，是一个典型的中国通。看好中国市场的发展前景，有着强烈的想融入中国社会的愿望。个案消费性状：注重中国特色，追求生活的舒适度，比较青睐西式生活与中国文化的融合，强调个人私密性，关注安全和服务的标准。个案等级：个案五个案五知 己 篇一、SWOT矩阵分析S S势和势和W W势折冲概率表势折冲概率表S S势势权值权值W W势势权值权值1 1、项目位于大连西郊山水胜境，依山傍水，原、项目位于大连西
8、郊山水胜境，依山傍水，原生自然景观资源丰富。优越的自然资源不仅赋生自然景观资源丰富。优越的自然资源不仅赋予了项目极具专属性的原生自然优势，更为产予了项目极具专属性的原生自然优势，更为产品的高附加值注入了很高的筹码。品的高附加值注入了很高的筹码。10101 1、自然原生区域的限制，使项目在交通便利方面略、自然原生区域的限制，使项目在交通便利方面略显缺憾。同时，远离中心区域也会对日常生活行为显缺憾。同时，远离中心区域也会对日常生活行为造成不利影响。另外，偏于一隅而又较为空旷的环造成不利影响。另外，偏于一隅而又较为空旷的环境也会造成客户的安全忧虑，会折损一定的购买冲境也会造成客户的安全忧虑，会折损一
9、定的购买冲动。动。62 2、项目毗邻万科、项目毗邻万科溪之谷，溪之谷，“万科到哪里，市万科到哪里，市场热哪里，房价涨哪里场热哪里，房价涨哪里”的万科效应，势必会的万科效应，势必会为项目市场热度的形成提供较为有利的佐助。为项目市场热度的形成提供较为有利的佐助。8 82 2、3636万平开发面积，万科的品牌影响力，塔尖消费万平开发面积，万科的品牌影响力，塔尖消费群体的可量性，产品的不可模仿等因素的存在，势群体的可量性，产品的不可模仿等因素的存在，势必会造成高端产品市场的竞争压力。必会造成高端产品市场的竞争压力。73 3、中式别墅差异性定位，在一定程度上使项目、中式别墅差异性定位，在一定程度上使项目
10、脱离了同质化竞争，可以较为精准的细分目标脱离了同质化竞争，可以较为精准的细分目标客群，制造客群，制造“垂直垂直”打击的营销效应，提升项打击的营销效应，提升项目的市场关注度。目的市场关注度。9 93 3、中式别墅作为个性彰显的产品类型，一方面对群、中式别墅作为个性彰显的产品类型，一方面对群体文化特征的吻合度要求较高，另一方面对区域的体文化特征的吻合度要求较高，另一方面对区域的生态、气候、地貌等诸多自然性状都有着特殊的要生态、气候、地貌等诸多自然性状都有着特殊的要求，因此，中式别墅从项目目前各项物理性因素来求，因此，中式别墅从项目目前各项物理性因素来分析，是把分析，是把“双刃剑双刃剑”。94 4、
11、项目规模较大，可以形成、项目规模较大，可以形成“城中城城中城”的人居的人居状貌，塑造大盘的市场形象，有助于夯实市场状貌，塑造大盘的市场形象，有助于夯实市场市场欲购态势，保证销售走势的良性发展。市场欲购态势，保证销售走势的良性发展。6 64 4、较大的开发规模对资金提出了较高的要求，同时、较大的开发规模对资金提出了较高的要求，同时开发周期的过长，市场风险波动性势必会影响到项开发周期的过长，市场风险波动性势必会影响到项目销售。目销售。7权重均值权重均值8.258.25权重均值权重均值7.25表1图1分析：由表1和图1，可得出中式别墅产品系的优势与劣势变率较大，两势之间互冲性状也比较明显。因此，科学
12、而深入的市场研究、精确的客群细分、具有排他性和聚变性的造势营销策略是该类产品系能够赢得市场的关键环节。O O势和势和T T势折冲概率表势折冲概率表O O势势权值权值T T势势权值权值1 1、用养老产业做、用养老产业做“敲门砖敲门砖”，既可降低项目开，既可降低项目开发的行政门槛，又可借势对项目进行宣传，为市发的行政门槛，又可借势对项目进行宣传，为市场造势，从而保证良性市场面的形成。场造势，从而保证良性市场面的形成。7 71 1、政府更多的考虑自身形象以及政绩等因素，其不、政府更多的考虑自身形象以及政绩等因素，其不会站在市场和企业生存的角度去考虑问题，因此，会站在市场和企业生存的角度去考虑问题，因
13、此，该项目目前养老产品系的规划可能会对中式别墅造该项目目前养老产品系的规划可能会对中式别墅造成不利影响，增加项目风险。成不利影响，增加项目风险。82 2、养老产品的特殊要求和中式别墅的个性要求势必、养老产品的特殊要求和中式别墅的个性要求势必会产生冲突，冲突的形成无疑加重了项目的风险。会产生冲突，冲突的形成无疑加重了项目的风险。92 2、人民币的升值，投资环境的改善，城市形象、人民币的升值，投资环境的改善，城市形象的提升等利好因素对外籍人士将产生较大的吸引的提升等利好因素对外籍人士将产生较大的吸引力。外籍人士在连比重将会加大。而中式别墅突力。外籍人士在连比重将会加大。而中式别墅突出的中国性状以及
14、高端的产品属性，会对外籍人出的中国性状以及高端的产品属性，会对外籍人士产生较大的吸引力。士产生较大的吸引力。8 83 3、尽管目前政府关于外籍人士购房的相关政策没有、尽管目前政府关于外籍人士购房的相关政策没有明确规定，似乎可以打明确规定，似乎可以打“擦边球擦边球”，但随着宏观调，但随着宏观调控的日益吃紧，政策的不确定性，将会增加项目的控的日益吃紧，政策的不确定性，将会增加项目的风险。风险。73 3、20072007年年1010月月2525日召开的关于西部交通提速问日召开的关于西部交通提速问题政府工作会议，通过了大连西部交通干线规划题政府工作会议，通过了大连西部交通干线规划议案，西部交通提速成为
15、政府督办的大事。交通议案，西部交通提速成为政府督办的大事。交通环境的改善，对项目附加值的提升将会产生较大环境的改善，对项目附加值的提升将会产生较大的裨益。的裨益。10104 4、政府规划素来有、政府规划素来有“说一天，等半年说一天，等半年”的滞后性问的滞后性问题，而本项目的特点又对交通提出了较高的要求。题，而本项目的特点又对交通提出了较高的要求。如果一味地依靠政府的规划来解决交通问题，势必如果一味地依靠政府的规划来解决交通问题，势必会影响项目，而如果自行解决，资金的压力将会增会影响项目，而如果自行解决，资金的压力将会增大，这种大，这种“两难性两难性”的局面同样会增加项目的风险。的局面同样会增加
16、项目的风险。6权重均值权重均值8.38.3权重均值权重均值7.5表2图2分析：由表2和图2，可得出中式别墅产品系的所面临的机会和风险同属变性系，因此，扎根自身，把功课做足，以不变应万变的运筹思路则会是本案规避变性风险的唯一策略。生态概念的提出。人与自然、人与建筑、自然与建筑、建筑与建筑、人与人的五大和谐。全新包装“尊山重水轻别墅”。新中式设计，传承“四水归堂”理念的天井式中庭，采光、通风、观景功能三合一，注重文化与居住舒适尺度的融合。别墅是亚文化的载体。加重别墅人文内涵的包装：文化别墅，诗词书画文化、水文化、寺庙文化、温泉文化、街市文化、茶文化、民风民俗文化、饮食文化、童趣文化园林打造：春花烂
17、漫、夏荫浓郁、秋枫红遍、冬雪皑皑。坚守居者最大化享有土地所有权的原则，汲取传统院落文化精粹，将公共园林以庭院的形态和延伸的布局，实现景与户的融合，形成公园私院的“私享”空间。物业管理，摒弃英式物业管理服务，而塑造传统中国大管家式的服务模式，将中国传统文化精髓扎根于生活的每一个细节。温泉入户，不仅将温泉入户作为附加值的一部分，更要融入文化韵意，使水有情,人有意。二、Anatomy Anatomy 树图树图产品定位产品定位提示一提示一提示二提示二提示三提示三提示四提示四提示五提示五提示六提示六产品定位:新中式别墅集居住、度假、休闲、投资于一体、充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，
18、借用川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团、汉代建筑组团风格，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。产品借鉴:上海新天地案例两军交战，勇者胜，攻城为下，攻心为上，人亦然！孙子谋攻篇攻 心 篇项目营销策略 一，产品形象包装策略：道旗围档道旗先行建设会所（营销展示中心），体验区（样板间区），建筑风格、内部装饰二，媒体策略：1,企业的包装（悦泰林里案例）：2,社会责任感（安达案例）：3,企业公民意识、对于社会的感恩及回馈（新希望案例）：1,炒热版块（府佳名都案例），三，推广策略2
19、,炒热概念 提出全新的“养生住宅，天人合一”概念。3,文化借势 百年大连的文化底蕴沉淀；万科“溪之谷”PK乐百年“桃花源”：4,鏊战颠峰 日益泛滥的西班牙风情和日益成熟的中式风情的大比拼；大连 万科溪之谷大连 蓝湾大连 卡纳意乡大连 颐合园VS5,中西对抗 大连 西山桃花源大连 颐合园四，展会策略：春、秋展会的利用专项费用 促销活动 高端展示项目操作思路一，销售的几个节点：开盘前准备工作预热期工作安排系列促销活动隆重交屋仪式二，开发周期的安排：现场动工宣传启动销售启动土建主体封顶园林景观启动配套结束交屋三，物业管理公司的安排核心点:介入时间安全服务高科技智能化费用中式物业特色+二，养老产业部分
20、项目市场调研数据分析前不久我公司委托一家专业公司组织了一次入住老人生活状况问卷调查。问卷主要调查老年人的基本情况，了解他们对服务工作的建议和意见。经过对收回的 208 份有效问卷统计，并与市社会福利院、大连工人疗养院老年人生活状况统计数字对照分析，结果发现，入住老年公寓的老人渐呈“三高一低”态势，即学历高，工资高，生活要求高，入住老人年龄更趋低龄化。从学历上看，被调查的人中，大专以上文化程度的占26.4，比2006年的统计数字增加12.6个百分点；中等文化程度的占44.2，比2006年的统计数字增加14.8个百分点：小学以下文化程度的占29.4%，比2006年的统计数字下降26.6个百分点。从
21、工资收入上看，有离退休金收入的老人占94.7，人均每月1497.40 元，月离退休金2000元以上的占38.9；无工资收入的老人占5.3。在2006年的统计数字中，有退休金收入的老人占72，人均每月仅518.33元，无退休金收入的老人占28。2006年入住福利院的老人中月工资超过1000元的仅有2人，目前入住老年公寓老人的个人经济状况显著提高。有70.7的老人“用自己的离退休金支付养老费用”，18.8的老人是“离退休金加子女资助”，10.5为“子女亲属或单位交费”。2006年福利院的老人中有68的“用自己的退休金支付养老费用”，4的老人是“退休金加子女资助”，由“子女亲属或单位交费”的占28。
22、入住养老机构是对生活的一种选择，22.4的老人是因为“喜欢养老院的生活”，比2006年的统计数字增加5个百分点，因为“子女没时间照顾”的占53.6,与2006年的52基本持平。其他的人住原因有身体原因疗养的、短期旅行的（包括外地老人夏天来连、本地老人冬天为取暖而入住）等。由于大多数老人自愿选择了养老院的生活，所以有62.8的老人对“目前的生活感到满意”，比2006年的满意度提高了2.8个百分点；能够接受的占22.7%，没办法只能住在这的占11.9%，感到不满意的为“2.6%”，在2006年中，“对目前生活不满意”的占6。入住老人中男性占51.4，女性占48.6。2006年福利院的统计数字为男性
23、老人占56，女性老人占44。两者对比可看出男性老人入住率始终高于女性老人，说明单身的男性老人更需要别人的照顾。入住老人的平均年龄为76.4，比2006年的平均年龄下降了2.18岁。其中70岁至89岁年龄段的占到65，是选择养老院生活的主要群体。60岁以下和90岁以上的较少。在“您最关注的问题”的选项中，有44.9的老人将“价格是否能接受”列在第一位，对“养老院医疗设备等硬件设施的质量”和“工作人员服务水平和态度”也比较关注，分别占31.4%和14.3%；而居住环境的好坏和文娱活动的多少，也是老年人比较关注的问题。在入住老人中，第一次住养老机构的占76.9，住过两家以上养老机构的占23.1，说明
24、选择养老院生活已成为当前老年人的一件很平常的事。在每日的时间分配上，老人用于睡眠的时间占第一位，人均为430.8 分钟，42.3的老人睡眠时间超过8小时。排在第二位的是看电视，人均时间126.3分钟，每天看电视超过三小时的占26.9。排在第三位的是室外活动，人均时间为79.2分钟，有85.6的老人坚持经常性的室外活动。排在第四位的是读书看报，人均时间为137.5分钟，超过2小时的占24.5。排在第五位的是与其他老人聊天，人均时间为39.5分钟，能经常与人聊天、交流的占62。排在第六位的是整理个人内务，人均所用时间为33.3分钟。第七位是打麻将、下棋，人均时间20.5分钟，经常参与的人数占16.
25、8。排在最后一位的是“参加康复娱乐活动”，人均时间为10分钟。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%睡眠睡眠看电视看电视室外活动室外活动读书看报读书看报与其他老人聊天与其他老人聊天整理个人内务整理个人内务打麻将、下棋等打麻将、下棋等参加康复娱乐活动参加康复娱乐活动33.20%16.10%12.30%10.30%9.40%8.40%6.20%4.10%一，项目营销定位项目定位养生.文化.积极.自尊.顶级照护二，项目客群定位：以大连市为主、东北三省为辅，辐射全国范围以及俄罗斯、日本、韩国的老人，这些老人经济收入较高、文化底蕴丰厚、具有较高的生活
26、品位。年轻老人：5565岁；中间层老人：6570岁；介助老人：7080岁；介护老人：80岁以上三，项目产品定位具有养生、再学习、娱乐身心、康复疗养功能，同时具有观光度假功能的全国一流的高端养老示范产业园。项目借鉴台湾省某养生文化村案例基本理念基本理念养生的目的，是为了达到健康的生活。文化的强调，是为了养生的目的，是为了达到健康的生活。文化的强调，是为了丰富丰富生活生活的内容；养生文化村的规划是要提供一个使年长者在身体活动、心智的内容；养生文化村的规划是要提供一个使年长者在身体活动、心智认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康乐趣的生活环境。认知、生产力和生活满意方面，都能享受健康乐趣的生活环境
27、。1,1,是积极的经营生活，而不是被动的接受养护。是积极的经营生活，而不是被动的接受养护。2,2,协助年长者过独立自主的尊严生活。协助年长者过独立自主的尊严生活。3,3,提供医学中心级的健康监护和卫教提供医学中心级的健康监护和卫教指导指导、预防保健。、预防保健。4,4,有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。有可帮助高龄者提升生理与心理适应的规划方案。5,5,建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。建立连续性照护体系，让年长者无后顾之忧。6,6,是一个可再学习、再发展、并可达成心愿和做出贡献。是一个可再学习、再发展、并可达成心愿和做出贡献。7,7,与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。与社会
28、脉动、家庭、亲情仍能稳固结合。8,8,是一个年长者学术研究的中心。是一个年长者学术研究的中心。9,9,退休人员可负担的费用。退休人员可负担的费用。何为养生何为养生中医养生的理念之一中医养生的理念之一“活的久，不如活的好活的久，不如活的好”。“有病方知健是仙有病方知健是仙”，中医的养老保健分为三项，即养性，运动与饮食，想要有完全的养生，缺一不可。其中医的养老保健分为三项，即养性，运动与饮食，想要有完全的养生，缺一不可。其中又以饮食对老人最须注意，因为年老者脾胃多虚，有多有宿疾，饮食稍有不节，即中又以饮食对老人最须注意，因为年老者脾胃多虚，有多有宿疾，饮食稍有不节，即可致病。因而平时注意养护，甚为
29、重要。及至已病之时，食疗亦是治病的重要环节。可致病。因而平时注意养护，甚为重要。及至已病之时，食疗亦是治病的重要环节。一般情况下，老年人的食疗，主要有以下几项原则。一般情况下，老年人的食疗，主要有以下几项原则。1,1,数量及种类要适当，勿过多过难。数量及种类要适当，勿过多过难。2,2,饮食要有规律性，即不可偏食。饮食要有规律性，即不可偏食。3,3,注意保护脾胃功能。注意保护脾胃功能。4,4,注意益养肾气，这是防老的关键所在。注意益养肾气，这是防老的关键所在。银发族最佳社区完整的邻里街坊,充满人情味的银发族社区.提供多种住屋坪数、满足不同的养生住宅。全区无障碍的环境设计专为银发族设计的生活空间，
30、室内户外全面无障碍。全村绿化的景观设计。紧急救援服务每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。专业营养饮食设计专业营养师设计适合银发族的多元化健康养生团膳。完整的社区机能设有超商、书局、银行服务等商店区。设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区、提供团膳食以外的选择服务。设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳等休闲设施，增进健康体能。设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研习会，增进社区活动力。设有招待所，提供家属探访的住宿需求。宗教活动场所规划尊重宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。网络化社区建构网络化环境，可供多元使用，安全的警卫门禁系统24小时严密警卫，确保
31、居住安全。进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。多彩多姿的休闲活动多彩多姿的休闲活动1 1、规划日常和全年度多元丰富的活动，并成立社团，规划日常和全年度多元丰富的活动，并成立社团，在完善的空间及设施中，享受多彩多姿的休闲生活。在完善的空间及设施中，享受多彩多姿的休闲生活。2 2、丰富的休闲生活包括：丰富的休闲生活包括：运动养生运动养生太极拳元极舞棒球桌球球等太极拳元极舞棒球桌球球等娱乐友谊娱乐友谊麻将棋牌卡拉麻将棋牌卡拉okok电影欣赏等电影欣赏等艺文技艺艺文技艺绘画书法音乐歌曲插花陶艺等绘画书法音乐歌曲插花陶艺等民族活动民族活动春节元宵端午中秋中元重阳等节庆活动春节元宵端午中秋中元重阳等节庆活
32、动宗教活动宗教活动禅修法会礼拜祷告等宗教活动禅修法会礼拜祷告等宗教活动终身学习的银发学院终身学习的银发学院1 1、成立银发学院提供银发族再学习空间。成立银发学院提供银发族再学习空间。2 2、协调邻近学术机构提供进修管理协调邻近学术机构提供进修管理3 3、完美的艺文展示空间，规划全年无休的文化盛宴完美的艺文展示空间，规划全年无休的文化盛宴4 4、满足银发族阅读喜好的图书馆满足银发族阅读喜好的图书馆5 5、保存传统的民族艺术及技能的专业学习空间。保存传统的民族艺术及技能的专业学习空间。薪火相传薪火相传1 1、配合个人特点专长，提供发展机会，籍由奉献所长的过程，获得配合个人特点专长，提供发展机会，籍
33、由奉献所长的过程，获得 自我肯定，使技艺文化得以传承。自我肯定，使技艺文化得以传承。2 2、有酬工作：根据个人专长，配合村内需要，贡献所长，获得报酬。有酬工作：根据个人专长，配合村内需要，贡献所长，获得报酬。例如各项特长技能师，园艺指挥管理，简易水电维修的项目例如各项特长技能师，园艺指挥管理，简易水电维修的项目3 3、志愿服务：参加村内的志愿团队，发挥爱心帮助人群。志愿服务：参加村内的志愿团队，发挥爱心帮助人群。健康照护阵容健康照护阵容1,1,专职护士提供健康咨询专职护士提供健康咨询2,2,专职社工师协助规划愉悦的健康生活专职社工师协助规划愉悦的健康生活3,3,专属社区医院，派驻医学中心级的专
34、业医师，提供周全服务。专属社区医院，派驻医学中心级的专业医师，提供周全服务。积极健康服务内容积极健康服务内容1,1,健康体能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。健康体能检测及处方建议，以促进身体健康及活动力。2,2,在社区内设置社区医院、特约门诊、复健中心，方便看病复健。在社区内设置社区医院、特约门诊、复健中心，方便看病复健。3,3,流行性疫苗注射：预防流行性感冒。流行性疫苗注射：预防流行性感冒。4,4,服药提醒及用药管理：不用担心忘记吃药。服药提醒及用药管理：不用担心忘记吃药。5,5,紧急医疗转送服务：有护理之家、慢性院、附近医院为后盾。紧急医疗转送服务：有护理之家、慢性院、附近医院为后
35、盾。6,6,依身体状况量身订做依身体状况量身订做专专人专属的养生健康计划。人专属的养生健康计划。7,7,照护管理电脑化，连结医院医疗体系，提供完整健康照护与紧急医疗照护管理电脑化，连结医院医疗体系，提供完整健康照护与紧急医疗 服务。服务。8,8,定期健康检查、防疫注射与体能检测，确保身体健康。定期健康检查、防疫注射与体能检测，确保身体健康。9,9,定期举办健康定期举办健康讲讲座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。座、养生咨询，推动健康促进与教导自我保健观念。10,10,建立个人健康资料库，并随时关心生活动态掌握健康情形。建立个人健康资料库，并随时关心生活动态掌握健康情形。居住空间居住空
36、间试住体验试住体验为让长者提早熟悉养生文化村的居住环境，减少入住初期因陌生环境而产生的焦虑感，为让长者提早熟悉养生文化村的居住环境，减少入住初期因陌生环境而产生的焦虑感，凡生活能自理之银发长者，皆可亲身体验舒适温馨的住房设施、实际参与休闲活动、凡生活能自理之银发长者，皆可亲身体验舒适温馨的住房设施、实际参与休闲活动、体验社区生活。体验社区生活。1 1，考量长者适应本村之环境与生活设施，试住服务以七天至三十天为原则。，考量长者适应本村之环境与生活设施，试住服务以七天至三十天为原则。2 2，费用（含三餐），费用（含三餐）一房一厅：单人居住一房一厅：单人居住950950元元/日，双人居住日，双人居住
37、13001300元元/日日 一房二厅：单人居住一房二厅：单人居住13501350元元/日，双人居住日，双人居住16501650元元/日日正式入住正式入住入住资格：入住资格：1 1，年满，年满6060岁，配偶年龄不限。岁，配偶年龄不限。2 2，通过医院身体检查合格者，日常生活能自理，无法定传染病、精神疾病、失，通过医院身体检查合格者，日常生活能自理，无法定传染病、精神疾病、失 智症、癫疯症控制不良或器官移植病况不稳者。智症、癫疯症控制不良或器官移植病况不稳者。收费项目收费项目收费说明收费说明收费标准收费标准住宿费住宿费膳食费膳食费水费、电费水费、电费入住保证金入住保证金平数平数单人单人双人双人平
38、数平数单人单人双人双人含住宿、健康照护、紧急救护、含住宿、健康照护、紧急救护、公共设施维护、社区活动等费用。公共设施维护、社区活动等费用。健康膳食、养生药膳等多样化餐点自由选择。健康膳食、养生药膳等多样化餐点自由选择。每户独立水、电表。每户独立水、电表。入住时预收一年住宿费作为入住保证金，入住时预收一年住宿费作为入住保证金，于退住时无息退还。于退住时无息退还。依实际消费计算（整月餐费约依实际消费计算（整月餐费约40004000元）元）依实际使用量计算。依实际使用量计算。约约14约约22约约18000元元/月月约约26000元元/月月约约23000元元/月月约约31000元元/月月约约14约约2
39、2约约216000元元/月月约约312000元元/月月约约276000元元/月月约约372000元元/月月项目综合分析项目提示之一:服务定位准确，规模适中。床位500张以上，可分为家庭式公寓、宾馆式公寓和普通式公寓三种。公寓内部设有医疗康复、图书阅览、商场、电教室、多功能厅、健身房、老人活动室等各种设施，室外有网球场、门球场等运动场所。服务设施完善，均要根据老年人的特点而设计。项目提示之二：老年人生活质量要高，最关心的两件事情：医疗和饮食。因此本案从硬件到软件都要体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型老年服务机构的特点。可为入住老人提供生活、餐饮、医疗、娱
40、乐、学习等各种服务，协助老人进行健身康复、心理调适、社交联谊等活动，24小时值班服务。呼叫服务：24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需求或遇紧急情况，工作人员可随时到房间为老人服务；健身服务：设健身房、网球场、门球场等体育设施，老人根据自身情况或遵医嘱在规定时间内进行健身体能锻炼；文化服务：图书馆、阅览室、多功能厅在工作日内对入住老人开放，有专职人员指导并适当组织活动；和辽师合作成立老年星光大学，老人可自愿报名参加，根据所设课程进行学习；项目提示之三：关注老年人心理健康，为他们打造社交圈。要引进各类附加值的服务：医疗服务：由本公寓大夫或聘请专家定期为老人进行健康咨询、指导和医疗服务，定期为
41、老人查体，建立健康档案，制定康复计划；常见病及偶发性疾病由本单位大夫诊治，老人也可自主选择其他医院治疗；生活服务：为老人打水、备餐、分餐（特殊情况如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗台、地面、卫生间。日常为老人清洗衣服（不含内衣），洗涮碗筷，床单每周清洗一次;亲情服务：倡导精神赡养，经常与老人沟通，了解老人的喜怒哀乐、脾气秉性、生活习惯，了解老人的内心世界，视老人为亲人，尽最大可能让老人保持心情舒畅，生活愉快、晚年幸福。服务理念：事无巨细尽心尽力全面照顾无微不至项目提示之四：关注个性化需求，服务人员配比1：1.5。项目提示之五：设施配置要符合老年人的体能特征，电梯、坡度、卫生间和橱
42、柜。项目提示之六：让老人可以接受的价格服务（仅供参考）户型户型房间朝向房间朝向床位费（元床位费（元月床）月床）生活费（元月人）生活费（元月人）双人间双人间南向南向/北向北向11441144/10141014 416416双人间双人间南向南向/北向北向12351235/11051105套套 一一南向南向28602860 自理或自理或416416套套 二二36403640双人间双人间南向南向884884 364364三人间三人间东向东向/西向西向676/546676/546套套 二二南向南向520520双人间双人间南向南向/北向北向/东向东向546/455/546546/455/546收住城市收住
43、城市 三无对象三无对象;介助、介护老人护理费根据身体情况确定。介助、介护老人护理费根据身体情况确定。项目提示之七：高调亮相和高端炒作：1、乐百年企业赞助，中国老龄委组织的“中国首届老人养生论坛”掀开序幕；2、大连“星光大学”（和辽师合作）成立仪式形成第一个高峰3、“奥运北京、观光大连、养生西山”系列主题的老年旅游促销4、和中央电视台合作的“宜居大连，夕照西山”大型主题老年公益文艺晚会第二个高峰，形成国内外知名项目三，温泉洗浴部分经营定位休闲度假、业主会所功能、酒店餐饮、商务会议四，商业公建部分经营定位 社区配套服务雕窗植绿，窥赏翠竹瘦梅扶疏，夜闻芭蕉雨断理水叠石，临波知鱼披银钓雪，坐弈透皱风骨
44、西山乐百年项目广告执行策略一，中式别墅部分 项目案名推介西山.桃花源释意：陶渊明的桃花源记节选作者陶渊明是中国文化史上非常重要的一位诗人，被尊称为隐逸诗人之宗。史评“伟大之处在于开拓了中国文人的精神世界”。“桃花源记的自由、豁达、乐观精神，是超越世俗、超越平庸、超越时代的。”是中式建筑、中式园林的代名词。和本案地理位置的符合性（交通、水系、山林）。“初极狭，才通人，复行数十步，豁然开朗。”和本案交通相符。“土地平旷，房舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。”和本案原貌相符。“男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。”和本案业主身份不饰张扬的身份相符。和万科的“溪之谷”相匹配，相映成
45、趣，雅致异常主推案名1西山.梨花院落释意：取自古诗“梨花院落溶溶月，柳絮池塘淡淡风”。原意描写月白风轻的美好夜晚，字句中透着宁静和祥和。突出小区的园林景观和自然山水。有中式概念。“院落”一词有区域性地产项目概念。“西山”有地理位置概念。主推案名2百年柳园释意：“百年”两字含义：大连百年文化沉淀，百年历史；开发商“乐百年”的缩写。案名后强烈的文化张力：“柳园”暗和江南四大名园（分别为苏州拙政园、留园、南京瞻园、扬州个园）称谓，同时又和绍兴的“沈园”暗和，“沈园”中演绎了爱国诗人陆游和唐婉的凄美爱情故事，而陆游所作钗头凤第一句就是“红酥手，黄藤酒，满城春色宫墙柳”。本案现在位置原名为柳树村，也保留
46、了历史。主推案名3西山柳村释意：突出田园风情。风畅柳园释意：在“柳园”的基础上增加了动感魅力和受众的互动色彩。“风畅”一词由王羲之著名的兰亭集序中“惠风和畅”演变而来。推介案名 项目标志推介项目标志1(西山.桃花源）项目标志2（百年柳园）项目标志3（百年柳园）项目标志4（西山.梨花院落）项目VI应用(西山西山.桃花桃花源源）宣传物料宣传物料报纸广告报纸广告报纸广告报纸广告户外广告户外广告 项目VI应用(百年柳园百年柳园）宣传物料宣传物料宣传物料宣传物料宣传物料宣传物料报纸广告报纸广告报纸广告报纸广告系列三系列三户外户外广告广告二，养老产业部分百年养生馆释意：弱化了“老年”字样以及延展的“生病、衰老”的字面含义，“百年”有长寿祝福之意，又有开发商“乐百年”的缩写。“养生馆”强调了产业的核心养生、延年益寿。主推案名银龄百年银龄畅园鹤童谷推介案名项目标志三，温泉洗浴部分柳泉圣泉拂柳汤推介案名项目标志四，商业公建部分墟镇麦场西山柳街推介案名项目标志删繁就简三秋树我公司简介领异标新二月花国际视野精确定位全程导航战略同盟高端合作两千年前一位先哲云老吾老，以及人之老今天，当岁月的车轮匆匆辗过我们也会有衰老的一天回首沧桑时日让我们谨以一个普通老年人的名义向致力于打造中国东北第一家养老示范产业而辛勤劳作的大连乐百年置业有限公司的领导及员工深深致谢!2007年11月
