1、新加坡纬壹科技城 One North2 22裕廊工业区樟宜商务园机场物流园裕廊 海事基地新加坡科学园裕廊化工岛裕廊港区国际商务园大士生物医药园洁净科技园纬壹科技城晶片园工业园区是新加坡工业化的有效载体实里达宇航科技园罗央航空工业基地n 原为波那维斯达科学园区(Buona Vista Science Hub)，因位于北纬1，谐音“唯一”，故改名为纬壹科技园。依托高速公路和轨道交通的城郊区域发展医药、信息、媒体等前沿产业。n 2000年新加坡政府出台规划，打造集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，大力发展知识密集型产业，纬壹开始兴建。n 占地总面积200公顷，计划总投资150亿新元，于
2、15-20年间开发完成，于2001年开始动工。背景Background2001200520062010至今2002One North 正式创办生物医药办公楼开始建设南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设信息、传媒办公楼开始建设公寓项目开建零售休闲设施开始改建商务酒店、服务式公寓开建后期项目开始规划建设2008数字传媒办公开建政府开始进行区域规划设计2000n 城市发展方向 为发展知识经济，新加坡提出“21世纪科技企业家计划”。n 城市规划原则 一是土地利用最优化，使用有限的土地满足所有的需求；二是保持经济增长与城市发展的平衡，提供良好的生活和工作环境；n 规划要点 （1）在熟悉的地方建设新住屋；（2
3、）高楼城市生活更多的休闲选择；（3）商业用地更加灵活；（4）形成全球的商业金融中心；（5）建设更加密集的轨道网络；（6）更强调各地区的特色。背景Background地点：新加坡(波那维斯达)，位于新加坡中心填海区。占地面积：200公顷，2平方公里。交通：距离市中心20分钟车程，海港15分钟，机场45分钟，CBD25分钟车程。两条地铁线路、3个地铁站位于项目内。周边有荷兰 村、科技园、新加坡国立大学、国大医院等。开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商）总体规划：Zaha Hadid Architects（总部位于伦敦的设计公司）总投资额：150亿新加坡币发展历程：起初规划为科技园区 逐渐发展
4、为创意园区(知识型产业和高效的信息分享)旨在推动新加坡向知识型社会的转型建设模式Construction Mode主体角色定位具体工作政府主导制定开发目标、遴选并任命开发商裕廊国际总体开发商科技城的规划、开发、市场推广与管理凯德集团合作方科技城具体项目建设实施腾飞集团新加坡联合工程公司华业集团庆隆联合公司刘景发（新加坡）有限公司开发模式：内阁政府任命开发商JTC，开发商选择私人机构参与建设，开发商在合作过程中起到协调的作用。合作方式：先划分地块的规划使用目标，就不同目标地块面向社会进行招标。中标机构作为合作方参与纬壹科技城建设，并通过承租土地的方式进行科技城开发，承租期一般为60-99年。中标
5、机构需要支付所开发土地的价格溢价、货劳税及印花税。开发阶段Development Stage项目发展历程19982001年2015-2020年筹备和设计发展成熟期新时期 纬壹科技城开发建设计划提出 新加坡内阁政府任命裕廊集团为纬壹科技城的总体开发商 裕廊集团任命纬壹科技城的总体规划、交通规划顾问，并成立专家研究小组 纬壹科技城总蓝图公开 配套设施的继续建设与完善 产业发展与结构优化20022014年 启奥生物医药园完成建设并投入使用 启汇园完成建设并投入使用 媒体工业园建设基本完成并部分投入使用 纬壹科技城基本配套项目基本建设完成并投入使用，包括：南洋理工大学毕业生俱乐部、LOFT项目、零售休
6、闲设施、商务酒店、服务式公寓、市政文化（零售休闲综合设施等）总体定位General Position工作学习生活休闲生活配套中心生命科学中心信息传媒中心未来发展中心住宅商业中心高等学府研究机构体育场馆娱乐设施生物医药媒体信息发展纲领四大组团产业重点配套体系集于一体的活力社群四大关键支柱:n持续创新n动态、精美综合性n独一无二的特质（人文&气候&选址）n无缝链接网络功能分区及布局Functional zoning and layout功能分区：n Life XchangeBiopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园”n Central Xchange Fushionopolis：以传
7、媒为特色的“资讯传媒园启汇城”Mediapolis：19公顷，传媒产业n Vista Xchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成n Wessex Estate：居住区域n One North Park：多功能开放空间布局：n 距离地铁最近的地方布置商业功能n 距离地铁较远的地方布置商务功能n 距离地铁最远的地方布置居住功能24%5%13%12%28%12%6%居住 公共设施 产业 绿地 道路 混合使用预留用地 图：园区土地使用占比主要功能区Main functional areas功能区名称占地面积（公顷）核心功能核心功能区17（占比8.
8、5%）提供社交场所、交通枢纽、商务办公、综合商务服务nRochester Park:由11栋排屋（老建筑翻新）构成的开放式商业街，包括中西主题餐厅、酒吧、SPA、企业家俱乐部以及医疗服务机构nRochestor Hill:由20栋排屋（老建筑翻新）构成主题度假村，包括酒店、服务式公寓、SOHO公寓nIntegrated Hub:由3.8万（5000座席）的音乐剧院、2.8万平米的购物中心构成，剧院可以提供音乐剧、舞台剧巡演，也可成为公司活动的场地；购物中心以美食广场、快餐、咖啡茶点、酒吧、快餐、美容美体、时尚服饰为主。生命科学园20（占比10%）生命医药产业实验室型研发企业、商务办公及孵化器n
9、 10余栋商务办公楼群n 楼宇高度：60-190米n 容积率：4.4-4.65n 标准层面积：1580-2800平米/层n 停车位：50个/万平米n 市场表现：入住率100%n商业配套：占比3%，位于写字楼首二层，包括茶餐厅、美食广场、银行、美容、儿童教育、洗衣店、书店、诊所等。资讯传媒城30（占比15%）信息通信、传媒产业的办公设施及商业配套，同时服务于科学、技术和研究局下的公共研究机构n 10余栋商务办公楼群n 楼宇高度：90-100米n 容积率：3.0+n 市场表现：入住率100%，主要祖册：科学工程研究委员会、信息通讯研究机构、高性能计算研究机构、新加坡制造技术机构、数据存储机构、微电
10、子机构、材料研究和工程学机构n 配套公共设施：洽谈室、会议室、研讨室、视听工作室、卫星接收器接口、400座影院n 配套服务设施：50套服务公寓、泳池和健身房、餐饮零售即娱乐设施。科技设施（有偿服务）多功能开发空间16（占比8%）室外公共活动空间n 开放区域构成n 绿地景观、绿色步道、开放广场、开放草坪区、儿童游乐场n 亮点：WIFI无限宽带网络全覆盖，流水幕墙景观，无花果森林，蝴蝶花园，农作物绿地等。生活区40（占比20%）低密度居住社区n 公寓、联排别墅及LOFT构成n 公寓：主力户型为116平米的两居室n 联排别墅：平均面积150平米，三居室，附送花园n LOFT：平均面积116平米，开放
11、式的工作室设计n 该区为历史保留区，为早期英军在新加坡驻军场所，为低密度WALK-UP APARMENTS，2005年该区域被逐步翻新，并成为摄影、平面设计、广告等创意产业的工作室项目后期开发区77科技城未来发展空间主要业态Main Format2、文娱零售中心3、商务酒店4、启奥城5、南阳理工大学纬一校区6、纬一住宅区7、尼泊尔山8、PIXEL数码传媒学院9、纬一公园10、IUSEAD欧洲工商管理学院11、启汇城12、东陵信托学校13、纬赛士园14、媒体城15、淡马锡俱乐部1、罗里斯德园（餐饮、生活时尚）位置：One North北部区域；靠近新加坡国立大学、国大医学院；5分钟步行距离达到地铁
12、站 总投资：5亿新币 总占地面积：20公顷 总建筑面积：一期约185,000平米，二期约37,000平米，三期41,505平米（后期待定）分期：一期2004完工，二期2006完工，三期2009年完工 目标客户：科学家、研究者、技术工作者、管理者、生物医药研发企业一期一期二期二期三期三期一期二期三期土地面积（平方米）40,0008,0719,433容积率4.654.64.4总建筑面积（平方米）办公180,17335,50041,205商业5,0001,500300停车位880290n.a.建筑高度（米）63.5191.5n.a.160总栋数72n.a.总楼层数8127n.a.启奥生物医药研究园B
13、iopolis一期两栋定位于私人机构，五栋定位于生物医药研究机构A*STAR；二期定位于私人机构；三期定位于临床科学研究、药物运用的研究企业发展目标：1）亚洲世界级的生物医药科学研发中心已入驻企业包括葛兰素史克认知与神经变性疾病研究中心、诺华热带疾病研究院等2）专业的生物医药国际会展会议中心3）生命科学与生物产业的管理中心已入住管理部门包括新加坡科技研究局、生物医学研究理事会、科学技术研究理事会、生物伦理顾问委员会、经济发展局生物医学科学组、卫生科学局（Health Sciences Authority,HSA）等4）生命科学与生物产业的风险投资中心入驻Biopolis主要风险投资公司如Bio
14、*One资本有限责任公司，生物风险投资中心有限责任公司等，同时也有众多国际及新加坡本土生物技术公司、制药公司、研究机构入驻或设立代表处的地方。启奥生物医药研究园Biopolis配套设施15%23%3%17%12%22%8%餐厅零售 咖啡/饮料/简餐美食广场演讲厅展示厅小孩看护n 位置分布：位于各办公楼的1、2层n 面积零售：44273平米 餐厅：75175平米 咖啡/饮料/简餐：43111平米美食广场：932平米 演讲厅：650平米（480座）展示厅：1,208平米小孩看护：54398平米启奥生物医药研究园Building index of Biopolis一期二期标准层面积（平米）1,584
15、2,5642,7002,800单元分割（平米）18932（零售），2191,100（实验室），69800（办公）30180（零售），110530（实验室/办公），170700（实验室）楼板承重（KN/平米）10（1楼），7.5（212楼）千，5.0（地下室）5.0（1楼），7.5（26楼），12.5（7楼）柱间距（米）n.a.13.3*14.3楼板层高（米）54.16.7（1楼），5.2（25楼），7.5（67楼）电量（VA/平米）n.a.236（实验室/办公），200（零售）电梯（个）34（客梯）、2（货梯）5一般甲级写字楼：承重5KN；建筑层高3.54米。以国际知名医药公司为主，其中大部分
16、为实验室市场表现Market Performance of Biopolis办公楼一期主要租户Centros科学、技术和研究局（7F）；生物医药研究委员会（8F）；生物工艺技术研究院（6F）；生物医药科学集团（9F）；新加坡Bio*One投资（9F）Chromosillumina（3F）；invitrogen（4F）；诺华热带病研究院（5F）；Paradigm Therapeutics Singapore（3F）；地区新兴疾病干涉中心（2F）；Vanda制药（3F）Helios运用生物系统（亚洲）集团（9F）；B Square Lab（4F）；Bioventure Centre（4F）；Com
17、binatoRx新加坡（8F）；Davos生命科学（10F）；ES Cell International（5F）；葛兰素史克（3F）；健康科学局（11F）；Helix生命科学；Inventa Technologies（10F）；梅里亚亚洲（12F）；Moleac（9F）；Proligo新加坡（8F）；RIKEN（7F）；Seiko Instruments（8F）；SingVax（4F）；Thales技术中（4F）；Valeant制药；Veeco仪器（亚洲）；生物伦理咨询委员会（10F）；新加坡生物会社（2F）；化学工程学研究院化学合成实验室（3F）；Waseda-Shibuya（5F）Prot
18、eos分子细胞生物研究院Genome新加坡基因组研究院（2F）；Parkway Shenton（1F）；Swiss House（新加坡)（1F）Matrix生物信息研究院（7F）；开发技术有限公司（9F）；科学和工程研究委员会（9F）Nanos生物工程学和纳米技术研究院（9F）；Singapore Tissue Network（1F）启汇城Central Xchange151515休闲俱乐部400座的实验剧场商务和研发区域空中走廊和花园零售餐饮服务公用会议室one-north MRT Station 服务公寓纬壹科技城-启汇城n位置：One North中部偏西区域，靠近欧洲工商管理学院；步行距
19、离达到地铁站n建筑面积：273,600平米（一期120000平米，二期A103,600平米，二期B50,000平米）n分期：一期A2008完工，二期A2010年后完工，二期B2010年后完工n目标客户：Fusionpolis一期Fusionpiolis二期Fusionpolis后期后期综合开发项目Mediapolis启汇城Central Xchange土地面积（平米）300,000总建筑面积（平米）273,600楼板承重（KN/平米）5总栋数3-4总楼层数22/24一期：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构；二期A：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构；有容 纳干湿
20、型实验室、绝对无尘室、震动敏感型实验设备的能力；二期B：一期、二期A的合作企业主要租户：科学工程研究委员会、信息通讯研究机构、高性能计算研究机构、新加坡制造技术机构、数据存储机构、微电子机构、材料研究和工程学机构启汇城Scientific Equipment of Central Xchange 无回音室由吸音材料填充，能破坏电磁波的反射；专为天线、无线设备、放射设备研发等企业、实验室提供研发空间硅晶片制造设施，同时配备专业人员，为中小型企业、研究机构、新技术研发等提供仿真实验及实验性生产纳米制造、特性分析设施世界先进水平的设施与专家，超过600件先进研究设备，为研究机构提供全面的纳米制造、特
21、性分析、分析与实验COVE集群操作虚拟环境由2x2 LCD投影仪、Linux PC集群、高分辨率3D显示器、高端成像集群、科技/医学数据成像、产品评估综合平台等组成，提供大型组对组视频会议、远程实验能力无尘空间5,200平米无尘空间，配备各种顶级的资源与设施，例如硅生产设备、磁研究设备等；专业的人员对潜在的用户进行培训、开发基础程序A*STAR计算机资源中心提供先进的IT设备为广泛的用户例如研究者、学生、合作者一个多学科的研究环境办公设施n 共享设施：共享洽谈室、会议室、研讨室（200座）、剧院、摄影/视听工作室（收费）n 卫星接收器接口（对空/对地通信）,几百万美元IT设备支持大量的计算机需
22、求、无缝连接（强大的IT设备让企 业可随时随地运用任何设备工作）n 400座剧院其他设施n 服务式公寓：50套复式公寓n 休闲娱乐会所、屋顶游泳池及健身房、主题性空中花园n 5层楼的零售、娱乐设施，包括超市、餐饮、书店、零售店、诊所、小孩看护等启汇城Other Supporting Facilities of Central Xchangen 位置：位于One North北部区域。区域内有两个地铁站点，连接市中心、机场n 规模：占地17公顷n 功能定位：社交场所，交通枢纽，研究者/商业领导者/学者/学生工作、生活之地n 物业组成：娱乐餐饮中心、零售区、会所、度假村、酒店n 当前开发项目组成：R
23、ochester Park 11、Rochester Park 20、Integrated Hub（市政、文化和零售综合体）、酒店核心功能区（汇达林）Profile of Vista XchangeRochester Park 11 One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁 由11栋排屋构成的商业设施；外部形态保留，内部格局、装修根据商家需要设置 提供餐饮、lifestyle零售用途，例如主题餐厅、spa、俱乐部 商家组成：Body with Soul（医疗服务机构）、Cassis（法国餐厅）、Da Paolo Bistro Bar（餐厅/酒吧）、Graze（餐厅/酒吧）、
24、岷江（中餐厅）、Minx（餐厅/酒吧）、North Border Bar&Grill（餐厅/酒吧）、One Rochester（餐厅/酒吧）、Pinchos（餐厅/酒吧）、Twelve+One（餐厅/酒吧）、核心功能区（汇达林）Vista XchangeRochester Park 20 One North的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁 占地4.3公顷，由20栋排屋构成，规划改建成服务式度假村 目标客户：One North工作人员以及新加坡游客 目前正在建设中South Park综合开发项目构成：酒店、居住公寓、服务式公寓、SOHO、零售娱乐设施目标客户：区域内的工作人员目前正在建
25、设中核心功能区（汇达林）Vista XchangeIntegrated Hubn 规模：建筑面积62,000平方米（其中市政文化设施建筑面积38,000平米，零售娱乐设施建筑面积24,000平米）n 构成：5,000座的多功能表演音乐剧院（巡演、舞台表演、家庭娱乐、公司/社区活动）、室外阶梯剧场、地上2层+地下2层商业设施、850个停车位（地下2层4层）n 商业设施定位：地下二层：美食广场、美食超市、快餐、家庭餐厅、休闲咖啡、便利店、服务式商店 地下一层：休闲餐厅、咖啡点心吧、美容设施、lifestyle时尚、时尚饰品、lifestyle礼品店 地面一层：lifestyle咖啡、小酒馆、餐厅、
26、酒吧 地面二层：休闲酒吧、流行hip主题俱乐部n 2008年10月30日开业-室外阶梯剧场-5,000座剧院-零售娱乐设施-核心功能区（汇达林）Vista Xchange环保Environmental Protection二代电解离子水系统无污染纯水、多元化供水空气动力垃圾回收处理系统减少运输垃圾的繁重劳作、腾出地面空间、提升健康品质外墙百叶窗隔热减少热吸收、减少阳光对租户的照射、减少能源消耗太阳能热水系统通过太阳能产生热水减少环境污染、减少电消费、无特殊维护需求自然采光运用系统节约能源消耗、提供舒适的办公环境建筑智能系统实时快速最优控制、跟踪预调参数与使用习惯、找出故障设备/泄露、最优化能源
27、消耗区域冷却系统价格更节省、节约能源消耗、无单体建筑制冷设备空间需求、减少噪音污染节水小便池无需触摸更卫生、无异味、减少维修重置成本、更低的安装成本光伏技术运用可再生能源运用、减少备电需求、无特殊维护需求、光伏材料同时也是美观的外墙材料自我清洁坐便器更干净卫生、保护使用者无细菌感染、保障建筑形象空中花园/绿色露台为建筑提供防热层、提供绿色放松的工作环境、二氧化碳转化为氧气、节约能源便于清洁的街道设计逐步弯曲的设计便于机器操作、道路排水系统防止积水、排水上盖防止碎物进入水系统有机合成物的运用帮助移植植物的健康成长、有助重粘土的排水、防虫、园艺垃圾的有效循环植物移植保持生物的多样性、提供绿色放松的
28、工作环境、降低环境温度、二氧化碳转化为氧气小结Brief Summary办公商业居住绿地公园占地面积50公顷17公顷28公顷16公顷所占比例45.0%15.3%25.3%14.4%各部分构成Biopolis:占地20公顷 生物、制药研发等产业；配有餐饮Vista Xchange：占地17公顷酒吧，会所，度假村，一幢集餐饮、酒吧、剧院于一体的综合大楼以及一幢在建的酒店Wessex Estate：占地28公顷联排别墅公寓LOFTTanglin TrustSchool One North Park：占地16公顷13块绿地散落分布在整个One North地块内Fusionopolis:占地30公顷信息
29、、传媒、工程研究机构；配有餐饮PIXEL，INSEAD商学院，南洋理工大学毕业生会所优点Advantage“政府主导、市场运作”的建设模式，既能发挥市场在调节供需、优化资源配置方面的优势，又能充分发挥政府的宏观调控作用，经营管理高效、有序。制定系统详细的用地规划。科学制定不同类型用地、不同功能组团的容积率，并将其纳入规划体系，在建设中严格予以落实。强化投入，加强土地集约利用。150亿新加坡元，超过2006至2010奶奶科技研发投入的综合，保证了纬壹科技城的开发建设质量与吸引力。立足未来，建立强大的资源整合平台：n 建立跨学科、跨领域、跨国界的创新平台，提供了一个资源共享、密切合作的科技平台，增
30、加了不同专业科技研发主体的交流频率，从而促进多学科较差科技创新的成果产出。n“建立产学研”一体化合作品台，配备一整套的政府科技管理部门和各种类别的公司、企业，使得科研成果在不出纬壹科技城的情况下就能得到转化，加快从科研成果到临床试验以及进一步商业化的进程，形成了从上游研究到下游开发的发展链条。n 建立普及科技和教育、培养技术人才的科教平台，不但参与科研成果的创新研究，还以全脱产、半脱产的你不同形式为科技城培养大批人才，保证科技城的人才供应。产城融合，推动科技城综合发展：除生命医药、信息通信、资讯传媒外三大主导产业和生活区设施之外，纬壹科技城还配套了完善的娱乐、商业、保健等配套设施，为来自世界各
31、国的企业家、科学家和研究人员提供一个具有新环境和交流氛围的园区。问题The Problems第一，纬壹科技城前期设施与后期设施之间的无缝衔接问题。纬壹科技城面临开发建设速度较慢，开发周期过长带来的诸多问题，这必然导致：第二，纬壹科技城开发尚未完成，但其开发理念已经为其他地区和国家所周知并纷纷借鉴，这无疑削弱了纬壹科技城在全球范围内的科技竞争力。One North拥有鲜明的主题定位及完整的产业链，涵盖生物医药、信息通信、数字传媒等产业 建议引入完整产业链，从相关政府机构、产业协会以及上下游企业One North的办公设施提供众多共享设施，例如共享游乐设施、专业设备、会议室、专业人员等 建议提供产
32、业相关的共享设施，提升项目的吸引力度Biopolis大量运用节能技术，例如太阳能、空气动力、光伏、电解离子水系统、区域冷却系统等，保护环境、节省租户成本 建议建筑运用节能技术，创立项目独特性、提升竞争优势One North拥有占地16公顷的开放的绿色公共空间，生物物种多样、景观设计别致 建议开阔的绿色公共空间，并将Wi-Fi等无线网络系统引入绿色公共空间，为人们提供可以随时上网的生态城市绿洲One North的部分零售租户为健康咨询、诊所租户，为个人生理、心理健康提供帮助，并结合瑜伽、太极等养生运动 引入相类似的租户，利用产业基础创造健康特色、目的性消费商业One North的总体开发商JTC
33、集团与各个领域的专业开发商进行合作，将不同的项目向社会进行招标 建议与不同领域专业开发商的优势，创作经典作品One North拥有包含商业休闲、剧院、LOFT、酒店、服务式公寓等全方位的配套设施One North设有众多教育功能的设施，例如全球顶级商学院、与区域内产业相关的职业教育设施、知名大学俱乐部、国际学校等 建议适量引入教育设施，如与产业相关的职业教育设施支持区域产业发展、优质学院提升项目知名度案例借鉴Case Studying Reference新加坡裕廊集团Case Studying Reference新加坡贸易与工业部公用事业局生产力和标准局经济发展局国家科学和技术局裕廊集团(JT
34、C)裕廊港（港口与物流运作）裕朗国际（咨询规划与建设服务）腾飞（园区开发与招商）新加坡旅游局国际企业发展局酒店执照管理局能源市场管理局n 负责新加坡国有工业地段和园区的规划、建设、租赁和管理n 参与制定国家总体规划,配合经济发展战略,研究并拟定国家长远工业用地需求,布局域开发n 规划和建设相关工业基础设施新加坡裕廊集团45项工业地产，是7000多家公司的家园两个商务园和科技城三个芯片制造园一个生物医药园裕廊化工岛多个专业特色园区四十多年里，红树林沼泽地改造成为了现代化的裕廊工业区规范企业入驻工业园区的准则和筛选根据园区的功能定位及重点工业发展方向，有序选择和引导相应企业入驻纬壹筛选入园企业：n 投资强度n 单位面积产出n 技术含量n 就业带动性n 企业自主创新产业门类入驻标准
