1、1东南大学工程建设招标投标特论工程建设招标投标特论主讲教师：张 星Tel.83792597(O)86206010(H)Email: 土木工程学院23 土地使用权出让中关键工作土地使用权出让中关键工作3.1 概述概述 1）国有土地的有偿使用 2）国有土地的出让方式 3）土地使用权的获取途径行政机制市场机制划拨土地使用权出让土地使用权转让（房地产项目转让）协议招标拍卖挂牌土地使用权租赁获取土地使用权3 4）土地使用权的竞投3.2土地使用权出让程序土地使用权出让程序1）由建设主管部门和国土管理部门共同提出出让计划，报批。2）发布公告出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划
2、设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人（竞得人）的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项 43）接受报名、发售标书4）受标（1）投标的程序与方法投标的程序与方法A）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。土地投标文件土地投标文件包括以下内容：国有土地使用权投标书，标明投标价格、价格包含的内容、支付时间和比例、投标人名称及住所等；项目规划方案设计图纸、技术经济指标；（按“价高者得”的原则确定中标人的招投标方式不需要）；授权委托书、资质等级证书、法人营业
3、执照等；如以联合体投标，应附联合投标协议；对招标文件中合同协议条款内容的确认和响应；招标文件规定提交的其他资料。B）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。C）评标小组进行评标。D)招标人根据评标结果，确定中标人。5（2）拍卖的程序与方法拍卖的程序与方法主持人点算竞买人；主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；年期、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；底价的，应当明确提示；主持人报出起叫价；
4、主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。6（3）挂牌的程序与方法挂牌的程序
5、与方法在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：7挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以
6、上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。85）中标签约）中标签约（1）以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人（竞得人）后，出让人与中标人（竞得人）签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人（竞得人）的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人（竞得人）具有合同效力。签订成交
7、确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人（竞得人）放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。（2）中标人（竞得人）按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。中标人（竞得人）支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后予以退还，但不计利息。（3）竞投人（土地使用权受让人）依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。96）土地竟投程序）土地竟投程序获取土地招标拍卖挂牌出让信息获取土地招标拍卖挂牌出让信息投资机会的研究投资机会的
8、研究确定竞投地块确定竞投地块详细市场调查及预测详细市场调查及预测地块优劣势分析地块优劣势分析形成、优选出项目开发经营方案形成、优选出项目开发经营方案规划方案设计及比选选规划方案设计及比选选竞投报价计算竞投报价计算报价评估及决策报价评估及决策实地竞投实地竞投竞投后评估竞投后评估是否中标是否中标获取土地使用权获取土地使用权竞投结束竞投结束NY规划限制条件分析规划限制条件分析项目策划项目策划反反 馈馈103.3 报价程序报价程序3.3.1 投资机会的研究，确定竞投地块投资机会的研究，确定竞投地块 投资房地产的机会，主要是指获得土地的机会，它是整个开发过程中最为重要的一个环节。具体对于土地招标拍卖挂牌
9、项目，是指在获取土地出让信息后，开发企业应首先分析土地出让信息，确定潜在拟投地块，然后在实地查勘、分析筛选的基础上确定竞投地块 1）分析土地出让信息，确定潜在拟投地块2）对潜在拟投地块进行实地查勘与分析，确定竞投地块 11实地查勘内容：a)位置b)面积c)形状d)四至e)地势f)周围环境和景观g)利用现状h)产权状况i)地质和水文状况j)基础设施完备程度和土地平整程度k)公共设施水平l)交通条件m)竞争对手状况n)城市规划限制条件 12城市规划限制条件土地用途建筑高度建筑容积率建筑密度建筑后退红线距离（是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度）建筑间距绿地率（是指用地红线内绿化用地总面积占土
10、地总面积的比例）交通出入口方位停车泊位建筑体量、体型、色彩 133.3.2 市场调查与预测市场调查与预测（1）房地产投资环境的调查与预测（2）房地产市场状况的调查与预测 供求状况、房地产商品的价格、租金和经营收入 3.3.3 项目策划，形成开发经营方案项目策划，形成开发经营方案（1）用途的确定（2）规模的确定（3）档次的确定（4）开发时机的确定（5）房地产产品经营方式的确定 143.3.4 规划方案设计与比选规划方案设计与比选 竞投土地的规划方案主要是根据设计要求完成地块平面的整体布局，一般需完成总平面图的布置。在住宅区规划设计当中，不能只从设计的技术角度出发，也要从经济效益的角度进行设计，并
11、要提交规划详图，计算详细的建筑面积及经济技术指标（包括各种类型的房地产），作为后面地价计算的依据。153.3.5 竞投报价的计算竞投报价的计算（1）土地估价方法）土地估价方法1）基本估价法）基本估价法 适适 合宗地价格评估，即对特定时点的宗地评估价格，包括市合宗地价格评估，即对特定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法（假设开发法）等。场比较法、收益法、成本法、剩余法（假设开发法）等。2）应用估价法）应用估价法 是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市济的区
12、域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。济地评估出城市或区域内的地块价格。16土地估价方法土地估价方法土地估价方法框图土地估价方法框图土地估计方法土地估计方法市场比较法市场比较法基本估价方法基本估价方法应用估价方法应用估价方法收益法收益法成本法成本法剩余法剩余法路线价法路线价法标准宗地估价法标准宗地估价法基准地价修正法基准地价修正法17（2
13、）剩余法估价的步骤）剩余法估价的步骤估算项目开发经营期、开发完成后的房地产价值、总开发成本；确定项目的目标收益率i；预测各笔支出和收入的具体时间和大小；绘制现金流量图或现金流量表；计算项目的净现值；求出不同目标收益率下的可承受的最高地价；形成多种报价方案。V=A-D 式中：V购置宗地的价格（或土地的价值）；A开发完成后的房地产价值；D应扣除项（得到土地开始至完成开发需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润）18报价决策报价决策目标收益率（全部投资）和可承受的最高地价的关系目 标 收 益 率（i）可承受的最高地价（V）0i1V1i2目标收益率（全部投资）和可承受的最高地价的关系193.3.7 报价评估与决策报价评估与决策3.3.8 实地竞投实地竞投拍卖会、挂牌会现场对策从容应价法；突袭法；应付“意外情况”的措施；虚实结合。3.3.9 签约签约
