1、第三章资产评估的基本方法知识目标了解资产评估的收益法、市场法、成本法和清算价值法的的基本概念； 明确收益法、市场法、成本法的优缺点；熟悉收益法、市场法、成本法和清算价值法、清算价值法的应用前提条件； 掌握收益法、市场法、成本法和清算价值法的评估思路及操作程序；掌握三类方法的具体计算方法及主要参数的确定。能力目标能够灵活运用资金时间价值公式进行资产的估值计算；能够正确理解收益法、市场法、成本法对评估参数的要求； 能够正确理解各类方法的异同点和选择思路；能够根据所掌握的资料合理选择相匹配的评估思路与方法； 能够熟练运用收益法、市场法、成本法评定被估资产价值。教学重点资金时间价值公式的应用；资产评估
2、方法的比较和选择；学会并熟练掌握收益法、市场法、成本法、清算价值法、市场法的特点及具体应用。教学难点资金时间价值公式的应用；学会并熟练掌握收益法、市场法、成本法、清算价值法、市场法的特点及具体应用。课时安排本章安排理论学时 6 课时；习题与技能训练 2 课时。学习要求资产评估方法是评定估算资产价值的工具和手段。正确理解和全面掌握资产评估的基本方法，是资产评估从业者最基本的技能要求。本章简单介绍了资金时间价值公式，系统地阐述了资产评估的收益法、市场法、成本法和清算价值法的应用前提条件、具体的操作程序， 以及对评估主要参数确定的要求；分析了收益法、市场法、成本法的优缺点，说明了清算价值法的适用范围
3、、应用技巧。探讨了评估方法的选择，以及评估方法之间的替代性和可比性。在实际应用中，评估人员应依次分析是否具备市场法、收益法、成本法、清算价值法的应用前提条件，合理科学选择评估方法。教学内容第一节资金时间价值一、资金时间价值的含义与方法(一)资金时间价值含义货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金时间价值。（二）时间价值的来源1. 节欲论投资者进行投资就必须推迟消费，对投资者推迟消费的耐心应给以报酬，这种报酬的量应与推迟的时间成正比。即时间价值由“耐心”创造。2. 劳动价值论资金运动的全过程 ：GWPWGG=G+ G包含增值额在内的全部价值是形成于生产过程的，其中增
4、值部分是工人创造的剩余价值。资金时间价值的真正来源是工人创造的剩余价值。（三）资金时间价值计算方法资金时间价值计算方法有单利和复利两种。1. 单利单利是只对本金计息，对利息不计息。计算公式如下：IPrnFPIPPrnP（1rn）单利2. 复利复利是不只是对本金计息，对利息也计息。即俗称“利滚利”。相比较而言，复利法更能确切地反映本金及其增值部分的时间价值。一次支付复利本利和计算公式如下：FP（1r）n复利二、资金时间价值计算的复利公式（一）现值终值计算现值终值计算公式：（二）终值现值计算 终值现值计算公式为：FP（1r）nFP(1 + r) n（三）年金计算1. 年金终值计算年金终值是一定时期
5、内每期末等额收付款项，n 期末的复利终值之和。年金终值计算，即已知年金求终值。其计算公式为：(1 + r)n -1FAr2. 终值年金计算其计算公式为：A=Fr(1 + r)n -13. 年金现值计算年金现值是指为在每期末收取（或支出）等额款项，现在需一次性投入（或存入）的金额。年金现值计算，即已知年金求现值。其计算公式为：(1+ r)n -1PAr(1+ r)n4. 现值年金计算现值年金是指现在一次性投入（或存入）一定的金额，则在每期末等额收取（或支出） 等额款项的数额。现值年金计算，即已知现值求年金。其计算公式为：A=Pr(1+ r)n(1+ r)n -1复利系数表复利系数名称系数符号系数
6、所用的公式相互关系现值终值系数（FP,r,n）（1r）nFP（1r）n已知现值求终值终值现值系数（PF,r,n）1(1 + r) nFP (1 + r)n已知终值求现值年金终值系数(FA,r,n）(1 + r)n -1rFA(1 + r)n -1r已知年金求终值基金年存系数(AF,r,n）r(1 + r)n -1rA =F (1 + r) -1n已知终值求年金(1+ r)n -1(1+ r)n -1年金现值系数(PA,r,n）r(1+ r)nPAr(1+ r)n已知年金求现值r(1+ r)nr(1+ r)n投资回收系数(AP,r,n）(1+ r) -1nAP (1+ r) -1n已知现值求年金
7、第二节收益法一、收益法的基本含义所谓收益，是指一定期限内收入超过费用的部分。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提应用收益法必须具备以下三个前提条件：(1) 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。(2) 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。(3)被评估资产预期获利年限可以预测。三、收益法的基本程序采用收益法进行评估，其基本程序如下：（1） 收益预测。（2） 确定折现率或本金化率。（4）确定获利年限。（3） 用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值。（4） 分析确定评估结果。在综合分析
8、的基层上确定评估的最终结论。四、收益法中的基本参数（一）收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有以下几个比较明确的特点。（1） 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2） 用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益；（3） 收益额必须是被估资产直接形成的，完全归属被估资产所获得的收益，而非被估资产与其他资产共同获得的收益。（二）折现率1. 折现将未来的资金换算成现值，价值不变，而数额会变小。我们把将未来的资金换算成现值的过程，称折现。2. 折 现 率 (1）折现率的含义。折现率是
9、根据资金具有时间价值这一特性，按复利计息原理把未来一定时期的预期收益折合成现值过程中所用的比率。（2）折现率的本质。从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。（2） 折现率的构成。从构成上看，资产评估中的折现率包括无风险报酬率、风险报酬率、通货膨胀率。无风险报酬率，也称为安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者在几乎不冒任何风险的情况下就可以长期而稳定的获得的投资报酬率。风险报酬率，指在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。通货膨胀率，是指货币发行量超过流通中货币必要量的超发部分与实际所需要的货币量货币必要之比，用以反映通货膨
10、胀、货币贬值的程度。如果风险报酬率中不包含通货膨胀率，则折现率又可表示为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀率（3） 资本化率。资本化率也称本金化率，资本化是指投入资产的回收过程。资本化率是指收回投资的速度，即每年按多大比率收回投入资本，它等于资产收益与资产价格的比率。折现率和资本化率没有本质的区别，二者的构成相同，只是适用场合不同。【同步思考与训练】问题：折现率可不可以等同利率？折现率不可以等同利率，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬，其与资产使用主 体、使用条件及使用方式有着直接的联系。利率是在一定时期内所获得的利息额和本金之比。影响利率的主要因素有：社会平均利润率、借贷资本的供
11、求关系、风险程度、国际利率水平、国家的政策。折现率中的无风险投资报酬率部分的界定，可以参照利率。【深度分析】折现率的本质是什么？甲公司要解决职工的再就业问题，有两种方案，一是花费30 万购买一辆可以承揽货运业务的货车，承包给下岗职工乙，承包车辆的年承包费用是8 万，二是直接给他 30 万元， 让其自己创业，然后签订协议，规定乙每年定期付给甲公司8 万元作为管理费，连续支付5 年后两清。再假设这两种情形下 8 万元的收入都是甲公司的税后净额，也即是说这两种情形从协议上来看对甲公司而言每年的收益、获取收益的时间点和收益次数都是一模一样的。那么，既然对甲公司而言，两种情形的收益状况是一样的，是不是甲
12、公司选择哪种情形都无所谓呢？如果你作为企业的决策者，你既要解决职工的再就业问题，也要关心公司自身的利益。上面两种方案从协议上看，公司支出的金额和未来收益的全额都是一样的，应该对公司的利益没有差别。但对于购车承包这种情形，职工乙能够利用货车承揽货运业务使自己每年赚取的净利润高于支付给公司的承包金（社会无数实践表明事实确实如此），这样乙兑现协议规定的内容就不会有什么问题。而如果公司只是给乙 30 万元，那么公司对乙使用钱的途径是未知的，他未来能否用这一笔钱赚取足够的利润也是未知的。总之，如果乙不能找到一个稳定的挣钱的途径，他未来就有可能不能兑现协议上的承诺。另外，退一步来讲，假设两种方案下乙都不能
13、正常执行协议，甲公司可以收回第一种情形下乙的货车而很难收回另一种情形下乙的现金。因此，从公司角度来讲，买车承包给乙比直接将现金给乙具有较小的风险。也就是说，两种同样的收益预期中第一种情形具有较大的现值。一般来讲，风险越大，我们就会要求未来的收益越大，以抵消发生风险造成的损失。除了风险以外，对未来回报的期望值的高低还与该资产所处行业的场进入壁垒有很大的关系，如果进入资产所在行业需要大量的资金，或者需要高度的知识、技术或人才，那么这样的行业对投入的期望回报也较高。很显然，一个高科技的IT 企业要求其资产的回报率肯定会高于一个经营副食小卖部的回报率。在自由市场经济中，不可能存在一个准入障碍低、经营风
14、险小但收益高的行业，因为企业的自由流动会导致更多的组织加入到这个行业中来而使整个行业的收益率降低，最后达到一个资产投入跟价值产出的某种平衡。这种平衡是无数个该行业的经营者通过综合考量资产投入、风险、资产经营的难易程度等因素的均衡结果， 它是对特定行业未来投资报酬率达成的一致的期望，它通过折现率来反映其比率的大小。（三）收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。五、收益法的主要技术方法（一）预期纯收益等额的评估方法资产预期纯收益是等额的，分为两种情况，一是收益期有限，二是收益期永续。
15、1. 预期纯收益等额，收益期有限在这种情况下，有以下计算式：PA(1+ r)n -1r(1+ r)n2. 预期纯收益等额，收益期永续如果评估对象的预期收益可永续，且预期纯收益不变，在这种情况下，首先预测其年收益，然后对其收益进行本金化处理。即可确定评估值。在资本化率固定条件下，有以下计算公式：P=A/r其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。（二）预期纯收益非等额的评估方法资产预期纯收益是非等额的，分为两种情况，一是收益期有限，二是收益期永续。1. 资产预期纯收益是非等额的，收益期有限（1）资产预期纯收益一直是非等额的，收益期有限，如果评估对象的预期收益是有限期的，且
16、预期纯收益不等，在这种情况下，首先预测其有限期内各期的收益额，然后以适当的折现率对各期的收益额进行折现后求和，各期的收益额折现之和即为评估值，计算公式为：nRPi(1+ r)ii=1（2）预期纯收益在前期是非等额，但在若干年后是等额的，收益年期有限。如果评估对象的预期纯收益在前期是非等额，但在若干年后是等额的，且收益年限为有限期，其基本公式为：Pni=1Ri(1+ r)i A1(1+ r)n (1+ r)m-n -1r(1+ r)m-n2. 资产预期纯收益是非等额，收益期永续预期纯收益在前期是非等额，后期是等额，收益年限为永续期，其基本公式为：六、收益法的优缺点（一）收益法评估资产的优点Pni
17、=1Ri(1+ r)iA r(1+ r)n（1） 充分考虑了资产未来收益和资金时间价值，能真实和准确地反应资产的资本化价值。（2） 与投资决策相结合，评估结果易于被买卖双方接受。（二）收益法评估资产的缺点（1） 准确确定、把握收益额、折现率、收益年限相关参数难度较大，易受主观判断影响，和未来不可控、不可预见因素的影响，需要评估人员具备较高的研判能力。（2） 评估范围受限，不适合对不具有综合获利能力和没有连续性收益的资产的评估。第三节市场法一、市场法的基本含义市场法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、市场法的基本前提采用市场
18、法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：（1） 要有一个充分活跃的公开市场；（2） 公开市场上要有与被估资产具有可比性的资产的交易活动。可比性具体体现在以 下三方面。 参照物与被估资产在功能上具有可比性。参照物与被估资产在功能上、用途上相同或相似，具有可比性。 参照物与被估资产所处的市场条件具有可比性。参照物与被估资产所处的市场供求、竞争状况等方面相同或相似。参照物与被估资产应处于同一区域市场。 参照物成交日与被估资产的评估基准日接近。参照物成交日与被估资产的评估基准日即使有差别也应在一个适度的范围内，同时，两者的差别必须是可以调整的。三、市场法的基本程序（一）选择参照物对参照物的要求其一
19、是一个可比性问题，即评估对象与参照物应尽可能相同或相似，应选择与评估对象相同或相似的参照物。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素(1)时间因素。(2)区域因素。(3)功能因素。（4）交易条件（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果深度分析为什么公开市场上交易的资产价格能够作为确定被估资产价值的依据？我们再回到引例中的交易市场。当然，在这个市场里，所有信息都是透明的。同时我们假设这个市场上有很多打算出售这类“金龙”客车的卖家，同时也有很多准备购买“金龙” 二手车的买家。通过统计得知，在某一天，当市场售价为 24.3 万元时有
20、 800 个卖家愿意卖掉他们手中的车，价格为24.4 万元时有 900 个卖家打算卖出，而如果能以24.5 万元出手的话， 整个市场里有 1000 人想出手；再来看市场中的另一方买方。当购买价为24.5 万元时， 有 800 人想买这个品质的“金龙”客车，如果价格再跌一点就会有更多的人想买，当每辆车售价下降 1000 元时，有900 人愿意购买，而如果市场价降到24.3 万元，就会有1000 人愿意买下这种车。这个市场最终会以什么价格作为这一批车的平均交易价呢？我们不妨来模拟一下交易过程。假设卖方首先开价 24.5 万元，这时卖家有 1000 人，而买家只有 800 人。明显地卖家多于买家，也
21、就是说会有 200 人想卖掉手中的车但是卖不出去。于是为了使自己的车能卖出去就有一部分人会提出降价销售。实际上这 1000 个卖家中有 800 人最低能够容忍车价降到24.3 万元。因此，当市场开价在24.5 万元时，价格下降不可避免。相反地，如果我们假设在市场中买方首先开价 24.3 万元。那么这时只有 800 个卖家，而有 1000 人想买这款车，这意味着 200 人想买却得不到车。于是有的买方愿意出更多的钱得到这款车。资料显示，买方中有 800 人即使价格涨 2000 元也愿意接受。所以，在 24.3 万元这个价位上，价格上涨也是必然的。当价格定在 24.4 万元时，有 900 人想买这
22、款车而刚好 900 人想卖，这时既没有卖方降价的压力也没有买方涨价的激励了，市场达到了相对静止的均衡状态。上面简单解释了公开市场价格形成的机理。其实，在市场上，无论是买家还是卖家， 对某个特定资产的价值都有自己的判断。买方从自己的私利出发都希望以尽可能低的价格获得资产；而卖方却都希望自己的资产能够卖更高的价钱。那为什么他们有时会作一些“妥协” 呢？对买方而言，他能够通过获得的资产给他创造新的收益，只要他对该资产未来创利的预期大于他的付出成本，那他的交易就是有利的。如果他不“妥协”，他将得不到这项资产，那么该资产预计能带来的收益他也将得不到，因此不作适当的涨价，反而对他的长期利益是不利的。同样的
23、道理，卖方也会作一些“折价”而使自己的利益得到满足。所以，从总体上讲，市场的均衡价格是市场上众多买家和卖家基于自身对资产价值的判断而形成的对市场全体成员利益兼顾最合理的价格。也可以说，市场价格是无数买方和卖方对资产的各自评估值的综合值。四、市场法中的具体方法（一）直接比较法1. 现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。2. 市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格
24、折扣率来估算评估对象价值的方法。3. 功能价值类比法功能价值类比法又称类比估价法，是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。（1） 资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其数学表达 式一般表述为：资产评估价值=参照物成交价格 评估对象的生产能力参照物的生产能力（2） 资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其数学 表达式一般表述为：资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）x4. 物价指数法（1） 定基物价指数法运用定基物价指数修正，其计算公式为：资产评估值=参照物成交价格 评
25、估基准日的定基物价指数参照物成交时的定基物价指数或，资产评估价值=参照物成交价格（1+定基物价变动指数）（2） 环比物价指数法运用环比物价指数修正，其计算公式为：评估值=参照物成交价格参照物成交日至评估基准日各期环比物价指数的乘积或，评估值=参照物成交价格参照物成交日至评估基准日各期的（1+环比物价变动指数）的乘积5. 成新率价格调整法成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）（二）比率乘数法比率乘数法，是指将能直接反映被估资产价值的经济指标值，与
26、市场上类似资产的价格与该经济指标值的平均比率相乘，以此来估算被估资产价值的方法。（1） 成本市价率乘数法（2） 市盈率乘数法（3） 市净率乘数法（三）类比调整法资产评估中交易中的特殊情况主要有以下几种。（1） 有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易。（2） 交易时有特别的动机，这以急于出售或急于购买最为典型。例如，有人为了扩大经营面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高。（3） 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。（4） 其他特殊交易的情形。例如，契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
27、（5） 特殊的交易方式。例如，拍卖、招标等。五、市场法的优缺点（一）市场法的优点（1） 取价依据直接来源于市场，评估值更能反映市场的现实情况，最符合资产评估公允值理念，评估结果易于被各方面理解和接受。（2） 方法直观简单，易于操作。（二）市场法的缺点（1） 确定评估对象与参照物之间的比较因素及量化差异难度较大，需要凭借评估人员的专业判断。（2） 适用范围受限，使用前提严格，需要有公开活跃的市场，不适用于专用机器设备 、大部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第四节成本法一、成本法的基本含义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从
28、重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。述评估思路可用以下公式概括为：资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值二、成本法的基本前提成本法要满足以下基本前提条件：（1） 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。（2） 被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。（3） 被评估资产必须是可以再生的，或可以复制的。不能再生或复制的评估资产，一般不适用重置成本法。（4） 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。（5） 被评估
29、资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产。随着时间的推移价值不降反升的资产如古董、文物等，不能采用重置成本法。三、成本法的评估程序运用成本法评估资产一般按下列步骤进行：（1） 确定被估资产，收集与被估资产有关的重置成本资料和历史资料；（2） 根据收集的有关资料，确定被估资产的重置成本；（3） 确定被估资产的使用年限，包括名义使用年限、实际已使用年限、尚可使用年限等；（4） 估算被估资产的各种贬值，包括有形贬值、功能性贬值、经济性贬值；（5） 确定被估资产的评估值。四、成本法中四大参数的含义及其估算（一）重置成本的含义及其估算1. 重置成本的含义复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建
30、筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等， 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。2. 重置成本的估算（1） 重置核算法。重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理， 根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际估算过程中又具体划分为两种类型，即购买型和自建型。（2） 价格指数法重置成本估算的价格指数法是市场法中的直接比较法的物价指数法在重置成本估算中的应用。定基价格指数法。用定基价格指数法计算资产重
31、置成本的计算公式为：资产重置成本=资产购建时账面价值 评估基准日的物价指数资产购建日的物价指数定基价格变动指数法。用价格变动指数法计算资产重置成本的计算公式为：资产重置成本=资产购建时账面价值(1+价格变动指数)环比价格指数法。用环比价格指数法计算资产重置成本的计算公式为：资产重置成本资产购建时账面价值a1a2aian环比价格变动指数法。用环比价格变动指数计算资产重置成本的计算公式为：资产重置成本=资产购建时账面价值（1+b1）(1+b2)（1+bi）（1+bn） 式中，bi 为第 i 年环比价格变动指数，i=1，2，3n；（3） 功能价值类比法功能价值类比法也称为类比估价法、指数估价法，是指
32、利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。生产能力比例法。规模经济效益指数法。（4） 统计分析法统计分析法是指应用统计学的原理估算重置成本的一种方法。这种方法适用于针对整数量众多的某一相同类型资产的重置成本的评估时，可以简化评估业务，节省评估时间。（二）实体性贬值的含义及测算1. 实体性贬值的含义实体性贬值的因素主要有以下几个：（1） 使用时间。已使用时间越长，实体性贬值越大。（2） 开工率，又称资产利用率。在使用时间相同情况下，开工率越大，实体性贬值就越大。（3） 资
33、产本身质量情况。在其他条件相同的情况下，资产本身质量越好，实体性贬值越小。（4） 维修保养程度。在其他条件相同的情况下，维修保养得越好，实体性贬值越小。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：100%实体性贬值率= 资产实体性贬值资产重置成本资产实体性贬值率=1资产的成新率资产实体性贬值=资产重置成本实体性贬值率2. 实体性贬值的估算（1）观察法。观察法也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察
34、由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率， 从而估算实体性贬值。（2）使用年限法。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值。运用使用年限法估测设备的有形贬值率，是假定设备的有形贬值在使用期内随时间呈线性变化。（3） 修复费用法。这种方法是利用恢复资产有形贬值，使其达到全新状态，所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。这种方法适用于可以恢复功能的资产的有形贬值的估测。（三）资产的功能性贬值的含义及其测算1. 资产的功能性贬值的含义资产的功能性贬值也称功能性损耗，是指由于技术进步引起
35、的被估资产功能相对落后而造成的资产价值的贬损。2. 功能性贬值的估算（1） 超额建造功能性贬值的估算超额建造功能性贬值是指由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行同类资产资产的建造成本的超支额。（2） 超额运营功能性贬值的估算超额运营功能性贬值的估算步骤如下：将被评估资产的年运营成本与现行新型的技术更先进的资产年运营成本进行比较，计算二者的差异，确定资产年超额运营成本。确定适用的所得税税率，估算净年超额运营成本。由于资产的运营成本增加会导致税前利润额下降。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。估计被评估资产的剩余寿命。以适当的折现率将被评估资产
36、在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值，其计算公式为：年净超额运营成本=年超额运营成本（1适用的所得税税率）(1+ r)n -1r+ r超额运营功能性贬值额年净收益损失额 (1)n式中，r折现率；n被评估资产的剩余寿命。（四）经济性贬值的估算的含义及其估算1. 资产的经济性贬值的含义资产的经济性贬值是指由于环境外部条件的变化，引起的资产闲置、资产收益下降而带来资产价值的贬损。外部经济环境包括宏观经济政策、市场供求、价格的变化、通货膨胀、国家产业政策调整、经济发展状况变化、经济危机等。2. 经济性贬值的估算（1）收益减少的经济性贬值。（2）设备利用率低的经济性
37、贬值的估算。五、成本法的优缺点1. 成本法评估资产价值的优点（1） 比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；（2） 适用于单项资产和特定用途资产的评估；（3） 在不易取得资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的采用。2. 成本法评估资产价值的缺点（1） 成本法评估整体资产的工作量较大；（2） 各类贬值因素较抽象，难以准确量化；（3） 评估范围受限，不适合对知识产权、商誉等无形资产的评估。第五节清算价值法一、清算价格法的基本概念清算一般有以下三种解释。（1） 清算是一定经济行为引起的货币资金关系应收应付的计算。（2） 清算是法人及事业单位注销登记或者注销备案，结束运营活动，收回
38、债务和处置 分配财产等行为的总和。（3） 清算是银行同业往来中应付差额的轧抵。所谓清算价格，是指在资产清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。二、清算价格法适用的前提条件（1） 应具备具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件；（2） 资产以整体或拆零方式可以在市场上快速出售变现；（3） 所卖收入足以补偿因出售资产附加支出金额。三、清算价格的适用范围1. 企业破产2. 抵押3. 清理四、决定清算价格的主要因素在资产评估时决定清算价格的有以下几项主要因素。（1） 破产形式。一种是丧失资产处置权，此时出售资产一方无讨价还价的可能，处于被强制清算地位，即以买方出价决定售价；另一种是未丧失资
39、产处置权，此时出售资产的一方有讨价还价余地，即以双方议价决定售价。（2） 债权人处置资产的方式。按抵押时的合同契约规定执行，如公开拍卖或收归己有。（3） 清理费用。在评估破产资产价格时应对清理费用及其他费用给予充分的考虑。（4） 拍卖时限。一般而言，时限长，售价高；时限短，售价低。这是快速变现原则的作用所决定的。（5） 公平市价。公平市价是指资产成交价格双方都满意的价格。在清算价格中，卖方满意的价格一般不易求得。通常，能继续使用的清算资产价格偏高。（6） 参照物价格。参照物价格是指在市场上出售相同或类似资产的价格。一般地，市场参照物价格高，出售资产价格就高；反之则低。五、清算价格法的具体方法（
40、一）整体资产评价法整体资产评价法是指对一项资产或一个企业整体进行估价。应用这种方法，首先应评估该资产或企业能否继续经营使用；再视具体情况进行估价。能继续经营使用的，可以应用市场法、重置成本法进行评估；不能继续经营使用的，只能估算其残值，一般按资产本身重量、体积、材质等计量单位的总量价值估价。（二）现行市价折扣法现行市价折扣法是指对清理资产，首先应在市场上寻找相适应的参照物，然后根据参照物与评估对象间的差异，包括实物差异、实物条件差异、时间差异和地区差异等，按照快速变现原则估定一个折扣率，用参照物的现行市价乘以折扣率来确定被评估对象的清算价格。（三）模拟拍卖法模拟拍卖法也称意向询价法，是根据向被
41、评估资产的潜在购买者询价的办法取得市场信息，最后经评估人员分析确定其清算价格的一种方法。用这种方法确定的清算价格，受供需关系影响很大，要充分考虑其影响的程度。对被清算资产的处理往往不具备完全市场竞争条件。因而，资产的清算价格一般都低于现行市场交易价格。第六节资产评估方法的比较和选择一、评估方法之间的关系（一）评估方法之间的联系资产评估的各种资产评估途径及方法共同构成了一个完整的评估方法体系，每条评估途径作为评估方法体系的组成部分，它们之间是内在相关的，它们之间的有机组合才构成了一个较为科学严谨的评估方法体系。评估人员运用这个方法体系中的任一途径及方法都可以获得令人信服的评估结果。（二）资产评估
42、方法之间的区别1. 市场法与成本法的比较成本法也是一种比较方法，是把评估对象与较新的资产进行比较的过程。而市场法则更加突出地侧重价格分析，因此对市场法的运用便十分强调市场化程度。我们运用成本法对资产进行评估时，只需要寻找一个新的类似项目作参照物，但是运用市场法时，我们必须有更多的市场数据。2. 成本法与收益法的比较成本法与收益法的区别在于：前者是历史过程，后者是预期过程。3. 市场法与收益法的比较市场法需要从一个发育成熟、公平活跃的资产市场中寻找到若干数量的参照物交易实例，收集到参照物资产的交易信息资料和资产实例特征、功能用途、地理位置等方面的信息资料，其评估过程能够直接反映资产的市场状态。收
43、益法中的有关参数如预期收益、折现率及收益期限在运用收益法评估资产价值时必须明确，否则收益法就不能使用。对于上述这样的问题，在市场发达的地方，可以尝试采取以下的方式加以解决：在发达的市场条件下，寻找参照物并通过选择参照物，进一步计量其收益、折现率及预期获利年限，然后将这些参照物数据有比较地运用到评估对象上，最终确定出资产的价值。二、资产评估方法的选择在选择资产评估方法时主要应考虑以下几个因素。（1）评估目的。（2）评估价值类型。（3 评估对象。（4） 可搜集数据和信息资料。（5） 评估假设。三、资产评估方法的配合使用要根据评估方法的适用条件、评估目的、评估对象的具体情况，恰当地将不同评估方法配合使用，以得出公允的评估结果。1. 市场法与收益法的配合使用2. 收益法与成本法的配合使用3. 成本法等各方法的配合使用技能训练阅读本章引例二手车交易市场中的一场讨论，回答下列问题： 1.资产评估的有哪些基本方法？请你谈谈每种方法的基本思路。2. 李四、王七、陈六的思路分别符合评估的那种方法的基本思路？ 3.评估人员在选择资产评估方法时应考虑哪些因素？4. 市场法、收益法、成本法这三种评估方法中，哪种方法最科学？ 5.请你谈谈每种方法的适用前提条件。
