1、第七章 土地增值税任务1：掌握土地增值税法规任务2：办理土地增值税申报业务解读土地增值税法规一、纳税人、征税对象和征税范围1.纳税人 是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。注意：注意：包括外商投资企业、外国包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民在内。同胞及外国公民在内。解读土地增值税法规2.征税对象和征税范围 征税对象：指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。征税范围：只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课税，也对转
2、让地上建筑物和其他附着物的产权征税；只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。解读土地增值税法规二、税率级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率税率(%)(%)速算扣除率速算扣除率1 1不超过不超过50%50%（含）的部分（含）的部分30300 02 2超过超过50%50%100%100%（含）的部分（含）的部分40405 53 3超过超过100%100%200%200%（含）的部分（含）的部分505015154 4超过超过200%200%的部分的部分60603535土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表土地增值额占扣
3、除项目金额的比率土地增值额占扣除项目金额的比率土地增值额土地增值额/扣除项目金额扣除项目金额100%100%解读土地增值税法规三、计税依据土地增值额土地增值额=应税收入应税收入-扣除项目金额扣除项目金额转让新开发房地转让新开发房地产的扣除项目金额产的扣除项目金额转让旧房地产转让旧房地产的扣除项目金额的扣除项目金额房房地地产产开开发发成成本本取得取得土地土地使用使用权所权所支付支付的金的金额额房房地地产产开开发发费费用用与转与转让房让房地产地产有关有关的税的税金金加加计计扣扣除除2020房屋房屋及建及建筑物筑物的评的评估价估价格格取得土地取得土地使用权所使用权所支付的地支付的地价款和按价款和按国
4、家统一国家统一规定交纳规定交纳的有关费用的有关费用转让转让环节环节缴纳缴纳的税的税金金转让项目转让项目具体扣除项目具体扣除项目扣除标准扣除标准新建项目房地产开发企业拿地拿地取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付的金额的金额据实扣除（成本据实扣除（成本+契税）契税）建房建房房地产开发成本房地产开发成本据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用利息明确利息明确利息利息+（+）*5%利息不明确利息不明确（+）*10%销售销售与转让房地产有关的税与转让房地产有关的税金金城、教（不包括印花税）城、教（不包括印花税）优惠优惠加计扣除额加计扣除额（+）*20%非房地产开发企业拿地拿地取得土地使用权所支付
5、取得土地使用权所支付的金额的金额据实扣除（成本据实扣除（成本+契税契税)建房建房房地产开发成本房地产开发成本据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用 利息明确：利息利息明确：利息+（+）*5%利息不明确：（利息不明确：（+）*10%销售销售与转让房地产有关的税与转让房地产有关的税金金城、教、印城、教、印解读房地产开发费用；方方法法具体情况具体情况房地产开发费用房地产开发费用1 1纳税人能够按照项目计算分摊利息支出，纳税人能够按照项目计算分摊利息支出，且能提供金融机构贷款利息证明且能提供金融机构贷款利息证明利息（利息（最高不能超过基准利率最高不能超过基准利率）+(+(取得取得土地支付款土地支
6、付款+开发成本开发成本)5%2 2纳税人不能够按照项目计算分摊利息支纳税人不能够按照项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款利息证明出，或不能提供金融机构贷款利息证明(取得土地支付款取得土地支付款+开发成开发成本本)10%3 3房地产开发企业既向金融机构借款，又房地产开发企业既向金融机构借款，又向其他借款的，向其他借款的，开发费用扣除不能同时适用方开发费用扣除不能同时适用方法法1 1、2 2两种办法两种办法4 4清算时，已经计入房地产开发成本的利清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应调整到财务费用计算扣除；息支出应调整到财务费用计算扣除；调整到财务费用扣除调整到财务费用扣除解读土地增值
7、税法规四、应纳税额的计算应纳土地应纳土地增值税额增值税额土土 地地增值额增值额适用适用税率税率速速 算算扣除率扣除率扣除项扣除项目金额目金额营改增后通知：营改增后通知：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。税收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。税额中计算抵扣的
8、，可以计入扣除项目。解读土地增值税法规 2019 2019年年1010月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入（含税）取得收入（含税）1500015000万元，在扣除项目中，土地出让金万元，在扣除项目中，土地出让金为为30003000万元，开发成本中的建筑材料为万元，开发成本中的建筑材料为30003000万元，前期工万元，前期工程费用为程费用为10001000万元，房地产开发费用中的利息支出为万元，房地产开发费用中的利息支出为12001200万（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，不能提供万（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，不能提供金融机构证
9、明），公司所在地政府规定的其他房地产开发金融机构证明），公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为费用的计算扣除比例为10%10%，城建税率，城建税率7%7%，教育费附加率，教育费附加率3%3%，地方教育费附加地方教育费附加2%2%。试计算该公司应纳土地增值税额。试计算该公司应纳土地增值税额。不考虑印花税不考虑印花税例题例题1解读土地增值税计算解析；1.收入额=15000/（1+9%）=13761.47万元2.扣除项目金额为：(1)取得土地使用权支付的出让金=3000/（1+9%）=2752.29万元(2)房地产开发成本=3000/（1+13%）+1000/（1+9%）=3572.
10、3万元(3)房地产开发费用=(出让金+房地产开发成本)10%=632.46万元(4)与转让房地产有关的税金=增值税(7%+3%+2%)=67.57万元 增值税=（15000-300015000-3000）/（1+9%1+9%）9%-9%-3000/3000/（1+13%1+13%）13%13%-1-1000/000/（1+9%1+9%）9%9%(5)加计扣除=(出让金+房地产开发成本)20%=1264.92万元(6)扣除项目金额合计=以上5项之和=8289.54万元3.土地增值额13761.478289.545471.93万元4.土地增值额占扣除项目比例5471.93/8289.54100%6
11、6%5.查四级超率累进税率表，税率是40%，扣除系数5%6.应纳土地增值税额5471.9340%8289.545%1774.29万元 解读土地增值税法规 2019 2019年年1010月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入（不含税）取得收入（不含税）51005100万元，公司按规定交纳了有关税万元，公司按规定交纳了有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为为510510万元，投入的房地产开发成本为万元，投入的房地产开发成本为15501550万元；房地产开万元；房地产开发费用中的利息支
12、出为发费用中的利息支出为120120万元万元 (能按房地产项目分摊，并能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计算，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出的利息多出1010万元。公司所在地政府规定的其他房地产开万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为发费用的计算扣除比例为5%5%，城建税率，城建税率7%7%，教育费附加率，教育费附加率3%3%。试计算该公司应纳土地增值税额。试计算该公司应纳土地增值税额。例题例题2解读土地增值税法规分析 按税法规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明
13、的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本和房地产开发费用金额之和的20%加计扣除。解读土地增值税法规解析：1.收入额=5100(万元)2.扣除项目金额为：(1)取得土地使用权支付的地价款=510(万元)(2)房地产开发成本=1550(万元)(3)房地产开发费用=(120-10)(510+1550)5%=213(万元)(4)与转让房地产有关的税金=51009%(7%+3%)=45.9(万元)(5)加计扣除=(5101550)
14、20%=412(万元)(6)扣除项目金额合计=510155021345.9412=2730.9(万元)解读土地增值税法规3.土地增值额51002730.93369.1(万元)4.土地增值额占扣除项目比例 3369.1/2730.9100%123%（适用税率为50%，速算扣除率为15%。）5.应纳土地增值税额3369.150%2730.915%1274.9(万元)土地增值税的纳税申报1.税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。增值额超过扣除项目之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产免税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，个人销售非住宅，据实交纳土地增值税，计算纳税时不可以扣除个人所得税。土地增值税的纳税申报2.纳税期限 纳税人应自转让房地产合同签定之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。3.纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。感 谢 聆 听
