1、2023-5-7大连理工大学城市学院1第2章 业主团体自治管理n业主自治管理概述n业主代表大会n业主管理委员会n管理规约和业主委员会章程2023-5-7大连理工大学城市学院2第1节 业主自治管理概述n一、业主的定义业主物业的所有权人n注意：n只有办理了产权过户手续，在房地产行政主管部门进行了产权人登记的才可成为业主。2023-5-7大连理工大学城市学院3第1章 业主自治管理概述n二、业主自治管理的概念n1、业主自治管理是以业主（代表）大会为最高权力机构以业主管理委员会为核心，代表业主对辖区内物业实行自治管理。n业主自治管理实际上是业主团体的自治管理n2、业主自治机构n业主大会作为权力机关行使重
2、大决策权n业主管理委员会作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事物的管理权2023-5-7大连理工大学城市学院4第1节 业主自治管理概述n三、业主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式2023-5-7大连理工大学城市学院5第2节 业主代表大会n一、业主（代表）大会的组成和宗旨n1、业主大会由物业管理区域内全体业主（代表）组成，是决定事关业主利益、物业使用与管理等重大事项的业主自治的最高权力组织。n2、组成物业管理区域内全体业主组成。n3、宗旨代表和维护全体业主的共同利益。2023-5-7大连理工大学城市学院6第2节 业主代表大会n二、业主大会的运作规定n1 1、业主大会会议召开的形
3、式：集体讨论和书面征求意见、业主大会会议召开的形式：集体讨论和书面征求意见n2 2、召开业主大会的法定人数：、召开业主大会的法定人数：专有部分占建筑物总面积过半数的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主且占总人数过半数的业主参加n3 3、业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主可以委托代理人参加业主大会会议n4 4、业主大会做出决定的法定人数、业主大会做出决定的法定人数n普通决议：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人普通决议：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意数过半数的业主同意n特别重大事项决定：专有部分占建筑物总面积特别重大事项决定：
4、专有部分占建筑物总面积2/32/3以上的业主以上的业主且占总人数且占总人数2/32/3以上的业主同意以上的业主同意n特别重大事项包括：特别重大事项包括：筹集和使用专项维修资金筹集和使用专项维修资金改建、重建建筑物及其附属设施改建、重建建筑物及其附属设施2023-5-7大连理工大学城市学院7第2节 业主代表大会n二、业主大会的运作规定n5 5、业主大会分为定期会议和临时会议、业主大会分为定期会议和临时会议n定期会议：应当按照业主大会议事规则的规定召开定期会议：应当按照业主大会议事规则的规定召开n临时会议：临时会议：20%20%以上业主提议；发生重大事故、事件需及时处以上业主提议；发生重大事故、事
5、件需及时处理；业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况出现时。理；业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况出现时。n6 6、召开业主大会会议应当于会前通知业主、召开业主大会会议应当于会前通知业主n15 15日以前要通知全体业主；相关材料以书面形式公告。日以前要通知全体业主；相关材料以书面形式公告。n7 7、业主大会会议记录应当存档、业主大会会议记录应当存档n8 8、业主大会的决定应予以公告、业主大会的决定应予以公告2023-5-7大连理工大学城市学院8第2节 业主代表大会n三、首次业主大会的召开n召开条件n住宅入住率达到50%以上时 或者n已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已
6、超过一年的n应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会，并选举产生业主委员会2023-5-7大连理工大学城市学院9第3节 业主管理委员会n一、业主委员会的概念n1、业主委员会业主委员会按照法定程序由业主大会从全体业按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，代表和维护主中选举产生，是业主大会的执行机构，代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。物业管理区域内全体业主的合法权益。2、性质与地位 （1 1）性质：体现全体业主共同意志和利益，代表全性质：体现全体业主共同意志和利益，代表全体业主实施自治管理的社团组织。体业
7、主实施自治管理的社团组织。（2 2）地位：是业主大会的执行机构；是实现业主自地位：是业主大会的执行机构；是实现业主自治管理的重要形式。治管理的重要形式。2023-5-7大连理工大学城市学院10第3节 业主管理委员会n二、业主委员会的产生n第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐候选人名单，提交第一次业主大会选举产筹委会推荐候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。生。n每届业主委员会任期三年，任期届满后由业主大会选每届业主委员会任期三年，任期届
8、满后由业主大会选举新的业主委员会，可以连选连任。举新的业主委员会，可以连选连任。n业主委员会是社团组织，自选举产生之日起业主委员会是社团组织，自选举产生之日起3030日内，日内，向物业管理政府主管部门办理备案登记。向物业管理政府主管部门办理备案登记。2023-5-7大连理工大学城市学院11第3节 业主管理委员会n三、业主委员会的构成n业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或兼职，业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解，有一定组要热心公益事业，对物业管理有较多了解，有一定组织能力和较高威信。织能力和较高威信。构成构成业主委员会设委员业主委员会设委员
9、517517名名主任主任1 1人，副主任人，副主任1212人，由全体委员中产生人，由全体委员中产生执行秘书执行秘书1212人，也可以不是业主委员会成员人，也可以不是业主委员会成员2023-5-7大连理工大学城市学院12第3节 业主管理委员会n四、业主委员会的权利n召集和主持业主大会会议，报告物业管理的实召集和主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况施情况n代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同物业服务合同n及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同督和协助物业管理企业
10、履行物业服务合同n监督管理规约的实施监督管理规约的实施n业主大会赋予的其他职责业主大会赋予的其他职责2023-5-7大连理工大学城市学院13第3节 业主管理委员会n五、业主委员会的义务n执行业主大会的决议、决定，接受广大业主的执行业主大会的决议、决定，接受广大业主的监督监督n支持、配合物业管理企业的工作支持、配合物业管理企业的工作n遵守管理规约遵守管理规约n遵守有关物业管理的制度和规定遵守有关物业管理的制度和规定n按时交付分摊的物业管理、维修等费用按时交付分摊的物业管理、维修等费用2023-5-7大连理工大学城市学院14第4节 管理规约和业主委员会章程n一、管理规约n1、管理规约的概念n管理规
11、约管理规约由业主共同订立的有关物业的共由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。有约束力。n管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力n管理规约一般由市级住宅部门统一制定示范文管理规约一般由市级住宅部门统一制定示范文本本n管理规约不得与国家法律、法规和规章相抵触管理规约不得与国家法律、法规和规章相抵触2023-5-7大连理工大学城市学院15第4节 管理规约和业主委员会章程n一、管理规约n2、管理规约的内容n住宅区概况住宅区概况n业主大会的召集程序及住宅区重大事项决定方式业主大会的召
12、集程序及住宅区重大事项决定方式n业主使用住宅和住宅区内公共场地及公用设施的权利业主使用住宅和住宅区内公共场地及公用设施的权利n业主参与住宅区物业管理的权利业主参与住宅区物业管理的权利n业主对业主管理委员会及物业管理公司的监督权业主对业主管理委员会及物业管理公司的监督权n住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳n业主在本住宅区内应遵守的行为准则业主在本住宅区内应遵守的行为准则n违反管理规约的责任等违反管理规约的责任等2023-5-7大连理工大学城市学院16第4节 管理规约和业主委员会章程n二、业主委员会章程n主要内容n业主委员会宗旨业主委员会宗旨n成立业主
13、委员会的目的成立业主委员会的目的n业主委员会成员的选举方式及任期业主委员会成员的选举方式及任期n业主委员会主要职责、权利和义务业主委员会主要职责、权利和义务n业主委员会会议召开方式业主委员会会议召开方式n业主委员会各成员的权利和义务业主委员会各成员的权利和义务n业主委员会的经费及办公用房来源业主委员会的经费及办公用房来源n业主委员会的成立及解散方式业主委员会的成立及解散方式n有关补充说明有关补充说明2023-5-7大连理工大学城市学院17 某住宅小区于某住宅小区于20042004年年3 3月开始预售，月开始预售，20052005年年6 6月竣工交付使用时出售月竣工交付使用时出售的房屋建筑面积占
14、该小区总建筑面积的的房屋建筑面积占该小区总建筑面积的68%68%，20062006年年7 7月该小区有部分业月该小区有部分业主自发召开业主大会会议并选举产生了业主委员会，业主委员会在向公主自发召开业主大会会议并选举产生了业主委员会，业主委员会在向公安机关申请刻制印章未果后，便私自刻制了印章，并将原物业管理公司安机关申请刻制印章未果后，便私自刻制了印章，并将原物业管理公司解聘，新选聘了一家物业管理企业为该小区提供物业管理服务，原物业解聘，新选聘了一家物业管理企业为该小区提供物业管理服务，原物业管理公司因此状告该业主委员会非法设立，违法运作。管理公司因此状告该业主委员会非法设立，违法运作。经调查发
15、现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过程中，既未告经调查发现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过程中，既未告知当地房地产行政主管部门、街道办事处，也未告知小区的房地产开发知当地房地产行政主管部门、街道办事处，也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司，既未起草商、物业管理公司，既未起草管理规约管理规约、业主大会议事规则业主大会议事规则，也未将业主委员会候选人情况公示；在首次召开业主大会会议时也未向也未将业主委员会候选人情况公示；在首次召开业主大会会议时也未向全体业主发出会议通知，包括拥有全体业主发出会议通知，包括拥有10001000房屋建筑面积的小区开发商，房屋建筑面积的小区开发商，到会的业主持有建筑面积仅占到会的业主持有建筑面积仅占40%40%；选出的业主委员会委员中，有一人；选出的业主委员会委员中，有一人是某业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后，也未与小区是某业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后，也未与小区开发建设单位办理移交手续。开发建设单位办理移交手续。2023-5-7大连理工大学城市学院18n1、该小区具备成立业主大会的条件吗？n2、该小区业主大会成立合法吗？n3、该小区业主委员会的设立是否有效？n4、该小区业主委员会新选聘物业管理公司的决定是否有效？讨 论
