1、新员工培训方案绿 化 管 理 服 务管 理 部目 录一、物业保洁服务项目4二、门厅、大堂的清洁与保洁6三、走廊/步梯的清洁与保洁8四、门窗、灯饰的清洁与保洁9五、电梯轿厢的清洁与保洁9六、共用设施的清洁与保洁11七、清洁工作检验标准和方法13前 言物业清洁养护是物业管理的重要组成部分，是体现物业管理水平的重要标志。高素质的物业清洁养护为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境和生活环境。而且，物业通过清洁养护，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化和人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，取得既经济又能保持物业美观的效果。本次培训的教材在编写过程中，参考了许多书籍和资料。他们的观
2、点和素材，对本教材的编写有很大的帮助。在此向他们致以诚挚的谢意。由于本教材的内容大多是物业管理公司实践经验的总结，因而受认识水平的局限，内容存在的问题和不足希望各位同事和领导批评指正，以便进一步修改和完善。管 理 部二00五年五月三十一日一、物业保洁服务项目清洁工作是物业管理中一项至关重要的工作，专业清洁公司一方面可以为业主提供安全舒适、整洁的办公环境，另一方面对物业的公共环境、公共设施设备做好定期的清洁、维护和保养，才能保持其正常的使用功能并延长其使用寿命，从而达到使物业保值增值的目的。一、 常用的器械及清洁剂（一）设备：1、 吸尘器。为吸灰尘、污物之用，有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污
3、物等不同类型吸尘器。2、 吸水机。用于地面磨光作用，对于吸取地毯水分、加快干燥也非常有效。 3、 地毯清洗机。主要用于协助清洗地毯。4、 抛光机。用于地面磨光作用，对于面积大的楼宇，尤为必要。此外比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把布、海棉、喷壶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及小心地滑标志等。（二）药剂：1、 去污粉。用于清除污迹、污渍。2、 洁厕灵。用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。3、 起蜡剂。用于清除大理石的地面、墙面上的旧蜡渍。4、 免抛蜡。用于大理石等物体表面涂蜡保养。5、 玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢。6、 天那水。用于溶解、稀释油漆。
4、7、 地毯清洗剂。用于清洗地毯上的污渍。8、 不锈钢清洁剂。用于清洗不锈钢制品表面的污渍。二、 人员安排及保洁员的职责保洁员岗位的安排，一般应根据物业的用途（写字楼、商场或酒店等）、面积等因素来确定，一般来说商场或酒店的清洁岗位及人员应相对多一些。基本岗位如下：现场经理、领班、室内定岗保洁人员、室外定岗保洁人员、机动保洁人员等。（一）室内保洁员的职责：（1） 负责物业内各层电梯厅、走道、楼梯等公用区域地面、墙面、天棚的清洁工作。（2） 负责物业内的信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设备设施的清洁工作。（3） 负责物业内公共卫生间的清洁工作。（4） 负责地下室、天台、转换层的清洁及其明暗沟的疏通
5、清理工作。（5） 对用户违反清洁管理规定行为进行劝阻、纠正。（6） 完成上司交办的其他工作。（二）室外保洁员的职责：（1） 负责物业红线范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁工作。（2） 负责物业周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁工作。（3） 定期对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行潜疏通。（4） 负责室外明装管线和明装公用设备设施的外表清洁工作。（5） 负责室外果皮箱、垃圾屋的清洁、清运和消杀工作。（6） 对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。（7） 完成上司交办的其他工作。三、 物业物业保洁的范围及标准（一） 范围：室内地面、墙面、玻璃、金属制品、天花、电梯、洗手
6、间、大堂、步行梯、指示牌；公共区域的标牌、设施等。室外地面、草坪、垃圾桶、指示牌、停车场等公共部分的设施。（二）标准：地面：硬质地面台阶及其接缝是否洁净，上蜡是否光亮，地毯是否清洁，有无污点和霉坏，梯脚板墙脚线、地脚线等地方有无积尘、杂物、污渍，广场砖、车库地面是否干净，花基、花坛内是否有烟头、杂物，绿化牌、庭院床是否干净、光亮。墙面：大理石、瓷片、砖是否干净、明亮、无污迹。玻璃：玻璃幕墙、门、窗、镜面围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮。金属制品：如电房门、梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定的清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污迹。天花：光管、指示牌、光管盘、灯罩等设
7、施是否干净无尘，无蜘蛛网。电梯：电梯箱、各层电梯门轨道、显示屏、扶梯、梯厅是否干净无尘，电梯箱是否干净无杂物、污渍。洗手间：皂盒、干手器、厕水箱等设施是否干净、无损坏，洗手间内有无异味，便器、洗盆、尿斗有无水锈，台面干净无水迹，厕纸是否齐全。开水间：检查垃圾桶、门边柜、茶渣柜是否干净无异味。大堂：烟缸、废纸及垃圾桶内的其它脏物是否按规定及时清除，防滑经地毯是否干净、清洁，接待台、保安亭等设施是否干净无杂物。四、 常见的影响清洁的情况及处理方法影响清洁的情况主要有梅雨天、暴风雨、水管爆裂等，发生这些情况的处理方法如下：1、 梅雨天的处理办法：梅雨季节大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成
8、地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导能等现象。出现这些现象的处理办法是：* 在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心路滑”* 增派人员，及时清干地面、墙面水迹。* 如反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毡，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的积水。* 仓库内配好干拖把、海棉、地毯、毛巾等防潮用品。2、 暴风雨天气的处理办法：* 加强各岗位巡查，对天台、裙楼平台的阴暗沟渠、地漏，要派专人检查，如有堵塞及时疏通。* 检查雨污水井，增加清理次数，确保通畅无阻。* 各岗位清洁员要配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面地面及打碎玻璃。* 仓库内备好雨具、铁勾、竹片、
9、手电筒，做到有备无患。3、 发生水管爆裂的处理办法：当楼层内发生水管爆裂，造成楼层浸水时应按下列办法处理：* 迅速关闭水管阀门，立即通知保安和维修人员前来协助。* 迅速用扫把扫走流向电梯厅的水，如控制不了时可将电梯开往上一层楼，通知电梯工关闭电梯。* 用垃圾斗将水倒到水桶，再将余水扫进地漏，再用吸水器吸干地面水分。* 打开门窗，用风扇吹干地面。* 处理水管爆裂事故要防止触电。二、门厅、大堂的清洁与保洁(1)门厅和大堂的主要特点 来往人流多而频繁，因此带人的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到大厦的其他区域及楼层，另外其装修亦较其他区域豪华，摆设和饰物也较多。门厅、大堂是大厦使用者和外来客人进入
10、大厦的第一场所，是显示大厦的等级和管理水平的重要区域。 (2)日常保洁项目 1)地面及人口处的清扫。 2)玻璃门和玻璃屏幕、间隔的擦拭。 3)各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器具等的擦拭。 4)墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。 5)果皮箱的清倒、擦拭。 6)金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。 7)烟灰缸的清倒、更换。 此外还有天花板、吊灯等特殊清扫项目。 (3)注意事项 1)为减少人们将室外尘土带人室内，门厅人口处应放置防尘脚垫。遇雨天，应铺有吸水性的脚垫。 2)门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时留下的脚印。 3)门厅及大堂地面多为花岗石、大理石、水磨石、瓷砖、
11、聚氯乙烯地板、橡胶类地板或地毯。应根据各类材质，采取不同的清洗方法。 4)不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，因容易受氧化腐蚀，擦拭时要小心选用专用清洁剂、保护剂，切记不要造成划痕。 5)注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。 (4)保洁工作安排 因每个大厦的门厅及大堂面积不同，所以保洁要求也不同。若范围较大，应按保洁项目、作业量及区域进行人员分工；若范围较小，可配备一个保洁员，采取“定时巡回清扫、依次逐项擦拭”的作业安排。 1)定时巡回清扫 大厅地面是最容易被弄脏的地方。一般门厅及大堂，每30min(时间长短应视人员流动量及其他因素而定)定时巡回清扫一次，以确保地面经常处于清洁
12、状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、清洁。2)依次逐项擦拭 门厅及大堂日常保洁的其他项目一般每日擦拭一次便可，就事先安排好的工作顺序，依次擦拭。规定每301min地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为10rain或再长一些，其余约20minfl寸间，用来依次、逐项擦拭其他项目。有的项目，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回保洁进行。三、走廊/步梯的清洁与保洁(1)走廊和楼梯的保洁的主要特点 人员来往频繁，多处于不间断使用状态，容易被脏污。步梯，尤其是自动扶梯的清扫，属立体作业。电梯门、电梯轿厢、楼梯扶手多为不锈钢或镀锌、镀铬材料，容易被腐蚀变色。 (2)日常
13、保洁项目 1)清扫走廊和步梯地面的垃圾、尘土。 2)擦拭走廊墙壁和墙壁饰物、标牌等。 3)擦拭走廊内花架等摆设及消防栓等设施。 (3)注意事项 1)清扫楼梯一般从上到下倒退着作业，要注意安全，避免跌落事故。 2)清扫楼梯为立体作业，不能让垃圾、尘土等从楼梯边落下去。拖擦时，地拖不能太湿，不能让楼梯边侧留下污水迹。 3)事先了解确认电梯门、电梯轿厢壁板、楼梯扶手所用的材质，然后选用相应的清洁剂。一般应做试验后才能大量使用，以防损坏及腐蚀材质。 4)清扫自动扶梯时，应在停止运作时进行，以确保安全。 5)用清洁剂刷洗步梯时，应竖立中英文的“工作进行中”告示牌，并用拦护绳拦护，以防行人滑倒跌落。 (4
14、)清洁、保洁程序 1)走廊的清扫 先使用扫帚扫除垃圾尘土；再用地拖拖擦一遍(地毯则要吸尘)。而后视情况每小时或每30min巡回保洁一遍。 在巡回保洁的同时，拣去盆景内的垃圾杂物。 清倒烟灰垃圾筒，并将烟灰垃圾筒冲洗擦净，将地面拖擦干净后，按原位摆正放好。 按预定顷序依次擦拭门窗、窗台、墙壁饰物、镜面、开关盒、插座盒、消防栓门、标牌、风口、踏脚板等(墙壁面积大，为定期作业，可穿插在日常清扫中进行，即每天做一段)。 2)步梯的清扫 用扫帚扫除垃圾尘土，要自上而下，逐级清扫，把垃圾、沙泥、尘土等脏物从两边扫至中央或从外侧扫至靠墙的一侧，再扫到下一级。 用垃圾铲随时收集垃圾或集中到平台后再收集。前者操
15、作不方便，但扬起的灰尘少，后者反之，各有利弊，作业时应视梯面尘土状况而定。 用地拖拖地，注意不准在边侧留下水迹。 用抹布擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板，脏的地方可用清洁剂擦拭。用抹布擦拭墙壁饰物、窗台及门窗玻璃等，墙壁可用带静电的除尘器除尘。四、门窗、灯饰的清洁与保洁(1)门窗的清洁与保洁 门窗是建筑物主要构成之一。在智能化高档物业中，玻璃门窗、各种镜面及装饰柱较多，并且容易污染，因此清洁工作尤为重要。 1)门框、窗框的保洁 门框、窗框及其他玻璃装饰的边框，多采用木质、铝合金、钢塑、铝塑等材料。清洁操作的程序和方法是： 用半干抹布擦拭，最后用干抹布擦净水迹 必要时用半干抹布蘸上清洁剂擦拭，最后用干抹
16、布擦净水迹。 擦拭时应从上而下，留意转角部位和把手的擦拭，最后擦拭窗台。 2)玻璃、镜面的清洁 先用刀片刮掉玻璃上的污迹。 将玻璃清洁剂与清水按比例兑成玻璃清洁溶液。 把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。 污迹较重的地方要重点抹。 取掉毛巾再用玻璃刮刮去玻璃表面的水分。 一洗一刮连续进行，当玻璃离地面较接近时，应把玻璃刮作横向移动。 用毛绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。 最后用地拖拖抹地面上的污水。 清洁高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。 (2)灯饰的清洁与保洁 室内的灯饰种类繁多，形状各异，保洁工作应有针对性，工作时要谨慎小心，以免损进行清洁作业的
17、程序 1)准备好梯子、升降工作平台、抹布、掸子及清洁剂等工具和用品 2)先将电源关闭，用掸子掸去灯饰上的灰尘。 3)用湿抹布蘸上少许清洁剂擦拭，最后用干抹布将水迹擦净。 4)清洁完毕后，打开电源，检查灯饰是否正常。五、电梯轿厢的清洁与保洁电梯轿厢的清洁和保洁工作主要包括电梯门、轿厢内壁、轿门内槽、轿厢地面的清洁等，一般为每日清洁一次，并进行每日的巡回保洁，每日巡回保洁次数可根据人流量的大小和具体标准要求而定。 (1)清洁程序 准备工作+清洁轿厢内壁一清洁轿门内槽、轿厢地面一清洁电梯轿厢门+检查、整理。在电梯轿厢的清洁过程中，一般应从上到下，从里到外依次进行。 (2)清洁方法 电梯轿厢的清洁工作
18、应安排在晚间或人流量较少的时间内进行，一般应在相连的楼层清洁前进行，操作方法如下： 1)准备工作 准备好所需的工具和用具，如抹布、干毛巾、水桶、清洁剂、扫把、拖把、吸尘机和按要求需要更换的地毯等。 通知电梯工停止电梯运行，切断电源。 2)清洁轿厢内壁 将抹布浸入配制好清洁剂的水桶中，拿起后拧干，沿着轿厢内壁从上往下用力抹擦。 若壁上沾有较顽固的污垢或污迹，可用铲轻刮或直接喷上清洁剂后用抹布用力来回抹擦。 用另一块抹布浸透清水后，拧干抹擦。将抹布过清永后用力拧干，再彻底清抹一遍。 用半干湿毛巾抹净电梯按钮及显示屏。 轿厢天花板可每周清洁一次，除照明灯饰镜面和摄像探头要用半干湿毛巾轻轻清抹外，其他
19、部位的清洁方法与轿厢内壁清洁方法相同。 3)清洁轿门内槽、轿厢地面 用铁钩将轿门内槽的杂物勾起，亦可用吸尘机吸净轿门内槽的沙粒。 若轿厢地面铺有每天更换的地毯，则只需将旧地毯掀起，用半干湿拖把将轿厢地面拖净，待湿气挥发后再铺上干净的地毯。 若轿厢地面为固定地毯，则可用吸尘机吸干净地面的沙粒、杂物，每周一次用洗地机 (地毯机)配合清洁剂清洁一遍。 若轿厢地面为木质或合成塑料，则可先用湿地拖配合清洁剂拖抹，再用清水拖抹，最后用干地拖将水迹抹干。 4)清洁电梯轿厢门 电梯轿门材料一般是不锈钢，清洁时先喷上少许不锈钢喷剂，然后用棉质软布由上而下抹净，使电梯轿门洁净光亮。 清洁作业完毕，应环视整个电梯轿
20、厢一遍，检查是否有遗漏和清洁不彻底之处，如有应立即补做，最后通知电梯工重新启动电梯。 (3)巡回保洁方法 在电梯正常运转的情况下，用夹子夹起电梯间地面上的垃圾或杂物，用于毛巾抹擦按钮、显示屏及脏污印迹。六、共用设施的清洁与保洁共用设施是指社区内居民小区室外，为方便小区居民而提供的公共配套或辅助设施。它包括小区的园林建筑、亭台楼阁以及垃圾桶、废物箱、指示牌、广告牌、宣传栏、室外灯具、天台落水口等。共用设施因其在小区内分布面广、体积小、清洁难度大，直接影响到小区的环境质量。所以，这些设施都应按规定进行清洁。 (1)建筑的清洁和保洁 园林建筑包括：亭、台、楼、阁和通幽小径的休闲台凳等。 1)清洁方法
21、亭、台、楼、阁的内外地面每天用水清洗一次，时间为每天上午7：30以前。亭、台、楼、阁的装饰性立柱、牌匾每天要抹拭一次，与地面清洁同步进行。亭、台、楼、阁内的门窗、家具、台椅、摆设品及盆景盆架每天抹拭两次，时间为上午7：30前，下午15：00前。 园林和花园小路每天清扫两次，时间为上午7：30前，下午15：00前。 花园休闲台、凳，每天抹拭两次，与道路清扫同步进行。 2)清洁要点 亭、台、楼、阁内外地面清洗前应先扫清垃圾、落叶、尘土，铲除青苔或积雪。排水沟见底、无淤泥，保持排水畅通。然后用清水冲洗路面和排水沟。 亭、台、楼、阁装饰性立柱、牌匾抹拭时，应清除尘土，露出原有的光泽。 亭、台、楼、阁内
22、部清洁应做到窗明几净，无蜘蛛网。 小路清扫应注意清除落叶、青苔、积雪。 休闲台、凳清洁，做到无污渍，清洁卫生。 (2)垃圾桶(箱)的清洁 1)清洁方法 垃圾桶(箱)应定时用水清洗，做到每天保洁。如发现垃圾桶损坏、生锈，可除锈然后重新涂刷油漆，以保证外体美观和防锈。桶周围散落的垃圾和污水要用扫帚扫除，收入桶中。在蝇蚊滋生季节，应定期喷洒药物杀灭蝇蚊。春夏之季，应定期消毒，病菌。 2)清洁要点 垃圾桶的清洁由垃圾收集保洁员完成。 垃圾桶保洁后应摆放整齐，并盖好桶盖。 保洁员应要求业主或使用人将垃圾倒人桶内，避免垃圾散落而污染环境。 (3)指示牌、广告牌的清洁 1)牌面的清洁方法 一般应清除牌面灰尘
23、、杂物和蛛网，用水冲洗，然后擦干水渍。灰尘不多时，可干擦。支杆(架)部分如有污迹，应用清洁剂或铲刀清除。 2)牌面的清洁要点 清洗牌面时，应用柔软毛巾擦洗，切勿用硬物、锐器作业，应保证牌面无损。 检查支架部分有无锈蚀、松动等现象，可根据实际情况补刷油漆或通知有关部门及时维修。 高空作业时，应充分做好安全防护措施。 3)不锈钢、铜质牌架的清洁方法 要保持其原有的光泽及干净的外观，必须防止沉渍污物的形成。可用不锈钢、铜器专用的清洁剂或肥皂，加以适量清水将表面尘埃及污渍清除，再以干布抹干，并上护理剂保养，以使其表面保持光泽。切勿使用磨损性物料或腐蚀溶剂。清洁后，不锈钢、铜质牌架应光洁如镜，无污渍、水
24、渍、手印。 (4)宣传(读报)栏、橱窗的清洁 宣传栏、橱窗是小区内公布通知、告示，进行宣传、陈列的场所。它的清洁质量关系到小区的精神面貌，应当给予重视。先清除橱窗、宣传栏上部的灰尘、杂物和蜘蛛网，用水清洗栏面、基座等部分。当污物不易清洗时，可用铲刀铲除或用清洁剂清洗，要求保持无尘、光洁。宣传栏玻璃部分的清洗，应用湿毛巾或玻璃清洁器擦拭，最后用干抹布擦干。 (5)室外灯具的清洁 1)清洁方法 灯具部分用干抹布或拧干的湿抹布擦拭干净即可。 灯杆(架)部分用水清洗，遇污物可用铲刀或清洁剂清洗。 金属灯具保洁时，应用专用的清洁剂或肥皂加适量清水将表面尘埃污渍清除，涂上一层保护剂，以保持光泽。做到金属灯
25、具表面无污渍、手印。 2)清洁要点 擦拭灯具用力要适度，以免损坏灯具。 清洁时应注意安全，断电后再擦拭。 高空作业时，应做好安全保护。 (6)天台落水口和排水沟的清洁 天台落水口和排水沟是房屋建筑顶层天台疏导降雨排水的组成部分。天台落水口阻塞，可造成天台积水，滋生蝇蚊，造成污染。因此保持天台落水口和排水沟的清洁、畅通是非常重要的。 1)清洁方法 日常清洁时，应扫除天台的垃圾、杂物和尘土。 清除落水口上面及其周围区域的杂物，如纸屑、塑料袋、小木棍等，确保落水口畅通。 排水沟内无淤泥、杂物，应保持畅通。 大雨或暴雨发生时或降雨后，应及时巡查天台落水口及排水沟，排除落水口和排水沟内的阻碍物。 2)清
26、洁要点 每天巡视，发现有淤泥、杂物随时清除。 大雨、暴雨或台风袭击后，应及时组织检查。七、清洁工作检验标准和方法分类项 目标 准检 验清洁频率地 下 室车库地面务垃圾、杂物、无积水、无泥沙抽查5处每天清扫2次，没2小时循环1次，每月用水冲刷1次车库墙面目视无污迹，无污渍，无明显灰尘抽查5处每月用洗洁精抹一次，灯具每两月擦一次地下车库的标识牌、消防栓公用门等设施目视无污迹，无明显灰尘抽查5处每月用洗洁精清洗一次，灯具每两月擦一次车库和天台管线目视无积尘、污迹抽查5处每两月用扫把清扫1次室 内 组雨篷目视无垃圾、无青苔、无积水全面检查每周清理1次天台、转换层目视无垃圾、无积水、无污迹，明沟畅通抽查
27、5处每天清理1次水磨石、水泥、大理石、地毯面的清洁无垃圾杂物、无泥沙、无污渍，大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无明显灰尘、无污渍抽查3层，每层抽查5处每天清扫1次，大理石打蜡每两月1次；地毯吸尘每周1次，地毯清洗美籍度1次分类项目标准检验清洁频率路面、绿地、散水坡无瓜果皮壳、纸屑等杂物，无积水、无污渍；每10m范围内的烟头及相应大小的杂物不超过1个沿路线全面检查每天彻底清扫2次，每半小时循环1次，每月用水冲刷1次果皮箱 内部的垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物全面检查每天清倒2次；每天刷洗1次；每周用洗洁精刷洗1次垃圾屋地面无散落垃圾、无污水、无污渍、无明显污迹全面检查每天清倒、冲刷2次，每周用清洁剂刷洗1次垃圾中转站地面无散落垃圾、无污水、污渍，墙面无粘附物，无明显污迹全面检查每天清理刷洗2次标识牌、调蛔无乱张贴，目视表面无明显灰尘、无污迹全面检查每天清抹1次沙井底部无垃圾、无积水、积沙、盖板无污迹抽查3个井每天清理1次雨水和污水管、井检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污迹抽查5个井雨污水井每半月清理1次；污水管道每半年疏通1次化粪池不外溢污水全面检查每半年吸粪1次
