1、2022年房地产估价师理论与方法试题及答案(新版)1、试题某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为()万元。A.29B.35C.67D.73【答案】A【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，
2、如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。参见教材P324325。2、试题假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()【答案】【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。3、试题带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其
3、他负担价值。()【答案】【解析】本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。4、试题估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或
4、价格。40090%(20/25)/(2075)=1920元/m2。参见教材P371。5、试题在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()【答案】【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。6、试题国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，是估价的最高要求。()【答案】【解析】本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不
5、同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。参见教材P34。7、试题当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。()【答案】【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。参见教材P271。8、试题不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】A【解析】本题
6、考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。9、试题房地产估价分支机构应当以()名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。分支机构应以设立该分支机构的估价机构的名义承接估价业务。参见教材P400。10、试
7、题某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1,25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/(m2天)，每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。A.29807B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】本题考查的是开发完成后的价值。(1)建成后租金年收益A=2365(1-10%)3=1971万元，(2)直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420万元，(3)在建写字楼建成后的
8、房地产现值=39420/(1+15%)2=29807万元。转让交易0,25年，建成完工需要1,75年，合计2年。参见教材P349。11、试题城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源。E,土地用途【答案】ACE【解析】本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。12、试题投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。( )【答案】错【解析】当
9、投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”13、试题下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。A.卖方市场下增加卖方税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节税收通常会导致房地产价格上涨C.买方市场下增加卖方税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降【答案】A【解析】本题考查的是制度政策因素。选项A，在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;选项B，增加
10、房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，会挤压卖方的利润，但是通常不会对房地产价格造成影响;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138139。14、试题若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()【答案】【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。15、试题某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值-
11、改变用途的必要支出及应得利润现状房地产价值时，应以()为前提进行估价。A.维持现状B.装饰装修改造C.改变用途D.重新利用【答案】C【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)现用途下的房地产价值。参见教材P170。16、试题谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。()【答案】【解析】本题考查的是谨慎原则
12、。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏盖的一面。参见教材P171。17、试题某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，可续期。则建筑物的每年折旧额是()万元。A.13B.14C.19D.22,8【答案】C【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。土地使用权短于建筑物剩余经济寿命，可续期，所以按照建筑物剩余经济寿命时间计算折旧年限，为30年。总寿命期为10+30=40年，800(1-5%
13、)/40=19万元。参见教材P315。18、试题直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料【答案】A【解析】本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。求取a、b时，需要根据时间序列的实际值求得。参见教材P384385。19、试题住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中()。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素【答案】C【解析】本题考查的是房地产实物因素。
14、平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。20、试题估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/平方英尺。A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】临街宽度为25英尺，临街深度75英尺的总价=400(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=3602520=288(万元)，单价为
15、：288万元(2075)=1920(元/平方英尺)。21、试题在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。()【答案】【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P340。22、试题下列有关估价准确性问题的描述，错误的是()。A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差C.不能用一般物理量测量的误差
16、标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较【答案】D【解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P910。23、试题理论上房地产的供求状况可分为的类型是()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况。E,房地产的短缺或者充足供求状况【答案】ABCD【解析】本题考查的是
17、房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。参见教材P119。24、试题房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权【答案】D【解析】本题考查的是房地产权益的含义。债权是债权人要求债务人作为(或不作为)的权利。不能要求债权债务关系以外的其他人作为或不作为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。25、试题住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。()【答案】【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。根据物权法第一百四十九
18、条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”参见教材P326。26、试题运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。()【答案】【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。参见教材P339。27、试题某套住宅的套内建筑面积为140，套内使用面积为131，应分摊的公共部分建筑面积为9，按套内建筑面积计算的价格为3000元/，则该套住宅按建筑面积计算的价格为2893元/。()【答案】【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价
19、。该套住宅按建筑面积计算的价格=1403000/(140+9)=2818(元/)。参见教材P105、189。28、试题标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()【答案】【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。29、试题估价报告使用期限的表达形式为：自年月日起至年(个月、日)内有效。()【答案】【解析】本题考查的是估价报告使用限制。自年月日起至年月日止;自年月日起计
20、算年(个月、日)。参见教材P420。30、试题关于假设开发法的说法，错误的是()。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【解析】在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和
21、现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。31、试题在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。( )【答案】对【解析】见教材。32、试题从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。()【答案】【解析】本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。33、试题下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值等于市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值
22、的前提之一是继续利用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【答案】A【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P9093。34、试题关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是()。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估
23、算【答案】D【解析】本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。参见教材P288。35、试题估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录()。A.应作为估价资料保存B.不用作为估价资料保存C.由估价机构决定是否保存D.依委托人的意见决定是否保存【答案】A【解析】本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告;(2)估价委托书和估价委托合同;(3)估价所依据的委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录
24、;(8)估价中的主要不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。参见教材P424。36、试题房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )【答案】错【解析】房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。37、试题对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0,35、0,20、0,25和0,2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为()元/m2。A.8230,5B.8112,5C.80试题0D.8075,0【答案】B【解析】本题考查的是
25、计算最终比较价值。虽然给了权重，但是要求的还是简单算术平均数。最终比较价值=(8000+8500+7800+8150)/4=8112,5元/m2。参见教材P206。38、试题在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()倍范围之内。A.0,52,0B.1,52,0C.0,51,5D.1,01,5【答案】A【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0,52,0范围之内。参见教材P183。39、试题开发经营期的起点是()。A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开始预售的日期D.开始销售
26、的日期【答案】A【解析】本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P346。40、试题长期趋势法主要包括()。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.直接比较法。E,直接资本化法【答案】ABC【解析】本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材P384。41、试题实际估价中，估价对象范围的界定包括()的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围。E,影响
27、范围【答案】ABC【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象范围的界定主要是实物、权益和空间三个方面的内容。选项DE是拼凑出来的干扰项。参见教材401。42、试题房地产所有权有单独所有、共有和()三种。A.建筑物共同共有权B.建筑物按份共有权C.建筑物区分所有权D.私有权【答案】C【解析】本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权有三种：单独所有、共有、建筑物区分所有权。参见教材P51。43、试题影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制。E,房地产相邻关系的限制【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产权益
28、因素。房地产的利用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B属于区位因素。参见教材P126128。44、试题投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。( )【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”45、试题成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。(
29、)【答案】【解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。46、试题建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()【答案】【解析】本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材P289。47、试题下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有()。A.某估价机构承接了该机构某股东妻弟房地产的司法鉴定评估B
30、.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价。E,某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACDE【解析】对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项，不得泄漏委托人的商业秘密;D选项，估价师要坚持独立客观公正原则进行估价;E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。48、试题下列房地产中
31、，变现能力相对较强的是()。A.用途专业的房地产B.开发程度低的房地产C.独立使用的房地产D.不景气市场环境下的低价处理的房地产【答案】C【解析】本题考查的是难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。市场不景气，买家稀少，价格再低，也没有吸引力。参见教材P66。49、试题考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时( )A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长【答案】D【解析】参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，
32、在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。50、试题与非专业估价相比，专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任。E,估价作业日期长【答案】ACD【解析】本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。51、试题房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在()滞后于市场自然周期变化。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段。E,第四阶段【答案】AB【解析
33、】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。52、试题某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B【解析】本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.86+11.01+2.35=103.22(元/m2)。参见教材P296。53、试题下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是(
34、)。A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务【答案】D【解析】本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项D属于不应承接的估价业务。参见教材P397399。54、试题某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了20年的抵押贷款，则该估价报告的保存期限应不少于()年。A.15B.20C.21D.30【答案】C【解析】本题考查的是保存估价资料。出具已经有1年了，贷款20年期间都必须保存，合计21年。参见教材P
35、424。55、试题投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。( )【答案】错【解析】当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”56、试题形成房地产有效需求的条件有()。A.消费者有购买意愿B.城市经济高速发展C.人口急剧增长D.消费者能够承受并支付得起房地产价格。E,有足够的房地产供给能力【答案】AD【解析】本题考查的是房地产需求。需求的形成条件
36、有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支能力。参见教材P113。57、试题高层建筑物地价分摊，属于()。A.房地产咨询业务B.房地产价格和价值分配业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于房地产价格和价值分配的业务范畴。参见教材P4。58、试题下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是()。A.估价委托人都是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人都是估价利害关系人D.估价委托人都是估价报告使用人【答案】B【解析】本题考查的是估价
37、当事人。用举例法排除错误选项。如司法拍卖房地产，法院就不是估价对象权利人，排除选项A;法院也不是估价利害关系人，排除选项C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，排除选项D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P30。59、试题改变规模的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润现规模下的房地产价值，则适用“改变规模”前提。()【答案】【解析】本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价。现有房地
38、产应改变规模的财务上可行的条件是：(改变规模后的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润)现规模下的房地产价值。参见教材P170。60、试题房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的()。A.估价目的B.估价程序C.价值时点D.估价作业日期【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价程序的作用。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。参见教材P396。61、试题下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋
39、征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价。E,房地产司法拍卖估价【答案】ACDE【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。看相应的估价目的下，租赁合同是否继续有效。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。62、试题在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。()【答案】【解析】本题考查的是房地产损害
40、赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。参见教材P2122。63、试题甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元。E,若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为11
41、7万元【答案】CE【解析】本题考查的是制作价格修正率表。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元;选项D应该为100万元。参见教材P372373。64、试题标准价调整法中，进行房地产分组时，为确保估价结果的准确性，分组越小，组内房地产越相似越好。()【答案】【解析】本题考查的是标准价调整法。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格的需要。参见教材P379。65、试题在校核测算结果时，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B
42、.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理。E,选用的估价方法不切合估价对象【答案】ABE【解析】本题考查的是测算结果的校核和分析比较。选项C作业日期不能成为测算结果之间有较大差异的理由;选项D是估价基本事项，早就定了，也不应该是测算结果之间有较大差异的理由。参见教材P414。66、试题若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()【答案】【解析】本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2,5。参见教材P267。67、试题收益法的理论基础是()。A.替代原理B.预
43、期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【答案】B【解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法的理论基础是预期原理。参见教材P216。68、试题在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据()来选取。A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法D.估价目的和估价对象【答案】D【解析】本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材P34。69、试题下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是()。A.投资
44、利息只有在动态分析法中才需要测算B.销售税费一般不计算利息C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出【答案】A【解析】本题考查的是后续开发的必要支出。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。70、试题下列方法中，属于批量估价的有()。A.成新折扣法B.价差法C.标准价调整法D.损失资本化法。E,多元回归法【答案】ACE【解析】本题考查的是批量评估。基于同一目的，利用共同的数据，采用相同的方法，经过统计检验，对大量相似的房地产给定日期的价值或价
45、格进行评估。成新折扣法可以批量估价，标准价调整法和多元回归分析法都是批量估价方法。参见教材P317、378、380。71、试题如果可比实例的成交日期晚于价值时点，则进行市场状况调整时，应该将可比实例的成交日的实际成交价格，调整为价值时点的价值。()【答案】【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期不应晚于价值时点。这样的可比实例最好不选，谈不上市场状况调整。参见教材P183。72、试题下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点。E,估价所需材料【答案】CD【解析】本题考查的是确定估价基本事项。估价对象主要由委托人确定，估价方法
46、和估价所需材料都是估价师决定的。参见教材P402407。73、试题下列情况中，需要补交地价的有()。A.改变土地用途B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。E,转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产【答案】ABCE【解析】本题考查的是价差法。需要补地价的情形：(1)改变土地用途、容积率等规划条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。参见教材P382。74、试题从经济角度上看，下列对土地利用选择的一般顺序，描述正确的是()。A.牧场-耕地-工业-居住B.商业-居住-办公-工业C.商业-办公-居住-工业D.办公-工业-居住-商业【答案】C【解析】本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是
