1、物业工程部管 理精心整理1一、物业的分类与工程部的关系一、物业的分类与工程部的关系二、工程部的任务二、工程部的任务三、工程部的管理工作三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理四、要实现工程部有效的管理五、工程部的规章制度五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数附件、酒店各区域的技术标准及参数 目 录精心整理2一、物业的分类一、物业的分类与工程部的关系与工程部的关系根据使用功能不同，物业可分为4类（1）居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等（2）商业物业：综合楼综合楼、写字楼写字楼、商业中心商业中心、酒店酒店、康乐场所（3）工业物业：工业厂房、仓库等（4）其它
2、物业：车站、机场机场、医院医院、学校 精心整理3现代工程管理理念：融入市场、精简机构、一专多能物业的分类与工程部的关系是：物业的分类与工程部的关系是：根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件 设置工程部的组织机构和人员配置 精心整理4工程部与以下部门有业务关系 外部：内部：供电局：申请用电量、定期电气设备检测、增容 劳动局：特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检 环保局：排烟、排污、噪声检测 电话局：申请中继线、网络 煤气公司：申请煤气使用并接受管理 自来水公司：申请自来水的使用 卫生防疫站：检查饮用水的洁净度 街道办事处：门前三包卫生达标 维保公司：冷冻机 电梯 行政、客
3、服、保安、办公室、餐饮 辅医、保洁 市政热力公司：供应蒸汽精心整理5二、工程部的任务二、工程部的任务 1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标 2、对物业供应能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行 4、对设备设施进行更新和改造 精心整理6三、工程部的管理工作三、工程部的管理工作 工程部的工程部的管理工作管理工作 管理：计划、人员、设备、运行、维修、资料控制：能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态 精心整理71、计划管理、计划管理 计划管理计划管理 年计划、季度计划、月计划 能源计划 （能源消耗计划、(水电气)节能计划）维修计划 （检修计划、设备更新改造计划）材料计划
4、 （物品采购计划、材料消耗计划、工具消耗计划、低值易耗计划）人员管理计划（人员培训计划、人员编制调整计划、人员数量调整计划）费用总额管理计划（根据上述管理费用，制定费用总额管理计划、工资总额、各分项费用）精心整理82、对人员进行管理、对人员进行管理（1）根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位 工程部组织机构设置是多种多样的，要根据物业的规模和服务标准而设置：精心整理9A A、按专业系统设置方式、按专业系统设置方式 例如：酒店例如：酒店精心整理10B B、按设备分区域的设置方式、按设备分区域的设置方式 精心整理11C、按管理性质设置方式、按管理
5、性质设置方式精心整理12D、按运行管理和维修分设的模式、按运行管理和维修分设的模式 精心整理13E、大型高档写字楼、商业中心、医院、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万左右万左右例如：物业例如：物业精心整理14F、大型高档写字楼、商业中心、医院、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万左右万左右精心整理15（2）人员的招聘）人员的招聘 招聘技术标准（其他标准由人事部门确定）招聘技术标准（其他标准由人事部门确定）工程部经理：1、工程部经理应具备的素质 诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、熟悉物业法规、接受过专业培训2、工程部经理应具备的工作能力 团队协作能力、指挥协调能力、预测控
6、制能力、沟通管理能力、文案撰写能力、3、工程部经理应具备的技术要求 有相关的学历 对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强 有处理、解决设备运行故障的能力 有相关的上岗证精心整理16 主管：1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证员工：1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证精心整理17人员的搭配原则人员的搭配原则（主要指员工）1、老中青相结合 老青各占1020左右 2、技术高中低相结合 高低各占1020左右 精心整理18要有磨合期要有磨合期 一般控制在12个月 磨合期主要观察1、敬业精神、团队精神2、脾
7、气、性格、集体融入性、容忍性3、技术水平、精心整理193、对设备进行管理、对设备进行管理（1）按照京国土房管物字(2001)258号北京市物业管理招投标暂 行办法第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单 位应将下列档案资料移交给中标企业：项目竣工总平面图；单体建筑、结构、设备安装竣工图；附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等物业管理所必须的其他资料。精心整理20（2）对所接管的设备进
8、行试运行，对有问题的设备做好记录并请甲方确认，协助甲方解决（3）对工程遗留问题做好记录，及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决（4）建立设备档案，将价值较高的设备建立档案（包括：设备名称、品牌、生产厂家、单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人 等）备查（5）对设备进行编号，确定负责人精心整理214、对运行进行管理、对运行进行管理 1、配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障 2、根据情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录5、每天对能耗进行统计精心整理225、对维修进行管理、
9、对维修进行管理 设备的生命周期 (浴盆曲线)O早期故障期劣化故障期偶发故障期 精心整理23维修工作主要分为计划内和计划外两类维修 1、计划外维修 2、计划内维修 3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验 （维修数量、质量、材料消耗）精心整理24工程部的维修分类图工程部的维修分类图精心整理25做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修 时间名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵室外管网 精心整理266、对资料进行管理、对资料进行管理（1）建立设备技术档案管理：（2）建立设备登记卡片：A、物业施工竣工验收的整套档案资料。B、设备的技术规范、标准，操作手册、使
10、用说明书。C、设备新技术信息及资料。D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。A、各系统设备档案登记卡。B、各部门设备档案登记卡。精心整理271、对能耗进行控制、对能耗进行控制 1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测（见表）2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗3、制定节能计划（组建节能机构、制定节能目标等）4、比较节能效果，总结节能经验 精心整理28序号设备名称功率数量运行台数运行功率(KW)运行时间30天/月每月电费估算0.65元KWH用备注每天小时(H)每天功率 KWH满负荷率()起动频率(%)每月功率KWH1冷却水塔4KW台2台1412481 0 0%100%1140 7时19时夏季3
11、个月运行2空调机总170KW6台6170123401 0 0%100%10200 3冷水机组总205KW2台110312123680%8 0%23731 4三星室内机总95KW472台4 72951095080%100%22800 5三星室外机11KW台100台1 001100101100060%8 0%158400 6变频生活水泵22KW台2台1222452860%5 0%4752 全年运行7稳压水泵7.5KW1台17.52418060%8 0%2592 全年运行8电子屏总10.2KW2块21 0.2101021 0 0%100%3060 全年运行9热水循环泵总60.25KW3台240249
12、601 0 0%100%28800 冬季3个月运行10旱地喷泉总71KW33台泵276盏 71 1 0 0%100%71 每周15分钟运行检查每月运行1小时11灯光效果总130KW 1/34041601 0 0%100%4800 不包括节假日12电梯总97 KW 5台5971211641 0 0%5 0%17460 夜班留1台值班电梯13小货梯（食品）2.5KW1台12.54101 0 0%3 0%90 全年运行14排烟风机总46.5KW9台 10 每月检查1次 15新风机组总86KW39台39861210321 0 0%100%30960 全年运行16电动遮阳篷总10KW 忽略17电动窗1.
13、8KW54个 忽略18电动旋转门0.7KW 2扇20.7128.41 0 0%7 0%176 全年运行19电动防火门2KW2扇 忽略20变压器1600KVA台2台 损耗忽略21配电屏 18台 损耗忽略22照明系统综合楼812KW8 0%65085200 156000 全年运行 总1124KW展示中心312KW8 0%25041000 30000 全年运行精心整理292、对设备运行状态进行控制、对设备运行状态进行控制 1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要经常替换运行 2、冷冻机的启闭时间要随天气变化经常调整，冷却水塔的启闭数量要随天气变化经常调整 3、不经常启动的设备也要每周启动一
14、次 （如消防水泵、柴油发电机）4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段 （如夜间可关闭一些）精心整理303、对材料消耗进行控制、对材料消耗进行控制 工程维修材料的消耗是较大的费用消耗，主要消耗在灯泡、灯 管、开关、插座、电线、阀门上1、凭维修单领取材料 2、更换的零件要拿回冲销 3、金额较大的配件要有经理签字 4、定期进行小修、加油减少零配件的损坏 精心整理314 4、工作人员的工作精神状态进行控制、工作人员的工作精神状态进行控制 1、我们讲的控制，是对工作人员在工作时间内精神状态进行控制，而不是全部时间 2、了解员工的技术水平，了解员工的协作意识、工作情绪，了解员工的近期 对管理者的看法，了
15、解员工的需求等。3、解决了解到的影响工作的问题 精心整理32管理者的管理知识要求管理者的管理知识要求 1、什么是管理?2、什么是管理者?3、作为一个管理者应该干什么?4、管理能力由哪些要素组成?5、如何掌握管理要领?四、要实现工程部有效的管理四、要实现工程部有效的管理管理知识精心整理33什么是管理什么是管理：管理是一种由管理者组织他人工作的活动，而不是管理者自己去完成 管理工作的三个基本特点 1、管理是有目标的，管理过程就是为实现目标而努力的过程，是为实现目标而采取的手段.2、管理是一个作用过程，这个过程包括计划、组织、指挥、协调、控制等部分，管理是应用性的社会科学，但在一定程度上又是一种艺术
16、。3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是属下人员的工作情况，如果凡事都要管理者自己动手干，那么，这一局面就足以说明这里不存在成功的管理。精心整理34什么是管理者什么是管理者 一个管理者必须达到下例三项要求 1、必须借助于计划、组织，指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。2、管理者必须直接参与解决问题，做出决策。（管理者的任务之一就是对不同的可选方案进行评价并作出决择）。3、管理者至少要有一个人向他负责，向他汇报工作。管理者另一个责任就是负责指导和指挥下属开展工作。精心整理35管理者应该干什么管理者应该干什么每个中层、高层管理者都肩负者4个方面的职责 1、规划和决策。2、组织和协调。3、控制和
17、调节。4、指导和培训。精心整理36管理者能力是由哪些要素组成管理者能力是由哪些要素组成 管理知识；管理技能；管理观念 管理能力是由3个相互关联的要素组成 一个称职的管理者在管理观念上的特征是 1、强烈的管理意识2、具有强烈的责任感3、具有感情交流意识 管理技能的组合应包括 技术技能、交际技能、行政管理技能三个部分 精心整理37管理者为什么会失败管理者为什么会失败 1、缺乏基本管理知识导致管理工作打不开局面。2、缺乏行政管理能力。3、缺乏交际能力，在处理人际关系上束手无策。4、缺乏忘我的干劲，在其位不谋其政。5、缺乏公正严明的管理作风。6、对部下缺乏信任，不能放手让部下去做工作。7、自己应首先是
18、管理者，其次才是技术专家，将位置摆不正。8、不善于协调各种目标的关系，（物业目标、部门目标、职工目标）不能保持各种目标相对平衡。9、内部不团结，搞小集团。10、缺乏对部下的在职培训，不能提高职工的整体素质。精心整理38五、工程部的规章制度五、工程部的规章制度 1、工程部经理岗位责任制 2、主管岗位责任制、领班岗位责任制、各工种岗位责任制。3、采购，保管和领用制度。4、新增设备管理制度。5、设备的改装、移装制度。6、设备的运行、维修、使用制度。7、安全用电制度。8、设备交接班制度。9、设备转让和报废制度。10、设备事故分析制度。精心整理39附件、酒店各区域的技术标准及参数附件、酒店各区域的技术标
19、准及参数 各区域的技术标准参数 （建议）地域地域温度温度湿度湿度新风量新风量m/h人人噪音噪音照度照度换气次数换气次数m/h人人风速风速m/s夏夏冬冬夏夏冬冬客房客房242255605035100-20030-5001-02大厅大厅252240651840100-20010025走廊走廊24 40651835100502多功能厅多功能厅2620406525403001015游泳池游泳池2628757522501002-402餐厅餐厅232340652540100-200 02厨房厨房182060 6020040-6003会议室会议室242040652540300 02迪厅迪厅242040653
20、350503002办公室办公室242240652535100-150 01酒吧酒吧232340652540501002卫生间卫生间26204065 401005-1002洗衣房洗衣房26204065 6020015-2002员工区员工区26204065 5050-1005-1003健身房健身房19254065604050-100 03精心整理40强电强电 变配电标准 应具备双路10千V供电的条件，并自备发电机 变压器应工作在选配容量的60%80%变压器的选择要一备一用 高低压配电室应通风良好，换气量每小时不少于6次 高低压配电母线要分段，并要设联络柜 低压配电要有补偿电容器 三相负荷要平横，重
21、要区域要单独控制 精心整理41对各区域照度要求 LX照度 大堂75150LX洗衣房100200LX照度标准值分级 LX分级 大堂吧75150LX员工浴室50100LX低 简单视觉要求的一般照明 如仓库道路0.5 1.2.3.5.10.15.20餐厅50100LX员工更衣室50100LX多功能厅150300LX前台50100LX中 工作房间的一般照度,如办公室,教室,会图室,打字室.30.50.75.100.150.200桑拿3075LX棋牌室100200LX泳池3075LX台球厅150300LX高 有特殊要求的一般照明 如:大会堂.大型综合体育院300.200.750.1000.1500.20
22、00.3000酒吧2050LX保玲球100200LX精品屋100200LX厨房200500LX书报亭100200LX电梯机房50100LX参考高度0.75M水平面.满月星光下为0.2LX,多云白天,室外为1000lx10000lx阳光直射的室外至少为10000LX照度为1LX时，仅能变别物体轮廓照度为510LX时看收报较困难照度为50LX时为办公室较低照度照度标准值分级（LX）0.5 1.2.3.5.10.15.20.30.50.75.100.150.200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.商务中心100200LX 面客办公室75150LX 各经理办公室7515
23、0LX 客房50100LX 客房走廊50100LX 电梯厅50100LX 客用公共卫生间50100LX 消防楼梯2050LX 客梯内75150LX 公共区2050LX 设备层2030LX 精心整理42供电负荷的分级供电负荷的分级 1级负荷级负荷 2级负荷级负荷 3级负荷级负荷 A供电中断将造成人身伤亡者。B中断供电将造重大政治影响。C中断供电将造成重大经济损失者。D中断供将造成公共场所秩序严重混乱。A中断供电将造成较大政治影响。B中断供电将造成较大经济损失。C中断供电将造成公共场所秩序混乱者 不属于一、二级电力负荷 精心整理43弱弱 电电 电话机房选址电话机房选址 1、位置一般宜须安排在一楼或
24、二楼，并应临近道路以便于引线，线应避免将总机设在地下室及潮湿的地方。2、总机房应设在负荷中心，以节省线路投资。3、总机房的位置应优先选择建筑物朝阳面。4、避免将电话机房设于变配电室，空调压缩机房，风机房，水泵房等，有电磁或噪声影响的房间附近。严格要求防止尘沙侵入和起灰 5、电话机房的环境要求。（见表）精心整理44 电话机房的环境要求。名称室内净高M楼地面等效均 布 荷 载kg/m2 温度 湿度 照度（LX）基本要求适 宜值基 本 要求适宜值程 控交 换机室低架3.0高架3.5450低架600高架182825307555200话 务员室30300222425408055150电 力室304501
25、0352545756060配 线室3.0(120回)3.5(600回)450(120回线)750(600回线)1000(总配线架下)103225208055100电 池室3010001020 50精心整理456、中继线数量的确定。（设备容量10%）与市话局互相呼叫所与市话局互相呼叫所接分机数接分机数中继线数中继线数呼呼 出出呼呼 入入5015与呼出中继线合成双向503410067200101130013144001516500181910002627精心整理467、总机房应单独供电 应配有2小时的UPS电源8、服务功能 要有国内国际长途 要有计费有查询功能，打印 要有转移呼叫功能 要有语音留言
26、功能（语音信箱）要定时叫醒服务 要有请勿打扰功能 等待呼叫功能精心整理47水水 系系 统统 酒店要有自己的储水系统，存量要在正常使用12天 管网的压力最好不要超过4Kg 生活用水在进入管网前要进行消毒杀菌 生活热水的要求生活热水的要求 生活热水夏季水温控制在4550 冬季控制在55556060 热水主干管及分支干管要加保温 精心整理48空空 调调 系系 统统 冷冻水管及冷凝水管应加保温，冷凝水管应是独立系统，舒适送风温差为送风口高度H5m，送风温差ts10，送风高度H5m，送风温差ts 15。精心整理49生活用水标准表 项目项目标准标准感官性状和一般感官性状和一般化学指标化学指标色浑浊度臭各味
27、内眼可见物PH总硬度(以碳酸钙计)铁锰铜锌挥发酚类(以苯酚计)阴离子全成洗涤剂硫酸盐氯化物溶解必总固体色度不超过15度并不得呈现其他异色不超过3度,特殊情况不超过5度,不得有异臭.异味不得含有6.8.450 MG/L0.3 MG/L0.1 MG/L0.0 MG/L1.0 MG/L0.002 MG/L0.3 MG/L250 MG/L250 MG/L1000 MG/L精心整理50毒理学指标毒理学指标氟化物氰化物砷硒汞镉铬(六价)铝银硝酸盐(以氮计)氯仿*四化化碳*苯并(A)芘*滴滴涕*六六六*1.0 MG/L0.05 MG/L0.05 MG/L0.01 MG/L0.001 MG/L0.01 MG/L0.05 MG/L0.05 MG/L0.05 MG/L 20 /L60 /L3 /L0.01 /L1 /L5 /L精心整理51细菌学指标细菌决数总大肠菌群游离余氯100 个/ML3 个/L在与水接触30MIN后应不低于0.3MG/L.集中式给水除出厂水应符合述要求外,管网未梢水不应低于0.05MG/L放射性指标总a放射性总放射性0.1 Bq/L1 Bq/L精心整理52
