1、一级一级“检验检验”二级二级“质量保证质量保证”三级三级“预防预防”四级四级“完美完美”外墙空调板如采取外墙空调板如采取有组织排水形式，有组织排水形式，其地漏应设置在外其地漏应设置在外侧，用水平支管引侧，用水平支管引入下水口入下水口露台女儿墙压顶处如露台女儿墙压顶处如安装栏杆，需提前埋安装栏杆，需提前埋设扁钢卡子。扁钢出设扁钢卡子。扁钢出保温处周圈应用硅酮保温处周圈应用硅酮耐候密封膏嵌填。严耐候密封膏嵌填。严禁直接在保温上开孔禁直接在保温上开孔打膨胀螺栓。避免保打膨胀螺栓。避免保温空腔效应，导致外温空腔效应，导致外墙串水渗漏墙串水渗漏室外阳光房与外墙交界处的节点示意图室外阳光房与外墙交界处的节
2、点示意图对策：对策：根据业主投诉重点、常见设计错误、工程质量通根据业主投诉重点、常见设计错误、工程质量通病、施工手工操作习惯性偏差等环节，由集团工程技术病、施工手工操作习惯性偏差等环节，由集团工程技术质量中心和产品中心联合研发，制定企业版标准节点图质量中心和产品中心联合研发，制定企业版标准节点图集，预防设计错误的产生集，预防设计错误的产生对策：对策：完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工具），并行审图（加快图纸审查周期）具），并行审图（加快图纸审查周期）集团
3、内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清楚如何管理监理单位。楚如何管理监理单位。对策：对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的监理监理工作要求细则工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检，明确监理工作标准。制定监理工序质量检查表格。修改监理招标文件及合约文件查表格。修改监理招标文件及合约文件对策：对策：由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，由集团工程技术质量中心和成本控制中心共
4、同研发，将监理投标报价改为成本将监理投标报价改为成本利润税金现场监理奖金的竞利润税金现场监理奖金的竞价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具对策：对策：集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。对策：对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标
5、准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验管理要求管理要求国标国标混凝土结构施工图制图规则及构造详图混凝土结构施工图制图规则及构造详图中，仅对中，仅对节点区和箍筋加密区钢筋的连接予以限制，对其它部位的节点区和箍筋加密区钢筋的连接予以限制，对其它部位的限制要求没有明确说明限制要求没有明确说明国家工艺规程规定国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿水会
6、从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面。环节处，并渗入内墙面。仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应并满足工
7、程质量控制的需要并满足工程质量控制的需要标杆企业的工序管理，是其工程管理的主要特点之一标杆企业的工序管理，是其工程管理的主要特点之一切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，往往会产生严重的工程质量隐患往往会产生严重的工程质量隐患思考思考90秒：如何通过工序管理优化解决上述质量秒：如何通过工序管理优化解决上述质量隐患和工期管理矛盾隐患和工期管理矛盾提醒：提醒：企业版本企业版本
8、的施工工艺要求、的施工工艺要求、工法、工序、质工法、工序、质量管理标准等应量管理标准等应进入招标文件，进入招标文件，并作为合约文件并作为合约文件的附件。避免施的附件。避免施工期间双方产生工期间双方产生争议或出现追加争议或出现追加成本的情况成本的情况强制节能前强制节能前强制节能后强制节能后一些出外墙孔洞如空调孔一些出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前先进行洞等，宜在抹灰前先进行开洞，以免后开洞对外墙开洞，以免后开洞对外墙抹灰层等造成破坏，防止抹灰层等造成破坏，防止抹灰层开裂导致外墙渗漏抹灰层开裂导致外墙渗漏隐患隐患出外墙孔洞应注意坡度要出外墙孔洞应注意坡度要求内高外低，高差求内高外低，高差2020
9、外墙雨落水管固定件、外外墙雨落水管固定件、外墙外保温托架固定件、外墙外保温托架固定件、外保温固定锚栓、阳光房披保温固定锚栓、阳光房披水固定件等外墙固定件，水固定件等外墙固定件，如在外粉完成后进行，在如在外粉完成后进行，在打墙洞时会破坏粉刷的整打墙洞时会破坏粉刷的整体性和外粉各层之间的粘体性和外粉各层之间的粘接牢度，产生空隙起壳和接牢度，产生空隙起壳和裂缝，存在外墙渗漏隐患，裂缝，存在外墙渗漏隐患，宜在抹灰前完成宜在抹灰前完成由于工程搭设外粉刷脚手由于工程搭设外粉刷脚手架，造成分层外粉刷的停架，造成分层外粉刷的停息点基本留置在砌体与混息点基本留置在砌体与混凝土交界部位，极易由此凝土交界部位，极易
10、由此引起渗漏，分层抹灰的错引起渗漏，分层抹灰的错缝往往也被忽视缝往往也被忽视 一般设计卫生间结一般设计卫生间结构降板构降板6 61010，卫，卫生间地面应低于其生间地面应低于其它房间地面它房间地面2 2，卫，卫生间门槛处高差一生间门槛处高差一般为般为6 61010施工图设计指导书施工图设计指导书 设计统一技术要求设计统一技术要求 设备配置设备配置 装修标准装修标准 设计配合设计配合 其它特殊设计要求其它特殊设计要求目的目的明确技术要求明确技术要求预防常见问题预防常见问题统一设计做法统一设计做法规范设计深度规范设计深度提高设计质量提高设计质量 重点核对关键部重点核对关键部 位的梁板标高位的梁板标
11、高 露台露台 老虎窗老虎窗 屋脊、屋檐屋脊、屋檐 门窗高度门窗高度 外檐节点外檐节点橱柜橱柜 吊柜吊柜 设备表箱设备表箱开关开关 插座插座 散热片散热片冰箱冰箱 洗衣机洗衣机 门窗门窗 墙跺墙跺 热水器热水器 地漏地漏 项目计划的制定是自上而下还是自下而上？项目计划制定过程中的常见困惑项目目标计划由企业或项目高层下达，由执行部门根据目标计划分解制定项目操作计划，验证目标计划实现的可行性暂不确定项目的目标计划，由执行部门根据业务开发流程制定项目操作计划，依据操作计划推导出项目的目标计划 项目计划执行的时间、前置资源、成果需求如何提出？项目计划制定过程中的常见困惑由业务或任务的末端的执行部门提出时
12、间、前置资源、成果需求，向其上游直接的业务或任务执行部门提出，由其负责解决由业务或任务的末端的执行部门提出时间、前置资源、成果需求，向其上游直接的业务或任务的执行部门提出，并负责追踪解决的上游所有的时间和资源瓶颈小故事一：可怜的工程部经理 谁负责跟踪统筹和优化项目计划？项目计划制定过程中的常见困惑由公司高层领导统筹优化项目计划，解决不同业务、部门之间的资源、时间、配合等矛盾由项目业务的具体经办人员先进行前期沟通，解决方案讨论，由业务分管、主管领导最终协调解决矛盾小故事二：狡猾的工程部经理 确定目标计划：项目计划制定过程的五个阶段确定项目计划最终需要达成的成果：依据什么做？根据公司财务经营指标、
13、项目规划设计草案分析、销售去化率预测、财务现金流、成本现金流分析，可以推算出相关的销售时间和成果节点依据推算出的相关销售时间和成果节点，可以推算出项目经营开发过程中关键的预期时间和成果节点要求项目或各业务操作部门根据初步的项目目标计划，制定项目的总体和业务操作计划 确定时间计划：项目计划制定过程的五个阶段确定达成项目目标成果需要做哪些工作：需要做什么？确定所做各项工作的责任主体：谁来做？在哪做？确定所做各项工作的工作周期：什么时间做？什么时间完成？确定资源需求计划：项目计划制定过程的五个阶段确定所做各项工作的前置资源需求：需要什么资源？谁在什么时间提供？确定所做各项工作的限制控制要求：成本控制
14、？资金控制？审批控制？确定资源需求计划：项目计划制定过程的五个阶段确定所做各项工作的前置资源需求：需要什么资源？谁在什么时间提供？确定所做各项工作的限制控制要求：成本控制？资金控制？审批控制？计划的统筹和优化：项目计划制定过程的五个阶段是否遗漏关键的任务节点：哪些？计划任务的周期是否合理：能否优化？计划任务之间存在哪些时间和资源冲突：如何解决？项目目标能否达成：计划任务的关键控制线路优化目标计划实施计划验证目标优化计划修正确认目标 计划任务一定要分解：项目计划编制的要素任务层次越少，不受控的工作内容就越多，任务完成的可靠性就越低作为操作层面的实施计划，原则上任务和任务之间的间隔不宜超过5天 责
15、任一定要落实到人：经办责任人、配合责任人、业务责任人、审批责任人、监管责任人 一定要有时间要求和前后工序要求：什么时间开始？（判断能否完成的基础）什么时间完成？（判断成果、资源的保障）谁是你的上家？你需要其完成什么才能开展工作？谁是你的对家？你需要其配合或配合其完成哪些工作？谁是你的下家？你完成的任务成果需要给谁？他需要你的成果来做哪些工作？一定要有资源保障要求和决策、审批要求：你需要谁在什么时间给你什么资源、条件或成果才能开展工作？你的计划任务成果有哪些控制要求需要谁花费多少时间来审核并确认？你的计划任务成果需要哪些程序或领导审批？必须要有验证的方法和质量标准要求：你完成的任务或成果是否达到
16、了规定的质量标准？谁来评定？如何评定？你完成的任务或成果其质量标准要求是什么？项目计划管理的控制步骤项目目标计划产生项目目标计划下达项目实施计划产生项目实施计划执行计划执行偏差分析计划执行跟踪监控项目目标计划调整PDCA计划管理需要强调的意识 项目计划管理的重点是执行：计划是执行的基础，无论什么样的计划，其最终目的是为了执行 执行是对项目的执行：计划的任何一个环节不是对业务负责，不是对部门负责，也不是对主管领导负责，而是对项目整体目标的负责和执行 执行是按投资回报率要求评估损失和考核：项目控制的目的和目标 项目控制的基础：集团层面：项目二级计划和计划跟踪管理体系 项目控制的目标：城市公司、项目
17、层面：完备的项目三级计划和计划跟踪管理项目任务工作成果（阶段成果、管理成果、经营指标）项目控制的目标是工作（事），而不是工作的人（对事不对人）项目控制的关键：持续不断的控制对实施计划过程的控制，而不是一级节点的结果控制 项目控制的要点：查看项目的实际完成情况和工作成果对照已确定的项目计划，分析、评估实际完成情况与计划的差距 对出现偏差的处理：分析计划执行偏差对项目一二级节点，对项目收益的潜在影响和风险对出现的偏差采取必要的纠正措施项目计划跟踪控制的方法 事前控制：任务提醒：在任务需要按计划即将开始或即将完成的一段时间（一般为3天、7天），提醒计划执行部门，提前了解计划按期执行的可行性任务提醒责
18、任归属：计划影响的直接下游部门（跟踪责任），总经办（或运营管理部门）运营管理责任，项目秘书（中小公司）事中控制：过程跟踪：确认计划任务是否按期开展，确认计划任务执行过程的进展是否能够保障按期完成自动上报：计划执行部门分析评估实施计划执行过程的进展，当发现存在执行过程偏差，可能影响项目一二级节点，应主动上报过程跟踪责任归属：计划影响的直接下游部门（跟踪责任），总经办（或运营管理部门）运营管理责任，项目秘书（中小公司）自动上报：个人、部门（周报）、项目、地区公司（月报）风险报警：当实施计划执行出现偏差，已经或有可能影响到项目一二级节点时，应向项目决策者或项目运营管理部门重点上报桩基：桩基：砼：砼：
19、加气块砌筑：加气块砌筑：内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞：分层粉刷：分层粉刷：防水：防水：地坪：地坪：轻质砌块：轻质砌块：EPSEPS保温板：保温板：成本管理体系同样是房地产企业管理的重要组成部分。成本管理体系同样是房地产企业管理的重要组成部分。因龙湖系列讲座有成本方面的课程，在此只简单讲一因龙湖系列讲座有成本方面的课程，在此只简单讲一下施工阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点下施工阶段设计变更与现场洽商管理的一些要点国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，国内大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺对有关工程质量、进度等管理方面的约定
20、往往比较欠缺提要求提要求审核审核符合性符合性付款付款房地产企业的工程管理，如果连工程管理要求都提不清楚，房地产企业的工程管理，如果连工程管理要求都提不清楚，就不可能取得好的结果就不可能取得好的结果国内大多数房地产企业合国内大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求约中约定的工程质量要求大多填写为：合格、优良大多填写为：合格、优良或达到杯要求或达到杯要求对施工方无工程质保体系的管理要求：对施工方无工程质保体系的管理要求：对施工方无工程质量过程管控的管理要求：对施工方无工程质量过程管控的管理要求：无工序质量控制、检验批验收、质量停止点等管理要求：无工序质量控制、检验批验收、质量停止点等管理要求：无工
21、程质量标准、规范、企业标准等执行顺序的管理约定：无工程质量标准、规范、企业标准等执行顺序的管理约定：对施工单位质量控制缺乏除经济处罚外的有效制约手段：对施工单位质量控制缺乏除经济处罚外的有效制约手段：监理合约范本中对于质量管监理合约范本中对于质量管理的责任和要求主要是满足理的责任和要求主要是满足甲方对承包方的质量目标管甲方对承包方的质量目标管理要求。在实际执行过程，理要求。在实际执行过程，往往缺乏详细的管理要求往往缺乏详细的管理要求问题一：问题一：问题二：问题二：问题三：问题三：问题四：问题四：标杆企业工程质量验收标准（毛坯房）标杆企业工程质量验收标准（毛坯房）序号检查内容企业标准国家标准1顶棚水平度允许偏差2房间净高允许偏差-4mm、+10mm 103开间尺寸允许偏差8104内墙面立面垂直度允许偏差小于2mm高级抹灰35内墙面阴阳角允许偏差小于3mm 高级抹灰31.1.安全性质量问题安全性质量问题2.2.功能性质量问题功能性质量问题3.3.观感性质量问题观感性质量问题4.4.适用性质量问题适用性质量问题互动问答234235谢谢聆听
