1、 是一场“产品战”，更是一场“认知战”！项目解读市场研究目标设定面临问题策略分析形象定位品牌塑造的公益性思维旅游推广的整合化思维案名建议整合推广建议战术执行预算项目推广的精确化思维产业地产主要类别旅游地产商业地产物流地产工业地产 一座以主题公园为核心的城市旅游综合体，融旅游休闲、酒店度假、商务娱乐、时尚消费等多重功能。国际级第五代主题旅游城海西第一座高科技主题公园；融合特色文化（客家文化、魔幻文化、探险文化、军事文化）主题包装的主题公园；个性化包装的特色主题酒店群，戴斯五星级国际酒店、独有的超五星级会所酒店。城市独有休闲娱乐聚集区八闽娱乐小镇超大面积商场大型购物中心主题公园综合商业主题小镇主题
2、酒店群八闽娱乐城海西地区最具号召力的城市旅游休闲综合体区域市场市场趋势上世纪60年代初上世纪70年代初上世纪90年代初60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅，将欧洲旅游房地产市场推向高潮。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全
3、；配套的服务业、管理业也迅速成熟。1999年全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游地产开发，并取得了客观的收益。从此，旅游地产作为房地产业的一个重要分支，在全世界发展起来并掀起了世界投资的热潮。n国内旅游地产发展历程20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，
4、并以旅游房地产这一概念传播开来。2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业，目前形成几大版块格局：旅游地产海南博鳌、三亚广州华南板块苏州太湖区域杭州宋城、千岛湖深圳华侨城其它区域趋势一：功能演变从“概念需求”到“产品支撑”逐渐的从单一性的观光旅游、到有目的的休闲旅游，再发展到度假休闲旅游。旅游行为的不断变化，其旅游产品也在悄然发生改变。早期的产品多为满足旅游人口的概念需求，如旅游地产的鼻祖深圳华侨城，其单纯的通过主题公园驱动房地产，仅仅
5、满足概念上的旅游房地产开发。而在旅游行为方式升级趋势下的项目开发，多注重创新产品的设计和多元产品的组合，在此发展模式下，产品成为旅游地产的重要支撑。如芙蓉古城通过建筑符号作为产品表现特征之一，以文化包装项目，将住宅产品和旅游产品有效的整合在一起。趋势二：空间规模由“小而精”到“大而全”的 复合型区域开发在旅游地产大规模开发的发展趋势之下，开始逐渐演化为大型区域的经济开发，由旅游地产主导的旅游产业和旅游相关产业，逐渐的支撑起地区的人口、经济的发展，并通过复合型的旅游房地产开发，不断的提高土地价值，催热区域经济发展，再反作用于地区产业经济的进步，这也就是之前说到过的大旅游地产的概念，在这样的发展趋
6、势之下，空间规模从“小而精”到“大而全”的复合型发展趋势将越加明显。趋势三：选址策略自然资源越稀缺越竞争，呈现 “两极”开发战略布局对于传统旅游房地产开发而言，选址通常会在两类资源较好的地区，一类是自然资源较为丰富的地方，如山、湖、海、河周边，这些地区通常空气较好，环境优美，位于城市近郊，具备离城不离尘的特征；另一类是人文资源丰富的地区，如古城遗址、古村落等，此类地区通常人文底蕴浓厚，因此，依托人文资源开发旅游地产成为一种新的发展趋势。城市两极甚至多极开发的战略布局，将成为今后旅游地产选址的主要方向。趋势四：资源整合模式多样，强调在多元化联合 中实现旅游资源再造有效的整合区域各方资源，增强关联
7、效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合，旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均会受到社会舆论的关注；随着旅游地产进一步扩张，随着资源价值不断异化，导致我们随着资源本身的多化，可以看到对旅游地产本身的内容和项目设计上进一步多样化，导致我们旅游地产操作上和运作上都需要结合资源本身的特点来设置出有吸引力的主题和内容，吸引潜在的市场和消费者。趋势五：市场需求投资者对品质越来越挑剔，主 题特色和质量提高显得更加重要对于旅游地产而言，其客源结构相对较为复杂，有第一居所需求，有第二居
8、所需求，也有投资需求、养老需求等，且旅游地产的功能产品较为丰富，不同功能的产品所导入的客户层次也不尽相同，因此满足不同档次客户的不同需求，又是旅游地产不得不面临的重要挑战。面对这一挑战，旅游地产的发展商们正在逐渐的转变产品设计和功能布局，而左右这一变化的是对客户需求的不断深入的研究，随着旅游地产开发的不断成熟，这一趋势将显得愈发明显。以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。仅龙岩市周边，我们的潜在市场容量就有
9、1594万人次在海西地区，我们是唯一一座进行了特色文化包装的高科技主题公园门票预售开园形象、招商有一定实力的竞争对手已至，我们再不能因产品的超前而高枕无忧。志高动漫园啊，听说过，地圈了很久还没动啊？（我们真的没动吗？）志高动漫园啊，不就是打着旅游的幌子圈地卖房子的么？（我们有卖一套房子吗？）志高动漫园，还不知道啥时候建起来呢？（我们早已经明确2011.10.1开园试营。）这些话，我们看着有些刺眼，但至少代表了一部分人的态度。我们来龙岩一年多了，尚未获得市民全面认可。我们的大众信息传播渠道出了问题，市民对我们的认知被局限于小道消息层面。结合定量和定性调研结论发现：在群体差异性上，16-40岁群体
10、对成都欢乐谷的喜欢程度和旅游意向均相对较高；其中16-30岁群体是因为自身对欢乐谷有较高的接受度；而31-40岁群体，则是因为自己小孩对欢乐谷这种游乐主题型景区非常感兴趣，从而导致这一群体对成都欢乐谷具有较高接受度所以，我们需要精确营销背依年客流量300万人次的海西唯一高科技主题公园。全市唯一一所行政接待会所酒店。全市最高标准五星级涉外酒店。个性化包装的主题酒店群。阶段阶段形象导入期形象导入期品牌塑造期品牌塑造期全面轰炸期全面轰炸期11/711/4开园开园第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段11/9工期主体封顶二包施工设备安装绿化施工设备调试11/511/611/811/113阶段
11、阶段形象导入期形象导入期品牌塑造期品牌塑造期全面轰炸期全面轰炸期11/711/4开园开园第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段11/9工期主体封顶二包施工设备安装绿化施工设备调试11/511/611/811/11炒作主题3 3月：月：打好五大战役打好五大战役 大干开局之年大干开局之年市重点项目专题报道之一市重点项目专题报道之一龙岩志高动漫科技产业园单体龙岩志高动漫科技产业园单体建筑全面封顶建筑全面封顶4 4月：月：打好五大战役打好五大战役 大干开局之年大干开局之年市重点项目专题报道之二市重点项目专题报道之二龙岩志高动漫科技产业园主题龙岩志高动漫科技产业园主题乐园设备开始安装乐园设备开
12、始安装4 4月：月：打好五大战役打好五大战役 大干开局之年大干开局之年市重点项目专题报道之三市重点项目专题报道之三探秘主题乐园文化包装探秘主题乐园文化包装5 5月：月：打好五大战役打好五大战役 大干开局之年大干开局之年市重点项目专题报道之四市重点项目专题报道之四龙岩志高动漫科技产业园主题龙岩志高动漫科技产业园主题乐园加勒比区探秘乐园加勒比区探秘6 6月：月：打好五大战役打好五大战役 大干开局之年大干开局之年市重点项目专题报道之五市重点项目专题报道之五龙岩志高动漫科技产业园主题龙岩志高动漫科技产业园主题乐园雏形已具乐园雏形已具9 9月：月：打好五大战役打好五大战役 大干开局之年大干开局之年市重点项目专题报道之六市重点项目专题报道之六龙岩志高动漫科技产业园主题龙岩志高动漫科技产业园主题乐园大揭密乐园大揭密45678910龙岩内龙岩外涉台谢谢聆听THANKS!
