1、农 贸 市 场项目位置项目位置：地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。周边环境周边环境：地处中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。红星路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。1.1.政府宏观计划政府宏观计划:经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔。随着成都市旧城
2、改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。二环路内的占道菜市将有计划的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。成都将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。2.2.农贸市场正经历着三个转变农贸市场正经历着三个转变:地 点从室外到室内的迁徙；形 态从简陋到精致的蜕变；经营管理者从街道办事处到民营企业的交接。3.3.农贸市场超市化趋势农贸市场超市化趋势 所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，
3、按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。4.4.农贸市场的投资优势农贸市场的投资优势 近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。农贸市场超市化是旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和
4、政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。根据市场调查显示结果：经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。项目地处市中心区域，受中央商务区的影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活动为主的商务人群，
5、当商务功能人群最大化时，项目就有可能失去终端消费人群。如何规避和适应的必然扩张对项目带来的压力和风险。将是保证项目长期经营和实商业保值、增值的关键。成都居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位围合门市临街商铺），在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离；现在成都市的新型农贸市场还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的
6、新型农贸市场。关键词：立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。三项要求：建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“立体农贸超市”必然应该建立起一套新的产品功能标准。产品设计建议产品设计建议项目单层建筑面积均在以下，业态的规划很难做到传统
7、农贸市场的多品种、大容量，应该建立单层主题业态，用专业、精细的业态优势消除面积不足的影响。普通的农贸市场由于硬件和消费习惯的限制，经营很难延伸到三层以上，而农贸市场三层以上的其他业态又无法与之相互衔接，反而因为农贸市场的经营特点影响其他业态的经营，建筑设计必须规避业态之间的消极影响，建立不同业态的专用交通系统，有效解决不同需求人流的冲突。建立高效率、舒适性的立体交通系统，有效解决二层以上人气不足的市场经营瓶颈，在主要通道设置电动扶梯引导人流，提升项目的经营竞争力，最大化项目整体价值。项目的整体建筑功能设计，不但要满足农贸市场的经营需求，还应该考虑对其他经营业态的兼容性和适用性，预留未来项目的调
8、整空间。业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；根据调查显示：成都市现有的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的可能。所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点：市场产品销售额与租金的关系。市场消费需求与产品供给关系。规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。客户生态链：
9、客户生态链：终端消费群体终端消费群体项目经营商家项目经营商家项目经营权业主项目经营权业主终端消费群体：终端消费群体：项目区域内的居住人群项目区域内的居住人群项目区域辐射半径内的消费人群项目区域辐射半径内的消费人群项目区域内涉及的餐饮商业体项目区域内涉及的餐饮商业体项目经营商家：项目经营商家：即将拆除的南糠市农贸市场、义学路市场的经营商家；即将拆除的南糠市农贸市场、义学路市场的经营商家；专业投资农贸市场的成都经营者；专业投资农贸市场的成都经营者；泛成都市区域内的农贸市场经营者；泛成都市区域内的农贸市场经营者；经营权业主：经营权业主：专业投资农贸市场的成都投资者；专业投资农贸市场的成都投资者；泛成
10、都市区域内的农贸市场投资者；泛成都市区域内的农贸市场投资者；成都市区域房产中小投资者；成都市区域房产中小投资者；关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的成都市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买
11、。价格定律：商业房地产，租金决定销售价格；经营业态经营业态最高租金最高租金最底租金最底租金平均租金平均租金蔬菜摊位蔬菜摊位500元元/月月120元元/月月370元元/月月肉类摊位肉类摊位1200元元/月月300元元/月月750元元/月月杂货摊位杂货摊位500元元/月月600元元/月月550元元/月月市场内门市市场内门市600元元/月月2000元元/月月1300元元/月月临街商铺临街商铺220元元/150元元/185元元/投资回报计算以一个蔬菜摊位来做计算演示：总投资55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年经营权总收益：133200元除去投资成本后年回报：4.67%很明显,3
12、0年经营权投资相对产权投资回报过低；所以，价格的确定应该根据非产权的投资模式为指导，所以，价格的确定应该根据非产权的投资模式为指导，要充分考虑产权与非产权的区别，只有如此制定出来的价要充分考虑产权与非产权的区别，只有如此制定出来的价格才能对投资者具有吸引力，才能被市场所接受，得到投格才能对投资者具有吸引力，才能被市场所接受，得到投资者的认可才能顺利的完成销售，实现快速的资金回收。资者的认可才能顺利的完成销售，实现快速的资金回收。项目优势及机会点项目优势及机会点 ：项目定位分析。项目定位分析。商业价值优势分析商业价值优势分析。商业核心区位，人气、商气鼎盛。商业核心区位，人气、商气鼎盛。商业配套的
13、酒店、餐饮、娱乐业发达。商业配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射半径巨大。半径巨大。借势：借势：农贸市场的升级是旧城改造和市容整农贸市场的升级是旧城改造和市容整顿的产物，由于项目符合城市规划和政府顿的产物，由于项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及政策导向，且涉及“菜篮子菜篮子”工程，所以工程，所以收益稳定，投资当然有保障。收益稳定，投资当然有保障。项目劣势及威胁点：项目劣势及威胁点：项目附近项目附近农贸市场竞争农贸市场竞争，影响项目前期招商。，影响项目前期招商。项目附近的居家
14、人群多为事业单位或企业单位项目附近的居家人群多为事业单位或企业单位人员，缺乏消费积极性且消费力度有限。人员，缺乏消费积极性且消费力度有限。农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较底，经营权投资对投资者吸引不大。底，经营权投资对投资者吸引不大。项目地处商务中心区域，周边人群多以商务活项目地处商务中心区域，周边人群多以商务活动为主，缺乏目标消费人群。动为主，缺乏目标消费人群。未来随着中央商务区的扩张，项目区域内的居未来随着中央商务区的扩张，项目区域内的居住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最大化时，项目有可能失去
15、终端消费群体。大化时，项目有可能失去终端消费群体。完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律、科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的规律、科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品规划，为项目年的经营权销售找到市场所接制定项目产品规划，为项目年的经营权销售找到市场所接受的推广方式。受的推广方式。优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。成都新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。梳理租
16、金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和分析优化业态设计，提高项目竞争优势。和分析优化业态设计，提高项目竞争优势。3030年有效需求的预测，消费群体的预测，建立未来经营可持续年有效需求的预测，消费群体的预测，建立未来经营可持续性的有效保障，树立投资者信心。性的有效保障，树立投资者信心。制定合理的销售价格，确定制定合理的销售价格，确定3030年经营权投资回报的优势，提炼年经营权投资回报的优势，提炼项目亮点，制定最有效推广实施方案。项目亮点，制定最有效推广实施方案。学习就像一个蓄电池，你学过的每一种知识，都会在将来的某一天，给你惊喜。温 馨 提 示心身投入全恳请大家批评指正
