1、1合格的项目经理需具备哪些素质和能力？2小品欣赏案例分析3工作方法得当，困难迎刃而解。4如何有效开展工作？5寄语目 录一、需具备哪些素质和能力一、需具备哪些素质和能力三年以上物业工作经验，独立运作过一定规模的项三年以上物业工作经验，独立运作过一定规模的项目（约万平方米以上建筑面积）目（约万平方米以上建筑面积）具备项目经理的基本素质和应有技能。具备项目经理的基本素质和应有技能。精通物业服务管理相关专业知识。精通物业服务管理相关专业知识。对物业管理法律法规有广泛的了解和较深的理解。对物业管理法律法规有广泛的了解和较深的理解。基本素质基本素质具备最基础、最必要的道德素质具备最基础、最必要的道德素质。
2、具备一定的文化素质和相当的专业素质具备一定的文化素质和相当的专业素质。具备个性化的素质。具备个性化的素质。激励能力激励能力创新能力创新能力执行能力执行能力学习能力学习能力协调能力协调能力组织能力组织能力发现和分析问题的能力发现和分析问题的能力处理和解决问题的能力处理和解决问题的能力制定和作出决策的能力制定和作出决策的能力灵活应对和变更的能力灵活应对和变更的能力基本技能基本技能专业技能专业技能应有技能应有技能物业、物业管理、物业服务的含义、关联及区别物业、物业管理、物业服务的含义、关联及区别物业类型：小区、写字楼、工厂、商业等物业类型：小区、写字楼、工厂、商业等物业服务内容及服务标准物业服务内容
3、及服务标准业主公约、业主大会及业主委员会业主公约、业主大会及业主委员会前期物业服务合同与物业服务合同的区别前期物业服务合同与物业服务合同的区别物业行业主管部门及社会重要性物业行业主管部门及社会重要性物业财务管理知识物业财务管理知识房产销售及房屋建筑基本知识房产销售及房屋建筑基本知识物业专业知识物业专业知识法律法规常识法律法规常识全国及地方物业管理条例物业专项维修基金管理办法 物业收费管理办法商品房销售管理办法住宅室内装饰、装修管理办法 物权法民法通则 合同法 消费者权益保护法 消防法劳动合同法劳动合同法最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释二、如何有效开展工作我刚刚当上
4、了项目经理内部晋升内部晋升外部空降外部空降老板指定老板指定其他其他业主满意，房屋保值增值，企业获利！-企业目标安居乐业，和谐社区，社会进步！安居乐业，和谐社区，社会进步！-政府目标政府目标 管理目标管理目标 约定服务合同（服务方案）约定服务合同（服务方案）服务范围及内容服务期限人员配置服务质量与标准收费标准及结算办法违约责任服务范围及内容服务期限人员配置服务质量与标准收费标准及结算办法项目收支测算物业服务方案物业服务合同人员组织与管理人员组织与管理项目验收交接项目验收交接房屋管理房屋管理秩序管理与服务秩序管理与服务绿化、保洁管理与服务绿化、保洁管理与服务工程管理与服务工程管理与服务客户服务、投
5、诉处理及收费管理客户服务、投诉处理及收费管理消防、安全管理消防、安全管理社区文化活动组织社区文化活动组织增值服务、有偿服务增值服务、有偿服务成本、费用控制成本、费用控制风险识别、控制。风险识别、控制。项目管理应有的义务项目管理应有的义务项目经理需要做哪些事情呢确保项目目标实现，保证业主满意确保项目目标实现，保证业主满意制定项目阶段性目标和项目总体控制定项目阶段性目标和项目总体控制计划制计划组织精干的项目管理组织精干的项目管理团队团队及时决策及时决策重大决定重大决定履行合同义务，监督合同执行，处履行合同义务，监督合同执行，处理合同变更理合同变更。职责和任务职责和任务 工作任务贵在坚持！年度工作月
6、度工作每日工作物业费收缴率项目毛利率工程维修及时率客户满意率投诉处理率社区文化活动次数无重大安全责任事故无消防安全责任事故踏看现场发现问题、解决问题检查项目团队工作完成情况旁听班组例会 汇报项目重大事项协调团队内部工作关注业主心声参与重大投诉处理安排阶段性工作物业费收缴率工程维修及时率投诉处理率社区文化活动次数无重大安全责任事故无消防安全责任事故项目管理月度简报三、小品欣赏案例分析三、小品欣赏案例分析案例分析案例分析物业工作很难，在做物业工作很难，在做“瓷器活瓷器活”，一碰即碎，一碰即碎不是冤家不聚头冤家宜解不宜结不是冤家不聚头冤家宜解不宜结管理与服务矛盾共同体管理与服务矛盾共同体打铁还须自身
7、硬否则会被扒扒打铁还须自身硬否则会被扒扒新时代用心沟通新时代用心沟通物业、业主本是物业、业主本是“一家人一家人”小品其实是宣传物业的好方法（形象、生动、开小品其实是宣传物业的好方法（形象、生动、开心，很具教育意义）心，很具教育意义）四、工作方法得当，困难迎刃而解四、工作方法得当，困难迎刃而解 工作方法工作方法 不断提升不断提升项目计划如何落地逐级分解责任和指标逐级分解责任和指标逐月分解指标逐月分解指标激励与考核激励与考核及时总结，适时调整及时总结，适时调整如何防止指标不达标沟通确定的计划才是好计划沟通确定的计划才是好计划及时跟踪及时跟踪及时调整及时调整我是项目团队中最厉害的员工指导他人还是自己
8、动手？发现问题、分析问题 提供指导，帮助成员解决问题 提出整改措施和方法 对过程和结果进行审查、纠正 既是管理者又是执行者 该出手时就出手角色定位该出手时就出手角色定位 团队建设团队建设合理分工及作息时间合理分工及作息时间早会、周例会、月度例会、年会早会、周例会、月度例会、年会合理的薪酬、福利体系合理的薪酬、福利体系绩效激励机制，职业成长空间绩效激励机制，职业成长空间指导和培训员工服务能力指导和培训员工服务能力定期的团队活动定期的团队活动关注员工工作，关心员工生活，互帮互助关注员工工作，关心员工生活，互帮互助如何面对项目压力项目合同过度承诺，不可能完成的任务遗留问题难以解决，何从下手项目人员配
9、置紧张，三头六臂业主不遵守规矩 ，难以应付公司费用控制严 ，投入收紧物业费收缴难 ，入不敷出 客户、同事沟通，了解项目背景 根据移交约定，明确责任，限期整改 进行岗位分析，一人多岗，激励机制提升效率 加大宣传和引导，规范业主行为 在费用可控范围内，说服公司缩短审批周期 提升服务的同时，多措并举，提升收缴率 乐观 减压、解压共同抗压减压、解压共同抗压沟通的重要性主要沟通对象主要沟通对象来源者信息接受者个性滤网理解力滤网反馈个性滤网理解力滤网信息处理信息处理企业老板放心，员工顺心，自己开心企业老板放心，员工顺心，自己开心小区业主舒心，社区省心小区业主舒心，社区省心社会协会称心，政府安心社会协会称心
10、，政府安心一、一、“项目经理是干出来的，不是学出来的；项目经理是干出来的，不是学出来的；是带出来的，不是教出来的。是带出来的，不是教出来的。”二、二、项目经理要一门心思扑在企业经营上。项目经理要一门心思扑在企业经营上。三、三、“一手抓经营，一手抓管理，两手都要硬一手抓经营，一手抓管理，两手都要硬”。四、四、能够感染和带动身边所有人的核心，能够感染和带动身边所有人的核心，是项目的精神领袖。是项目的精神领袖。五、五、必定是必定是公司员工公司员工学习的楷模。学习的楷模。六、六、一定是精细化管理的专家。一定是精细化管理的专家。学习就像一个蓄电池，你学过的每一种知识，都会在将来的某一天，给你惊喜。温 馨 提 示心身投入全恳请大家批评指正
