1、A.项目策划书一、 工作流程图成立项目专案组项目市场调研计划的执行项目前期报告（市场分析、定位）规划方案讨论开盘前准备工作执行营销策划案价格执行方案广告方案开盘典礼事件营销、促销售楼处主导推广销售调查、总结销售物料资料准备二、 项目前期策划工作进度表阶段工作事项具体内容时间责任人督导人准备阶段成立项目专案组确定项目成员名单及工作方向4月13日项目总顾问1 调研目的的确定2 调研范围的确定3 调研内容的确定4 调研问卷的确定4月16日-4月19日调研计划呈交发展商发展商提出修改意见稿4月17日调研阶段问卷确认、准备、调研员培训调研准备工作完成4月21日正式调研1 宜春消费者调研2 宜春在售楼盘调
2、研3 宜春宏观经济调研4月21日-4月30日项目组成员报告撰写阶段问卷统计分析运用SPSS统计软件，对各项选题进行统计，并制成图表形成5月1日-5月8日项目组成员调研报告的撰写在统计的结果上进行系统性的分析和交叉分析项目组讨论修改寻找不足，及时更改项目分析项目的优劣势、机会点与风险点分析市场定位完成对目标消费群体和价格、卖点的定位初稿完成项目小组全体成员讨论报告汇报领导讨论公司项目督导讨论报告5月9日正荣项目组织机构和市场调研计划安排一、项目组成员项目经理：项目总顾问： 项目顾问： 技术支持： 策划师： 访问员： 二、项目组分工表项目经理经理助理策划师访问员、统计员复核问卷制定抽样方案访问员手
3、册主持培训制定分析方案报告撰写客户撰写客户陈述项目总结与发展商的联系抽样协助问卷设计督导管理回收问卷布置复核土地评估具体工作问卷设计确定抽样方案辅助培训评估实地质量负责录入分工与进程数据库整理统计分析协助数据报告与技术报告具体调研工作的开展负责数据录入三、调研计划调研目的：全面了解宜春市房地产市场态势及发展趋势，并通过对潜在目标客户的消费心理、消费行为、消费需求等方面的调查，为项目规划、决策和项目定位、定价及以后的营销推广提供市场依据；调研内容：1、 宜春市宏观经济状况；2、 宜春市房地产发展现状和价格走势；3、 消费者对本案的需求特征、态度、期望和信心；4、 宜春在售楼盘的具体情况，其中包括
4、地理位置、建筑形式、户型、面积、规划、供应量、售价、销售状况等； 调研形式：问卷调研、现场访谈、楼盘调研、资料研究；调研性质：普查和抽样调研区域： 宜春市区调研对象： 宜春25-55岁的消费者、宜春市在售楼盘及相关政府部门调研时间：4月21日4月30日调研进度：准备工作阶段 4月21日前调研实施阶段 4月21日4月30日统计分析阶段 5月1日5月3日调研报告撰写阶段 5月4日5月8日质量控制方法：实行市场调研项目管理制度，严格按照项目职责表和业务流程图进行作业调研报告：通过图表和文字阐述，数据报告和分析交叉结合组织管理：由正荣项目组负责组织、策划、实施附：江西正荣房地产有限公司宜春高仕北路中段
5、项目调研问卷 项目调研问卷尊敬的先生/小姐您好！我是同致地产市场调研员，为了更好的满足宜春市民的居住需求，创造更优美的居住环境，宜春正荣公司即将在宜春高士北路中段开发大型中高档住宅小区。这是宜春市、第一个上规模、上档次的小区。为把小区建设得合宜春人的需求，同致地产顾问公司组织这次全市范围内专项调研。请您在百忙之中抽出几分钟的时间配合我们填以下份问卷，真诚的希望您为我们的项目开发提出宝贵的意见！一、 你们家现在的住房面积？A、40m以下 B、40-60 m C、60-80 m D、80-100 m E、100-120 m F、120-140 m G、140-160 m H、160 m以下二、 您
6、对现阶段住房状况不满意表现在：（多选）A、满意 B、面积小 C、地段差 D、房型结构不合理 E、住宅周围环境不好 F、治安不好 G、没有物管 H、档次低 I、其他，（请说明） 三、 您打算再过多长时间购买房子？A、半年左右 B、一年左右 C、一年半左右 D、二年左右 E、二年以上四、 您要买房主要是为了解决什么问题？A、 解决基本住房需求 B、结婚 C、改善居住条件 D、为父母买房 E、显示身份 F、为将来小孩打算 G、用于投资 H、（其它） 五、 您买房最关心的是房子：A、地段 B、价格 C、交通 D、户型 E、物业管理 F、小区规模和环境 G、是否升值 H、其他 六、 您买房时第二、第三关
7、心的是房子（可选三项）：A、地段 B、价格 C、交通 D、户型 E、物业管理 F、小区规模和环境 G、是否升值 H、其他 七、 对于户型您会考虑A、一房一厅B、二房二厅C三房二厅D、四房二厅E、五房1、50-60m 1、80 m以下1、110130 m1、140 m以下1、160 m以下2、60-80 m2、80-90 m2、130-150 m2、140-160 m2、160-170 m3、80 m以上3、90-110 m3、150-170 m3、160-180 m3、170-190 m4、110-130 m4、170190 m4、180190 m4、190220 m八、 在住宅面积已定的情况
8、下，您对客厅的选择为：A、 客饭厅越大越好，主人房及一般睡房够用便可。B、 主人房及一般睡房应宽敞舒适些，客饭厅够用便可。C、 卫生间和厨房够用即可。D、 卫生间和厨房要尽量大。九、 您希望卫生间的个数为：A、一个 B、二个 C、三个十、 您是否需要购买杂物间？A、需要（1、6-8 m 2、8-10 m 3、10-12 m 4、12m以上）B、不需要十一、 您是否需要购买停车位？A、需要 B、不需要十二、 如果在宜春有一个大型的住宅区，小区内配有花园、游泳池、游乐场以及各种配套，还有保安二十四小时巡逻，服务人员随叫随到，价格比现在宜春的房价高15%左右，您会不会打算在这种小区购房？A、会 B、
9、不会 C、可以考虑十三、 如果这个小区位置是在高士北路中段，你会不会考虑？A、会 B、不会 C、可以考虑十四、 对于这个住宅小区的名称，你喜欢：A、丽景山庄 B、富豪山庄 C、富士山庄 D、宜春花园城十五、 您认为这种住宅小区的物业管理费用多少合适？A、0.1元/ m B、0.1-0.15元/ m C、0.15-0.20元/ m D、0.25-0.30元/ mE、0.3-0.35元/ m F、0.35-0.40元/ m G、0.40元/ m以上、十六、 您对社区内的园林景观有何要求？A、生态型组团景观 B、气派型景观大道 C、体闲型文化广场十七、 您认为小区内最需要建的设施为哪些？（最多只能选
10、四项）A、幼儿园 B、游泳池 C、室内外健身场所 D、医疗卫生室 E、用户专车F、阅览室 G、商场、超市 H、儿童游乐场 I、小学 J、其它： 十八、 如果您购房，您会选择哪一种价位档次的住宅？单价：A、500-600元/ m B、600-800元/ m C、800-900元/ m C、900-1000元/ m D、1000-1100元/ m E、1100-1200元/ m总价：A、5万元以内 B、6-7万 C、8-10万 D、10-12万 E、12-14万 F、14-15万 G、15-18万 H、18万以上十九、 您希望的付款方式？A、一次性付清 B、按揭付款 C、建筑分期付款二十、 如果您
11、买房，会采取什么样的方法去了解信息？ A、电视广告 B、报纸广告 C、户外广告 D、售楼处 E、亲友介绍 F、其它，请说明 二十一、 你最爱看的江西本地电视台A、江西卫视 B、宜春有线 C、不看电视 D、其它（请注明） 二十二、 您经常看的报纸：A、宜春日报 B、江南都市报 C、宜春电视报 D、不看报纸 E、其它（请注明） 您的年龄：A、25岁以下 B、25-30岁 C、31-40岁 D、41-50岁 E、51岁以上您的家庭常住人口：A、2人 B、3人 C、4人 D、5人及5人以上您的家庭月收入：A、800元以内 B、800-1000元 C、1000-1500元 D、1500-2000元 E、
12、2000元以上您的工作单位：A、银行证保 B、机关公务员 C、私营企业主D、科教文卫 E、邮政电信 F、个体店主 G、其它你的姓名： 性别 联系电话： 居住区域：A、新城区B、老城区 以上问卷主要针对宜春市区消费者，其中：老城区200份、样本分配如下：厂矿20份、银行证保40份，科教文卫40份、行政机关40份、个体户40份、其它20份新城区100份。样本分配如下：厂矿10份、银行证保20份，科教文卫20份、行政机关20份、个体户20份、其它10份项目前期策划提纲上篇 宜春市房地产市场调研报告序一：市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（随机抽样，入户访谈）与基本结论第一章：客观背景
13、分析国家宏观（经济、政策）：2001年国家国民经济主要技术经济指标，关于加入WTO的影响，房地产与经济发展的一般规律等宜春宏观背景（经济、政策）：2001年宜春市国民经济主要技术经济指标，政府有关举措与城市远景规划等。第二章：宜春市房地产市场分析宜春市房地产宏观市场分析：宜春市房地产行业的历史、现状及未来走势宜春市住宅主流市场及典型楼盘分析：典型楼盘界定、概况、优劣势分析，主要营销手段与业绩分析、综合分析等。本项目所在片区市场分析：片区界定、概况、发展现状、发展趋势，以及竞争楼盘综合分析等。第三章：消费需求市场分析基本结论：消费群体对户型、地段要求、置业心态，对小区规划与配套的要求、信息来源、付款方式等。下篇 项目分析及定位报告第一章：项目分析基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套，小结；综合评价（SWOT）：优势与劣势，机会与威胁，小结；第二章：项目定位综合定位：特征定位、名称定位等。品质定位：档次定位、风格定位、形象定位市场定位：目标客户群体定位卖点定位广告语定位价格定位第三章：综合素质营造建议规划设计建议单体设计建议：建筑风格、户型设计素质营造：活动场地、装修标准等环境、景观塑造物业管理与服务要点项目配套设施与功能建议附：项目设计任务书
