1、大数据分析报告 广东省高院房地产租赁合同纠纷（上）基础数据分析根据收集的裁判文书数据显示，2013年1月1日至2015年6月30日广东省高级人民法院共审结房地产租赁纠纷案件共计384件，其中由人民法院审判并出具民事判决书的有6件，出具民事裁定书的有378件。其中2013年度审结100件，出具民事判决书3件，出具民事裁定书97件；2014年度审结214件，出具民事判决书3件，出具民事裁定书211件；2015年上半年审结70件，出具民事判决书0件，出具民事裁定书70件。一、租赁物类型的数据分析1、报告期内房地产租赁纠纷案件的标的物为土地的有82件;2、租赁标的物为房屋的案件有302件，其中商铺11
2、4件；厂房53件；酒店或餐饮20件；写字楼38件；城市住房51件；农村住房14件，其他12件；3、租赁土地的性质为国有的案件有37件，租赁房屋所在土地性质为国有的有237件；租赁土地性质为集体所有的案件有45件，租赁房屋所在土地性质为集体的案件有65件。数据分析广东省高级人民法院审计的房地产租赁纠纷案件中，涉及的房屋租赁纠纷是土地租赁纠纷的两倍，而其中商铺租赁纠纷的案件占房屋租赁纠纷案件的一半以上。从以上数据分析来看，商业风险因素是导致房地产租赁纠纷发生的主要诱因，商铺作为商业因素最活跃、商业风险最集中的不动产，其在履行合同过程中也最容易发生纠纷，因此占比最大。此外，土地租赁合同由于标的额大，
3、按照法院以诉讼标的确定法院管辖级别的做法，相比其他不动产租赁案件，更可能进入高级法院的审理范围。因此，当事人在进行商业租赁行为时，除了要努力争取赢利外，更要注意规避各种商业风险，特别是在洽谈、草拟和履行租赁合同时，具备更多的法律意识，以保障自身的合法权益，避免遭受更大的经济损失。二、涉诉区域分布情况的数据分析数据分析上述柱状图显示，报告期内广东省高级人民法院审结的房地产租赁纠纷案件集中发生在广州、深圳、佛山、东莞等几个珠三角中心城市。反映了此类案件跟该地区经济较发达，商事活动较为活跃有关。三、诉讼主体的数据分析报告期内的案例中，土地租赁合同纠纷82件案件中，法人（单位）作为一方当事人的案件有8
4、1件；房屋租赁纠纷302件案件中，法人（单位）作为一方当事人的案件有250件，其中商铺租赁纠纷的114件案件中法人（单位）作为一方当事人的案件有94件。数据分析土地租赁纠纷案件中，法人（单位）参与率达到98.78%，房屋租赁纠纷案件亦达到82.95%，其中商铺租赁纠纷案件的法人（单位）参与率达到81.82%。一方面，土地租赁纠纷一般为大宗租赁场合，涉及的法律关系复杂、标的额大，具有一定市场掌控能力的法人（单位）进入该市场较为频繁。另一方面，商铺等商业地产租赁占据租赁市场的大部分，而显然法人（单位）是商业地产租赁市场主要参与者。四、律师参与诉讼的数据分析报告期内的384案件中，共有251件案件至
5、少有一方当事人聘请了律师代理诉讼，其中代理原告的有153件，其中原告属于法人（单位）的有123件；代理被告的有98件，其中被告属于法人（单位）的有61件。数据分析从报告期内房地产租赁纠纷案件的当事人聘请律师代理诉讼的情况来看，律师参与诉讼的比例已接近65%，在律师参与的案件中，法人（单位）聘请律师的比例也明显高于个人。由此可见，一方面，法人（单位）出现纠纷时，对聘请律师提供法律服务有更大的需求。另一方面，法人（单位）比个人更加具备法律意识，同时也更有经济实力购买诉讼法律服务。主要争点及法律分析一、确认合同效力1、数据分析报告期内广东省高级人民法院审结的房地产租赁纠纷案件中，请求人民法院确认所涉
6、房地产租赁合同效力的案件有94件，均是请求确认合同无效。法院最终认定其中的67件案件所涉合同无效，27件有效。2、主要裁判观点及法律分析（1）租赁合同约定的土地使用用途与土地管理机关核定的租赁土地的控制性详细规划用途不符，租赁合同是否无效？原告观点规划部门关于案涉土地的复函是在2011年11月25日才作出的，其中所述的控制性详细规划也是2011年才确定，故不能说明涉讼土地在双方签订合作意向协议时已被规划为林地和道路用地，事实上涉讼土地于当时可做商业用途。被告观点出租方未能提供涉讼土地的出租证明，致使汽车公司无法向政府规划部门申请变更土地规划进行建设，后经了解涉讼土地已由规划部门规控为林地和道路
7、用地，无法进行商业建设使用。根据中华人民共和国城乡规划法第九条、第四十三条，规划区内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理，申请项目地段（即涉讼土地）规划控制为林地和道路用地，不能建设商业用途的办公及经营场所。审判观点租赁合同所涉土地的控制性详细规划用途与合同双方约定的租赁用途不一致，而合同双方均未能提供有效证据证实已获行政机关同意该地块用于合同约定的用途的，租赁合同因违反我国法律的强制性规定而无效，并根据双方的过错确定各自应负担的责任【(2013)粤高法民二申字第951号】。【依据：中华人民共和国城乡规划法第四十三条第一款“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市
8、、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。”】法律分析上述法律依据调整的对象是建设用地使用权人、建设单位、土地使用者等利用土地进行开发建设的建设方，也就是说仅适用于所涉土地并未建设有建筑物时的状态下进行出租的场合。在此情况下，如果合同双方当事人约定将案涉土地租赁用于不同于原控制性详细规划的用途进行建设，那么就违反了中华人民共和国城乡规划法的上述效力性强制性规定而无效。而在此场合，合同无效的责任分配一般情况下是对等的，但如果是出租方承诺并约定由其办理批准规划变更的相关手续的，则由出租方承担全部责任。裁判启示土地租赁合同约定的建设内容与租赁土地
9、规划用途相悖，会导致租赁合同的效力被法院所否定。在报告案例当中，还有另外一种改变土地规划用途进行出租的情况，就是出租人违反土地规划用途建设房屋进行出租，违反了土地管理法第五十六条的规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”此时租赁合同的是否也应当认定为无效呢？分析广东省高级人民法院的案例可得，此种情况需要区分对待：第一，如果租赁房屋未经规划部
10、门同意并取得建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证的情况下，违反了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，广东省高级人民法院的不同案例对租赁合同认定无效并无二致。第二，如果该租赁房屋已报经规划部门同意并取得建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证，租赁合同的效力又如何判定？首先，土地管理法第五十六条中“确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”的规定，属管理性强制性规定，不影响租赁合同的效
11、力。其次，租赁房屋获得了取得建设工程规划许可证，排除了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的适用，广东省高级人民法院认为，此种租赁合同应属有效。另外，如果租赁房屋的建设违反了所在土地的规划用途，依照土地管理法第八十二条“不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。”如果土地管理部门要求租赁房屋拆除整改，或变更土地使用用途后租赁合同的目的已经无法实现，合同双方均可以请求解除租赁合同。合同因此解除的责任分配问题，则需要根据合同各方的过错程度在个案中厘定。综上，在签订租赁合同时，对于所涉土地的性质和规划用途，理应谨慎明晰
12、，即使出租人并没有主动明示相关证件，承租人也有审慎义务，一般情况下承租人也不能以出租人未出示为由免责。故此，应当在合同中约定土地的性质和规划用途，并对所涉土地的租赁用途予以约定，如果不符所涉土地的规划用途的，要明确约定办理规划变更手续的责任由谁承担。（2）未经批准或不在批准范围内建设房屋进行出租，租赁合同是否无效？合同被认定无效后应当如何处理？承租人观点承租人一般主张出租人故意隐瞒了案涉房屋属于违章建筑的事实，诱使己方订立了租赁合同，并造成己方重大经济损失，例如装修投入、商铺无法实际使用等。因为涉案商铺没有报建手续，无法实际使用得到收益，故承租人认为己方不应支付占有使用费，且要求对方承担合同无
13、效的法律后果，弥补己方全部损失【(2015)粤高法审监民提字第97号】。此外，承租人还主张出租人未及时回收房屋，其行为属于“导致损失扩大”，所产生的额外经济损失应由出租人承担【(2014)粤高法民二申字第85号】。出租人观点出租人普遍认为承租人未提供证据证明其签订合同时不知悉案涉房屋为违章建筑，且其主张完全不合情理，应承担举证不力的法律后果。同时，即使合同无效，其中的约定条款也应认定为双方真实意思的表示，而承租人拒不支付租金的行为严重违反双方约定，理应赔偿出租人损失【(2014)粤高法民二申字第824号】。此外，承租人对房屋进行高额的破坏性装修未获得出租人许可，造成租赁房屋部分损坏。故出租人要
14、求被告恢复房屋原状、归还租赁房屋及支付占有期间的使用费【(2012)穗云法民四初字第968号】。而且，承租人未将案涉房屋恢复原状是导致未及时回收房屋的根本原因，“导致损失扩大”的部分应由对方承担。审判观点根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，由于涉案房屋没有合法的报建手续，故原告与被告签订的租赁合同违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。根据无效合同相互返还的原则，现出租人要求承租人将涉案商铺恢复原状后返还的请求合理合法，应予支持。至于导致租赁合同无效的责任，出租人将没有产权手续的房产出租给他人使用，负有主要责任；承租人在签订合同时没有尽到
15、审查义务，负有次要责任。虽然合同无效，但合同约定的租金仍可参照用于计算房屋使用费。关于承租人的装修价值的责任划分，如合同双方在合同中约定了有关装修事项，应视为出租人是同意承租人进行一定装修的。因此，出租人仍应承担一定的装修损失，而超出的部分则由承租人自行承担。对于未及时回收房屋“导致损失扩大”的部分，则根据案件事实的不同而进行个案平衡。法律分析最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定的违法建筑主要有两类，一是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋；二是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，以及超过批准使用期限的临时建筑。将前述房
16、屋建筑物作为租赁标的而签订租赁合同的，如在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，则租赁合同无效。损失比例的承担则按照双方的责任大小进行划分。裁判启示通过对相关裁判文书进行整理总结，笔者作出“广东省高院对违章建筑租赁合同无效后责任认定的裁判尺度”分析，共有以下六点内容：第一，案涉建筑全部或大部分为违章建设则租赁合同全部无效，部分违章则涉及违章部分的合同无效；第二，由于房屋属于违章建筑的情况易于认定，故原被告双方一般对租赁合同无效均无异议，争议焦点往往是财产如何相互返还并承担损失的问题。常见损失包括所欠使用费、装修费、无法实际经营的损失等；第三，出租人明知房屋无建设许
17、可证却出租他人，负有不可推卸的责任；而承租人负有审慎义务，如无证据表明承租人对租赁房屋涉嫌违章或部分违章的事实确不知情（如房屋为部分违法加建，且出租人未及时披露），则应承担相应责任。具体比例由法官自由裁量，具体实务中有三七开、四六开，甚至五五开的判定结果；第四，租赁合同被判定无效后，双方约定的条款仍可参照适用，例如约定的租金、免租期、装修费和手续费的负担等；第五，对于“导致损失扩大部分”的责任负担，双方有约定则从约定，无约定则由法官根据具体情况自由裁量。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，例如承租人不履行恢复原状的义务，出租人收回涉案商铺并进行复原装修，广东省高院曾判决其可在执
18、行时主张恢复原状的费用；第六，对最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条第一款的理解与适用。根据该条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。广东省高级人民法院的一则案例中，承租人提出应考虑到上述司法解释规定是“一般”应予支持，因此需要区分具体情况。双方当事人签订租赁合同，约定涉案商铺是商业用途，其租金标准自然是按照商业用途的标准约定。但因为涉案商铺没有报建手续，承租人并无利用涉案商铺进行实际经营实现合同约定的商业用途。因此，该案对涉案商铺占有使用费不宜完全按照合同约定的租金标准确定，法庭最终采纳了此
19、观点，减免了承租人部分占有使用费。对此法条的解释有一定现实意义，法律实务中应予以考虑。（3）承租人未经出租人同意、认可，擅自转租租赁物的转租合同是否无效？出租人观点对于承租人转租涉案土地事前既未告知，事后亦未征得出租人同意的转租行为，出租人不予认可，一般要求确认承租人与次承租人签订的转租合同无效，解除己方与承租人签订的租赁合同，并要求原物返还【(2013)粤高法民二申字第206号】；而对于承租人超出租赁期限与次承租人签订转租合同的行为，出租人一般主张转租合同超期部分无效，并要求次承租人支付房屋的占有使用费【(2015)粤高法民二申字第1319号】。承租人观点承租人一般主张出租人在应当知道己方转
20、租行为的六个月内未提出异议，应当认定其已丧失解除权，其诉请应被驳回【(2014)粤高法民二申字第105号】。即使超期部分的转租合同无效，约定内容也是承租人与次承租人真实意思的表示，次承租人应依约定将房屋占有使用费支付给承租人【(2015)粤高法民二申字第1319号】。审判观点根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条第一款的规定，针对承租人未经出租人许可擅自转租的行为，如果出租人在知悉承租人的转租行为后六个月内未提出异议，则法院对其以承租人转租房屋为由要求解除租赁合同的主张不予支持。根据该司法解释第十五条规定，针对承租人超出租赁期限与次承租人签订转租合同
21、的行为，法院应认定超出期限部分合同无效，且次承租人提交证据证明针对转租合同超期时间，其已与出租人另行签订租赁合同并支付租金，确认出租人已收回案涉房屋另租予次承租人，承租人无权向次承租人要求超期部分的房屋占有使用费。法律分析根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条、第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。所以，承租人在转租房屋时，应及时征得出租人的同意，而出租人也应及时给予反馈
22、，以避免可能出现的法律风险。裁判启示承租人未经出租人同意而擅自转租租赁物，会导致以下法律后果：第一，未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。中华人民共和国合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由于出租人行使解除权有六个月的除斥期间，因此承租人擅自转租，出租人在知悉上述行为的六个月内可依法解除双方签订的租赁合同，并向承租人主张违约责任；第二，未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。合同法第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿
23、损失；最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条、第十六条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，除非双方另有约定，否则超过部分的约定无效，但出租人要求转租合同无效也应在知悉上述行为六个月内行使。所以，转租合同的效力要看出租人是否事后追认承租人的行为，若出租人事后追认或未在六个月内提出转租合同无效的主张，则合同自始有效；若出租人在六个月内提出主张，则合同自始无效。第三，因为承租人经常将房屋拆分进行非法转租或是发生连环非法转租的情形，造成出租人在主张解除租赁合同、转租合同无效后，可能将面临整体收回案涉房屋需要面对大量次承租人的情形，致使收回程序过于繁琐。针对此情况，笔者建议出租人分情况采取以下两种解决方案：第一，若出租人认可承租人向次承租人开出的租赁条件，则可以直接套用承租人与次承租人签订的转租合同内容，与次承租人再次签订租赁合同，维持现有房屋占用情形，转非法占用为合法租赁；第二，若出租人不认可承租人向次承租人开出的租赁条件，则可与次承租人重新商定合同条款，重新签订租赁合同，当双方无法达成一致意见时再要求次承租人返还占有的房屋。如此处理，则会大大简化出租人收回案涉房屋的程序。未完待续 14 / 14
