1、常用法律法规讲座（社区版）主讲人：杨万玲主讲人：杨万玲讲座内容提要 一、民间借贷的问题 二、房产租赁的问题 三、婚姻法问题 四、老年人权益保护问题 五、继承问题2011年8月12日，最高人民法院发布最高人民法院关于适用若干问题的解释（三），解释三就夫妻财产问题的若干规定引起了社会各界的广泛关注和热议。现象一：现代社会结婚前，一方贷款买房，结婚后，双方共同还贷的情况比较普遍，特别是按中国的传统以及婚嫁的习惯，一般由男方提供住房，房产一般也登记在男方名下，婚后，往往夫妻双方共同还贷，那么离婚时，房屋应该归谁呢？司法解释首次明确了离婚案件中，一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。新规一：新规一
2、：【条款条款】第十条规定，夫第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的，法院可判决归若不能达成协议的，法院可判决归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚
3、时应由产权登财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。记一方对另一方进行补偿。现象二：当下适婚的年轻人，已多为80后、90后独生子女，接受父母的房屋馈赠比较常见。那么，婚后父母为子女购买的不动产，离婚时该归谁？婆婆：养女是婆婆：养女是“招行招行”，养儿是，养儿是“建行建行”都说女儿是都说女儿是“招行招行”儿子是儿子是“建行建行”，生了儿子就意味着要节衣缩食为儿子的，生了儿子就意味着要节衣缩食为儿子的婚房犯愁，好不容易用婚房犯愁，好不容易用“养老养老”的钱攒够的钱攒够了房子的首付能让儿子了房子的首付能让儿子“挺直腰板挺直腰板”娶媳娶媳妇了，结果现在的小夫妻都比较妇了，结果现在的小夫妻
4、都比较“想得开想得开”稍有不和就离婚，老两口一辈子的积蓄稍有不和就离婚，老两口一辈子的积蓄当然也就被这个为时不长的儿媳当然也就被这个为时不长的儿媳“分分”走走了。了。新规二：新规二：【条款条款】第七条规定，婚后由一方第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产。方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产。善意取得夫妻房产确权后止争善意取得夫妻房产确权后止争案例：案例：夫妻俩按揭购买了一套的房子。可夫妻俩买夫妻俩按揭购买了一套的房子。可夫
5、妻俩买房没多久，就因为无法还贷，房屋面临被拍卖的房没多久，就因为无法还贷，房屋面临被拍卖的境地。两人只好把房子卖给阿云夫妇。阿云夫妇境地。两人只好把房子卖给阿云夫妇。阿云夫妇交了房款，要求过户时，小白的丈夫却说卖房时交了房款，要求过户时，小白的丈夫却说卖房时没经过他同意，房子不卖了。为此，阿云夫妇将没经过他同意，房子不卖了。为此，阿云夫妇将小白夫妻告上了法院，法院到底该把房子判给小小白夫妻告上了法院，法院到底该把房子判给小白夫妻，还是该给买主阿云夫妇？白夫妻，还是该给买主阿云夫妇？重要条款解读（一）夫妻一方个人财产在婚后产生收益的归属问题（二）空头支票（三）婚前仅一方出钱买房，婚后共同还贷（四
6、）父母买房归属问题（一）夫妻一方个人财产在婚后产生收益的归属问题 司法解释第5条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。解读：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，原则为夫妻共有，但有两个重要例外：(1)孳息。如一方在婚前拥有100万元存款，婚后产生10万元利息，该10万元利息归该一方所有。(2)自然增值。如一方婚前拥有房产并已付清全部房款，该房产婚后产生10万元的增值，则增值的10万元归该一方所有。（二）空头支票（二）空头支票 司法解释第6条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令
7、继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第186条【赠与合同的任意撤销与限制】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。解读：癞蛤蟆与天鹅是男女朋友关系，为了能与天鹅结婚，癞蛤蟆说：“只要你嫁给我，就把我名下一套别墅变更为你的名字。”翌日，二人结婚，但癞蛤蟆没有兑现诺言，天鹅便起诉要求癞蛤蟆兑现赠送别墅承诺。法院依照合同法第186条的规定，以癞蛤蟆的赠与没有经过公证，并且不具备公益性质为由，驳回了天鹅的诉讼请求，天鹅一气之下只身飞走。（三）婚前仅一方出钱买房，婚婚前仅一方出钱买房
8、，婚后共同还贷后共同还贷 司法解释第10条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。婚姻法第39条第1款【夫妻共同财产的离婚处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。解读：甲与乙系
9、夫妻关系，婚前甲买有一房总金额100万，甲支付首付30万元，其余贷款，该房产登记与甲方名下，婚后双方以夫妻共同财产偿还贷款10万元。后感情不合，乙起诉离婚，请求分割夫妻共有的该套房产（起诉时该房屋的公允价值为150万元），法院审理后，判决如下：双方就该房产的归属问题未能达成一致协议，判决该房产归甲所有，剩余60万元贷款亦由甲偿还；判决甲返还乙还贷金额以及相对应的财产增值额7.5万元（102*1.5）。（四）父母买房归属问题（四）父母买房归属问题 司法解释第7条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该
10、不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。婚姻法第18条【夫妻一方的财产】有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。婚姻法司法解释（二）规定，父母在子女婚前出资是对一方的赠予，而婚后出资是对双方的赠予。但这个约定在中国的实际国情下，很难发挥作用，因为迫于观念，父母给子女出钱买房时，很少有人去签协议或做公证。而司法解释（三）的规定更为合理，也更符合国情。解读：甲与乙结婚无房，(1)婚后甲方父母出资购买了一套房产并登记在甲方名下，则该房产为甲方的一方财产；(2)后由于该套房产较小，甲方父母出资70%，乙方父母出资30%又购买了一套房产，但只登记在乙方名下，则甲乙双方按份共有该套房产，比例为7:3。
