1、主 要 内 容一、学区房介绍一、学区房介绍二、均衡教育介绍二、均衡教育介绍三、矛盾介绍三、矛盾介绍 四、案例分析四、案例分析五、对比国外五、对比国外六、解决方法六、解决方法定义解释定义解释投资优势投资优势现状分析现状分析产生原因产生原因反映问题反映问题 从某种意义上讲，学区学区房是房地产市场的衍生品，从某种意义上讲，学区学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房普遍高出其他房源的普遍高出其他房源的20%20%，尽管价格不菲，但往往常受
2、，尽管价格不菲，但往往常受关注。关注。学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的谓的“好好”的优质中小学。的优质中小学。相对于普通商品住宅而言，相对于普通商品住宅而言，“学区房学区房”具有单价相对较具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房学区房”的投资优的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，即使势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房
3、市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。比较稳定的状态。购买理由一：孟母三迁购买理由一：孟母三迁 学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到更好的发展更好的发展.购买理由二：交通便捷购买理由二：交通便捷 安全安全 配套设施完善配套设施完善名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大 力度保力度保证安全的区域，并且必然能够感受到
4、学校带来的成熟配套设证安全的区域，并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便，生活便利，孩子成长环境安全施所带来的方便，生活便利，孩子成长环境安全 购买理由三：教育房产双投资购买理由三：教育房产双投资 升值空间大升值空间大购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去 20132013年年4 4个月，北京的学区房竟然每个月上涨个月，北京的学区房竟然每个月上涨
5、15001500元左右。元左右。像这种现象并非北京市所独有，在南京，学区房价格三倍还像这种现象并非北京市所独有，在南京，学区房价格三倍还多。多。家长追捧不让孩子输在起跑线上，购买学区房成投资接力跑。家长追捧不让孩子输在起跑线上，购买学区房成投资接力跑。家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入 重点学校的资格。重点学校的资格。一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉。一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉。源于教育资源分配不公：源于教育资源分配不公：“学区房学区房”的概念之所以存在，是的概念之所以存在，是因为各中小学办学质量存在严重差异。重点学校的存在有其因为各中小学办
6、学质量存在严重差异。重点学校的存在有其历史原因，历史原因，19621962年教育部明文规定，要求各地选定一批重点年教育部明文规定，要求各地选定一批重点中小学，这些学校的数量、规模与高一级学校的招生保持适中小学，这些学校的数量、规模与高一级学校的招生保持适当比例。由于重点经费投入、办学条件、师资队伍、学生来当比例。由于重点经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面占有绝对优势，催生择校热，源等方面占有绝对优势，催生择校热，与交纳赞助费择校相比，通过购买学区房择校是一种进步，与交纳赞助费择校相比，通过购买学区房择校是一种进步，体现出一定的合理性，因为它避免了交纳赞助费所带来的权体现出一定的合理性
7、，因为它避免了交纳赞助费所带来的权钱交易和暗箱操作，用市场化手段让择校规则变得简单和透钱交易和暗箱操作，用市场化手段让择校规则变得简单和透明。但是，把择校变成择房，仍然是一种变相的不公平。明。但是，把择校变成择房，仍然是一种变相的不公平。不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源的不均衡，因为优质资源的集中和稀缺，这才是症结所在。的不均衡，因为优质资源的集中和稀缺，这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，也才能消除学区房的市场基础。的根本出路
8、，也才能消除学区房的市场基础。学校和地产联姻在当下的房地产市场上显得越来越普遍，在学校和地产联姻在当下的房地产市场上显得越来越普遍，在很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校，借以作为很多开发商的广告上都极力突出宣传周围的名校，借以作为涨价的理由。一种不公平导致另一种不公平，从根本上说伤涨价的理由。一种不公平导致另一种不公平，从根本上说伤害的是家长和消费者的利益。害的是家长和消费者的利益。均衡教育均衡教育 是我国义务教育法的方向性要求。是我国义务教育法的方向性要求。从解决问题的角度，就是要缩小校际差距、解决择校问题、从解决问题的角度，就是要缩小校际差距、解决择校问题、缩小城乡和区域差距。缩小
9、城乡和区域差距。从发展教育的角度，是公平合理地配置公共教育资源，全面从发展教育的角度，是公平合理地配置公共教育资源，全面提高普及水平，全面提高教育质量，基本实现区域内均衡发提高普及水平，全面提高教育质量，基本实现区域内均衡发展，确保适龄儿童接受良好的义务教育展，确保适龄儿童接受良好的义务教育。一、均衡教育目标一、均衡教育目标 （何谓均衡）（何谓均衡）二、均衡教育措施二、均衡教育措施（一）义务教育均衡发展的目标规划（一）义务教育均衡发展的目标规划 袁贵仁：袁贵仁：深入推进义务教育均衡发展的总体目标就是办好每一所学深入推进义务教育均衡发展的总体目标就是办好每一所学校，促进每一个学生健康成长。校，促
10、进每一个学生健康成长。全国总体规划：到全国总体规划：到20202020年，全国义务教育巩固率达到年，全国义务教育巩固率达到95%95%，实现基本均衡的县（市、区）比例达到实现基本均衡的县（市、区）比例达到95%95%。（二）何谓均衡（二）何谓均衡 我国均衡理念源远流长，孔子在他的治国策中提出我国均衡理念源远流长，孔子在他的治国策中提出“均无贫，均无贫，和无寡，安无倾和无寡，安无倾”的均衡理念。的均衡理念。教育均衡的三个层次：教育均衡的三个层次：一是确保人人享有受教育的权利和义务；一是确保人人享有受教育的权利和义务；二是保证教育机会和条件相对公平；二是保证教育机会和条件相对公平；三是教育结果的相
11、对公平，即教育质量的公平。三是教育结果的相对公平，即教育质量的公平。基础均衡：办学条件均衡；师资队伍均衡；教育质量均衡；基础均衡：办学条件均衡；师资队伍均衡；教育质量均衡；管理水平均衡。管理水平均衡。（三）义务教育均衡发展的基本目标（三）义务教育均衡发展的基本目标1.1.每一所学校符合国家办学标准，办学经费得到保障。每一所学校符合国家办学标准，办学经费得到保障。2.2.教育资源满足学校教育教学需要，开齐国家规定课程。教育资源满足学校教育教学需要，开齐国家规定课程。3.3.教师配置更加合理，提高教师整体素质。教师配置更加合理，提高教师整体素质。4.4.学校班额符合国家规定标准，消除学校班额符合国
12、家规定标准，消除“大班额大班额”现象现象5.5.率先在县域内实现义务教育基本均衡发展，县域内学校之间率先在县域内实现义务教育基本均衡发展，县域内学校之间差距明显缩小。差距明显缩小。（一）加大公共投入，办好（一）加大公共投入，办好“每一所学校每一所学校”中国的公共资源投入严重不足：中国的公共资源投入严重不足：GDPGDP的的2.4%2.4%因而，我们首先必须进一步增加财政性教育经费的投入，因而，我们首先必须进一步增加财政性教育经费的投入，并使增量公共资源在教育服务均等化中发挥积极作用。并使增量公共资源在教育服务均等化中发挥积极作用。其次，要做好公共资源配置上的倾斜：城乡、区域其次，要做好公共资源
13、配置上的倾斜：城乡、区域与此同时，应当建立健全一套行之有效的教育管理体系。与此同时，应当建立健全一套行之有效的教育管理体系。如借鉴如借鉴“ISO 9001ISO 9001质量标准体系质量标准体系”（二）配置教学资源，训好（二）配置教学资源，训好“每一个教师每一个教师”一是优化城乡教师队伍结构一是优化城乡教师队伍结构,加大对农村教师培训的力度。加大对农村教师培训的力度。二是全面调整和明晰教师的考核、奖惩制度。二是全面调整和明晰教师的考核、奖惩制度。三是继续推进免费师范生的试点，继续实行中西部农村教三是继续推进免费师范生的试点，继续实行中西部农村教师特色岗位计划。师特色岗位计划。（三）推进素质教育
14、，教好（三）推进素质教育，教好“每一个学生每一个学生”一是不断提高素质教育的理论体系，强化全社会的素质一是不断提高素质教育的理论体系，强化全社会的素质教育理念。教育理念。二是遵循教育规律和学生身心发展客观规律。二是遵循教育规律和学生身心发展客观规律。三是充分认清我国国情，实事求是，因地制宜。三是充分认清我国国情，实事求是，因地制宜。教育不均衡“学区房热”呼吁教育均衡加大财政投入；加大财政投入；教育资源的重新配教育资源的重新配置整合置整合按地区就近按地区就近入学入学学区房学区房均均衡衡教教育育师师资资地理地理位置位置政策、政策、资金资金 倾斜倾斜其他其他区位区位因素因素“学区房热”现象均衡教育措
15、施按地区就近入学学区房价格承受能力教育不均衡教育资教育资源的重源的重新配置新配置整合整合北京的学区房之痛北京的学区房之痛 20142014年年初，年年初，教育部下发了关于教育部下发了关于“进一步规范义务教育进一步规范义务教育免试就近入学免试就近入学”的文件的文件 提出到提出到20152015年，在年，在4 4个直辖市个直辖市、5 5个计划单列市个计划单列市和和1010个副个副省级省会城市省级省会城市的所有县（市、区）的所有县（市、区）100100的小学划片就的小学划片就近入学，近入学，9090以上的初中实现划片入学。以上的初中实现划片入学。北京市教委北京市教委学校撤并小升初直升九年一贯制学区联
16、盟大校年级组制教育集团教育集群制幼升小阶段幼升小阶段电子学籍电子学籍划片入学划片入学电脑派位电脑派位京籍京籍+房产房产 北京市东城区教委信息中心负责人王喆：北京市东城区教委信息中心负责人王喆：“我们不是不能承担非京籍学生，但是在最初规定他们我们不是不能承担非京籍学生，但是在最初规定他们享受同城待遇的时候标准没有执行好，所以就会让所有享受同城待遇的时候标准没有执行好，所以就会让所有人觉得北京那么好上学。有钱的、有权的全到北京来了，人觉得北京那么好上学。有钱的、有权的全到北京来了，这就无序了。这就无序了。”“卖菜的也说，在这租个房，交几千块钱赞助费，就管卖菜的也说，在这租个房，交几千块钱赞助费，就
17、管我（孩子上）我（孩子上）6 6年（学），北京的条件多好。年（学），北京的条件多好。”东城区教委的综合改革方案中，最先实施的是青年湖小东城区教委的综合改革方案中，最先实施的是青年湖小学与北京市第学与北京市第171171中学组建九年一贯制学校：中学组建九年一贯制学校：20142014年入年入学的青年湖小学新生学的青年湖小学新生6 6年后可直升年后可直升171171中学。中学。“基本上在一个月内每平米涨了基本上在一个月内每平米涨了3 3万块！万块！”老莫（化名）老莫（化名）博士毕业生博士毕业生 婚后在北京小西天买了一套房婚后在北京小西天买了一套房 儿子在儿子在20152015年升入小学年升入小学
18、老莫一开始并没有考虑购置学区房。老莫一开始并没有考虑购置学区房。随着教改的推进，他所在的海淀区也慢慢落实新政。随着教改的推进，他所在的海淀区也慢慢落实新政。海淀区的名校资源相对来说更集中，相应的入学政策海淀区的名校资源相对来说更集中，相应的入学政策也更为严苛，比如不成文的规定：在片区内租房的京也更为严苛，比如不成文的规定：在片区内租房的京籍家庭并非入学首选。意即，籍家庭并非入学首选。意即，户籍和房产户籍和房产是两个缺一是两个缺一不可的不可的。老莫犯愁的是，他名下房产片区内的小学让他老莫犯愁的是，他名下房产片区内的小学让他非常不非常不满意满意。幼升小裸考幼升小裸考名校通过几轮面试后择优录取名校通
19、过几轮面试后择优录取 再读个博士后再读个博士后进附小进附小 教改的出发点是为了打破教育资源分配不公平的现实，教改的出发点是为了打破教育资源分配不公平的现实，但却引起了各地又一波的但却引起了各地又一波的“学区房热学区房热”。教育资源不均衡入学政策制度性缺陷 根据链家地产的统计，根据链家地产的统计，20132013年北京市学区房成交均价上年北京市学区房成交均价上涨涨31.431.4，高于全市平均涨幅，高于全市平均涨幅5.55.5。重点小学学区房涨幅更是达到重点小学学区房涨幅更是达到33.533.5，比周边非学区房，比周边非学区房价格高出价格高出3030以上以上。教育资源相对集中的海淀区，个别。教育
20、资源相对集中的海淀区，个别楼盘高出周边楼盘高出周边5050。根据市场实际情况根据市场实际情况:黄城根小学学区房价格在黄城根小学学区房价格在8 8万元至万元至8.58.5万元之间；万元之间；史家胡同小学学区房价格在史家胡同小学学区房价格在7.27.2万元至万元至10.410.4万元；万元；府学小学学区房价格在府学小学学区房价格在7.17.1万元至万元至18.218.2万元之间万元之间;育民小学学区房价格在育民小学学区房价格在7.57.5万元至万元至8 8万元之间万元之间 实验二小所在片区内学区房挂牌出售的情况让这里实验二小所在片区内学区房挂牌出售的情况让这里替代五道口成了新的替代五道口成了新的“
21、宇宙中心宇宙中心”:西单文华西单文华胡同有两套房，一套胡同有两套房，一套1212平米，总价达平米，总价达420420万元，万元，每平米单价为每平米单价为3535万元万元；另一套；另一套13.413.4平米的平平米的平房价格高达房价格高达465465万，万，每平米单价为每平米单价为34.734.7万元万元。而此。而此前，文华胡同成交的一套前，文华胡同成交的一套8 8平米落户平房平米落户平房，每平米单，每平米单价达到惊人的价达到惊人的3636万元万元。文华胡同相邻的文昌胡同也。文华胡同相邻的文昌胡同也以高价出名：一套以高价出名：一套14.614.6平米的平房平米的平房售价高达售价高达460460万
22、，万，每平方米单价达到每平方米单价达到3131万万。就连。就连实验二小景山校区实验二小景山校区的的景山东街房价也达到了景山东街房价也达到了32.532.5万元平米万元平米。优势资源带优势资源带 4 4个个“优质资源带优质资源带”，承诺资源共享、联合办校。划片，承诺资源共享、联合办校。划片时采用了好小学整合差小学、好中学对接差小学、好中时采用了好小学整合差小学、好中学对接差小学、好中学整合差中学的方式来平衡片区内教育资源。学整合差中学的方式来平衡片区内教育资源。在优质资源带联盟中，各学区出现了学区房价格瞬间上在优质资源带联盟中，各学区出现了学区房价格瞬间上涨的现象。涨的现象。等级差异将出现在自己
23、的联盟校？等级差异将出现在自己的联盟校？治标不治本治标不治本“学区房学区房”成为唯一选择机会。成为唯一选择机会。现状现状1.1.公立教育实行学区制，家长重视教育，学区房价高。公立教育实行学区制，家长重视教育，学区房价高。2.2.就近入学原则：在本学区拥有房屋、租住房屋和寄宿就近入学原则：在本学区拥有房屋、租住房屋和寄宿3.3.教育经费重要来源：房地产税教育经费重要来源：房地产税 措施措施通过增加税收抑制房价上涨，但是效果并不显著。通过增加税收抑制房价上涨，但是效果并不显著。现状现状公立教育居住地分片招收学生，就近入学。房价会随学生公立教育居住地分片招收学生，就近入学。房价会随学生变化而成绩波动
24、。变化而成绩波动。措施措施1.1.小升初：公平能力分组小升初：公平能力分组2.2.照顾贫困家庭学生照顾贫困家庭学生3.3.一小部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取的。一小部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取的。现状现状教育水准高的地区的房价和租金居高不下教育水准高的地区的房价和租金居高不下。措施措施1.1.平行制教育改革：平行制教育改革：小学生随机投放小学生随机投放、老师定时调动老师定时调动2.2.初中教育公平性：初中教育公平性：禁设私立初中禁设私立初中家庭财富不平家庭财富不平等等高收入群体不断高收入群体不断聚居在聚居在优质优质教育教育资源学区资源学区推升学区房溢价水平推升学区房溢价水平低
25、收入群体难以承受高昂的低收入群体难以承受高昂的租房或者购房成本而被迫搬离租房或者购房成本而被迫搬离义务教育资源在义务教育资源在不同财富基层家庭之间产生新的分配不均不同财富基层家庭之间产生新的分配不均起点不平等起点不平等造成的造成的过程不平等过程不平等 逐步逐步实现义务教育资源的全面均衡，解决实现义务教育资源的全面均衡，解决以往优质以往优质教育教育资源留下的沉淀资源留下的沉淀效应效应 区域间和学校间经费投入的均衡区域间和学校间经费投入的均衡 通过通过教育资源的整合与流动实现最终教育结果的教育资源的整合与流动实现最终教育结果的均衡均衡 分散压力，降低溢价分散压力，降低溢价 人口人口、生源、教育资源
26、、生源、教育资源、交通条件等等各方面因素交通条件等等各方面因素 加大加大对教育资源薄弱地区基础配套设施建设对教育资源薄弱地区基础配套设施建设投入投入：道路道路、交通、绿化、文化体育场馆、社区交通、绿化、文化体育场馆、社区等等等等 基础基础设施提升之后设施提升之后，吸引，吸引来优质的教育资源来优质的教育资源，促进，促进教育教育资源合理配置。资源合理配置。以以间接税为主和征管水平较低的税收制度，使得居民间接税为主和征管水平较低的税收制度，使得居民家庭的财富趋向不平等发展，政府部门对于公共资源家庭的财富趋向不平等发展，政府部门对于公共资源的投入也缺乏回流的投入也缺乏回流机制机制 地方政府地方政府对对
27、“土地财政土地财政”发展模式的热衷，推动了房发展模式的热衷，推动了房价的持续快速上涨，进一步加剧了城镇居民家庭的财价的持续快速上涨，进一步加剧了城镇居民家庭的财富不富不平等平等 一方面应尽快推进房产税、遗产税等直接税种的征收一方面应尽快推进房产税、遗产税等直接税种的征收 另一方面，要加快改革现行的财政体制，明确各级政另一方面，要加快改革现行的财政体制，明确各级政府部门的权责定位，使事权与财权、财力相匹配，并府部门的权责定位，使事权与财权、财力相匹配，并让政府部门真正回归公共服务的本位让政府部门真正回归公共服务的本位小组成员：蔡迪小组成员：蔡迪 高笛高笛 郭雨欣郭雨欣 贺盈青贺盈青 石锦芳石锦芳
28、 田地田地 信卓信卓人有了知识，就会具备各种分析能力，人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说古人说“书中自有黄金屋。书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进鼓舞我们前进。
