1、信托基础知识目录1什么是信托12信托起源13什么是信托投资公司24信托的优点25信托对受益人利益有保障36信托与其他财产管理制度的区别37信托与委托的区别48信托与监护的区别59投资信托与信托投资610什么是投资信托611什么是资金信托712我国现行的资金信托包括：713信托净值计算方法714不动产资产信托915不动产资产信托证券化的优点1016什么是房地产信托1117房地产投资信托简介1218房地产信托的作用1219房地产信托公司的收益131. 什么是信托目前，许多投资者可能对“信托”这两个字眼还比较陌生，对“信托投资公司”在做什么、能做什么还不大了解。实际上，信托作为法律上的一种财产管理制
2、度，在发达的市场经济国家，已经与“银行、保险、证券”并称为现代金融业的四大支柱产业；信托投资公司就是从事信托投资业务的公司。 根据2001年10月1日正式施行的中华人民共和国信托法，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。上述财产权，是指以财产上的利益为标的的权利，包括物权、债权、知识产权，以及其他除身份权、名誉权、姓名权以外的无形财产权。 2. 信托起源信托起源于英国，是建立在信任的基础上，财产所有者出于某种特定目的或社会公共利益，委托他人管理和处分财产的一种法律制度。信托制度在财产管理、
3、资金融通、投资理财和发展社会公益事业等方面具有突出的功能，尤其是在完善财产制度方面发挥了重要作用，已经为世界上许多国家所采用。就个人信托而言，发展到现在，其的功能已相当广泛，包含财产移转、资产保全、照顾遗族、税务规划、退休理财、子女教育保障等，我国正处于信托观念启蒙期，推出的信托产品还只局限在投资型信托。随着人们生活水平的不断提高，信托这种安全有效的财产管理制度必将得到更加广泛的应用。“信托”一词的一般意义，是指将自己的财产委托他人代为管理和处置，即我们俗称的“受人之托、代人理财”，它涉及委托人、受托人、信托财产、信托目的和受益人。在我国信托法中，将信托的含义定义为委托人基于对受托人的信任，将
4、其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。故信托是由财产的被移转或处分，及当事人间管理、处分义务的成立等两部分结合而成。3. 什么是信托投资公司信托投资公司，在我国是指依照中华人民共和国公司法和根据信托投资公司管理办法规定设立的主要经营信托业务的金融机构。设立信托投资公司，必须经金融主管部门批准，并领取信托机构法人许可证；未经金融主管部门批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位不得在其名称中使用“信托投资”字样。信托投资公司市场准入条件较严，注册资本不得低于人民币3亿元，并且其设立、变更、终止的审批程序都必须按照金融主管部
5、门的规定执行。 到2011年为止，我国已获准重新登记的信托投资公司总共才56家，依据每个省批准一到二家信托投资公司的原则，在今后的一段时间内我国的信托投资公司数量不会超过60家。4. 信托的优点信托投资机构通过与客户（委托人）签订信托协议，明确委托人、受托人和受益人三方权利和义务，由信托投资公司利用其所拥有的专业队伍和研究平台，作为受托人全权负责信托资金的投资管理运作。以专业化的运作为客户（委托人）提供增值理财服务。投资方向以国内证券市场上市的股票、基金、上市公司国有股、法人股、债券和货币市场为主。可分为股票投资信托和债券投资信托等。主要特点有： 1专业管理、专家理财：信托投资公司根据宏观经济
6、、行业及上市公司基本面和大势的研究，充分发挥专业理财能力，合理配置信托资金的投向及比例，在资金安全性和收益性上实现平衡。 2多元的投资组合：信托资金投向为上市公司流通A股、债券、基金等，在考虑资金安全性和收益性的基础上，设计多元的投资组合，在不同投资品种之间进行投资组合的配置和调整。 3完善的风险控制体系：信托投资公司通过建立完善的投资决策体系、风险控制体系，确保信托资金的安全运用。 4稳定的投资回报：经过信托投资公司专业的投资管理运作，可预期实现高于同期国债及银行存款的投资收益。5. 信托对受益人利益有保障保护受益人利益是信托法的一项基本原则，这一原则主要体现在以下两方面：一是信托财产具有“
7、独立性”委托人设立信托和受托人受托管理、处分信托财产均以受益人利益或特定目的为核心，信托一经有效设立，在未达信托目的之前，信托财产将是“封闭的财产”，一方面，信托财产脱离委托人的控制，与其未设立信托的其他财产相区别，其继承人或债权人无权追及信托财产；另一方面，从受托人角度看，信托财产不属于其固有财产，也不属于其对受益人的负债，更不属于其清算财产。二是信托受益权的优先性信托财产的独立性，使信托财产免于为委托人或受托人的债权人所追索，从而赋予受益人对信托财产享有优先于委托人或受托人的债权人的权利，这就是受益权的优先性。我国信托法赋予了受益人调整信托财产的管理方法和监督受托人信托活动的广泛权利。信托
8、法规定，受托人在管理、处分信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎和有效管理信托财产的义务。受益人对受托人违反信托的行为享有申请撤销权、请求恢复原状权或请求赔偿权，享有对受托人的解任权或申请解任权。按有关规定，受托人因处理信托事务不当造成信托财产损失的，受托人应负补偿或赔偿责任，使受益人的利益得以实现。这一原则与现代金融市场上的投资者保护原则是一致的，为以受益人身份参与信托投资的广大投资者的合法权益提供了充分保障。6. 信托与其他财产管理制度的区别一般来讲，较为常见的财产管理制度主要有信托、委托和代理三种。 所谓“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名义和费用处理他所受托的事物
9、，而受托人所从事代理活动的后果和责任均由委托人承担。所谓“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名义，在授权范围内与第三者进行法律行为，而这种行为的法律后果直接由被代理人承担。信托同委托、代理很相似，他们都是以当事人之间的依赖关系为基础而成立的制度，但信托时，要把财产占有权转移给受托者，因此信托的当事人之间的信赖关系比委托和代理更加密切。有时候同样是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一种方式去完成，但授予的权限和信赖的程度并不一样。信托与委托、代理的区别主要表现在以下几个方面：1.当事人不同。信托的当事人是多方的，从法律上讲，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人还可为多人。而
10、委托、代理的当事人仅为委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)双方。2.成立的条件不同。设立信托必须有确定的信托财产，委托人没有合法所有的、用于设立信托的财产，信托关系就无从确立。委托、代理管理则不一定以存在财产为前提，没有确定的财产，委托、代理关系也可以成立。3.财产占有权不同。信托设立时财产占有权转移到受托者手中，由受托人代为管理和处分。而委托、代理标的物的占有权始终由委托人或被代理人掌握，并不发生占有权的转移。4.财产的性质不同。信托关系中，信托财产是独立的，它与委托人、受托人或者受益人的自身财产相区别，委托人、受托人或者受益人的债权人均不得对信托财产主张权利。但委托、代理关系中，即使委
11、托、代理的事项是让委托人(代理人)进行财产管理或者处分，该财产仍属于委托人的自有财产，委托人的债权人仍可以对该财产主张权利。7. 信托与委托的区别从概念上看，委托与信托有许多共同点，即都是基于彼此的信任而产生，都是一方受托为他方办理事务，由他方承担委托事务法律后果的行为。但信托和委托是有区别的，可以说信托是一种特殊的委托，归纳起来两者区别有以下几方面：1.法律对合同主体及主体资格的要求不同。委托合同的当事人是委托人和受托人，委托合同的主体十分广泛，法律对受托人没有特别要求；信托合同的当事人是委托人、受托人、受益人三方，营业信托的受托人在法律上要求较为严格，是经有关部门批准专门经营信托业务的法人
12、。2.委托事务的性质和范围不同。委托是一般合同关系，其所涉及的事务没有特别限定，除了财产委托事务之外，还可以委托代理其他事务；而信托的实质是财产管理关系，信托事务仅限于与财产管理有关的特定事务。3.合同是否有偿不同。信托合同是有偿的、从事信托事务的经营行为；而委托合同既可以是有偿的，也可以是无偿的。4.办理受托事务的名义不同。委托既可以受托人的名义，又可以委托人的名义办理受托事务，在后一种情况下，委托人直接与第三人产生权利义务关系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名义办理信托事务，委托人不直接与第三人发生法律上的权利义务关系。5.合同成立的要件不同。委托合同为不要式合同，即自双方当事人就委
13、托事宜达成一致意思表示时成立并生效；而信托合同为实践合同、要式合同，即须采用书面文件形式，以财产实际交付给受托人为成立要件。6.合同解除的规定不同。就委托而言，我国合同法规定委托合同的当事人双方均有任意解除权，可随时提出解除合同；而信托法对信托合同的解除是有限制的，首先受托人不得随意解除信托。信托是自益权时，委托人中途可撤销信托，但为他益权时，委托人不能随时撤销，不能违反信托目的。而且信托不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能力、解散、破产而终止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辞任而终止。 信托具备了财产独立化、受托机构组织化、信托受益权的证券化等法律特色。信托财产的独立性和超越
14、性，使得委托人或受益人在有限度的风险内享受信托财产利益，并且免于受益人之债权人的追索，建立了有效的破产隔离机制。这是信托与其他机构在资产管理市场上进行竞争的重要制度优势，也是信托的魅力所在。8. 信托与监护的区别信托与监护同属一种信托关系受托人与监护人都具有控制管理他人财产的职能。信托方式可以应用于对未成年人、禁治产人的监护这是一种“个人身后信托”，这里单指不办信托的监护本身与信托两者的比较，虽然监护人与受监护人有类似受托人与受益人之处信托的性质仍与监护有别。 1.受监护人类似信托受益人，但这种受益人是特指无行为能力的人，如未成年人；或行为能力有欠缺的人如心神丧失或精神衰弱的禁治产人，或限制行
15、为能力的人，如挥霍浪费的人等等。 2监护人类似信托受托人，但对监护人又有特别之要求。监护人的最大职责在于保护和增进受监护人之利益，不只管理受监护人的财产还应对受监护人的身心健康负养育与治疗等责任。而信托受托人的主要职责，仅是对受益人的财产收益负责。 3.监护人是经司法机关、行政机关、群众团体、居民组织以及生身父母等指定的一种代理人，对受监护入的财产有很大的管理与处分权但是没有法律上的所有权。而信托中的受托人是他人财产名义上的所有人和经理人，对信托财产享有法律上的所有权。 4.监护人通常由法院裁决指定或由受监护人的生身父母用遗嘱方式指定而信托受托人通常由委托人本人意思指定。 9. 投资信托与信托
16、投资投资信托指以自有资金或信托资金对其他公司投资的公司。投资信托和信托投资是不同的，信托投资具有信托、投资及开发三项功能，对象为个人、团体、工商业界及政府机构，其信托的业务为以受托人的身分代信托人经营管理其金钱或财产，投资的业务有生产事业的投资及证券的投资，开发的业务有投资于开发工业区及投资于企业办公用房屋或国民住宅。而投资信托则仅为有价证券的投资而已，故投资信托为信托投资的一部份。10. 什么是投资信托指以自有资金或信托资金对其他公司投资的公司。投资信托和信托投资是不同的，信托投资具有信托、投资及开发三项功能，对象为个人、团体、工商业界及政府机构，其信托的业务为以受托人的身分代信托人经营管理
17、其金钱或财产，投资的业务有生产事业的投资及证券的投资，开发的业务有投资于开发工业区及投资于企业办公用房屋或国民住宅。而投资信托则仅为有价证券的投资而已，故投资信托为信托投资的一部份。11. 什么是资金信托资金信托是以货币资金作为标的物，各方当事人以此建立资金信托关系，这种货币形态的信托财产称为“信托金”。信托金有以下特征：1.信托金是一种间接运用的资金。即信托金运用要经过中介，信托金是所有者通过信托投资机构进行管理运用的资金；2.信托金在运动终止时应恢复原来的货币形态。资金信托的最主要目的是使资金增值，另外开展资金信托业务可以使信托资金发挥融资职能，为国家经济发展作出贡献。资金信托业务的形成有
18、以下几个原因：1. 委托人对自己的资金在运用上不谙某种专门技术知识，为避免资金损失而采取资金信托方式；2. 委托人对自己的资金无暇自为运作生利，而委托信托投资机构处理；3. 委托人不愿自己出头露面而委托信托投资机构代为处理其资金。 12. 我国现行的资金信托包括：1.信托存款；2.信托贷款；3.委托贷款；4.委托投资；5.信托投资。13. 信托净值计算方法信托资产在管理运用的过程中，在每个估值日表现为不同的资产类型，按照现有的住房补贴管理计划，每个估值日的资产类型有现金、银行存款、持有的已上市国债和企业债、未上市国债和企业债、上市的封闭型基金、未上市封闭型和开放式基金、国债回购、已中签的新股、
19、上市股票等。 现就各种资产在估值日的估值进行说明： 1 持有的基金 1） 已上市封闭型基金：以其估值日在证券交易所挂牌的平均价估值；估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。 持有的基金单位数量平均价 2） 未上市封闭型基金：以实际买入成本计算； 3） 已买入的处于封闭期内的开放式基金以实际买入成本计算； 4） 已买入的可申购赎回的开放式基金：持有的基金单位数量前一日基金公布净值 2 持有未上市新股以成本价计算 实际发生成本申购中签股发行价 3 持有的上市股票以估值日在证券交易所挂牌的平均价估值，估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。 持有的股票数量（股）估值日平均价 1）分红处理，在除息
20、日 持有的股票数量（股）估值日平均价应收红利 2）除权处理，在除息日 持有的股票数量（股）估值日平均价 4 持有的上市国债以估值日在证券交易所挂牌的平均价估值，估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。 持有的国债手数（1手为1000元面值）平均价10 5 持有的上市企业债券估值日在证券交易所挂牌的平均价估值，估值日无交易的,以最近交易日的平均价估值。 持有的企业债券手数（1手为1000元面值）平均价10 6 持有的未上市国债及未上市企业债券以本金加计至估值日为止的应计利息额计算。 1）平价发行： 国债和企业债券的购入数量发行价购入债券票面价值票面利率应记息天数/当年天数 2）溢价发行： 国债
21、和企业债券的购入数量发行价购入债券票面价值票面利率应记息天数/当年天数 3）折价发行 国债和企业债券的购入数量发行价购入债券票面价值贴现率应记息天数/当年天数 7 国债回购 1）拆出日 拆出本金拆出本金成交价（回购收益率）/360 2）拆出日至到期日 前一日估值拆出本金成交价（回购收益率）/360 回购交易的品种期限有3天、7天、14天、28天、63天、91天、182天、273天。 回购品种的期限是以工作日进行计算的，在回购中会遇到节假日，在计算时不考虑节假日因素，从拆出资金日开始连续计算，直到达到回购品种的期限天数。 8银行存款 估值日存款余额存款余额累计（从存款日或上一付息日至估值日）年利
22、率（2.07）/360 付息日:每年的3.6、9、12月的21日为付息日。 以上8类资产加上估值日所有的现金即为估值日的信托资产总值。 受托人当日可提取的管理费和托管费为： 信托资产总值（管理费、托管费率）1.5/当年天数 信托资产净值：信托资产总值当日提取的管理费和托管费 单位信托资产净值：信托资产净值/信托单位数量14. 不动产资产信托不动产证券化商品主要分为两类，第一类为不动产资产信托(Real Estate Asset Trust，简称REAT )，指的是不动产所有权人（委托人）移转其不动产或不动产相关权利予受托机构，由受托机构或承销商公开募集或向特定人私募资金，并交给这些投资人（受益
23、人）受益证券，以表彰受益人对该不动产或不动产相关权利或其所生利益、孳息及其它收益的权利。 承销商向投资人所募集的钱，再转交给不动产所有人。简言之，就是先有不动产，才有钱。REAT的受益凭证，主要以债权的方式，由证券化的发行机构支付本金与利息，属于固定收益的投资工具。 第二类为不动产投资信托 (Real Estate Investment Trust简称，REIT )，指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等，也就是先有钱，再投资不动产的型式。 REIT主要以股权的方式发行，一般而言成立门坎较REAT高，类似封闭型基金，募
24、集完成后将于在公开市场上购买，没有最低额度限制，投资人可以透过投资REIT来参与不动产市场。15. 不动产资产信托证券化的优点不动产证券化条例自去年7月间公布施行后，首宗不动产资产信托证券化商品已于今年6月10日上柜交易，该证券化商品以嘉新公司所有万国商业大楼（IBM大楼）作为标的，由台北国际商业银行担任受托机构，共发行44.1亿元不动产资产信托受益证券，其中21.3亿元的优先顺位受益证券采公开发行，于柜台买卖中心（OTC）挂牌。目前另有多件不动产资产信托证券化计划正在进行，可望于获得主管机关核准后，于下半年发行。 不动产资产信托证券化于国外已行之有年，属于资产担保证券融资的一种，其主要目的及
25、功能为提供不动产拥有人传统融资管道以外的新的筹集资金的方式，让拥有不动产资产的业主得以透过证券化直接自资本市场投资人取得资金，并降低所持有不动产的数量。不动产资产信托证券化相对于传统的银行融资为一种较为复杂、困难度较高的筹资方式，因为必须考虑个案的特殊情况。委托人利用不动产资产信托证券化筹资，可能有以下优点： 1. 可能降低筹资成本，不动产资产信托证券化虽然必须支付各项费用予参与各机构，但若证券化期间够长，且能锁定较低利率，亦即于市场利率较低时发行或交付受益证券，则委托人即可以较低成本（利率）取得长期（发行期间）稳定资金。 2.透过适当的证券化架构，委托人仍可以继续收取其不动产资产所产生部分收
26、益，该不动产仍得列于法人委托人财务报表上，且委托人得以适当约定价格于发行期满后取回标的不动产。 3. 因不动产资产证券的评等与委托人本身评等并不相关，故信用评等不佳的委托人只要持有能产生稳定收入具有价值不动产，一样可以利用不动产资产信托证券化管道向资本市场投资人募集资金。 4. 不动产资产信托证券化计划可以依不同不动产标的，不同的委托人（不动产之所有人）的需求而量身打造订做，以符合特殊标的或委托人特定需求。 一个完整的不动产资产信托证券化计划参与的成员很多，主要有：主办顾问、委托人、受托机构、不动产管理机构、专业估价者、法律顾问、会计顾问、评等机构及证券承销商。其中，主办顾问负责整个证券化计划
27、架构规划，协调其它各参与单位；委托人即为不动产所有人；受托机构则负责受托管理及处分信托财产，并募集或私募受益证券；不动产管理机构则由受托机构委任以负责管理或处分标的不动产；法律顾问及会计顾问分别提供进行不动产资产信托计划过程中所须各项法律及会计协助，并就该计划出具法律会计（税务）意见，法律顾问亦必须协助受托机构准备与不动产资产信托计划相关之各项文件，用以向主管机关申请核准或申报生效。 16. 什么是房地产信托随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业，作为一项成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产信托
28、完全可以在流通和消费环节作为一项崭新的融资手段大有作为。 房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在信托法目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。17. 房地产投资信托简介房地产投资信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库
29、)的公司。符合规定的REITs不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。REITs同其它信托产品一样，如果信托的收入分配给受益人的话，信托是不需要交税的。REITs免交公司所得税和资本利得税，但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。美国目前资本利得税分两部分征收，增值部分的税率为20%，折旧部分为25%。例如，如果五年前以100万元购得某物业，5年后折旧20万元，账面价值为80万元，售得110万元。资本利得税20%（110-100)25%207万元。对REITs的要求:公司的资产主要是由长期持有的房地产组成；公司的收入主要来
30、源于房地产；公司至少90%的应纳税收入应分派给股东。 REITs的信托性:从给REITs的优惠和对REITs的要求上，我们可以看得出来政府大力扶持其发展，规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果REITs每年均有高比例现金分派，说明其有良好的经营业绩，因为即使利润可以造假，现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对REITs经营的一种高明的监督，同时也可限制REITs滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和成熟的金融基础设施。REITs分为三种：权益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。现在美国大约
31、有300个REITs，它们的总资产超过3000亿美元，大约23在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市，但通常所说的REITs是指上市的。 18. 房地产信托的作用 1.能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。目前，我国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。 2.房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一
32、厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。 3.房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从我国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围”越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日信托法的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有
33、力的突破口。19. 房地产信托公司的收益对信托公司而言，房地产信托的主要收益有管理收益、交易收益、处分收益、发行再发行收益和重组收益。 1.管理收益。管理收益是指信托公司在对信托房产进行经营管理所获得的总收益中，按事先约定的一定比例所提取的管理报酬或固定信托管理报酬。这种所有权与经营权相分离的模式，也符合现代管理的基本规律。 2.交易收益。根据信托房产发行方式的不同，房地产信托分为公募和私募两种方式。无论哪种发行方式，房地产一经信托，就须保持一定的稳定性，因而在客观上，就必然存在信托房地产权益的转让，而根据国外的惯例，为加强监管，房产权益的转让一般必须在信托公司公开登记进行，因而，在投资者进行
34、房产交易的过程中，信托公司也应当按照一定的标准，收取一定的交易手续费。 3.处分收益。处分收益是指信托公司在对信托房产销售、转让或收购兼并及资产重组过程中，所获得的增值部分中，按事先约定的一定比例给信托公司提取的报酬。 4.发行再发行收益。发行市场是信托公司在房地产信托化进程中发挥作用的主要功能领域，在发行和再发行过程中，信托公司通过在委托人和投资者之间充当中介人，获得发行和再发行的溢价收益。根据房地产信托的性质，对信托房产，除在初次公开发行时需要进行一次净值评估之外，每隔一定的时间，都必须对信托房地产进行定期评估。评估按照一定的标准进行，评估的结果既可作为对信托公司经营业绩的衡量标准，也可以作为房产投资者确定交易价格的参照标准。对于定期评估的溢价部分，信托公司也可按一定的比例提取收益。
