1、物权法课程笔记整理授课教师：翟云岭第一章 物权总论第一节 物权与物权法一、 物权法的制定二、 物权法的概念：以物的归属与利用为目的的法律规范。（一） 狭义：中华人民共和国物权法（二） 广义：同概念。三、 物权：（一） 概念几种不同定义：1、 支配性：权利人直接支配物的权利。2、 支配性和利益性：权利人直接支配特定物并享有其利益的权利。3、 支配性、利益性和排他性：权利人直接支配其物，享有其利益并具有排他性的权利。4、 支配性和排他性（我国立法观点）：权利人直接支配其物并具有排他的权利。（二） 特征：1、 主体：绝对权、对世权2、 客体：物特定的、独立的物。（在观念、法律和事实上能与他物区分）（
2、1） 有体物（主要的物）：能够被人体感知的，有一定价值的物。（2） 无体物： 不具有一定物理存在的物 知识产权 有体物以外的其他权利和利益（我国规定）（3） 2nd（2）：本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。3、 性质：直接支配性不需要他人的权利与意思作为媒介就可以实现。注：物权可以直接享有利益，债权只能间接享有。4、 排他性：是支配性的必然结果。支配性是排他性的基础；排他性保障支配性。5、 效力：物权具有优先性和追及性。6、 权利的发生：物权法定，当事人不得自行创设法律未规定的类型。7、 存续期：（1） 债权：期限未定没有期限（2） 物权：有的有期限，有的没
3、有。8、 保护方法多样性：对物权的保护方法不同于债权。四、 物权法的基本原则：（一） 平等保护原则：1、 法律地位平等2、 适用规则平等：国家、集体、私人实施同一行为，即适用同一规则。3、 保护平等：4th（二） 物权法定原则：物权之种类、内容由法律规定，不得由其他规范性文件或当事人约定创设或变更。1、 分类：（1） 物权种类法定：类型强制（2） 物权内容法定：内容固定（3） 物权法定之法：即物权法。（狭义）2、 理由（1） 维护国家基本经济制度的需要。（2） 保障交易安全的需要。（3） 保障交易便捷，物尽其用。（4） 保障充分合同自由的前提3、 违反后果：（1） 有特别法律规定的，从之。（2
4、） 物权设定无效（3） 部分违反，部分无效。（4） 构成其他法律行为要件的，该行为有效。4、 物权法定原则之缓和：法律未规定的，具有物权性质的可以视为物权。（学术争议）（三） 公示公信原则：1、 公示原则：物权的存在、变动，应以第三人能及时识别的法律方式公开展现。（1） 含义： 物权变动：A. 基于法律行为。B. 基于非法律行为：征收、司法裁定、继承等 并非所有的物权行为都要适用公示原则。（2） 内容： 公示方法法定：不可约定。A. 静态：就物权存在而进行的公示。B. 动态：就物权变动而进行的公示。 效力法定（3） 违反后果： 物权产生：不得对抗善意第三人。 物权变动：或不得发生变更。2、 公
5、信原则：依法公示的物权具有使社会公众信赖其为正确的效力，即使公示与实情不符，因相信公示物权状态而与名义物权人为法律行为的第三人，仍受到法律保护。注：错误登记也是有效登记。（1） 内容： 权利正确性推定效力A. 若主张自己登记权利的记载错误，必须自行举证。B. 登记是国家行为，国家行为应具有公信力。 善意保护效力：仅因为信赖登记机关的登记而与名义物权人发生交易行为的第三人应当受到保护。注：只要不知情即为善意，应当知情而不知情视为有过错。（2） 与公示原则的关系： 公示：消极的信赖 公信：积极的，只要有法定公示方法出现，即相信物权变动发生。3、 价值：（1） 维护交易安全（2） 促进效率（3） 维
6、护占有秩序，定纷止争（四） 区分原则：物权法15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。1、 含义：在发生物权变动时，物权变动原因与结果是作为两个法律事实存在的，其成立与有效应依据不同的法律规则确定。（1） 作为原因行为的债权行为，其成立与有效应根据债法规则判断。（2） 作为债权行为的合同行为只能发生债权债务效果，而无物权变动效果。（3） 不动产的登记与交付具有双重属性，既是物权变动行为，也是履行债务的行为。注：以物权变动基于法律行为为前提。2、 根据与价值：（1） 物权与债权性质的区
7、分：债权基于买卖合同，物权基于不动产之登记、动产之交付，产生两类权利的行为不同，应当加以区分。（2） 债权之成立未必发生物权变动的效果。 有利于对占有权的保护。 当债权合法有效，但物权尚未变动时，此时的请求权受到法律保护，可以请求办理所有权移转手续（3） 可以解决逻辑上的问题。（4） 是诚信原则的体现。（五） 一物一权原则：仅限于所有权。第二节 物权的效力一、 含义（课本P183）：物权基于物权人对物的支配权和物权的排他性而产生的特殊法律效力。二、 物上请求权（物权请求权）：物权人对物的支配，因受他人之妨碍或妨碍之危险而出现缺陷时，为了恢复物权人对物的圆满支配状态而产生的请求权。（一） 内容（
8、34th、35th）：1、 返还原物2、 排除妨碍、消除危险3、 修理、重作、更换、恢复原状4、 损害赔偿（二） 性质：1、 物权说：物上请求权是一种物权。2、 债权说：是纯粹的债权。3、 准债权说4、 独立权说：是不同于债权或物权的一种新型权利。三、 物权的优先效力（一） 物权优先于债权：物权、债权存在于同一物时，物权优先于债权。1、 所有权优先于债权。2、 担保物权优先于债权。3、 具有物权效力的债权优先于一般债权。例：预告登记4、 物权优先于具有物权效力的债权。5、 例外：（1） 买卖不破租赁（2） 基于公共利益和社会政策的考量。（二） 物权相互之间的优先效力：先后顺序例外：（1） 他物
9、权优先于所有权（自物权）。（2） 留置权抵押权质押权四、 物权的追及效力：物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力。例外：1、 善意取得2、 取得时效（我国不承认）3、 不具有对抗第三人效力的物权（不以抵押登记为成立要件的抵押权）第三节 物权的分类一、 自物权与他物权二、 他物权的分类：（一） 用益物权：以使用、收益为目的。（二） 担保物权：以担保债权实现为目的。1、 抵押权2、 质押权3、 留置权（三） 区别：1、 目的不同2、 担保物权有物上代位性，用益物权没有。注：物上代位性，即当担保物因他人之侵害而灭失、毁损时，债务人所得之赔偿金应
10、作为代位物继续为债权之担保，债权人得对该代位物优先取偿。3、 用益物权以占有为前提，担保物权不必。4、 用益物权具有独立性，担保物权具有从属性。5、 用益物权主要是使用价值，担保物权主要是交换价值。三、 动产物权和不动产物权的区别：（一） 动产不可设立用益物权。（二） 法定公示方法不同。（三） 不动产物权受限较多。四、 本权和占有（一） 占有是指对物直接进行掌控之事实。（二） 相对于占有，所有权、各种用益/担保物权以及承租人、借用人基于债权关系而对物进行占有、使用的权利，皆称本权。五、 普通物权和准物权（一） 普通物权：由物权法直接规定的物权。（二） 准物权：其他法律规定的，具有物权性质的权利
11、。第四节 物权的变动一、 概述：（一） 含义：物权的发生、转让、变更和消灭。（二） 分类：1、 发生（设立）：就特定主体而发生。（1） 原始取得：非基于他人权利与意志而取得物权。 分类：A 通过生产取得。B 通过收益取得孳息的物权。C 国家通过税收、国有化、征收征用、没收而取得。D 国家按法定程序取得无人继承遗产、无人认领遗失物和所有人不明的埋藏物、隐藏物所有权。E 集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。F 通过先占取得无主物。G 取得添附物的物权。H 通过时效制度取得。I 通过即时取得制度取得。 价值：A. 由于原始取得不以为前提，所以原始取得的物权只能是所有权。B. 原始取得不存在抵
12、押等负担，添附除外。（2） 继受取得：基于 移转之：原所有人的物权完整地移转给新物权人。 创设之：指所有权人为他人创设所有权以外的物权。2、 变更：（1） 广义：主体、客体、内容等。（2） 狭义：客体（量）和内容（质）。3、 转让：主体变更4、 消灭（丧失）：（1） 绝对消灭：物权与特定主体分离，而他人又未取得其权利。（2） 相对消灭：物权与原主体分离而归于新主体。二、 物权变动的原因：引起物权的法律事实（一） 基于法律行为发生。例：抛弃、签订契约等（二） 基于非法律行为发生：1、 事实行为例：发现埋藏物。2、 事件例：一定的法定期间届满。3、 公法上的行政、诉讼行为等三、 物权行为：（一）
13、德国法上物权行为的基本原理：1、 交付是一个独立的契约。2、 交付中的意思表示是独立的。3、 物权变动中的意思表示具有外在形式。4、 无因性：交付引起的物权变动效果，不受原因行为影响。（二） 含义：直接发生物权法效果，而以物权变动的意思，与登记交付相结合的法律行为。1、 物权变动的合意2、 登记或交付（三） 各国法例：1、 肯定主义：德国（物权）形式主义2、 否定主义：法国（债权）意思主义3、 折中主义：瑞士（债权）形式主义（四） 评价与中国法的选择（折中主义）第五节 物权的公示一、 概述：（一） 含义：物权享有及变动的可取信于社会公众的外部表现形式。（二） 方法：1、 不动产：登记与变更登记
14、2、 动产：占有与交付（三） 效力：1、 外国法例：（1） 成立要件主义（德、瑞、奥）：登记与交付是物权变动的要件，若不采取法定方式公示，既不能对抗第三人，也不在当事人之间发生效力。（2） 对抗要件主义（法、日、意）：未经公示的，不得对抗善意第三人，但不影响在当事人之间的效力。（3） 折中说：以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。2、 我国规定：折中说（9th，23th），以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。例外： 不需登记：如国家物权。 登记是处分要件：A. 非基于法律行为发生的物权变动（第二章第三节）a. 基于法院、仲裁机关生效的裁决书而发生的。b. 基于政府征收决定生效的。
15、c. 因为继承和受遗赠而享有物权的，自相对人死亡时生效。d. 因合法的建房、拆房等事实行为而发生的物权变动，自事实行为完成起生效。B. 土地承包经营权自合同生效时设立。 登记是对抗要件：A. 交通运输工具等：非经登记不得对抗第三人。B. 地役权：自地役权合同生效起成立，未经登记C. 抵押权（189th）D. 土地承包经营权互换转让：未经登记二、 不动产物权公示：登记（一） 概念：不动产登记机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消灭等情况记载于专门设置的登记簿上，并供第三人查询的行为。1、 是物权变动的登记，不是对不动产本身的登记。2、 登记自记载到不动产登记簿时生效，除非另有规定
16、。（14th）3、 登记簿与权属证书的关系：登记簿是物权归属与内容的根据。4、 登记材料应许可第三人查询：（1） 第三人包括权利人（名义、真实）和利害关系人。（2） 可查阅的登记资料范围5、 登记行为的性质（二） 登记机关及其职责：1、 登记机关：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记方法由法律、行政法规规定。2、 审查义务（12th）：（1） 形式审查：材料是否齐全、真实。（2） 实质审查：原因行为是否合法。（3） 禁止的行为（13th） 要求评估不动产。 以各种名义重复登记。 超出登记职责范围的其他行为。（4） 按件收费。（22th）3、 责任（21th）：严格责任（
17、？）（1） 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。（2） 如因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。（三） 登记分类（P198）：根据目的和内容，可以分为初始登记、新设登记、移转登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记等。（四） 更正/异议登记1、 更正登记：对不动产登记簿上的瑕疵记载所作的补充更正。（1） 权利人/利害关系人提出申请。（2） （名义）权利人书面同意更正登记/有证据证明原登记确实有误。（3） 登记机关作更正登记。（4） 效力：是对原登记的涂销登记，是真正登记的初始登记。2、 异议登记：19
18、th（1） 概念：利害关系人对不动产登记簿上权利的记载提出异议载于登记簿上的登记。（2） 特点： 更正登记是异议登记的前提。（中国法） 应当由利害关系人提出申请。（翟云岭：不需要证据） 应在15日内向法院提起诉讼。 若异议登记不成立，则应承担损害赔偿责任。（3） 效力： 对第三人中止登记公信力的效力，中止善意取得。 对名义权利人的效力：A. 中国法：处分禁止说B. 学界：效力待定说（五） 预告登记：20th1、 含义：为确保债权实现，保障将来发生不动产物权变动为目的的，按约向登记机关申请办理的请求权登记。（1） 不同于物权登记：登记的是目的在于将来发生不动产物权变动的债权。（2） 登记范围：房
19、屋或其他不动产。（3） 约定范围：类型和期限。2、 作用：（1） 保全作用：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。注：可防止“一房两卖”。（2） 顺位保证作用。（3） 破产保护作用。3、 效力：（1） 绝对无效原则（学界：应相对无效）（2） 债权行为不受影响。（3） 不改变不动产物权请求权的债权性质。（4） 基于债权的抗辩权不因预告登记变化而变化。4、 失效情形：20th（1） 债权消灭的。（2） 自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的。三、 动产物权公示：占有与交付（一） 占有：直接和间接（二） 交付：1、 含义：占有之移转，即对物的管理权、控制权的移转。注： 控
20、管转移不一定都能发生物权变动的效力。 交付的实施既可以是占有人本人，也可以是辅助占有人，也可以是媒介占有人。2、 效力：（1） 动产物权变动的法定公示方法：23th（2） 确定动产物权变动的成立要件（原则）（3） 以交付作为动产物权的公示方法和成立要件限定为以法律行为作物权变动原因的。 设立：动产质押权 转让：动产所有权（4） 交付：现实交付（与观念交付对应）（5） 例外： 观念交付：简易交付、占有改定、指示交付等 特殊交付：交通运输工具（车辆、船只、航空器等），据24th，未经登记，不得对抗善意第三人。 动产抵押权与留置权：189th3、 类型：（1） 委托交付（2） 拟制交付：要约人将代表
21、交付的凭证交付给受要约人。例：提单4、 观念交付（1） 简易/无形/在手交付：受让人在物权设定和转让前已先行依法占有该动产的，而无需现在为现实交付，让与合同生效时即发生物权变动的效力之行为。 受让人依法占有动产。（25th） 双方有物权变动的合意之法律行为，且合同已生效。（2） 指示/长手交付（返还原物请求权之让与/代位）：在动产设定转让前，标的物由双方以外的第三人依法占有的，转让人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代标的物的实际交付。 当事人在物权设立转让前，第三人应依法占有（非法占有不得发生其效力）准备发生物权变动的动产。 转让人对第三人享有返还原物请求权。 双方应达成转让返还原物请求权
22、的协议。注：我国法律不要求必须通知第三人。 协议生效时，请求权转让。（3） 占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。注：不适用于动产质权的设立，只适用于动产物权的转让。 双方达成转让物权协议。 出让人占有该动产。 出让人与受让人达成继续占有该动产的协议。 占有改定后，继续占有协议生效时发生物权变动的效力。四、 物权公示的公信力（课本P200）（一） 登记公信力：指物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确、全面的效力。1、 受其保护的善意第三人：（1） 自登记名义人取得物权的人。（2） 向登记名义人履行给付义务的人。（
23、106th） 自登记名义人处取得财产所有权者，如果该财产上存在未登记抵押权，视为不存在，取得人取得不负抵押权负担的所有权。 自处分受限的登记名义人（如受到破产宣告限制）受让物权者，如此限制未记载于物权登记簿，则不受登记名义人所受限制之影响，仍能确定取得受让的物权。2、 第三人受到登记公信力保护的条件：（1） 登记之错误不能从登记簿上发现。（2） 第三人善意。（3） 第三人基于法律行为取得权利。（4） 没有异议登记存在。3、 对真权利人的保护（二） 动产占有的公信力第六节 物权的民法保护（课本P202）一、 请求确认物权（一） 更正登记也是确认物权的一种方式。（二） 向法院提起诉讼、向仲裁机关申
24、请仲裁、向登记机关申请更正登记。（三） 既可以是独立诉讼，也可以是解决其他诉讼的前提。（四） 确认之诉既可以由真实权利人提出，也可以由其他利害关系人主张。二、 物上请求权（一） 返还原物请求权：1、 失去对物占有的所有权人或用益物权人均可请求不法占有人返还原物。（不包括担保物权人）担保物权： 抵押权：不移转占有。 质权：动产质权以移转占有为前提，移转占有是动产质权的成立条件，也是保持条件，不占有质权即消灭，无从请求返还。 留置权：留置权人占有物才有留置权，不占有即同质权。2、 占有人无权占有物。3、 返还原物的前提是权利人丧失了对物的占有。4、 原物必须是特定物且必须存在。5、 不法占有人直接
25、由所有人/合法占有人处非法取得的，请求返还不受限制。6、 由无权转让人处取得的，请求返还受到善意取得制度的限制。（二） 排除妨害请求权：当他人的行为非法妨害物权人行使物权或对物权人行使造成妨害危险时，物权人可以请求妨碍人排除之。（三） 恢复原状请求权：1、 存在财产毁坏之事实。2、 损坏基于他人违法行为。3、 损坏财产有修复之可能。三、 债权请求权：损害赔偿请求权四、 上述保护方法既可以独立适用，也可以合并使用。第二章 所有权第一节 概述一、 概念：（一） 指所有权法律制度，即有关所有权法律规范的总和。（二） 指所有权法律关系，即法律确认的特定人与不特定人之间的基于物质资料的归属与支配而发生的
26、权利义务关系。（三） 指所有人对其所有物依法享有的权利，即所有权法律关系之内容的权利方面。（四） 民通71th：所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。二、 本质与内容（课本P208）（一） 权益与权能：1、 权益：所有人独享所有物之一般价值与使用价值的利益。2、 权能：所有人为实现其对所有物的独占利益，在法律规定的范围内可以采取的手段。（二） 所有权：所有人依法排除他人，独占其所有物，并得依自己之意愿通过占有、使用、收益和处分等方式利用其所有物，以实现其作为物之所有人之应享利益的权利。三、 特征： （一） 自物权，其他物权是他物权。（二） 独占权，不需支付任何对价。
27、（三） 原始物权，其他物权是派生物权。（四） 完全物权，不得加以分割。（五） 具有弹性力和回归力的物权：在物上设立的权利负担消灭后，所有权即恢复圆满。四、 社会义务（一） 禁止滥用权利。（二） 相邻权制度（三） 征收、征用制度第二节 所有权的权能一、 占有：实际掌握、控制物的权能。（一） 所有人占有（二） 非所有人占有：1、 合法占有2、 非法占有：善意或恶意二、 使用：按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生活、生产需要的权能。三、 收益：收取由原物产生的新增经济价值的权能。四、 处分：依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能（一） 事实上的处分（二） 法律上的处分五、 排除妨碍：当所有人对
28、其所有物进行占有、使用、收益及处分时，如遇他人之非法干涉与妨害，可以根据其受干涉、妨害的具体情况，请求排除妨害、返还原物、恢复原状、赔偿损失。注：法律、习惯或社会公德认为正当的干涉，不得排除。第三节 所有权的取得一、 原始取得：只能由所有权实现。（一） 生产（二） 取得原物之孳息：1、 天然孳息：（1） 一般由所有权人取得。（2） 既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。2、 人工孳息3、 法定孳息（三） 国家强制取得所有权（四） 国家取得无人认领的遗失物和所有人不明的漂流物、埋藏物、隐藏物：1、 遗失物：非基于权利人的意思而丧失占有的物（占有脱离物）（1） 特征： 非基于权利人的意思
29、：区分于抛弃物。 仅限于动产。 具有显而易见性：区分于埋藏物。（2） 拾得人义务： 返还或上交公共管理部门。 妥善保管。（3） 失主义务： 支付保管中的必要费用。 悬赏物的应按诺履行义务。2、 漂流物、埋藏物、隐藏物（五） 国家或集体取得无人继承的财产（六） 无主动产之先占取得（七） 取得添附物：1、 附合：（1） 不动产与动产附合，物权归不动产权人。（2） 动产与动产附合： 有主从物之分的，归主物权人。 无法分别的，归价值大的一方。2、 混合3、 加工（八） 善意取得：又称即时取得，是指通过以转移所有权或设定、移转他物权为目的的法律行为受让他人动产或不动产时，纵然转让人无转让权，善意的受让人
30、亦能自取得物之占有或物权变动登记之时起，立即取得受让物的所有权或他物权。（课本P218）1、 条件（106th）：（1） 无处分权人处分他人财产。 无所有权亦无处分权。 有所有权但无处分权。（例如财产被查封） 有所有权、处分权，但处分权受限。（例：共有的汽车）（2） 受让人取得财产时为善意（不（应）知情，即善意且无过失）。 不动产：没有异议/更正/预告登记 动产：多种因素 判断善意不在合意成立之时，而是在发生物权变动之时。（3） 以合理价格有偿转让。学界：合理的价格应当被支付，否则可能架空善意取得。（4） 完成法定的公示方法。（5） 当受让人受让的财产为无需登记的动产时，转让人的占有应当取决于
31、原权利人的意思。（排除遗失物，盗赃物尚未入法）2、 效力：（1） 发生物权变动。注：他物权准用善意取得制度。例：A向B借款5000元，用C借给自己的手机作为抵押，B善意无过失，即发生担保物权的善意取得。（2） 动产上的原有权利消灭。（3） 无权处分人承担损害赔偿责任。二、 继受取得（课本P220）：（一） 概念：根据原所有人的意思接受原所有人移转之所有权。（二） 方法：买卖、互易、赠与、继承与遗赠、取得法人终止后遗留的财产等。第四节 国家/集体/个人所有权：46-52th，54-55th第五节 共有一、 概述：（一） 含义：某项财产（动产或不动产）由两个以上的权利主体共同享有所有权。（二） 特
32、征：1、 主体多样性2、 客体特定性：同一项财产3、 内容复合性4、 非独立所有权类型注：“共有”不同于“公有”（三） 分类（课本P237）：按份共有和共同共有103th：未明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（四） 准共有：所有权以外的财产权的共有。例：两人共同享有抵押权二、 按份共有：按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务。（一） 特征：1、 共有人对共有物享有份额：（1） 有约定的从约定。（2） 没有的按出资额分配。（3） 不能确定出资额的，视为等额。2、 权利义务由份额确定：按各自的份额比例对整个共有财产享有权利、分担义务。3、 权利、义务及于全部共有财产。
33、（二） 按份共有人的权利与义务1、 管理权：96th（1） 形式： 通过分管协议进行管理 共同行使管理权（2） 方法： 保存行为：防止共有物灭失、毁损等。（不应受限） 改良行为：应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，另有约定的除外。（97th） 利用行为：A. 按协议约定利用共有物。B. 退出共有关系，或转让之。2、 处分权（1） 对整个共有物的处分：按份共有的，需占份额三分之二以上的按份共有人同意。A. 不达上述条件的是无权处分，效力待定。B. 符合善意取得条件，即确定地发生物权变动。（2） 对按份共有人享有的份额的处分： 转让：通知其他共有人即可。 分出（学理观点）：分
34、割共有物，结束共有关系。 抛弃：归其他共有人或国家。3、 优先购买权：是指按份共有人之一在出卖自己的份额时，其他共有人在同等条件（价格、支付方式、支付时间等）下有优先于其他人购买的权利。4、 义务：（1） 管理费用：没有约定或不明确的，按份额负担。（2） 对外关系：连带债权或债务，法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。三、 共同共有（课本P240）：共有人对全部共有财产不分份额地享受权利和承担义务的共有。四、 共有财产的分割（课本P241）：（一） 共有人约定不得分割共有的不动产或动产，以维持共有关系的，应当从约。（二） 共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。（三）
35、没有约定或不明确的，按份共有人可以随时请求分割。（四） 共同共有人在共有的基础上丧失或有重大理由需要分割时可以请求分割。（五） 因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第六节 建筑物区分所有权一、 概念：建筑物区分所有权人（业主）对建筑物内的住宅、经营性用地等专有部分享有的所有权和对专有部分以外的共有部分享有的共有权构成的复合权利。（一） 主体多重性（二） 内容复合性：专有所有权+共有所有权+管理权（三） 专有权主导性：1、 专有权是共有权、管理权的前提。2、 专有权决定共有权、管理权的范围、程度。3、 专有权转让、共有权、管理权随之转让。4、 专有权需登记，其他权利不必。（四） 客体具有
36、构造和使用上的独立性。二、 专有权：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。（一） 特点：1、 具有所有权的效力。2、 客体具有特殊性。3、 行使具有特殊性。（二） 专有权的客体：专有部分三、 共有权：建筑物区分所有权人对建筑物共有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。（一） 特点：1、 主体多重性2、 依附于专有权的转移、消灭，不可单独转让。3、 共有权人既享有权利，又负担义务。（二） 性质：不同于按份共有，也不同于共同共有。1、 从属于专有权。2、 为维持建筑物性质决定的建筑物合理使用，该种权利不得像一般按份共有一样被请求分割和转让份额。3、 区分所有权人转移其专有权时，
37、共有权随之转让，其他共有权人不得主张优先购买权。（三） 客体：1、 法定共有：（1） 道路：城镇公共道路除外。（2） 绿地：城镇公共绿地或经规划部门批准明确属于个人的除外。（3） 物业服务用房（4） 维修基金（5） 建筑区划内的其他公共场所和设施（6） 土地使用权2、 约定共有（1） 车库/车位（业主优先）（2） 会所四、 管理权第三章 用益物权第一节 概述一、 概念：用益物权是指权利人对他人所有的不动产和动产，依法享有占有、使用和收益的权利。二、 我国用益物权的特征：（一） 主体具有广泛性。（二） 客体是依法归国家或农民集体所有的特定的土地或国家专有的其他自然资源。（三） 使用权的内容基于所
38、有权的制约和保护自然环境、维护生态平衡的客观要求的制约，包括权利义务两方面，并具有某些特殊性。（四） 既可以以有偿方式设定，也可以无偿方式设定，各自的适用范围由法律规定。第二节 集体农用地的承包使用权一、 承包使用权概念：使用人根据与土地发包人依法订立的承包经营合同取得的对农民集体所有的或国家所有确定给农民集体长期使用的农用地进行种植业、林业、畜牧业等农业生产的用益物权。二、 承包使用权的取得：（一） 家庭承包方式：1、 当事人：发包人和承包人2、 原则：（1） 平等自愿（2） 民主协商、公平合理（3） 程序合法3、 程序4、 效力：承包合同自成立之日生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包使
39、用权。（二） 招标、拍卖、公开协商等方式：1、 范围：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等不适合家庭承包的未利用地。2、 程序三、 期限及双方权利、义务四、 承包使用权的流转：（一） 概念：已取得农用地使用权的承包人将其依法享有的承包使用权完整地移转给第三人，或者在其承包使用权之上为第三人创设一种新权利，将其承包地交第三人使用的行为。（二） 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府登记。未经登记，不得对抗善意第三人。五、 民法保护及纠纷解决 第三节 典权一、 概念：支付典价，占有他人不动产，而为使用收益的权利。（一） 典价一般低于卖价，在典权设定时一次付清。（二）
40、 典期届满后，出典人有权退还典价，取回典物。如逾期不赎，典物即归典权人所有。二、 性质、特点和内容：（一） 典权是以房屋私有为基础的用益物权，同时还具有担保物权的性质。（二） 典权一般通过典权设定行为而取得，也可以通过典权转让、继承、转典等方式取得。（三） 典权是有期物权。（四） 典权关系的内容为典权人、出典人的权利义务。1、 典权人：（1） 权利：典物占有权、使用权、收益权、转典权、典物出租权、典权转让权、设定担保权、典物留买权、典物重建修缮权、典物有益费用及重建费用偿还请求权等。（2） 义务：保管典物的义务、缴纳典物捐税的义务、于出典人回赎典物时返还典物的义务。2、 出典人：（1） 权利：
41、处分典物所有权的权利、在典物上设立担保物权的权利和到期回赎典物的权利。（2） 义务：对典物的瑕疵（质量和权利）负责。3、 典物的风险损失，由典权人与出典人各自负担。典权存续中，典物因不可抗力致全部或部分灭失时，灭失部分的典权和回赎权同时消灭。（1） 出典人负担不能取回典物的损失。（2） 典权人负担不能收回典价的损失。（五） 典权的消灭原因：期满回赎、典物灭失、回赎权消灭、找贴及留买、作绝、别卖、混同、典物被征用、抛弃典权等。三、 出典房屋回赎问题：（一） 当事人在典契中约定过期不赎作为绝卖的，应尊重当事人的约定，如出典人未在典期内赎回出典房屋，即应作绝卖处理。（二） 未约定过期不赎作为绝卖的，
42、出典人在典期届满后10年内享有回赎权；逾期未赎的，回赎权消灭。（三） 未约定典期的，出典人自出典之时起30年享有回赎权；逾期未赎的，回赎权消灭。（四） 出典人明确表示放弃回赎权，后因房价上涨又要求回赎的，不应支持。第四章 相邻关系与地役权第一节 相邻关系一、 概念：相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。二、 特征：（一） 相邻关系的主体是两个以上的不动产的所有人或使用人。（二） 相邻关系基于不同主体所有的或使用的不动产地理位置的毗邻而发生。（三） 相邻关系的基本内容是相邻一方要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必
43、要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。（四） 相邻关系的客体是相邻各方在行使不动产所有权或使用权时互相给予方便所追求的利益。三、 原则：（一） 有利生产、方便生活的原则。（二） 团结互助、公平合理的原则。（三） 尊重历史和习惯的原则。四、 各种相邻关系（课本P296）（一） 因用水、排水而发生的相邻关系（二） 因使用邻地（三） 建筑物相邻关系（四） 因防止损害（五） 相邻地界关系第二节 地役权一、 概述：（一） 概念：地役权人依设定行为所定之目的，以他人土地供自己土地便宜之的权利。1、 地役权人自己所有或使用的土地，称需役地。2、 供地役权人便宜之用的他方土地，称供役地或承役地。（二） 特
44、征：与相邻权的区别1、 相邻权法定，地役权约定。2、 相邻权可以基于土地/建筑物两种相邻关系发生，地役权只能基于土地相邻关系发生。3、 地役权对土地所有权或使用权的限制/扩张程度更大。4、 地役权的取得一般是有偿的，也可以是无偿的；相邻权的行使只要不给邻人造成损失，通常是无偿的。二、 取得：（一） 法律行为：1、 设立：（1） 163th：土地已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权。（2） 161th：地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。（仅限用益物权人以其享有权利的土地为他人设定地役权负担的情况）（3） 158th：地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2、 转让（二） 继承（三） 取得时效三、 主体和客体四、 基本内容和分类（一） 基本内容：需役地所有人或使用人为方便自己土地的使用，在地役权设定行为所定目的范围内对供役地为有限的利用。（二） 分类五、 效力（一） 地役权人的权利义务：1、 权利：（1） 物上请求权（2） 必要行为权（3） 附随行为权（4） 利用供役地的优先权2、 义务：（1） 适当行使权利、合理利用供役地。（2） 容忍他人对供役地为同样利用的义务。（3） 设置维修。（4） 支付偿金。（二
