1、第六章第六章比较法及其运用比较法及其运用 主要内容：主要内容：第一节比较法概述第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基准第五节交易情况修正第六节市场状况调整第七节房地产状况调整第八节求取比较价值第一节比较法概述第一节比较法概述一、比较法的含义 简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。第一节比较法概述第一节比较法概述 与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指
2、与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。第一节比较法概述第一节比较法概述 比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。第一节比较法概述第一节比较法概述二、比较法的理论依据比
3、较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。第一节比较法概述第一节比较法概述三、比较法适用的估价对象比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。写字楼，商铺。标准厂房。房地产开发用地。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。第一节比较法概述第一节比较法概述 下列房地产难以采用比较法估价：数量很少的房地产，如特殊厂房、机
4、场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。可比性差的房地产，如在建工程等。第一节比较法概述第一节比较法概述四.比较法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用比较法的理由。第一节比较法概述第一节比较法概述消除可比实例与估价对象差异的三类修正：交易情况修正特殊交易情况与正常交易情况不同市场状况调整成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同第一节比较法概述第一节比较法概述运用比较法估价要清除以下四个方面的不同所造
5、成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：成交价格与比较价值的内涵和形式不同；特殊交易情况与正常交易情况不同；成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；可比实例状况与估价对象状况不同。上述这些对可比实例成交价格进行的处理，分别简称为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。第一节比较法概述第一节比较法概述五、比较法估价的操作步骤搜集交易实例 即搜集大量真实成交的房地产及其基
6、本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等信息。第一节比较法概述第一节比较法概述选取可比实例 即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。第一节比较法概述第一节比较法概述对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基础。价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价
7、格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格，“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。第二节搜集交易实例第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；能选择出符合一定数量和质量要求的可不实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。第二节搜集
8、交易实例第二节搜集交易实例2.搜集交易实例的途径（1）走访房地产交易当事人（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会（6）同行之间相互提供。第二节搜集交易实例第二节搜集交易实例3.搜集交易实例的要求 内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。第三节选取可比实例第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性 交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。
9、符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例第三节选取可比实例第三节选取可比实例2.选取可比实例的要求 数量要求：3-10个质量要求要求一：类似要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格第三节选取可比实例第三节选取可比实例要求一：类似可比实例房地产应是估价对象的类似房地产 区位相近。用途相同。权利性质相同。档次相当。规模相当（0.5-2倍范围内）。建筑结构相同。第三节选取可比实例第三节选取可比实例要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合 如果是为买卖目的估价，则
10、应选取买卖实例为可比实例；果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。第三节选取可比实例第三节选取可比实例要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。房地产规范规定“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。第三节选取可比实例第三节选取可比实例要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格【例】选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模
11、与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：BCDE解析：可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。第三节选取可比实例第三节选取可比实例3.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）估价具体对象应一致不一致时可采用分配法交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例第三节选取可比实例第三节选取可比实例【注】选取可比实例的“分配法”：主要内容是：如果估价对象为单独的土地
12、或单独的建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。第三节选取可比实例第三节选取可比实例【注】当有较多的交易实例可供选取时，应选取那些与估价对象最相似、成交日期与估价时点最接近的交易实例为可比实例，而不得“劣胜优汰”。【注】对选取可比实例的最低要求是，可比实例应是真实的。为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。第三节选取可比实例第三节选取可比实例【例】与估价对象
13、相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位 B.用途 C.权利性质D.总价 E.外观【答案】ABC【解析】相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同。第三节选取可比实例第三节选取可比实例答案：解析：应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。【2010年试题】在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）第三节选取可比实
14、例第三节选取可比实例【2008年真题】评估某套建筑面积为120m2 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A.甲甲 B.乙乙 C.丙丙 D.丁丁交易实例交易实例建筑面积建筑面积（m2）用途用途价格（元价格（元/m2）成交日期成交日期区位区位正常情况正常情况甲甲120120居住居住5800580020072007年年8月月 同一供需圈同一供需圈 正常交易正常交易乙乙105105居住居住6000600020082008年年6月月 同一供需圈同一供需圈 正常交易正常交易丙丙140140办公办公6500650020082008年年9月月 同一供需圈同
15、一供需圈 正常交易正常交易丁丁115115旅馆旅馆6100610020082008年年7月月 不同供需圈不同供需圈 正常交易正常交易【答案】B【解析】适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例第四节建立比较基础第四节建立比较基础 选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形势进行“标准化”，使它们之间的口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一税费负担；统一计价单位。第四节建立比较基础第四节建立比
16、较基础一、统一财产范围（1）含有非房地产成份统一到纯粹的房地产范围 剥离 还原可比实例和估价对象相比，多减少加剥离估价对象和可比实例相比，多加少减还原第四节建立比较基础第四节建立比较基础（2）带有债权债务统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债务估价对象带有债权债务的：估价对象房地产价格不带债权债务的估价对象房地产价格债权债务记忆窍门：可比实例带债权债务的，估价对象不带债权债务的，进行债权债务“剥离”记忆窍门：估价对象带债权债务的，可比实例不含债权债务的，进行价格“还原”第四节建立比较基础第四节建立比较基础二、统一付款方式统一付款方式应将
17、可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。第四节建立比较基础第四节建立比较基础【例6-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付；假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：在例在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：中，如果已知的不是月利率，而是：年利率年利率r，则算式，则算式中的（中的（1+0.5%）6就变为（就变为（1+r）0.5；半年利率半年利率r，则算式中的（，则算式中的（1+0.5%）6就变为
18、（就变为（1+r）；）；季度利率季度利率r，则算式中的（，则算式中的（1+0.5%）6就变为（就变为（1+r）2。第四节建立比较基础第四节建立比较基础三、统一税费负担（1）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的”。正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实得金额正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实付金额买方实付金额卖方实得金额应由买卖双方缴纳的税费第四节建立比较基础第四节建立比较基础（2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪
19、一方实际得到的 第四节建立比较基础第四节建立比较基础【例6-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请计算卖方实得金额和买方实付金额。【解】卖方实得金额计算如下：卖方实得金额=正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费=250025007%=2325（元/）买方实付金额计算如下：买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+25005%=2625（元/）第四节建立比较基础第四节建立比较基础【例6-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地
20、产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请求取该房地产在交易税费正常负担下的成交价格。【解】已知卖方实得金额为2325元/,则该房地产在交易税费正常负担下的成交价格求取如下：第四节建立比较基础第四节建立比较基础【例6-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/，买卖中设计的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。【解】已知买方实付金额为2625元/，则该房地产在交易税费正常负担下的成交价格求取如下：第四节建立比较基础第四节建立比
21、较基础4.统一价格单位（1）统一价格表示单位（2）统一币种和货币单位不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇率进行换算。（3）统一面积内涵和单位建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积使用面积下的单价使用面积总价一般情况下,建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价因为：建筑面积套内建筑面积使用面积建筑面积套内建筑面积公摊建筑面积第四节建立比较基础第四节建立比较基础【例6-5】搜集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建筑面积为200，成交总价为80万元人民币，分3期付款，首付款为16万元人
22、民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后支付；乙交易实例的使用面积为2 500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。第四节建立比较基础第四节建立比较基础【解】对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：（1）统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：76.42（万元人民币）乙总价15.00（万美元）第四节建立比较基础第四节建立比较基础（2）统一计价单位。统一价格表示单位
23、。统一采用单价：3821.00（元人民币/平方米建筑面积）60.00（美元/平方英尺使用面积）第四节建立比较基础第四节建立比较基础统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙实例的美元换算成人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则：甲单价3821.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价60.007.7395464.37（元人民币/平方英尺使用面积）第四节建立比较基础第四节建立比较基础统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑系面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价3821.00（元
24、人民币/平方建筑面积）乙单价464.370.75348.28（元人民币/平方英尺建筑面积）第四节建立比较基础第四节建立比较基础统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺0.09290304平方米，则：甲单价3821.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价348.280.092903043748.85（元人民币/平方米建筑面积）第五节交易情况修正第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格第五节交易情况修正第五节交易情况修正二、造成成交交给偏离正常价格的因素利害关系人之间的交易交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解被迫出售或被迫购买人为哄抬价格交
25、易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好相邻房地产的合并交易受迷信影响的交易第五节交易情况修正第五节交易情况修正三、交易情况修正的方法交易情况修正的方法主要有：总价修正、单价修正；金额修正、百分比修正。第五节交易情况修正第五节交易情况修正总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正；单价修正是基于单价对可比实例的成交价格进行交易情况修正。金额修正是采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常价格第五节
26、交易情况修正第五节交易情况修正在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为S%；低时，为-S%；），则有：可比实例正常价格（1S%）=可比实例成交价格因此有 第六节市场状况调整第六节市场状况调整1、市场状况调整的含义 将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。第六节市场状况调整第六节市场状况调整2、市场状况调整的方法 主要采用百分率法，其进行市场状况调整的一般公式为：可比实例在其成交日期的价格市场状况
27、调整系数可比实例在估价时点的价格从成交日期到估价时点，当可比实例的市场价格上涨时，为T%；下跌时，为T%），则：可比实例在其成交日期的价格（1T%）=可比实例在估价时点的价格或者可比实例在其成交日期的价格1/（1T%）=可比实例在估价时点的价格通过上式可知，市场状况调整系数是（1T%）或,而不是T%。第六节市场状况调整第六节市场状况调整（1）市场状况调整的价格指数法价格指数有定基价格指数和环比价格指数。定基价格指数以某个固定时期作为基期的，；环比价格指数如果是以上一时期作为基期的。定基价格指数（尾首相比）可比实例在估价时点的价格 可比实例成交日期的价格 第六节市场状况调整第六节市场状况调整【例
28、6-6】某宗房地产2011年6月1日的价格为3800元/m2，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为110.6，110.0，109.7，109.5，108.9，108.5，108.3（以2009年1月1日为100）。请计算该宗房地产2011年10月1日的价格。【解】该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：第六节市场状况调整第六节市场状况调整采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数可比实例在估价时点的价格第六节
29、市场状况调整第六节市场状况调整【例6-7】某宗房地产2011年6月1日的价格为2500元/m2，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，98.7，97.5，98.0，99.2，101.5，101.8（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2011年10月1日的市场价格。【解】该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：第六节市场状况调整第六节市场状况调整【2006年真题】某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99
30、.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7【答案】【答案】D【解析】环比指数【解析】环比指数9月价格月价格3月价格月价格4月指数月指数5月指数月指数6月指数月指数7月指数月指数8月月指数指数9月指数月指数2009（94.8/100）（96.6/100）（105.1/100）（109.3/100）（112.7/100）（118.3/100）=2817.7注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘注意必须从下个月的指数开始乘起，不
31、能乘3月（当月）的指数月（当月）的指数第六节市场状况调整第六节市场状况调整【2009年真题】某房地产2009年4月的价格为6 500元/m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。A.5 110.51 B.5 307.26 C.5 549.95 D.5 638.13【答案】A【解析】6500*100.04%*99.86%*98.28%*96.45%*92.17%*90.08%=5110.51注意：从第5月的价
32、格指数开始连乘。第六节市场状况调整第六节市场状况调整（2）市场状况调整的价格变动率法房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：逐期变动率（用的表述方式“每期比上期”）：可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数平均变动率：可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）第六节市场状况调整第六节市场状况调整【例6-8】为评估某宗房地产2011年7月1日的价格，选取了成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m2的可比实例。另获知该类房地产的价格
33、2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2010年10月1日调整到2011年7月1日。可以将时间分为两段：第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月，第二段为2011年3月1日至7月1日4个月，则：3000（11.5%）5（12%）44081.30（元/m2）第六节市场状况调整第六节市场状况调整【例6-9】某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比
34、上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为l美元6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：20006.8450（10.2%）813910.58（元人民币/m2）第六节市场状况调整第六节市场状况调整【例6-10】某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地户以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元6.
35、7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：2000（10.3%）86.705013735.24（元人民币/m2）第六节市场状况调整第六节市场状况调整【2008年真题】为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正
36、、调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93第六节市场状况调整第六节市场状况调整【答案】D【解析】参见教材P191。同时涉及交易情况修正和市场状况调整。先看交易情况修正，涉及税费转嫁。税费转嫁给了买家，因而，站在买家视角分析。买家支付给卖家的价格后，还要帮卖家交税。设正常交易价格为X，则35006%XX交易情况修正X 3723.4市场状况修正3723.41.00363790.93第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整1.房地产状况调整的含义把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格 第七节房地产状况
37、调整第七节房地产状况调整2.房地产状况调整的内容（掌握）房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整（1）区位状况调整的内容区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在自身区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况比较、调整的内容主要有位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向）、交通条件（包括进、出的方便程度）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）、周围环境（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整
38、（2）实物状况调整的内容实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在自身实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要有建筑规模（如建筑面积大小）、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的因素。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整（3）权益状况调整的内容权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益
39、状况下的价格，调整为估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况，担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整3.房地产状况调整的思路（掌握）总体的两种思路：直接比较法以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较间接比较法设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进
40、行间接比较第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整具体步骤：（1）确定影响因素。实物、权益、区位（2）找出差异程度。比较估价对象和可比实例，找出差异程度。（3）转换为价格差异程度。将房地产状况差异程度，转换为价格差异程度（4）调整。根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整调整方向：可比实例比估价对象好，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价可比实例比估价对象差，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加价第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整4、房地产状况调整的方法房地产状况调整的方法有：直接比较调整、间接比较调整；总价调整、单价调整；金额调整、百分比调整；加法调整、乘法调整。第七
41、节房地产状况调整第七节房地产状况调整（1）直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整一种具体的直接比较调整（见表6-3）是：确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，如分为10种因素。根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。以估价对象状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例状况对象状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。将累计所得的分数转化为调整
42、价格的比率。利用该比率对可比实例价格进行调整。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整房地产状况间接比较表 表6-4房地产状况房地产状况权重权重标准状况标准状况估价对象估价对象 可比实例可比实例1 可比实例可比实例2可比实可比实例例因素因素1f1f1100100因素因素2f2f2100100因素因素nfnfn100100综合综合1 1100100第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整采用间接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别为可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整上述公式表达了间接比较调整
43、的两个步骤：第一步，将可比实例在自身状况下的价格调整为在标准房地产状况下的价格，用公式表达为：第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整第二步，将可比实例在标准房地产状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格，用公式表达为：第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整（2）总价调整和单价调整总价调整是基于总价对可比实例的成交价格进行房地产状况调整；单价调整是基于单价对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整（3）金额调整和百分比调整金额调整是采用金额对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，其一般公式为：可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整金额=可比实例在估价对
44、象状况下的价格在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为R%；低时，为-R%），则有：通过上式可知，房地产状况调整系数是 ，而不是R%，也不是（1R%）。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整（四）加法调整和乘法调整在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整【例】假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的
45、4层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m2；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m2；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元m2。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见表6-5，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。则对该三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整5层、6层普通住宅不同楼层的市场
46、价格差异系数 表6-5楼层5层住宅楼6层住宅楼1100%（0%）100%（0%）2105%（5%）105%（5%）3110%（10%）110%（10%）4105%（5%）110%（10%）595%（-5%）100%（0%）690%（-10%）第七节房地产状况调整第七节房地产状况调整第八节求取比较价值第八节求取比较价值1、求取单个可比实例的比较价值经过交易情况修正后，将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格；经过市场状况调整后，将可比实例在其成交日期的价格变成了在价值时点的价格；经过房地产状况调整后，将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。第八节求取比较价值第八节求
47、取比较价值这三大方面的修正和调整综合在一起，则有下列公式：（1）金额修正、调整下的公式：比较价值=可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额（2）百分比修正、调整下的加法公式：比较价值=可比实例成交价格（1交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数）（3）百分比修正、调整下的乘法公式：比较价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数第八节求取比较价值第八节求取比较价值【例】假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%，市场状况调整中从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌的百分率为T%，房地产状况调整中可比实
48、例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为R%，则有：（1）百分比修正、调整下的加法公式为：比较价值（1S%R%）=可比实例成交价格（1T%）或者（2）百分比修正、调整下的乘法公式为：比较价值（1S%）（1R%）=可比实例成交价格（1T%）或者第八节求取比较价值第八节求取比较价值以百分比修正、调整下的乘法公式为例，进一步说明比较法的综合修正和调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，所以较具体的综合修正和调整公式，有直接比较修正和调整公式及间接比较修正和调整公式。（1）直接比较修正和调整公式：上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；市场状况调
49、整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。第八节求取比较价值第八节求取比较价值（2）间接比较修正和调整公式：上式中，标准修正的分子为100，表示以标准房地产状况为基准，分母是可比实例状况相对于标准房地产状况的得分；房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。第八节求取比较价值第八节求取比较价值2.求取最终比准价值的方法 一个可比实例，对应着一个比准价格将多个比准价格修正为一个最终价格的方法（1）平均数：简单平均数、加权平均数【例6-11】通过3个可比实例修正和调整出的3个价格
50、分别为5200元/m2、5600元/m2和5300元/m2。分别赋予权重0.5、0.3、0.2.请采用“加权算术平均数”综合出一个比准价格。【解】采用“加权算术平均数”综合出的一个比准价格为：52000.556000.353000.25340（元/m2）第八节求取比较价值第八节求取比较价值（2）中位数是把修正和调整出的各个价格按由低到高的顺序排列，如果是奇数个价格，那么处在正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；如果是偶数个价格，那么处在正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。例如，2600，2650，2800，2860，2950这组数值的中位数为2800；2200，2300
