1、最新国家开放大学电大物业管理法规期末试题标准题库及答案（试卷号 2224）考试说明：本人根据学员的需求汇总了历年来所有的期末试题及答案，形成了一个完整的标准题库，对考 生的复习和考试起着非常重要的作用，会给您节省大量的时间。内容包含：选择题、判断题、简答题、论 述题、案例分析题。做考题时，利用本文档中的查找工具（Ctrl+F）,把考题中的关键字输到查找工具的查 找内容框内，就可迅速查找到该题答案。木文库还有其他网核、机考及教学考一体化试题答案，敬请查看。一、选择题1. 下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体（）。A.某市规划局 B. 9 岁的儿童C.合伙企业D.在华外籍留学生2. 下列说法
2、正确的有（）。A. 目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范B. 仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径C. 撤职是常见的一种行政处罚D. 行政调解是诉讼调解的一种3. 下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（）oA.过错责任 B.无过错责任C.公平责任D.违法责任4. 可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。A.一级资质B.二级资质C.三级资质D.四级资质5. 属于业主和物业服务企业共同的义务的是（）。A.不弃管义务 B.保密义务C.通知义务D.协助义务6. 下列哪几项反映了 “物业”具有的独特的属性（）0A. “物业”属于不动产B. “物业”具有单元性C. “物业”具有空间性D. “
3、物业”具有环境性7. 下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则（）0A. 尊重和维护业主财产权利的原则B. 自治管理、民主协商原则C. 契约自由、平等自信原则D. 政府适度监管原则。8. 下列说法错误的有（）oA. 行政诉讼可以进行调解B. 送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为C. 法院调解有开始、进行和结束三个阶段D. 仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的9. 业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成（）。A.专有所有权B.共有所有权C.特有权D.成员权10. 下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（） A.广州市越秀区规划局B. 15 岁中学生李某C.蓝天物业公司D.在
4、中国的美国留学生11. 物业服务合同应当对以下哪些内容进行约定（）。A.服务费用B.合同期限C.物业管理事项D.违约责任12. 国务院制定的物业管理条例是哪一年颁布的（）o A. 2003B. 2004C. 2005D. 200713. 依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（）。A.公平合理B.方便生活C.团结互助 D.有利生产14. 物业服务企业在业主拒交物业管理费时，不能采取的措施有（）。A.停水、断电 B.罚款C.按合同约定收取滞纳金D.限制业主出入小区15. 下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（） A.规划局B. 5 岁的儿童C.法人D.在华外籍教
5、师16. 下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（） A.长沙市规划局 B.无民事行为能力人C.法人 D.在广州的外籍教师17. 在物业管理活动中，业主依法可享有下列（）权利。A. 监督物业公司服务活动的权利B. 依法组建业主委员会的权利C. 选聘或解聘物业公司的权利D. 使用物业公共设施的权利18. 建筑物区分所有权系由（）部分组成。A.独立所有权B.专有所有权C.共用部分持分权D.成员权19. 下列属于仲裁协议法定内容的有（）。A.仲裁事项B.仲裁机构c.请求仲裁的意思表示D.仲裁费用20. 根据业主对物业享有的不同权限，物业在法律意义上可以划分为如下部分（）oA.专有部分B.共有部
6、分C.约定公共用部分D.约定专用部分21. 小区的专项维修金属于（）。A.业主委员会B.物业公司C.业主D.业主大会22. 国务院物业管理条例主要规定了物业管理（）责任A.刑事B.民事C.违宪D.行政23. 下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？（） A.某市规划局B.无行为能力人C.法人 D.在中国的美国籍留学生24. 物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的（）措施。A.断水、断电B.罚款C.按合同约定收取滞纳金D.限制业主出入小区25. 下列哪些情况不属于物业管理法律关系。（）A. 某市物业服务公司因长期亏损而破产B. 业主陈某因遭遇车祸而死亡C. 某物业服务公司向市房地
7、产行政主管部门提出行政复议申请D. 某物业服务公司员工利用职务便利侵占业主缴纳的物业管理费26. 在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有（）。A.诈骗罪 B.侵占财产罪C.故意伤害罪D.滥用职权罪27. 物业服务合同属于（）o A.有名合同B.无名合同 C.典型合同D.非典型合同28. 在我国设立一家物业服务企业的最低注册资木要求为（）。A. 10 万元B. 15 万元C. 50 万元D.100 万元29. 在物业管理活动领域内，业主依法可享有的权利有（）oA. 监督物业服务公司的权利B. 依法组建业主委员会的权利C. 选聘或解聘物业服务公司的权利D. 共同使用物业公共设施的权利30. 下列哪些
8、主体可以成为物业管理法律关系的主体（）？ A.国家 B.无民事行为能力人C.法人 D.德国人31. 物业服务企业设立最低标准要求注册资金为（）。A. 10 万元B. 15 万元C. 50 万元D. 100 万元32. 下列属于仲裁协议的法定内容的有（）。A.仲裁事项B.仲裁机构C.请求仲裁的意思表示D.仲裁费用33. 物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（）。A.财产保全B.实体争议C.驳回起诉D.中止诉讼二、判断题1 .宪法中关于住宅、城市管理等方而的规定和原则是物业管理立法的根木依据。（对）2. 法律关系是法律规范调整一定社会关系过程中所形成的人们之间的权利义务关系。（错）3. 召开业主
9、大会会议应当在会议召开 30 天前通知全体业主。（错）4. 开除是物业管理行政处罚中的一种。（错）5. 广义的法律责任是指违法者对自己实施的违法行为必须承担的责任。（错）6. 宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错）7. 业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对）8. 物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对）9. 物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对）10. 业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方而的行为规范。（错）11. 我国的物业管理法是 2003
10、年 5 月 28 日由国务院制定的。（错）12. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放私家车的车位，属于业主共有。（错）13. 经过 40%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。（错）14. 罚款是物业管理行政处罚中的一种。（错）15. 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）16. 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错）17. 我国物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对）18. 交付订金的一方不履行合同
11、约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错）19. 按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。（对）20. 物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对）21. 业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错）22. 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。（错）23. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（对）24. 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（对）25. 物业管理民事纠纷中法
12、院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（错）26. 我国的物业管理条例是 2007 年由国务院制定的。（错）27. 物业管理同时具有私权和公权的双重法律属性。（对）28. 当事人诉讼权利平等原则是物业管理民事诉讼的基本原则之一。（对）29. 业主就是物业所有权人。（对）30. 物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强制性法律义务。（错）31. 在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错）32. 我国物权法于 2007 年 3 月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对）33. 收受合同定金的一方不履行约定的义务时，
13、应当双倍返还定金。（对）34. 收取定金的一方不履行合同约定的义务时，应当双倍返还定金。（对）35. 法官主持下的法庭调解是物业管理纠纷民事诉讼的必经程序之一。（错）36. 在物业管理纠纷民事诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（对）37. 小区停车位属于小区内全体业主所有，开发商不得自行出售。（错）38. 物业管理刑事纠纷具有易发性和普遍性。（错） 三、简答题1. 筒述物业管理法律关系的特征？答：物业管理法律关系性质的多重性；物业管理法律关系基本主体的特定性；物业管理法律关系中业主居于主导地位；物业管理法律关系的客体有特殊性；物业管理法律关系的国家干预程度比较大；物业管理法律关系
14、的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。2. 筒述业主大会的共同决定事项。答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。业主大会共同决定事项如下：（一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三） 选聘、解聘物业管理企业；（四） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等方而的规章制度；（六） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。3. 筒述我国民事证据的概念及种
15、类。答：证据是指能够证明民事案件真实情况的各种事实，也是法院认定有争议的案件事实的根据。证据的种类包括：当事人陈述、书证、物证、视听资料、电子证据、证人证言、鉴定意见、勘验笔录。4. 筒述承担物业管理法律责任的一般构成。答：（1）行为本身具有可非难性；（2） 损害结果；（3） 因果关系；（4） 行为人心理主观过错状态。5. 简述物业服务企业的职责范围。答：(1)物业的验受接管义务；(2) 对共用物业的维护、管理义务；(3) 建筑物及其设施的保养、维修义务；(4) 环境清洁、美化义务；(5) 安全保障义务；(6) 合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。6. 简述物业服务合同的法律特征。
16、答：(1)物业服务合同属于无名合同；(2) 物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同；(3) 物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；(4) 物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。7. 筒述业主大会的职责。答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。业主大会主要职责应包括以下事项：(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三) 选聘、解聘物业管理企业；(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公
17、共秩序和环境卫生的维护等方而的规章制度；(六) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。8. 筒述物业管理民事责任的免责条件。答：(1)不可抗力；(2) 正当防卫；(3) 紧急避险；(4) 受害人 A 己的过错致使损害发生的；(5) 第三人过错致使损害发生的。9. 简述业主委员会的职责。答：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。10. 简述业主自治自律的基本原则。答
18、：(1)依法自治原则；(2) 积极自治原则；(3) 规范自治原则；(4) 民主管理原则；(5) 接受监督原则；(6) 尊重私权，公益优先原则。11. 简述物业的构成。答：(1)物业的物理属性构成，包括四个方面：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块;(2) 物业的法律区分，包括四个方而：专有部分、共有部分、约定公共用部分和约定专用部分。12. 简述我国物业管理法律规范的表现形式。答：宪法；法律；行政法规；地方性法规；行政规章。13. 简述物业管理法的作用。答：第一，维护物业管理市场秩序。 第二，保障物业管理权利人合法权益。第三，为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。14. 简述物业管理民事
19、诉讼的基本原则。答：(1)当事人诉讼权利平等原则；(2) 同等原则与对等原则；(3) 法院调解白愿和合法原则；(4) 辩论原则；(5) 处分原则；(6) 检察监督原则。15. 简述物业服务合同终止的原因。答：物业服务合同终止的原因主要包括以下几个方而：(1) 基于法律规定的事实发生而终止。(2) 基于当事人的意思而终止。(3) 因合同目的的实现而终止。(4) 基于合同的更新而终止。16. 简述我国承担民事责任的方式。答：停止侵害。排除妨碍。消除危险。返还财产。恢复原状。修理、重作、更换。(7) 赔偿损失。(8)支付违约金。(9)消除影响、恢复名誉。(10)赔礼道歉。17. 简述在物业管理过程中
20、民事侵权行为的表现。答：(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。(2) 因物业维修施工而产生的侵权责任。(3) 建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。(4) 因妨碍行为而产生的侵权责任。(5) 破坏、污染环境的侵权责任。(6) 无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。(7) 因妨害行为而产生的侵权责任。四、论述题1. 结合实际谈谈承担物业管理民事责任的方式。答：停止侵害；(2)排除妨碍；(3)消除危险；(4)返还财产；(5)恢复原状；(6)修理、重做、更换;(7) 赔偿损失；
21、(8)支付违约金；(9)消除影响、恢复名誉；(10)赔礼道歉。2. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施；(2) 物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务；(3) 物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金；(4) 业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为；(5) 业主委员会不按照物业管理委托合同的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。侵权的表现：(1) 物业管理公司及
22、其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任；(2) 因物业维修施工而产生的侵权责任；(3) 建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外；(4) 因妨碍行为而产生的侵权责任；(5) 破坏、污染环境的侵权责任；(6) 无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任；(7) 因妨害行为而产生的侵权责任。 3.试论物业管理纠纷的起因及其防范。答：一、物业管理纠纷的起因分析(1) 立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。(2)开发商前期遗留的问题引 发了后来物业管理的矛盾。(3)缺乏完善的市场竞争机制o
23、 (4)物业管理的服务概念没有建立。二、物业管理纠纷的防范措施(1) 完善相关立法工作 o (2)加大行业规范化管理力度。(3)培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。(4)业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行 为。(5)进一步规范政府行为。4. 试述物业服务合同的内容。答：物业服务合同的内容一般包括以下条款：(1) 业主委员会和物业服务企业的名称、住所；(2) 物业管理区域的范围和管理事项；(3) 双方权利义务；(4) 物业管理服务的服务质量；(5) 物业管理费用的收取；(6) 物业管理服务的期限；(7) 合同提前终止的条件；(8) 违约责任；
24、(9) 其他事项。物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：(1) 物业共用部位的维修、养护和管理；(2) 物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；(3) 市政公用设施的维修、养护和管理；(4) 保洁及园林绿化服务；(5) 物业区域秩序的管理服务；(6) 物业档案资料的管理；(7) 物业维修、更新费用的帐务管理等。5. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。答：(1)非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。(2)非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。(3)挪用专项维修资金的行为。(4) 违法的转委托行为。(5) 妨
25、碍管理行为。(6) 物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。五、案例分析题1. 8 岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区 15 号楼负一层的社区老年活动中心，当两人行至小区15 号楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰块。“啊！ ”伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头看到小萌倒在地上，满头是血，四肢不断抽搐，外婆被眼前这一幕吓坏了，她赶紧拨打急救电话将小萌送往医院救治。因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块的屋顶是顶楼居民林某将露台封闭后建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关。业主林某认为冰块坠落属于意外事件，和他也无关
26、。问题：(1) 小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径？(2) 本案应如何处理？答：(1)可以通过协商、调解、诉讼等途径维护自己的合法权益。(2) 顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任。自然人的人身权利受法律保护，因顶楼业主林某私自搭建违法建筑，致使其屋顶结冰砸到小萌，损害了小萌的健康权；而物业公司作为物业管理方，对业主林某私自搭建行为没有及时制止，未尽到管理注意的义务，也存在一定过错。两方的过错行为共同导致小萌伤残的损害结果，应当承担相应的赔偿责任。2. 2011 年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014 年物业公司多次发出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居
27、住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从 2015 年 3 月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。 2016 年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业费。问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？(2) 物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？(3) 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？答：(1)赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服
28、务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；(2) 物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护白己的权益，本身有过错；其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责;(3) 物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。3.陈军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防 台风准备。陈军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在
29、同楼的黄佳放学回家，恰好走到陈军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，长平物业公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼陈军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去陈军家玩，陈军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到陈军要求其赔偿损失，陈军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求陈军赔偿损失，并以管理不善为由将长平物业公司告上法庭。问题：(1)本案的原告和被告分别是谁？(2) 本案应由谁来承担赔偿责任？为什么？(3) 台风将花盆刮落是
30、否属于不可抗力？为什么？ 答：(1)原告是黄佳，被告是陈军和长平物业公司。(2) 应由陈军承担赔偿责任，因为损害是由于陈军放置在窗台上的花盆掉下来造成的，陈军未能妥善管理白家窗台上的花盆存在着过错；花盆是放在业主的专有权的范围，物业公司没有管理义务。(3) 台风将花盆刮落不属于不可抗力，因为不可抗力是指不能预见，也不能避免的事件，在木案中台风来临前是有通知的，陈军将花盆放在屋内等地方是完全可以避免悲剧的发生。4.2012 年 4 月的一天，何帆到佛山市南海区的顺境花园住宅小区看望住在这里的父母。何帆开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地
31、上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，何帆领取了停车卡，并在物业服务人员的要求 下交纳了 5 元的停车费。何帆离开小区时，发现车辆丢失了，何帆和物业公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下何帆向物业服务公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此 部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些？(2) 物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？(3) 在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？答：(1)本案主要涉及到两类法律关系：一是物
32、业公司与车主形成的车辆保管合同关系；另一个是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。(2) 无权，因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。(3) 不能成立，因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。5.刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为 2 元/平方米，且五年不 变， 并有管道煤气、24 小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但刘先生人住 2 年后，非但相 关
33、的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了 3 元/平方米。刘先生找到理论，物业公司说“开发商说 的不算数”，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。问题：(1)本案涉及到哪些法律关系？(2)刘先生是否应当按照 3 元/平方米交纳物业管理费？ (3)刘先生应如何维护自己的合法权益？答：(1)本案涉及物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。(2) 应当，因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准，物业管理收费标准的依据是有关物业服务的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。(3) 刘先生应
34、当通过法律途径追究开发商的违约责任。由于开发商没有完全履行合同所约定的义务， 依据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6.2013 年 4 月，某小区业主委员会与广州天天物业服务公司签订合同，约定该住宅小区自 2013 年 5 月份开始由天天物业服务公司进行管理。2013 年 8 月，赵先生人住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当天天物业公司催促他缴物业管理费时，赵先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业服务公司的管理。赵先生以拒绝承认物业服务公司与业主委员会签订的委托服务合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业服务公
35、司建立任何物业服务关系。经业委会多次出而调解也没有结果，最后物业服务公司把赵先生告上了法庭，要求赵先生支付物业管理费及滞纳金。问题；(1)本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对赵先生发生法律效力？ 为什么？(2) 如果该委托服务合同对赵先生有约束力，赵先生应该负有哪些义务？(3) 物业公司能否通过诉讼途径维护自己的合法权益？答：(1)该物业服务合同对赵先生产生法律效力。业主委员会代表业主签订服务合同对小区内的业主都具有约束力。除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因出现方可拒交管理费。(2) 赵先生负有物业服务合同所规定的义务和职责，主要是按时交纳物业管理费和在合同约定
36、事项范围内的服从物业服务公司管理的义务。(3) 可以。7.河北石家庄市某小区刚入住，部分业主就认为小区存在着墙体渗漏、供暖不足和停车收费过高等 问题，小区业主们多次找到管理小区的蓝天物业公司及小区的开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同。之后新物业服务公司也由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了开发商的售楼处和物业管理处办公室。与此同时蓝天物业公司以不交物业费为理由，停掉了临时业主委员会几位委员家中的天然气。
37、问题：(1)本案中业主的行为有哪些违法违规之处？(2)蓝天物业公司停掉业主家煤气的行为有无问题，为什么？ (3)业主和物业公司之间的纠纷有哪些处理方式？答:(1)部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法， 不符合业主大会和业主委员会指导规则有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。 业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延 和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费的决定不具有法律效力。 “临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。(2) 物业公司的做法是不妥当的。业主不交物业服务费的行
38、为与业主使用燃气的行为分别属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。是否停天然气属于燃气公司的权利，物业公司的行为是侵害业主权利的行为。(3) 业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商、调解、仲裁、诉讼等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室等过激行为。8.李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。出于经营需要，李先生将该套住宅作抵押向某银行 进行了贷款。李先生一直未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费。物业公司认为李先生的房子在，暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。由于李先生没有及时归还银行的贷款，银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的房
39、子进行拍卖来偿丕贷款。王女士通过拍卖取得了房屋产权，这时，物业公司决定正式追讨该房所欠的物管费。结果王女士拒付过户前的物管费，李先生又不知去向，致使该房所欠的物管费一直没能收缴。问题：(1) 如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？(2) 物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？(3) 你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？答：(1)李先生的理由不成立；因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务 的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，李先生的房产会得到相应保值和增值；所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，
40、非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。(2) 物业公司不应当向王女士追索物业服务费；首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。(3) 物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业公司可以根据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。9.2011 年 10 月的一天晚上两岁的小女孩彤彤在小区喷泉池旁玩耍，不幸掉人池内溺水身亡。彤彤的母亲胡女士悲痛之余把小区开发商A 公司和负责小区物业的B 公司告上法庭，要求赔偿小孩死亡损失 30 万元。胡女士说，喷泉池与人行道间未设
41、护栏等任何防护措施，房产开发商设计不合理，物业公司作为大型综合社区的管理者，应全面考虑景观设施的安全问题，在日常维护、管理过程中应尽到足够的安全 保障义务，而两家公司都疏于防范，才导致了悲剧的发生。“彤彤的死亡完全是家长未尽到监护人责任所导致的，应负全责。”开发商 A 公司和 B 物业公司辩称, 胡女士作为彤彤的母亲，是法定监护人，彤彤年仅 2 岁 3 个月，是无民事行为能力人，“胡女士更应该寸 步不离地看护。”孩子当时是跟随胡女士一同出门的，胡女士没有看好，让彤彤独自待在街上，以致孩子 跌入喷泉还仍不知晓，更谈不上及时救助，这才是悲剧发生的主要原因。同时，开发商还称，他们仅是喷 泉的建造者，而喷泉是根据相关规定建造的，是无过错的，无须承担赔偿责任。问题：(1)在本案中，原告和被告分别是谁？ (2)你认为本案应如何处理？答：(1)木案的原告是胡女士；被告是开发商A 公司和 B 物业公司(2)本案应这样处理：胡女士负主要责任，因其未尽到对未成年人的恤护义务是悲剧发生的主要原因; 开发商 A 公司应负次要责任，因其喷泉设计有缺陷；B 物业公司应负次要责任，因其未尽到安全保障义务。
