1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2023-6-1本报告是严格保密的。2023-6-1中信中心区项目开发可行性论证中信中心区项目开发可行性论证本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2 报告提纲报告提纲项目基本情况项目基本情况宏观经济解析宏观经济解析项目价格研判项目价格研判经济测算经济测算中心区的价值分析中心区的价值分析客户定位客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。3u深圳中心区总占地面积607公顷。其中：南区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北区180公顷，是行政、文化中心；u中心区是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心。u中心区的
2、规划南区是深圳市的中心商务区（CBD）。CBD集中在南片区中央绿化带两侧，其主要规划建筑有30多个高档写字楼。项目位于项目位于CBDCBD核心区域内核心区域内本项目本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。4会展中心会展中心商贸金融中心商贸金融中心市政文化中心市政文化中心商务中心商务中心商务中心商务中心项目在中心区的地位项目在中心区的地位u本项目位于深圳中心区CBD核心商务区的中轴线上，紧邻会展中心，同时又隶属于会展中心商务圈，区位优势和商务价值突出。项目项目本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。5北：财富大厦及部分住宅楼东：辛城小区南：岗夏中学西：会展中心项目四至项目四至本报告是严格保密的。
3、本报告是严格保密的。6地块现状地块现状S1S2福华五路福华三路金田路u地块方正u本项目地块目前为世纪家私中心u本项目四周交通便利，四面临路，且同会展中心隔路相望。u规划拟建写字楼、酒店、商业物业本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7项目经济技术指标项目经济技术指标本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。8建筑布局建议建筑布局建议S1地块u交通：城市主干道金田路，地块西南方为高架桥，影响商业人流。u环境：紧邻会展中心u昭示性：良好S2地块u交通：东侧道路相对较窄u环境：北侧以及东侧均为 住宅小区，人车流密集u昭示性：良好S1S2福华五路福华三路金田路交通便利性交通便利性周边环境周边环境昭示性
4、昭示性综合评价综合评价S1优优优优S2良良优良本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9建筑布局建议建筑布局建议u建筑面积 S1194675.7m S2120895.11mu容积率 S115；S27u依据规划指标，本项目共为三栋超高层建筑。两栋写字楼，一栋酒店物业。u由于酒店建筑体量比较大，若摆放在S2地块内，则S2尚有2万左右建筑指标难以利用，因此建议将酒店摆放在地块S1内。u整体地块北部人流量以及商业氛围优于地块南部，可考虑将写字楼摆放与地块北部，底部设置商业。u写字楼B临会展中心，未来会有较大的会展人流，可考虑布置较多商业面积。福华五路福华三路金田路写字楼写字楼及商业及商业B90848.
5、66m写字楼写字楼及商业及商业A120895.11m酒店酒店C103827mS1S2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。10 报告提纲报告提纲项目基本情况项目基本情况宏观经济解析宏观经济解析项目价格研判项目价格研判经济测算经济测算中心区的价值分析中心区的价值分析客户定位客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11深圳在珠三角的定位深圳香港珠三角华东华南其他国家东南亚深圳的目标是成为以物流、金融、高科技为主要发展方向的有特色的国际化专业城市国际化专业城市。市委书记深圳和香港的融合使得这两个城市的联合成为中国和世界的一深圳和香港的融合使得这两个城市的联合成为中国和世界的一个桥梁和窗口，
6、深圳市城市定位为：个桥梁和窗口，深圳市城市定位为：以物流和金融业为主导的以物流和金融业为主导的城市，使相关产业公司聚集，办公型物业需求量大增。城市，使相关产业公司聚集，办公型物业需求量大增。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。12深圳市宏观经济深圳市宏观经济年 份GDP人均GDP城镇居民人均可支配收入（元）恩格尔系数亿元增速元折合美元增速20001665.2414.2%397459.0%21626.0028.2%20011954.1713.2%4334452375.2%23544.0027.1%20022239.4115.0%4603055616.5%24940.6828.9%200328
7、60.5117.3%17.3%53887651065107.5%25935.8427.9%27.9%u城市GDP稳定增长，经济发展良好。市统计局公布的数据显示，前10个月深圳GDP达2451.27亿元，同比增长17.8。主要表现在工业、固定资产投资和进出口贸易结论：经济稳定增长，各种物业的需求量逐步递增。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。13房地产市场情况房地产市场情况800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长 根据库兹涅茨在其著作各国的经济增长一文中指出，当宏观的经济增长高于8%的时候，房地产业的发展将处于高速发展阶段房地产业的发展
8、将处于高速发展阶段 按照世界发展银行的经济理论，当一个国家的人均GDP处于4000到8000美金之间时，是经济平稳增长期经济平稳增长期宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展宏观经济宏观经济2003年深圳的国民生产总值的年增长达到17.3%，人均GDP已经达到53887元(折合6510美元美元)，标志着深圳的宏观经济发展已经处于平稳发展阶段，同时，2004-2008年将是年将是深圳房地产业的发展处于高速稳定发展时期。深圳房地产业的发展处于高速稳定发展时期。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。14深圳市历年办公楼销售面积 单位：万m 年度 销售面积
9、 1998 22.06 1999 15.02 2000 12.19 2001 11.01 2002 17.94 200319.542004上半年13.61销售趋势分析销售趋势分析u随着深圳宏观经济的持续、快速发展，房地产市场继续呈现稳定、健康的发展局面，房地产开发规模得到适度控制，市场销售持续旺盛市场销售持续旺盛，房地产价格小幅波动，基本保持平稳。u上半年办公楼销售面积（以福田区为主）13.61万平方米，同比增长140.46，使全市办公楼交易均价有较大幅度的上升使全市办公楼交易均价有较大幅度的上升。上半年全市办公楼交易均价为9700元/平方米。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。15宏观经
10、济分析宏观经济分析uCEPA深港一体化大量香港服务型公司和物流公司入驻深圳，增加办公物业的需求，提升办公物业的价格；物流基地的逐步形成，物流公司，将形成大量的物流公司，形成办公物业需求新的增长点。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。16总体市场呈现趋势总体市场呈现趋势u深圳在珠三角的城市定位决定了市场办公物业的持续不断的需求需求；u宏观经济快速稳定增长，房地产进入快速发展时 期，写字楼的需求增加。u随着关内土地的供应量的减少，中心区的办公用房 供应逐渐稀缺，价格平稳上升本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。17 报告提纲报告提纲项目基本情况项目基本情况宏观经济解析宏观经济解析项目价格研判
11、项目价格研判经济测算经济测算中心区的价值分析中心区的价值分析客户定位客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。18世贸大厦中心区上海宾馆地王国贸人民南商务圈港资企业蔡屋围商务圈世界级企业 华强北商务圈 民营中小型商贸企业中心区商务圈 写字楼写字楼热点区域逐渐西热点区域逐渐西移移,中心区和中心西区中心区和中心西区成为两大热点区域成为两大热点区域.向西看项目所在片区分析项目所在片区分析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。19片区价值分析未来规划片区价值分析未来规划u市中心区总占地面积607公顷。其中：南片区233公顷，是城市商务中心（CBD）。总建筑面积750万平方米，规划就业人口26万
12、人，居住人口7.7万人。作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成未来建成的中心区，将成为深圳二十一世纪的中心区，将成为深圳二十一世纪的标志性区域。的标志性区域。成为深圳的名片成为深圳的名片。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20经经济济轴轴线线片区价值分析片区价值分析项目位于中心区项目位于中心区深圳深圳极具发展潜力的都市前沿地带极具发展潜力的都市前沿地带中中心心区区生生态态轴轴线线政政治治文文化化轴轴线线行政中心行政中心文化中心文化中心商务中心商务中心交通枢纽交通枢纽多重功能的组合多重功能的组合本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。21
13、片区价值分析片区价值分析 深圳市中心区，框架将基本形成。中心区将充分地展现行政文化中心和商务中心所具有的聚集及辐射功能。将带动中心区办将带动中心区办公物业的需求和价格的提公物业的需求和价格的提升。升。市民中心、电视中心、青少年宫、音乐厅、科技书城、会展中心、高交会馆以以及中心区及中心区1313朵金花为项目提朵金花为项目提供了良好的办公氛围。供了良好的办公氛围。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。22未来中心区的价值增长点未来中心区的价值增长点会展中心、高交会馆会展中心、高交会馆 会展经济带来的人流、客源，吸引了大量的相关产业客户对办公物业的需求。成为中心区持数的价值增长点；地铁地铁 带来大
14、量的人流，提升辐射范围，提升中心区物业的价值；土地的稀缺土地的稀缺市场竞争减弱，价格逐步递增；中央绿化带中央绿化带使项目资源更丰富，提升中心区的价值其他配套设施的完善和写字楼群的形成，使中心区成为高端公其他配套设施的完善和写字楼群的形成，使中心区成为高端公司的集聚地，物业价值进一步被提升。司的集聚地，物业价值进一步被提升。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。23 报告提纲报告提纲项目基本情况项目基本情况宏观经济解析宏观经济解析项目价格研判项目价格研判经济测算经济测算中心区的价值分析中心区的价值分析客户定位客户定位写字楼写字楼商业商业本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。24中心区写字楼项
15、目分布中心区写字楼项目分布中心区的写字楼以甲级为主中心区的写字楼以甲级为主本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2520042004年下半年在售写字楼销售情况年下半年在售写字楼销售情况项目名位置规模均价开盘时间销售率田面大厦中心西区4.6万130002003-8-22 100%本元大厦中心西区3.2万110002003-8-8 85%九州创展中心区5.8万120002004-3-1 60%航天大厦中心区5.4万120002004-3-1 70%诺德中心中心区9.2万13000内部认购安联大厦中心区9.3万140002004-9-24 20%国际商会中心中心区12.3150002003.108
16、0中心区主要以类甲级写字楼和甲级写字楼定位，写字楼档次较高，规模较大，整体均价12500元/mm左右；目前，中心区以及中心西区销售状况良好，市场价格出现逐渐攀升之势。根据前面假设，通过市场比较法可得出项目目前目前市场价格12000元/mm以上。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。26深圳市实现价格变化深圳市实现价格变化u福田区的写字楼的价格从福田区的写字楼的价格从20002000年以来平稳增长；年以来平稳增长；u20002000年至今，年平均价格增长率为年至今，年平均价格增长率为4 4。u依据片区年平均价格增长率，在不考虑竞争的情况下，预计依据片区年平均价格增长率，在不考虑竞争的情况下，预
17、计20062006年中心年中心区写字楼均价为区写字楼均价为1352013520元元/m/m本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。271350013500元元/m/m 1450014500元元/m/m 写字楼的预计价格写字楼的预计价格u20062006年中心区写字楼预计均价为年中心区写字楼预计均价为1352013520元元/m/m；u按照按照20052005年上半年本项目土地取得，年上半年本项目土地取得，20062006年下半年入市销售，则本项目年下半年入市销售，则本项目入市时，销售均价为：入市时，销售均价为：经济测算采用14000元元/m/m 进行计算。进行计算。本报告是严格保密的。本报告是
18、严格保密的。28租金判断租金判断假设本项目已经入市，则本项目现阶段的市场假设本项目已经入市，则本项目现阶段的市场租金的范围为租金的范围为80809090元元/平米平米.月月写字楼名称写字楼名称最高价最高价最低价最低价管理费管理费最高费用最高费用出租率（出租率（%）投资大厦11075511581电子科技大厦100451211291特区报业大厦806528296北方大厦8030109095华联大厦95781210797赛格广场806525105兴业银行8530109540科技大厦806021101100新闻大厦80502110173江苏大厦888525113100时代金融中心9050898100中
19、央商务大厦854059090航都大厦855589339本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。29各区写字楼各区写字楼20012004租金变化趋势租金变化趋势从20012004年，整体租金平稳的上升，罗湖受罗湖区许多办公楼因为结构老化，交通及配套设施陈旧，导致租金价格下滑；福田租金价格上升的幅度最大，自然年平均增长率自然年平均增长率 6 6本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。30未来影响中心区写字楼租金的因素未来影响中心区写字楼租金的因素CEPA引进香港相关企业会展经济引进各行业先锋企业关内土地供应量减少，写字楼供应稀缺；CBD实质启动吸引高含金量企业结论：中心区未来租金将继续上涨，预计结
20、论：中心区未来租金将继续上涨，预计2010年前的租金递增率区间为年前的租金递增率区间为68本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。31未来租金预测未来租金预测:u根据经济学原理，物业的租金在前几年有一定的波动，最后租金趋向稳定。根据前面的分析，项目的租金变化如下：200520052006200620072007 20082008 200920092010201020602060租金递增速度6%6%6%6%6%稳定租金预测859095100105110u租金的预测是以20012004年租金递增速度为基础，考虑未来的可能影响租金变化的因素，保守估计20052009的租金的增长率为6租金在项目建成后
21、的前三年有一定的波动，随着市场的成熟和宏观经济的稳定，预计项目的租金在2009年后开始稳定，租金租金110110元元/平方米平方米。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。32商业面积及价格预测商业面积及价格预测项目名称项目名称地址地址发售时间发售时间总建筑面积总建筑面积商业面积商业面积彩福大厦福田区福华路与彩田路交汇西北1998-1113万18000平方米商业中心（1-4层）；安联大厦福田中心区市民广场东侧2004-9937301-5层为商场凤凰大厦福田中心区市民广场东侧2005年下半年11万15000平方米航天大厦福田深南大道与新洲路交汇处2004-5545521-2层为商场(面积6000
22、平方米)华融大厦福田区深南大道与民田路交汇处2005年下半年5000020000多平方米会展时代中心滨河路与益田路交汇处2003-1142166.64商务配套面积6418平方米江苏大厦红荔路与益田路交汇处1999-888600其中1-5层为商业裙楼九州创展大厦福田中心区南区2004-3581361-3层为3500平米的商场时代金融中心福田深南大道与益田路交汇处2003-3754304层裙楼中央商务大厦福田中心区，高交会馆对面2003-745200地面1-3层裙楼为商场卓越大厦(礼顿中心)福田中心区2003-1256162.401层为3300平米商场,8部电梯.2层为3300平米商场和证券市场,
23、8部电梯中心区写字楼商业面积一览表：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。33中心区商业物业价格调查中心区商业物业价格调查u根据对片区内商业物业的市场调查结果可知，裙楼市场价格首层在35,00060,000元/m2，二层在25,00048,000元/m2左右；u一层租金在100250元/m2.月，二层租金在50150元/m2月。从目前物业价格与租金来看，价格高，但租金较低，反映市场上普遍看好中心区的未来发展，对商业潜力充满信心 项目名称项目名称价格价格(元元/m2)租金租金(元元/m2月月)备备 注注城建购物公园27,800中心商务区泰华购物公园30,000中心商务区时代金融中心约43,00
24、0 出售给中国民生银行国际商会大厦一期均价26,000首层35,00090200餐厅等小型商铺国际商会大厦二期27,600三层裙楼整体出售给上海浦东发展银行国际商会大厦三期首层63,000二层48,000裙楼共三层，尚未对外销售礼顿中心首层40,000二层25,000首层部分出售给农行依据市场比较法：依据市场比较法：本项目商业销售均价预计本项目商业销售均价预计2600026000元元/m/m 2800028000元元/m/m本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。34商业面积及价格预测结论商业面积及价格预测结论u中心区写字楼裙楼商业面积主要集中在15000m20000m区间u目前中心区写字楼商
25、业裙楼销售状况普遍不佳，多采用出租或先租后卖形式。本项目商业面积不宜过多。u本项目紧邻会展中心，未来会展人流会对本项目商业形成一定的支持。u建议本项目商业面积为：18000m20000m 经济测算：经济测算：商业面积采用商业面积采用19000m19000m进行测算进行测算 商业销售均价采用商业销售均价采用2700027000元元/m/m进行测算进行测算本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。35本项目商业人流构成分析本项目商业人流构成分析来自CBD中央商务区的办公人流（西北、北）来自CLD中心住宅区的居住人流来自国际会展中心的会展人流（西）来自地铁的旅游、购物、休闲人流（地铁购物公园站）来自国
26、外、国内各地到中心区游览的旅游人流来自深圳各地的休闲购物人流（公交、地铁、私家车、步行）；区域人流区域人流旅游人流旅游人流商业人流商业人流本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。36 报告提纲报告提纲项目基本情况项目基本情况宏观经济解析宏观经济解析项目价格研判项目价格研判经济测算经济测算中心区的价值分析中心区的价值分析客户定位客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。37案例一：国际商会中心案例一：国际商会中心技术指标建筑面积：133595 平方米容积率：13.5实用率：6976层数：58层高度：216米单层面积：2200平方米面积划分：77620平米米层高及净高：层高3.6米，净高2.
27、7米产品特征电梯数量级品牌：18部进口三菱电梯空调：三菱大堂高度及面积：18米高，3000平米。车位：500个物业管理：第一太平戴维斯管理费：26元均价：15000元本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。38购买客户的行业分布、来源区域和购买目购买客户的行业分布、来源区域和购买目的分析的分析u从购买行业的分布来看，电子、贸易占垄断地位；物流、实业、建筑、服装、展览有一定比例。其他行业相当分散。u从购买客户的来源区域来看，以福田、香港客户为主力，比例将近70；宝安、罗湖客户为补充。u从购买目的来看，自用、投资、兼顾者三分天下。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。39购买客户行业与楼层的关系
28、分析购买客户行业与楼层的关系分析u低楼层买家行业分布较杂，其中贸易、电子行业占据垄断地位。u中楼层客户集中程度稍高于底层单位，主要以电子、贸易、物流行业为主。u其他行业数量较分散。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。40客户购买行业与楼层的关系分析客户购买行业与楼层的关系分析u高层单位客户数量较少，行业分布仍是电子与贸易平分秋色。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。41购买面积与行业分析购买面积与行业分析u购买面积150平米以下客户行业以贸易最为突出，实业、投资、高科技、机械、建材和房地产分布较平均。u购买面积在150300平米之间的客户集中在贸易行业，信托、化工和纺织也是这一面积区间
29、的主流客户。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。42购买面积与行业分析购买面积与行业分析u购买300450平米客户行业主要有贸易、商业、投资三类，其中贸易仍占主流。u购买450700平米的客户集中在广告公司和投资公司。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。43购买面积与行业分析购买面积与行业分析u贸易行业占最大值，金融、地产行业成为大面积买家的主要构成者。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。44购买面积与层数关系购买面积与层数关系u买家平均购买面积与楼层高度成正比，楼层越高，单位购买面积越大。u614层购买的平均面积为389平米，1524层平均购买面积在629平米，25层以上平均购买
30、面积在1000平米以上。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。45国际商会中心成交客户分析总结国际商会中心成交客户分析总结地低区购买者（10层以下）：企业平均成立在5年以下，购买面积集中在150400平米，平均购买面积为389平米；主要集中在小型贸易公司、电子、实业、建材、化工、机械、纺织和高科技等8个行业，购买目的有小部分投资客兼顾自用，主要来源香港和福田。高区购买者（2532层）：企业平均成立在10年以上，购买面积在1000平米以上，平均购买面积在1055平米；行业集中在大型贸易公司、金融、电子、广告业和房地产业等5大行业为主，企业性质以外企、国有企业和股份公司为主；购买目的以自用为主。
31、中区购买者（1024层）：平均成立在810年之间，购买面积集中在400600平米之间，平均购买面积为639平米。主要集中在贸易、电子、服装、机电、制造等6大行业；购买目的以投资自用为主，此部分客户为市场主流购买群体。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。46案例研究二案例研究二国际商会大厦国际商会大厦B B座座技术指标建筑面积：32603平方米容积率：4.66实用率：75%层数：24层高度：89.6米单层面积：1350平米面积划分：611350平米层高及净高：3.5米产品特征电梯数量级品牌：6部三菱电梯空调：三菱挂机大堂高度及面积：10米高，面积300平米车位：250个物业管理公司：荣超物业
32、管理公司物业管理费用：10元均价:10800元本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。47购买客户行业分布和购买目的购买客户行业分布和购买目的u主流客户集中贸易行业，其次是金融、投资、广告、房地产行业，再次是纺织、化工、实业、高科技、机械、建材行业客户。u购买目的超过80以上的为自用。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。48购买楼层与购买面积的关系解析购买楼层与购买面积的关系解析u低楼层客户主要以贸易行业为主；投资、实业公司其次；纺织和建材行业最次。u中楼层仍然以贸易、投资客户为主；投资、广告、房地产行业为辅。纺织、高科技、化工、会计、机械和实业等行业较平均。本报告是严格保密的。本报告是严
33、格保密的。49客户购买面积与行业关系解析客户购买面积与行业关系解析u150平米以下客户以贸易、实业为主，高科技、投资、机械、纺织、建材和房地产等较平均。u300450平米客户主要仍以贸易为主，化工、纺织和投资分布比较平均。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。50客户购买面积与行业关系解析客户购买面积与行业关系解析u450700平米客户以广告为大部分，投资为辅u700平米以上的客户购买的主力军为贸易行业，其次为金融，第三为房地产行业。700平米以上客户行业分析平米以上客户行业分析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。51购买面积与楼层关系购买面积与楼层关系u11-14楼层的平均购买面积为2
34、51平米。u1524层的平均购买面积为495平米，为低层的2倍。u楼层越高购买的单位面积就越大，平均购买面积与楼层高度成正比。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。52国际商会中心购买客户总结国际商会中心购买客户总结2423222120191817161514131211 中高区购买者分析：购买面积在中高区购买者分析：购买面积在400400平米平米以上，平均为以上，平均为499499平米；行业主要集中在贸平米；行业主要集中在贸易、电子、金融、投资、广告和房地产等易、电子、金融、投资、广告和房地产等6 6大行业；购买目的主要以自用为主。大行业；购买目的主要以自用为主。低区购买：购买面积在低区购
35、买：购买面积在150150300300平米之间，平平米之间，平均为均为251251平米：行业集中在贸易、投资、实业、平米：行业集中在贸易、投资、实业、高科技、机械、纺织、建材等高科技、机械、纺织、建材等7 7大行业；购买目大行业；购买目的中投资客户占的中投资客户占4040，自用占，自用占4545。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。53成交客户案例总结成交客户案例总结中中区购买面积以400600平米为主，行业以贸易、电子、服装、机电、制造和投资为主。低低区购买面积集中在150400平米，主要集中在小型贸易公司、电子、实业、投资、建材、化工、机械、纺织和高科技企业等8个行业。高区购买面积在7
36、00平米以上，行业主要集中在贸易、金融、电子、广告和房地产五大行业。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。54本项目客户定位本项目客户定位核心客户重要客户游离客户以贸易、电子和金融三大行业为主以贸易、电子和金融三大行业为主投资、实业、制造和房地产业为主投资、实业、制造和房地产业为主高科技、化工、服装、纺织、机械等行业高科技、化工、服装、纺织、机械等行业本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。55 报告提纲报告提纲项目基本情况项目基本情况宏观经济解析宏观经济解析项目价格研判项目价格研判经济测算经济测算中心区的价值分析中心区的价值分析客户定位客户定位写字楼及商业写字楼及商业酒店酒店本报告是严格保
37、密的。本报告是严格保密的。56写字楼及商业测算写字楼及商业测算本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。57有关工程计划说明有关工程计划说明 根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：计算期从项目预计土地取得的2005年上半年开始，项目拟开工计划时间为2005年上半年，建设周期为3.25年，从购买土地到写字楼以及商业销售完毕共计4年，竣工时间预计为2008年上半年，2008年下半年销售完毕。酒店建设周期为2.5年，酒店建成投入使用后，开始营业，依据目前深圳酒店行业普遍情况，酒店动态投资回收期为15-20年。本报告是
38、严格保密的。本报告是严格保密的。58写字楼与商业总投资估算写字楼与商业总投资估算写字楼与商业总投资估算表：序号序号项目名称项目名称总额（万元）总额（万元）单价单价(元元/)占总投资比例占总投资比例1土地成本84,697.514,000.0042.04%2前期工程费2,011.5795.001.00%3建安工程91,790.924,335.0045.56%4管理费5,355.00252.902.66%5不可预见费2,814.07132.901.40%6其他费用1,164.5955.000.58%8财务费用4,018.68189.791.99%9销售费用9,634.24455.004.78%10合
39、 计201,486.589,515.58100.00%写字楼与商业投资总额201,486.58万元本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。59总投资估算说明总投资估算说明u土地成本土地成本 写字楼及商业土地成本合计84697.51万元；项目楼面地价为4000元/平方米.u前期工程费前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息、已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为2011.57万元。u建安工程费建安工程费 包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安
40、工程费为91790.92万元。u管理费用管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述3项之和的3%计取。项目管理费均为5355.00万元。u不可预见费不可预见费 由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述2、3项之和的3%计取较为合理。项目不可预见费为2814.07万元。u其他费用其他费用 主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为1164.59万元。u
41、财务费用财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目需向银行贷款1.3亿元，贷款期2年，贷款利率按人民银行1-3年贷款利率5.49计算，利息为4018.68万元。u销售费用销售费用 包括广告及代理费等，参考目前深圳市一般房地产开发项目的标准和福田区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的3%。项目销售费用为9634.24万元。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。60资金筹措资金筹措序号序号项项 目目资金资金(万元万元)比例比例1自有资金103,971.5651.6%2银行贷款36,600.0018.2%3销售收入60,915.0230.2%4总投资201,486.581
42、00.0%写字楼与商业资金构成投资使用计划：根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表：项目投资计划表 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。61销售及经营收入测定销售及经营收入测定 项目项目可售面积（可售面积（）销售单价销售单价（元（元/）销售率销售率销售收入销售收入（万元）（万元）写字楼192743.7714,000100%269,841.28商业1900027,000100%51,300合计211743.77-321,141销售税金及附加测算销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0%
43、），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.1%，项目销售税金及附加合计为3,493.50万元。根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入、销售税金测算具体见项目销售收入与经营税金附加估算表（附表）。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。62销售利润销售利润 序号序号项项 目目计算公式计算公式 金额（万元）金额（万元）(1)销售收入321,141.28(2)开发成本187,833.66(3)销售费用9,634.24(4)销售税金及附加16,378.21(5)财务费用4,018.68(6)利
44、润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)103,276.49(7)所得税(6)15%15,491.47(8)净利润(6)-(7)87,785.02(9)投资利润率税前利润/总投资51.26%(10)投资净利润率税后利润/总投资43.57%注：上表为销售率100情况下的经济效益指标。项目各计算期的利润测算详见附表：损益及利润分配表 项目利润估算表：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。63写字楼及商业结果指标写字楼及商业结果指标序号序号项项 目目指标指标单位1总建筑面积（含地下）211,7442项目总投资201,486.58万元3项目经营收入321,141.28万元4利润总额103
45、,276.49万元5税后利润87,785.02万元6投资利润率（税前）51.26%7投资净利润率（税后）43.57%8财务净现值（FNPV）50,491.41万元9财务内部收益率（FIRR）23.67%10动态投资回收期4.02年11贷款偿还期2.00年经济收益良好，在行业正常收益范围之内经济收益良好，在行业正常收益范围之内本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。64酒店投资测算酒店投资测算本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。65酒店开发成本酒店开发成本序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式 单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）一土地成本 4,000.00 41,530.82 二前期
46、工程费 70.00 726.79 三建筑安装工程费 6,410.00 66,553.13四管理费用前一三项2%209.60 2,176.21 五不可预见费前二三项2%129.60 1,345.60 六其他费用七合计（不含地价）(二)(六)6,859.20 71,217.04 八总开发成本(一)(七)10,859.20 112,747.86 酒店开发成本估算表在不考虑财务费用以及未来经营费用的情况下，酒店总开发成本为112,747.86万元。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。66项目经济测算结论项目经济测算结论u根据市场调查，片区规划前景良好，区域写字楼销售畅顺，写字楼市场承接能力良好。u片区整体商业氛围较弱，本项目入市时商业可考虑出租或先租后卖方式，以降低风险。u本项目酒店规划建筑体量比较大，总成本达到112,747.86万元，动态投资回收期预计在1520年左右，投入大，回报较慢，且存在一定的经营风险。u本项目整体（写字楼、商业、酒店）投资总额为313,176.72万元，投资巨大，其中写字楼以及商业税后利润合计101,705.64万元，低于酒店投资成本，因此本项目酒店建设资金来源主要依靠自有投资以及银行贷款。u建议在规划允许的情况下，尽量减少酒店规划建筑面积指标。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。67
