1、1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 世纪花园内商铺开盘操作方案世纪花园内商铺开盘操作方案 世纪花园内商铺命名：世纪花园金色未来内商业街 前言：前言： 为了配合世纪花园商铺的销售，在开盘期间我们力争迅速在江都市场造成一定的声 势，获得市场的关注，以便保证世纪花园内商铺在短时间内能够完成商铺的大部分去化。 为了达到这一目的，必须解决的问题主要在两个方面：一是，让投资者知道 世纪花园金色未来的发售信息；二是让准备投资的人知道世纪花园金色未来 所具备的种种优势。在解决这两个问题的过程中，需要考虑到的是：通过不同媒 体间的组合、通过
2、现场和媒体间的配合来达到推广的有效性。 一、一、SWOT 分析分析 优势 1、 本案作为社区商业物业，直接服务于世纪花园居住小区。该住区一、二 期将近有 1000 户的居民，其消费人群将对本案构成强大的现实购买力， 特别是对日常生活资料的消费和敏感性物品的消费尤其突出。目前小区 一、二期物业已交付，住户也逐渐入住，消费人气和消费需求将逐步抬 升，这为本案的销售和经营提供了极大的空间和消费基础。 2、 本案在规划和设计上新颖、独到，本案在建筑风格上充满变化，布局上 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 形成相对围合，内街环境幽
3、雅，为今后业态的选择和经营创造了更大的 空间。 劣势 1、 远离成熟商圈。而本案位江都城北，远离中心成熟商业区域，无法依托 和利用中心区域的人流和现有商业氛围。 2、 世纪花园世纪商业中心的销售带来了诸多负面影响，交房问题等诸多 问题间接影响商铺发售信心。 威胁 1、 世纪花园以北，是规模与世纪花园相当的建赢国际城。其内商铺也在最近即 将发售。江都城北板块由于受到市政道路建设、轨道交通、城市规划以等诸 多不确定性因素影响，整体房地产市场销售滞后，消费者仍存在相当的心理 抗性，居住氛围不强，消费空间和消费层次不高，这直接影响本案的销售以 及招商工作，也为本案的整体定位带来相当的局限性。 2、 目
4、前江都城北住宅区的商业配套仍以底层商铺为主，主要分布于小区外 围与城市干道相连，价格分布不均，且商圈优势不明显。正因为如此，此区 域世纪花园金色未来内商业街面临的挑战是第一个吃螃蟹的挑战。 机会 1、 随着道路及河道整治建设的不断推进，尤其是市政建设的北移，将拉近中心 区域与城北板块的距离，这为消费人群的适度转移提供了可能，为今后这一 区域的开发创造了契机，也为本案带来了一定的人气。 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 2、 目前城北商业物业缺乏特色和文化品质，因而社区商业物业在城北商业地位 和作用没有充分体现出来，而本案
5、不管从建筑形态和布局上考虑，还是从所 依赖的社区主流消费人群考虑，均在整个区域属于上流，这为本案在经营和 定位上采取规范化统一管理和寻找特色，从而与周边社区商业物业形成差异 和错位提供了很好的机会。 二、项目人群分析二、项目人群分析 消费者人群 1、 世纪花园住户 这一部分人群将是本案的主流消费人群， 以日常生活用品的消费和价格敏感性物 品的消费为主，根据现有住户的统计和分析，世纪花园是年轻人和老年人两种年 龄段的住家，这些人群往往对休闲、娱乐以及运动等的精神享受要求较高。 2、 住区周边社区的住户 由于本案在规模和档次上均高于周围物业，在同等条件下，甚至略优于同等地段 物品和服务价格，选择本
6、处消费的可能性将会大大提高。世纪花园对面的万人小 区建赢国际城的住户也将是世纪花园金色未来内商业街主流消费 群体之一。 购买者人群 1、 世纪花园住户 这主要出于对该区域发展的信心和广源房产对老客户优惠政策的考虑， 兼顾投资 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中老年人。从内商铺销售来 看，一般小区规模大，居住人群多，那购买内商业的人其小区居民较多。 2、 世纪商业中心的购买者 由于世纪商业中心离城市中心商圈较远，但购买者看到了未来所带来的发展契 机。因此这些投资者更容易接受世
7、纪花园金色未来内商业街 且目前处于规划城区，逢低吸纳，以作保值增值之用，加上社区强大的购买人群 作为后盾，经营相对有保证。 3、 外地投资者 主要针对一些职业炒家，逢低建仓，待时机成熟，易手变现。这对于初始销售有 一定的推动作用，但需控制，以免销售价格与今后的租金比例失调。要想吸引职 业炒家必须在宣传上给其绝对的信心。如：社区规模、格调、文化品质等。 三、项目定位分析 1、 我将本案定位成内商业步行街，无论从规模、体量都比较庞大。 2、 本 项 目 商 铺 南 北 纵 向 。 项 目 依 托 的 世 纪 花 园 共 有 约2700 户，约数万居住人群。本项目远离市中心，无法直接凭借现有的商业氛
8、围， 所以在本案定位上，我建议走特色路线和创新路线，这样既可以弥补本身的 不足，又可以避开其他同类物态的竞争矛头。 3、 其次，本案的目标人群很明显，首先应该是世纪花园的广大业主，以及周边 社区，如建赢国际城的部分业主，所以，本案在定位上要考虑立足社区，面 向社会，在销售及招商过程中也要考虑本社区业主的生活和利益。 4、 本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 位等创造自己的特色商业形态以及经营模式，与周边同类物业或江都相关物 业形成错位，从而抵消同类业态的正
9、面抗性。 5、 考虑到世纪花园社区整体的居住氛围和住户的层次较高，以及周边区域住户 对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾 立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、 便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等，其次在休闲、娱乐、 运动等精神享受方面也应有所侧重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、茶吧、 美容美发、书店等。在满足了以上两个层面的基本需求之后，可考虑特色化 经营思路和业态布局，如酒吧、网吧、特色服饰店、特色饮食店以及休闲特 色文化活动的定期开展等。 三、媒体安排三、媒体安排 世纪花园金色未来内商业街要说服投资者认识到这里的商业
10、价值并 引导他们产生投资行为，需要体现三个方面的主导卖点：一是世纪花园的规模， 品质；二是城北板块的政治经济开发，和未来 CLD 的形成；三是买世纪花 园金色未来内商业街所独享的回报方式。另外，我们可以贯穿考虑的 是“广源地产”的品牌指引作用。 卖点释意卖点释意: 1、 高高品质万人社区，投资品质万人社区，投资增值增值潜力无限潜力无限 世纪花园金色未来内商业街， 位于世纪花园南北纵向中心景观大 道两侧。世纪花园堪称名副其实的万人小区。绝对保障的人流量。 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 2、一铺养三代，生意就在家门口一铺
11、养三代，生意就在家门口 世纪花园内商业街，全长 220 米。高品质的社区定位，庞大的居 住人群。让你轻松的在家门口做生意。 3 3、 五星级物业和齐全配套五星级物业和齐全配套，为您的投资保驾护航，为您的投资保驾护航 世纪花园出色的物业管理模式和成熟的配套， 为业主提供了优质的生 活保障。物业提供的房屋全程代租、代管、代售及财产增值的资产管 理服务。让您在世纪花园做生意轻松自在。 考虑到内商铺推广的独特需求，我们推广的主题为： 纵横财富天下纵横财富天下 领引金色狂潮领引金色狂潮 “金色”将成为我们贯穿推广全过程主要线索。 在整个媒体安排的过程中，为了节约世纪花园金色未来内商业 街的推广费用，软性
12、炒作和硬性配合成为了主要的方式。报纸硬性广告将做如 下配合： 1、报、报媒宣传媒宣传 （以下媒体安排将以 10 月 28 日作为开盘参考，如有改变可适当依情况顺延） 日 期 媒 体 版 面 主 题 内 容 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 10月 15 日 扬州、 扬子 晚报 普通版半版 （第一次报 版） 世纪花园，给您 第二次创富机会 对市场进行销售告知， 引起社会的注意 10月 18 日 扬州、 扬子 晚报 普通版半版 纵横财富天下， 领引“金色”狂 潮 商铺的所有硬性卖点 预告商铺的开盘信息 预告商铺认购信息 10
13、月 20 日 同上 同上 同上 同上 10月 22 日 扬州、 扬子 晚报 普通版半版 金色未来， “金 色”开盘 突出商铺的开盘信息 开盘的商铺购买方式 （按认购顺序选号购 买） 10月 25 日 扬州、 扬子 晚报 普通版半版 纵横财富天下， 领引“金色”狂 潮 突出商铺的三个主导 卖点支撑 10月 26 日 扬州、 扬子 晚报 普通版半版 “金色”商圈， 绝对价值 世纪花园内商铺投资 分析 10月 27 日 同上 同上 “金色”商铺， 买回家 依托万人小区，进行 商铺可投资分析 10月 28 日 同上 同上 投资 40 年， 回报 400 万 出色的投资方式 注：扬州电视台和江都电视台内
14、容为：金色未来投资卖点宣传（10 月 1511 月 15 日） 第一次的硬性报版的投放，将放在软文推广之前，以便获得更高的市场关注度 开盘前后将集中进行炒作，迅速建立市场认同度；较之而言，我们将在开盘前 期做足市场预热，让市场充分期待；保证在开盘时期全面启动项目销售 在硬性推广的后期，我们将对三个主力卖点分开进行重点描述；但是在强制列 入中，还是将以三个部分整体体现。 2 2、SPSP 活动（促销措施，造势方式）活动（促销措施，造势方式） 现场促销活动， 我们则立足完成两个方面的任务： 一是在销售现场聚集人气， 营造热烈气氛；二是抓住我们的目标客户群的特征和心理需求，将商铺的商业价 1000G
15、 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 值至少在现场现象上能够充分表现出来。 整个世纪花园 金色未来在开盘现场的活动安排上， 将有以下几个部分组成； 1）世纪花园金色未来的限时放号 为了促进商铺的销售，促使销售现场形成火爆场面，可采用限时放号的 形式。 2）现场的舞狮表演活动（或者邀请相关知名人士进行剪彩等形式） 独特的开盘当时，采用舞狮表现，来达到对投资者聚集人气的目的。 在整个开盘活动之前，我们可以通过媒体做好事先的预热活动，其中包括： 软文炒作和硬性广告告知等形式。 开盘方案开盘方案 一、活动目的 1聚集人气。通过举办现场活动，吸
16、引人们前往，增加人气，凝聚财气，提高 成效率。 2制造项目开盘的轰动效应，扩大项目知名度以求得开盘人气鼎盛和轰动效应。 本次活动由“现场演出”、“选房现场”两大现场活动组成，环环相扣，易炒作 现场气氛。因此必然能吸引市民连环关注，形成口碑效应，巩固老客户；同时也 可吸引新闻媒体关注，便于新闻炒作。 3直接促销，部分人会受高额优惠的诱惑，形成冲动购买，直接增加销量。 4. 成交前期排号客户，回收部分资金。 二、活动原则促成客户理性思考下感性成交，形成轰动效应，并对后期销售 造成利好气氛内紧外松，热闹喜庆 简单流畅，一气呵成 三、活动时间：三、活动时间：2007 年年 10 月月 28 日日 四、
17、活动地点：售楼中心四、活动地点：售楼中心 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 五、活动形式五、活动形式 1、 现场表演现场表演 2、现场选号、现场选号 六、邀请嘉宾六、邀请嘉宾 房管局，规划局领导，世纪花园领导房管局，规划局领导，世纪花园领导 七、活动流程：七、活动流程： 9：20 演出开始演出开始 军乐团军乐团 9：30 主持人致辞主持人致辞 9：35 演出开始演出开始 舞狮舞狮 放礼花放礼花 9：45 领导致辞领导致辞 9：55 礼炮礼炮 演出继续进行演出继续进行 12：00 演出结束演出结束 八、选房细则：八、选房细
18、则： 1、客户凭VIP 认筹卡依排队先后顺序入室等候选房； 2、每份VIP 认筹卡仅限一人使用；（即每户指定一人作为代表入座） 3、持VIP 认筹卡客户入座完毕，未持卡客户方能入室； 4、每位参加选房客户，选房时间须在 3 分钟内完成； 5、选房当日持VIP 认筹卡客户依序全部选房完毕后，若仍剩有可选房 源，未持卡客户可接着选房； 6、逾期未选中房源或未参加选房客户，不再享受任何优惠措施； 7、持VIP 认筹卡未选中房源客户，请于 2007 年 2 月 4 日9 日至销售 部办理退卡手续； 8、本活动最终解释权归濮阳市昆濮商贸发展有限公司所有 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商
19、业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 （二）、选房流程 1、所有持VIP 认筹卡客户依现场排队先后顺序选房； 2、选房客户由置业助理带领至选房区选房； 3、客户选定房源后，由置业顾问发放选房卡，客户凭选房卡到财务处交款， 并开具票据； 4、客户凭交款收据签订认购协议； 5、客户选房手续办理成功后，由置业顾问引导离场。 导离场。 九、活动准备工作九、活动准备工作 1 1、 演出演出现现 场场 布布 置置 条幅：条幅：4040年产权，年产权，400400万回报。买金色未来做世纪花园金房东万回报。买金色未来做世纪花园金房东 拥有金钱百万，不如金色未来旺铺一间拥有金钱百万，不如金色
20、未来旺铺一间 2 2、 拱门：热烈庆祝世纪花园金色未来内商业街盛大开盘拱门：热烈庆祝世纪花园金色未来内商业街盛大开盘 3 3、 演出背景墙 内容：江都最大集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体一 站式内商业步行街道；依托数万人居住社区，创造金色财富 十、促销方案十、促销方案 现金优惠现金优惠 排号优惠：排号优惠： 1 150 50 优惠优惠 4004000 0 5151100 100 优惠优惠 30003000 1000G 容量 近 18 万份地产和商业零售、商业地产资料 ￥398 分享平台 QQ：975369788 101101300 300 优惠优惠 20002000 301301 及以后优惠及以后优惠 1000 1000 老客户优惠老客户优惠 1000 1000 一次性付款：追加一次性付款：追加 20002000 （以上日期排定顺延）（以上日期排定顺延）
