1、水韵福邸营销执行报告水韵福邸营销执行报告6、黄金时代是在我们的前面，而不在我们的后面。7、心急吃不了热汤圆。8、你可以很有个性，但某些时候请收敛。9、只为成功找方法，不为失败找借口(蹩脚的工人总是说工具不好)。10、只要下定决心克服恐惧，便几乎能克服任何恐惧。因为，请记住，除了在脑海中，恐惧无处藏身。-戴尔卡耐基。6寻找水韵福邸的客户切入点：7我们要帮助他们发现和体验，这里有真正适合的文化基因和居住环境，中式的，内敛的，享受的。对扬州高端人群的定义他们的地位高，经济实力殷实，他们希望享受，也要求享受，但由于事业的繁忙，他们的地位高，经济实力殷实，他们希望享受，也要求享受，但由于事业的繁忙，往往
2、马马乎乎享受。但只要知道哪里东西好，无论远近，出发，享受去！往往马马乎乎享受。但只要知道哪里东西好，无论远近，出发，享受去！享受生活享受生活 他们有丰富的社会经验，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏养，内心有一点矛他们有丰富的社会经验，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏养，内心有一点矛盾，他们对别墅是渴求的，内心那种炫富的心理在催动着他们。盾，他们对别墅是渴求的，内心那种炫富的心理在催动着他们。我们要告诉他们这里的品质，需要引导他们，这里不光是别墅，而是具有丰富内我们要告诉他们这里的品质，需要引导他们，这里不光是别墅，而是具有丰富内涵的别墅，中式的，江南的，古典的涵的别墅，中式的，江南的，古典的
3、物质物质/精神精神 8定义水韵福邸具有经典人文理念的享受舒适型纯中式现代别墅纯9这里带给您的将是一种。10这里是您尊贵身份的归属地，在这里您将得到精神上的升华。11这里更是您投资眼光绝佳的证明，扬州东部新的发展即将爆发12 归属感、认同感(从客户群圈层，到纯别墅社区打造)享受生活的舒适、精致(他们在外是企业领导、高层，员工尊敬他们；到家他们也会享受到“尊重”)重要体现在以下二点:水韵福邸纯别墅市场高调入市：为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！1314营造别墅空白片区的标杆整体形象整体形象产品形象产品形象震撼展示震撼展示15闪耀东方人居智慧复兴扬州人文精髓上善若水 府藏千年庭院别墅 尊崇人家16
4、建立项目精神高度，让高端人群关注项目打造百年别墅奠定本区域项目精神高度：让目标客户畅想此项目北洲之最17营造别墅空白片区的标杆整体形象整体形象产品形象产品形象震撼展示震撼展示18百年纯墅 宅以人传纯现代中式别墅纯真大户庭院 写意生活十里方圆 首席纯别墅社区19营造别墅空白片区的标杆整体形象整体形象产品形象产品形象震撼展示震撼展示20纯21纯22大户庭院 写意生活23我们一切的策略与行动都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向24活动营销造势 造口碑 展品质25百年纯墅百年纯墅 宅以人宅以人传传 闪耀东方人居闪耀东方人居智慧智慧 复兴扬州人复兴扬州人文精髓文精髓销售销售目标目标别墅别墅 非别墅
5、非别墅 新中新中式现代官邸建筑式现代官邸建筑园林园林 江南园林江南园林 最最纯粹的古典生态园纯粹的古典生态园林林庭院别墅庭院别墅 尊崇尊崇人家人家 纯现代中纯现代中式别墅社区式别墅社区快速销售、建立快速销售、建立项目市场形象项目市场形象一期一期实现形象标杆、实现实现形象标杆、实现项目高形象项目高形象实现可持续销售实现可持续销售目标目标客户客户本区域企业主本区域企业主高级公务员高级公务员项目项目形象形象分期分期推广推广语语项目销售目标三期三期二期二期本区域企业主本区域企业主高级公务员高级公务员扬州投资客扬州投资客深挖本区域客户深挖本区域客户扬州大市投资客扬州大市投资客26项目销售目标项目项目战略
6、战略领导者领导者一期一期二期二期三期三期领导者领导者领导者领导者项目项目策略策略强推广、树形象、强推广、树形象、平价格、快销售平价格、快销售树形象、提价格、树形象、提价格、靓展示、强推广靓展示、强推广强推广、搞活动、强推广、搞活动、实现利润最大化实现利润最大化项目项目战术战术1、老客户带新客户、老客户带新客户2、搞活动加强社区、搞活动加强社区归属感、认同感归属感、认同感1、利用活动销售、利用活动销售2、展示项目优势纯、展示项目优势纯中式别墅产品形象中式别墅产品形象3、利用媒体资源进、利用媒体资源进行项目纯别墅形象行项目纯别墅形象推广推广1、利用政府资源、利用政府资源2、利用活动销售、利用活动销
7、售3、营销公司客户资、营销公司客户资料库料库项目项目关键关键树形象树形象树口碑树口碑老带新老带新27一期营销推广计划造势造势建立市场形象建立市场形象28一期项目推售整体安排20092009910营销节点营销节点销售率销售率09年10月第一批房源推出，实现5套销售加推二批房源实现8套销售实现销售11套一期一期一批一批一期二一期二批批111212一期三一期三批批20102010345629一期阶段推广执行303132一期活动营销安排11月-12月健康生活体验周9月27日项目推介会召开内部认购信息发布10月24日水果节加推信息发布10月3日中秋感恩活动9月20左右威风锣鼓队下乡活动10月17日红酒会
8、10月10日开盘仪式33一期一期推售推售:联排别墅联排别墅2727套套(分批推出，每批分批推出，每批1010套套),),目标：目标：2009.10.102009.10.10开盘开盘,当天销售过当天销售过40%,201040%,2010年年2 2月月底售完底售完.积累客户：积累客户：250250批批建势，快速销售建势，快速销售关键举措：关键举措：A、别墅标签,全面展示B、建立五星级的别墅销售服务C、活动造势D、持续活动营销34A、别墅标签,全面展示35本案A、别墅标签,全面展示导示牌全面覆盖导示牌全面覆盖 交通导示牌覆盖交通导示牌覆盖扬州到沙头的主要扬州到沙头的主要交通要口，确保指交通要口，确保
9、指引明晰，导向正确。引明晰，导向正确。同时也能起到广告同时也能起到广告牌的效应。牌的效应。36A、别墅标签,全面展示销销售售中中心心外外导导示示销销售售中中心心外外导导示示停停车车导导示示灯杆旗灯杆旗37A、别墅标签,全面展示关键点：关键点：1 1、体现项目档次、体现项目档次 2 2、完善导示系统、完善导示系统典雅大气的前广场典雅大气的前广场38A、别墅标签,全面展示关键点：关键点：1 1、庭院情调、庭院情调 2 2、中式建筑索引、中式建筑索引 情景体验的售楼处情景体验的售楼处39B、建立星级的别墅销售服务系列物料系列物料高品质模型高品质模型楼书楼书折页折页户型单页户型单页影视宣传片影视宣传片
10、纸杯、纸带、名片等相关物料纸杯、纸带、名片等相关物料40B、建立星级的别墅销售服务关键物料关键物料VR宣传片宣传片目的：目的：采用情景再现模拟技术，让客户可以自主操作穿梭于采用情景再现模拟技术，让客户可以自主操作穿梭于江南园林之间，同时可以全方位游览湖景与社区园林。江南园林之间，同时可以全方位游览湖景与社区园林。41B、建立星级的别墅销售服务服务人员类别服务人员类别工作工作服装服装置业顾问置业顾问接待客户，介绍项目，销售接待客户，介绍项目，销售深色西装深色西装1 1、工牌、工牌售楼处保安人员（停售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）车场、入口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座引导
11、客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服统一制服1 1、工牌、工牌售楼处保洁人员售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作整个售楼处的清洁工作统一制服统一制服2 2、工牌、工牌售楼处吧台服务人员售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及专门负责洽谈区及VIPVIP区的酒水餐饮服务区的酒水餐饮服务统一制服统一制服3 3、工牌、工牌样板房保洁人员样板房保洁人员负责样板房的清洁工作负责样板房的清洁工作统一制服统一制服2 2、工牌、工牌样板房示范大使样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解负责样板房内的接待和讲解统一制服统一制服6 6、工牌、工牌严谨、细致，全方位服务人员严谨、细致，全方位服务人员42C、活动造势威风
12、锣鼓队下乡巡游威风锣鼓队下乡巡游水韵福邸纯现代中式别墅模型展43D、持续活动营销项目推介会项目推介会推广配合：短信轰炸、锣鼓队下乡推广配合：短信轰炸、锣鼓队下乡邀请人员：乡镇领导、规划设计师、园林设邀请人员：乡镇领导、规划设计师、园林设计师、企业主、意向客户计师、企业主、意向客户44D、持续活动营销中秋感恩活动中秋感恩活动45D、持续活动营销红酒会红酒会46D、持续活动营销纸牌竞技活动纸牌竞技活动47D、持续活动营销扬剧活动扬剧活动48二、二、三三期期推出产品推出产品:联排别墅联排别墅0000套套目标：售完目标：售完.积累客户：积累客户：500500批批高形象、持续销售高形象、持续销售关键举措
13、：关键举措：A、扬州晚报报广、电视轰炸C、持续活动营销B、扬州新城市发展D、散播产品供不应求信息E、老客户带新客户49意向成交客户：迎宾迎宾加值附他们是服务人员，同时对于本项目的产品又有着深刻的理解，可以将客户需要的一切信息提供给他们。服务至上服务至上50在现场即植入服务生，为上门客户提供专业的看楼服务。n人员及相关配备：人员及相关配备：服务人员特色着装，增加客户记忆点；统一配备对讲机设备及安全棍，给客户安全感及信心；服务人员礼貌用语，请星级酒店管理人员统一培训，并保证微笑服务；n物业管理展示：物业管理展示：客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务；售楼处门口设置门童开门，保安敬礼等形式以表示对客户
14、的尊敬；客户看楼过程中，由保安驾驶电瓶车提供看楼及返回售楼处的全程服务；n会所星级服务：会所星级服务：会所供应精美糕点及现泡咖啡，客户下单由服务人员提供到位服务；提供免费擦鞋机服务；物管人员要求：形象好、素质高、服务意识强意向成交客户：意向成交客户：专业看楼服务加值附51类型类型细项细项 金额金额（万元）（万元）所占比例所占比例（）（）媒体推广 户外广告2043%锣鼓队下乡2网络2短信5 包装售楼部、工地围墙、户外、展版、导视系统2030%营销活动57.40%销售物料销售物料印刷/模型/影视宣传片等811.90%不可预见费57.40%合计合计67100%52附件。5354报告回顾41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。阿卜日法拉兹42、只有在人群中间，才能认识自己。德国43、重复别人所说的话，只需要教育；而要挑战别人所说的话，则需要头脑。玛丽佩蒂博恩普尔44、卓越的人一大优点是：在不利与艰难的遭遇里百折不饶。贝多芬45、自己的饭量自己知道。苏联
