汽车交易大市场市场调研及定位报告课件.ppt_163文库

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3、地域资源广阔、文化气息浓郁、经济实力雄厚路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃位于湖北省中部的江汉平原，区位交通优势明显，紧靠武汉，贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。仙桃以轻结构、外向型为产业特色，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。并已形成完整的产业链。仙桃即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理区位及交通体系优势明显，利于外向型产业及轻工业园、物流

4、运输业发展。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃市在武汉城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈离武汉最近的中心城市，属于江汉平原发展最快的城市。仙桃的职能分工：仙桃是西部城市圈离武汉最近的中心城市。西部区域性中心城市的职能定位为仙桃市在城市圈的发展奠定了比较高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市凭借良好的自然资源优势、生态优势、区位优势，在城市圈内的定位为：大武汉的“后花园”，绿色产品供应基地和农副产品加工基地，武汉光谷的生产科研基地。大武汉“后花园”、养生之地的定位，将极大地增强仙桃市对武汉市置业及投资者的吸引力，并可能引发新一轮的商业及专业市场开发热潮。城市发展

5、轴路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市圈介绍：武汉“8+1”城市圈，未来将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。城际交通的建设，加强了城市之间的融合。而对于仙桃市等城市圈内的二三线城市来讲，由于房地产行业起步较晚，发展也比较缓慢，未来市场发展及升值的空间都较大，且距离武汉市较近，因此极可能吸引部分武汉市的投资人群到此置业或投资，武汉城市圈对仙桃市的影响：城市之间越来越紧密，更多的武汉投资客户转向城市圈城市。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城际铁车的建成将为仙桃带来更多发展机遇：15

6、分钟生活圈，仙桃已不在孤立，与武汉融为一体已成未来发展方向。70KM武汉仙桃城际铁路预计2014年开工建设，目前，已完成了项目资料收集、现场踏勘工作。建成后，武汉至仙桃约60分钟的行程将缩短至40分钟以内，将更好发挥区域城际交通的整体效益，从而促进武汉城市圈一体化的进程不仅极大地改善江汉平原的交通条件。同时，规划城际铁路通车后，将武汉与仙桃联系的更为紧密，武汉及周边城市圈客户将目光投向仙桃，大大拉动仙桃市内各项经济发展，房产市场将会尤为显著。经济产业的发展、城市的升级对城市房地产行业发展的巨大带动作用不可忽视。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃城市发展概述：城市南拓

7、发展，仙桃新城发展引来新机遇。项目地段价值将日益凸显。工业园区城西南片区以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区（城西北片区）、城西南片区、南城新区。本案路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃城市发展概述：城南片区发展迅猛发展，政府对区域前景较为重视，区

8、域交通体系逐步得以完善。城市发展方向：规划期内重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。城市形态：规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。规划以南北走向的袁士路、汉江路纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。省委书记罗清泉视察南城新区省委副书记杨松视察南城新区市委书记刘新池视察南城新区建设路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃市第一人民医院仙桃城市发展概述：仙桃市博物馆仙桃市新政府大楼仙桃市一中路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索1

9、)人均GDP快速增长 2012年达到31210元。位列全省县市第一，随着城市经济的快速发展，消费者对固定资产投资兴趣日益加大。2)居民可支配收入及消费支出快速上升随着收入水平的不断提高，居民的消费水平增强，对生活的要求也将逐渐提升。注：以上数据来源仙桃政府官网（我司整理）路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市南移，适度往东扩张，经济开发区工业园区及南区新城建设已经初具规模，随着市政等配套工程的逐步兴建和完善，仙桃市的“龙头”效应已经初步呈现，新时代发展契机给仙桃带来了腾飞的潜力，同时也为仙桃发展注入了蓬勃的发展生机；u 随着政府对城镇化发展的推行下，仙桃城市化进程发

10、展进一步加速，其房地产市场有着较为广阔的上升空间；u 诸多房地产项目的开发建设，也使得仙桃的各项商业、交通、生活等配套设施进一步完善。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索从交管部门获悉，我市2000年末只有汽车2万辆左右，而到2012年6月份，全市当年上牌照的大小车辆就有4836多辆。一是仙桃市加大了基本建设的投入，公路、铁路、新农村建设等诸多项目的启动与加速，拉动了内需，购买小型工程自卸车的明显增多；二是部分外出打工者回乡购厢式小货车跑运输，拉农副产品的增多；三是农村公路的改善，农民买摩托车的大幅上升；四是城市居民家庭购私家车热正在兴起。无论是上牌数量，还是销售数量都保

11、持着两位数的增长速度，由此可见汽车市场的巨大潜力。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索解读：限购政策不松懈、并通过扩大房产税试点、对房价目标进行限制干预，核心依旧保护刚性需求客户，商业地产依旧未干涉。2010年：“国十一条”“国十条”“929新政”相继出台；2011年：“新国八条”出台。调控手段也从差别化信贷、增加保障房供给等，逐步上升到限购、限贷和限价；2013年：国务院总理温家宝2

12、月20日召开国务院常务会议，颁布新国五条“。（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索新政改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，在项目运营、公司运营等方面积极调整，时下在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在受到热捧，绿地、华润等企业相继成立商业地产运营公司。从大势的研判中我们可发现：n政策的内容逐步从原则性的、指导性向执行性的、操作性强的方面推

13、进。n未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了。n市场开始进入政策的消化期和深度博弈期。n圆周率认为短时间内商业地产市场不会遭遇调控，若有个别区域出现泡沫现象，对商业地产的管控将有可能加强，但对像仙桃等三四线城市而言，政策影响很小。n开发公司资金链对销售回款的要求会更高，一次性付款将得到更大的优惠幅度。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城西北片老城区城市南扩南城新区城南片区城西南片城东片区路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索2013年第一季度，仙桃城区共销售房源3445套（同比2012年增长95.63%），面积379151.48（同比2012年增长

14、113.03%），均价3184.78元/（同比2012年略微下降1.78%）。其中住宅销售3255套，销售面积356263.74，均价 2989.09元/；非住宅销售190套数，销售面积22887.74，均价6230.88元/。从销售情况来看，城南版块的住宅销售量占总比例癿42%，其次是城西版块占总比癿24%，老城区占22%，城东最少，仅为12%。政府的规划划和大力开发，使城南广受购房者癿喜爱，大家都看好城南的发展潜力。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索 4 月，全市商品房供应16459 套，约174.85 万方，其中：住宅供应12990套，占比78.92%，供应面积为

15、136.68 万方，占比78.17%；商业供应2040 套，占比12.39%，供应面积为23.98 万，占比13.72%；车库供应303 套，占比1.84%，供应面积为1.07 万方，占比0.61%。从结转/新增情况看，结转供应占4 月市场整供应的73.92%，新增供应占比26.08%。存量物业占市场主导，当前市场商业整体供应量较为饱和，商业竞争格局日益凸显，挖掘投资客是商业运营的重点。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索老城区、城南片区、城东片区、西北片区、西南片区、南城新区其中南城市场竞争压力尤为突出。城西北片区预计未来还将有17万平方上市老城区预计未来还将有29万

16、平方上市城东片区预计未来还将有55万平方米上市城南片区预计未来还将有32万平方上市南城新区预计未来还将有150万平方上市城西南片区预计未来还将有91万平方上市路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃市呈现被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）老城区老城区土地日趋稀缺，土地价格攀升，带动房价上涨，开发商向新城区转移；引进卫星城居住观念，区域功能得到升级从被动郊区化到新城市化在市政规划下，随着市政建设的逐步完善，仙桃的房地产开发风生水起，发展热度越来越高。城市扩张周边地域新城区路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索n 随着仙桃楼市政策的具体实施，

17、众多购置者更趋理性，促使仙桃各楼盘向品质化发展的步伐加快；n 随着仙的经济发展及城市化进程加快，人们对居住提出了更高要求，客户对区域板块发展及整体规划配套要求更高，加上仙桃南城过度开发，住宅市场竞争压力日益凸显；n 据统计未来2-3年内会有272万方的推盘量，按每年正常销售60万方测算，不考虑后期新增土地供应量，现有的供应量可保证仙桃4.53年的销售周期。而且，随着众多品牌开发商进驻，市场的竞争会变得更加激烈。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索25以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为标识的仙桃老商圈以正在新建的元泰步行街、豪布斯卡、现代森林国际等大型住宅区为起点新城行政

18、商务圈仙桃经过近几年的飞速发展，由原来以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为整个城市的商业中心扩张至南城新型商圈。目前元泰步行街、豪布斯卡等新商业体的出现，逐步形成了两大百货商业圈，同时通过汉江路，仙南大道进行连接，使仙桃商业呈现“哑铃”状，使城市形成南北呼应，东西同步发展的商业格局。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索区域商业发展特征仙桃商业发展阶段是处于商业业态不断丰富，市场不断细分不同人群的中级阶段；国内省内一线中大型超市、综合农贸小百货市场、传统商业街、新型商业体等多形态，多层次并存的状态，难以提升城市商业整体品味；整体商业布局仍以街区商业为主，除老城区板块已形成

19、的商业中心外，其他版块尚未形成真正意义的核心商业中心。城南新城的规划利好，多个大型商业体的集中开发，将形成“双圈”格局。商业整体装修风格和层次较低，商业面貌比较陈旧；商业多以单店独户的形式经营为主，且沿街“一”字排开，经营灵活性较好，但人车混行，缺乏完善的商业配套功能。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索汉宜高速黄金大道仙桃大道纺织大道1362汉江路复州大道5丝宝路47891：文华豪布

20、斯卡 2：新天地国际广场3：仙桃城市广场 4：仙桃世界城5：绿地华庭（对面）6：元泰新世界步行街 7：现代森林国际城 8：欧亚达家具广场9：翔球家具广场路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索一期路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索营销策略：项目对外宣传“先招商后销售”的形式，提升项目在市场的公信力、客户对项目的认可度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以商业布局为噱头，通过拉高价格，提升投资回报力，压缩项目投资风险，从而吸引区域投资客

21、户对项目的认可度。实质：营造投资热度，同步招商、从而达到销售目的。客群分析：铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、电影下乡及项目现场包装等推广手段。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索家乐福和苏宁电器的入场已经占据了商业部分的一半，家乐福在整个二楼及二楼以上，苏宁在一楼内街再加上一些品牌店铺的入驻，可供销售的自营店铺仅为一楼临街铺子。销售方式：长期返租,

22、返租年限：5-10年（有待开发商确定）回报率：6-10%（有待开发商确定）10年返租回报率调查如下：路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经济情况较好乡镇及仙桃本地

23、投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索5层楼共2万方商业，但只销售一楼和二楼，一楼整楼和二楼内部的商铺集中在20-30之间，总价在80-120万左右，二楼临街窗口有少量大面积商铺，总价在200万以上。销售总面积不到1万方，销售9个月剩10个商铺，皆为小面积商铺。从整体来看位置好的商铺销售情况好，小面积供应量大未销售完全，大面积的小供应量反而销售完全，主要由于大面积商

24、铺较少。一楼二楼路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索销售方式：长期返租年限：3年回报率：6%3年返租回报率调查如下：小体量商业，且又只销售一楼和二楼，销售总面积不到1万方，销售9个月剩少量商铺。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析

25、：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索营销策略：项目地段位于繁华的大新路的后段，招商上突出银泰仙桃商城，借助与其同在一地段，来往人流共同性，拉升项目价值，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，利用成熟的地段与市场，配以短期返租减小项目投资风险，从而

26、吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：利用成熟的地段与市场优势，无需担心招商，通过控制招商质量，从而达到销售目的。客群分析：效果最好的是在武汉汉正街派发传单，针对的是在汉正街做生意的投资客，和仙桃本地和周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、派单、及项目现场包装等推广手段。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商业铺面面积划分区间保持在20100平米之间，但是铺子多为20-30平米左右和50平米左右的商铺，购买大面积为几个相连铺子打通，且可以认多个筹。元泰新世界步行街招商和管理为湖北思锐代理，其典型项目为武汉光谷步行街，

27、西班牙风情街。销售方式：短期返租年限：3-5年回报率：6-8%3-5年返租回报率调查如下：路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索营销策略：项目负责招商及后期运营的是思锐，思锐招商上利用自己成熟的武汉光谷步行街资源进行招商，通过已招商户对项目价值拉升，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以优秀商户入驻，后期统一运营管理品牌，配以短期返租减小项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：营造投资热度，招商先行、统一运营管理，从而达到销售目的。客群分析：铺面种类较多，每层均价也有差异，总价可选择性高，项目投资客户面较全面，主要集中在仙桃城北老城区投资及二次置业人群

28、，仙桃白领及以上阶层，还有周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、及项目现场包装等推广手段。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索一期二期三期路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索销售方式：长期返租年限：10年回报率：6-8%10年返租回报率调查如下：路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索营销策略：项目走高端盘路线，现阶段重点销售住宅，再来做商业部分商业招商滞后，招商方向与政策不明。通过了解，招商滞后是等待新政府搬迁，及新客运站的搬迁，现在销售只是以价换取少量销售回笼部分资金，

29、所以销售不积极，在宣传方面略好于销售，利润增长点在二期，三期的大体量商业，二期，三期开发同步于新市政中心的建立，后期拉升价格。实质：销售招商滞后，等待后期区域价值飙升，再创造利润增长点。客群分析：主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户推广形式：户外造势、活动推升区域知名度、短信、派单、及项目现场包装等推广手段。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃未来商业供应量较大，本项目后期面临市场风险相对较大；仙桃市商业分部两块（城南新城、老城），近年逐步向城南发展，新城价格明显比老城价格要低，差不多每平米少10000元，近两年仙

30、桃商业地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十万平方米的大型综合体。销售价格增长较快，销售情况良好。从以上数据可以看出，仙桃市如今的大部分商业销售价格在1-2楼在3-4万元/左右，3-5层售价略低。商业操作思路上多采用返租形式，带租约销售，包租年限在5-10年左右，年投资回报，多采取分层次递增的形式，以年投资回报率6%-10%之间；铺面划分采取虚拟产权的形式，面积多在20-40平米之间，总价控制在20-40万之间。投资客户占主导。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索铺面划分区间30120平米（以20-30平为

31、主）铺面划分均留通道，保证公摊面积不超过40%承受总价总价20万40万操盘思路较为类似，招商先行，采取带租约销售；包租多为5-10年，年投资回报率在6%-8%之间；投资客是区域主力购铺客户；市场去化量在10万方左右，以第一季度去化2万方反推路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索汉宜高速黄金大道仙桃大道汉江路纺织大道复州大道何李路123456789丝宝路说明：全市约30家一手车经营网点多以

32、经销商和厂家直营店为主。仅4家汽车4S店（福特、雪铁龙、昌河）且坐落分散。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索临街私房临街铺面汽车美容二手车交易路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索基本概况：店铺总面积约320平米，由四档单层面积约80平米的社区底商打通经营，汽车展示区占160平米，汽车维修区约占160平米，由于商铺为上下两层布局，二层基本闲置，作为员工休息区。目前店铺租金在30元/平米月，考虑到租约到期，户主提高租金的压力，经销商考虑重新寻地经营。访谈描述：店铺经理对本项目比较了解，比较关心租

33、赁价格、同时对项目的市场信心比较担忧，中途多次询问其它品牌汽车是否入驻。也在综合权衡绿地板块的市场。市场信心不足关注租赁及招商政策路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索基本概况：店铺总面积约230平米，由四档单层面积50多平米的集群市场打通经营，整体以汽车展示为主，展示区后面是停车大院，形成“前厅后院”的格局市场，商铺仅一层，办公区位于后院搭建的板房内。目前店铺租金在22元/平米月，该店是仙桃较为有影响力的店面，销售情况较好，考虑到形象改造，目前，经销商正考虑购地或租地自建专业标准的4S销售展厅。访谈描述：店铺经理对本项目比较关注，前期也与公司领导约谈过，其想购地自行经营，

34、与本项目营销模式不符，先考虑在绿地对面空地租地建店自营。购地自主经营对项目是否卖地较为在意路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索从仙桃汽车市场分析来看，主要有以下几个方面的特征：1、经营不规范，沿街乱停乱放，占道经营，严重影响市容市貌；2、经营规模小，车辆品种较为单一，不能集多个品牌于一体，不能满足快速发展的汽车环境；3、汽车销售点分布散乱，店面狭小简陋，不利于管理；4、多数区域内客户选择外地购车，税收流失严重。从经营户或经销商经营要求来看：1、对整车销售的大经销商而言，他们比较关注项目是否可以卖地或租赁地皮自主建设经营，同时，比较关注后期市场氛围的形成状况；2、对于小型自

35、营业主而言，他们比较关注招商政策及市场信心，部分实力较强的客户对销售价格比较关注；3、对于汽车配件、美容装饰、汽车维修、二手车等自营户而言，他们比极关注市场氛围和销售价格。缺乏专业、规范的专业市场关注收益空间，对成本控制较大路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索4S店汽车展厅、维修车间办公服务区商务中心路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索目前6个汽车4S店已建成由公

36、司股东持有经营，在售的是一期汽配用品、美容保养综合楼，目前共销售28套商铺，总计5000平米。销售策略：不包租，自买自营。一、二层连买，三层单买。现行优惠：认筹期间一万抵三万。优惠后一、二楼均价4000元左右，三楼均价2000元左右。销售评估：6个汽车4S店由公司股东自我持有,经营品牌已确定（现代、大众、神龙、三菱、长安、本田）其中神龙以于9月份试营业，招商难度不大。前期认筹70%，元旦期间开盘，因体量较小资金压力不大，主打价格优势吸引投资、自主经营群体。市场较小，满足天门当地需求，缺乏高端品牌汽车路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索4S店汽车饰品展示汽车展示商务中心路漫

37、漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索目前8个汽车4S店已建成，现在售一期2个汽车饰品展示中心，经营范围扩大到汽配用品、美容保养综合楼。共销售40套商铺，共计3940.8平米。销售策略：两年包租，每年返还5%，不充抵房款。由物业管理公司每年按年返还。一、二层连买，暂时无促销优惠，一、二楼均价5888元左右。销售评估：8个汽车4S店由公司股东持有经营，品牌已招租完成（丰田、雪佛兰、别克、东风日产、东风悦达起亚、东风风神、本田）其中雪佛兰、别克、东风日产以于9月份试营业，招商难度不大。前期销售80%，8月期间开盘，一楼层高5.6米可分割2层，二楼层高3米。宣传口号买两层送一层。但其

38、销售区域经营类型与旁边专业市场重合，后期销售有一定难度。一期销售较好，市场氛围已初步形成，销售压力大。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索内铺47-50,街铺在100-120之间临街内铺路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索项目一期开发约25亩。项目分三期开发，项目由2栋临街商铺，10栋汽配、维修、美容集群内街铺组成。目前一期6栋内街商铺与今年4月份开始认筹，12月底开盘。共销售126套商铺，共计18900平米。销售策略：三年包租，每年返还10%，充抵首付款，三层连买。现行优惠：认筹期间一万抵三

39、万，每日增值300元，优惠后均价4700元左右。销售评估：产品地位与旁边天驰汽车城有部分产品重合，对比销售时机较晚。从认筹前期到开盘期，均无实际招商工作，虽有项目主体定位但无可持续经营模式，很难打动投资购买意愿。预计前期认筹40%左右，项目地块狭小间距过窄，一楼层高4.8米，二、三楼层高3米。后期销售有一定难度。与天驰项目重叠，整体运营不佳，以汽配销售为主。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索汽车展示区商务酒店汽车美容区汽车维修区洪湖汽车销售店多存在私房底楼，市场规范程度低路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求

40、索吾将上下而求索面积区间在20-50平米之间，采取“0”公摊销售，但价格较高，实质将公摊面积通过核算后，计入售价中，销售套内使用面积。销售价格在10000-12000元/平米之间，总价在20-50万之间。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索区域划分明确，确定租赁板块，销售板块路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索目前9个汽车4S店已建成投入使用，由开发商与品牌经销商定向合作开发。现在售的是高档汽车展厅共销售300套商铺，共计15000平米。2010年3月开盘。销售策略：20年包租，第一年返租6

41、%，第2-7年返租7%，第8-20年返租8%，铺面划分20-95面积不大，每年底返还租金。均价10000元左右。销售评估：主力店招商成功，9个汽车4S店（宝马、雷克萨斯、奔驰、斯巴鲁、雷诺、Jeep克莱斯勒、韩国现代、菲亚特、捷豹路虎）陆续营业，因定向合作开发前期土地资金压力不大。现在售15000高档汽车展厅，销售周期已近3年预计销售85%。铺面划分不大（总价优势）包租周期长是最大销售优势。但高档汽车展厅现在还处于招商阶段，对返祖方式的有效性疑虑、投资者对汽车展厅的营运模式、盈利模式认知匮乏，接受度不高是项目的最大抗性。市场定位、汽车品牌均较为高端，以汽车展销为主。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮

42、,吾将上下而求索吾将上下而求索周边区块汽车市场规模都不大，除武汉中心板块外；品牌4S店先行，作为市场切入点，提升项目整体形象。实际销售产品多为23层产业配套物业，主要经营范围以汽车配件用品、美容、保养为主。门面皆为街铺上下连买，面积在100平米左右。销售产品多采取包租形式，这是由商业地产投资特性决定。新市场培育期大致为35年，期间实际租金水平较低，租售比小于投资预期。开发商为降低销售门槛，打消投资者心理预期顾虑，多采用23年返祖形式促销。后续经营交为商业管理公司或物业公司管理，以实现开发企业快速回笼资金。项目规划多以销售、办证、零部件用品、维修等一站式汽车购物为主要卖点。多期开发，回笼一部分

43、资金，根据项目实际销售情况整合定位下期开发布局。招商先行，前期引进主力4S店拉动整体招商氛围，以招商优势作为销售助力。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索轿车专修园区汽配城一、二期汽车美容用品园区n占地面积410亩，其中一、二期汽配市场及仓储用地200亩（目前一期已建成），未来将建成集汽配交易、车辆美容修理、仓储物流于一体的现代化综合专业汽配市场。n规划布局整齐有序，分区明确，且预留未来发展用地；

44、道路系统及停车体系结合良好，方便快捷。n开发策略先行启动车辆常用零配件及养护用品，同时结合“五年回购”等优惠政策、汽配交易会迅速聚集人气；远期将依托1500亩蓝海（武宿）国际物流港规划的山西后市场基地的多元化完善汽车服务配套体系打造太原最大的综合汽配商贸基地汽配城总体效果图示意汽配城局部平面示意案例一：蓝海国际汽配城依托规划中的山西汽车后市场基地蓝海国际物流港的全面配套，打造现代化一站式综合性专业汽配市场。可借鉴点项目简介路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索n区位：位于太原武宿新城区域，太榆同城中心位置n占地：27.3万平米（410亩）n建面：35万平米n容积率：1.

45、28n是一个集汽配、汽修、仓储、物流、信息于一体的国际化汽配交易大型专业批发市场，是山西省重点招商引资项目、中部地区最先进的汽配贸易流通平台和汽配产品集散基地。项目简介蓝海国际汽配城依托规划中的山西汽车后市场基地蓝海国际物流港的全面配套，打造现代化一站式综合性专业汽配市场路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索功能分区n汽配商贸区n轿车专修区n汽车美容用品园区轿车专修园区汽车美容用品园区汽配商贸区汽配城局部平面示意汽配城功能分区示意工程机械一条街底盘系列一条街底盘系列一条街8m10m10m店铺店铺店铺店铺2.5m5m5m5m8m5m 沿街店面三种商铺户型项目借鉴n太原现

46、有市场无较好规划的汽配、汽修园区，皆布局混乱n园区分区明确，以汽配商贸区为核心，居中布置，汽配商贸以竖排行列式布局，规整有序，方便车辆进出通用件一条街微配一条街机油一条街店铺店铺店铺蓝海国际汽配城是太原目前汽配、汽修市场中规划布局最规整合理的汽车园区路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索|项目基本概况|项目SWOT分析|项目目标客群锁定|项目形象定位路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索从地块位置来看，地块处在城南新区西部，属于仙桃发展的核心带，地块未来升值价值较佳，地块紧临汉宜高速，物流交通运输较为方便，规划的整体环境及配套较为齐全。路漫漫其修远兮路漫

47、漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索123433项目地块东面与豪布斯卡隔路相望，周边地势平坦，区域内以原住居民为主，对外昭示性和吸纳性较强。整体商业氛围和环境有待提升和改善。21路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索车流量：35-40辆/min人流量：3人/min车流量：35-40辆/min人流量：3人/min路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索地块紧邻仙洪大道，1路、7路公交站处在项目门口，通往仙桃城区，出行较为便捷，处于汉宜高速路口，并可以直达通往洪湖，潜江等地，交通网络较为完善。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索从上述

48、分析中可见，从本体属性上看，本项目呈现如下基本特征：1、从地段属性看，项目处于仙桃城南发展区，发展潜力巨大，紧邻仙洪大道、仙南大道，交通便利，对外昭示性强，未来发展较理想；2、从商业价值看，周边当前分布有当地居民私房，以广水市内本地居民为主，城南整体商业氛围尚未形成，市场培育期较长，项目属于长期投资物业，投资价值的挖掘尤为重要；3、从市场属性上看，区域内商业供应量较大，区域未来竞争激烈，项目应在提升产品整体性价比，从而提高竞争力；4、从项目属性上看，37万多方的体量，在区域属于大型规模，地块较为规整，适宜及时开发。地段城南城市发展重点地块规模大开发周期长，属长线投资体地块周边商业氛围尚未形成，

49、竞争压力大路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索83建面：3039.8，层高：6米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过一部扶梯和一部升降电梯及3个步梯组合而成。柱网结构合理，8-12米柱距，便于商铺的组合和利用。层高设计，满足汽车展厅空间需要，并利于商业内部空气流通，带临时库房设计。结构劣势：主入口不临主干道，展示面偏弱；内部分割墙体较多，不利于分割，建议内部尽量不砌墙，但保留相关管道；三楼梯设置，分割后，公摊较大。汽车电梯电梯楼梯楼梯楼梯电梯路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索

50、汽车电梯电梯楼梯楼梯楼梯电梯建面：2001.4，层高：5.4米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过一部扶梯和一部升降电梯及3个步梯组合而成。柱网结构合理，8-12米柱距，便于商铺的组合和利用。带中空设置，并利于商业内部空气流通，易于形成展示空间的开阔、品质性。结构劣势：内部分割墙体较多，不利于分割，建议内部尽量不砌墙，但保留相关管道；三楼梯设置，分割后，公摊较大。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索电梯楼梯楼梯楼梯电梯建面：3083.6，层高：4.5米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过一部扶梯和一部升降电梯及3个步梯组合而成。柱网结构合理

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