1、路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索2023年8月7日星期一南昌小商品城后期定位南昌小商品城后期定位报告报告路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索2区域内区域内最大规模最大规模商业综合体项目商业综合体项目坐拥坐拥一线赣江一线赣江自然景观，融入大象湖，浓厚的自然景观，融入大象湖，浓厚的人文气氛人文气氛未来片区主城区，发展未来片区主城区，发展潜力巨大潜力巨大规划规划小商品市场小商品市场，物流，物流基地基地，商务配套，居住，商务配套，居住，自身自身完善丰富完善丰富南昌新动力源泉、推动城市化新发展南昌新动力源泉、推动城市化新发展路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾
2、将上下而求索吾将上下而求索一 座 城 市 的 新 高 度百 万 平 米 小 商 品 城区域前景区域前景城市未来城市未来新动力源泉新动力源泉城市化进程城市化进程引擎是什么，怎么做燃料路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索思维框架思维框架 CATALOGUE 项目属性分析项目属性分析市场机会点分析市场机会点分析发展方向研判发展方向研判发展方向分析发展方向分析物业发展建议物业发展建议方案一方案一方案二方案二方案三方案三发展方向建议发展方向建议路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索1项目属性分析项目属性分析ONE 路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将
3、上下而求索莲塘组团，南昌都市圈的副中心，城市新兴发展区莲塘组团，南昌都市圈的副中心，城市新兴发展区本项目位于南昌莲塘组团，在总体布局结构上，莲塘组团规划方案将成集商务办公、产业制造、汽车零配件、兼容居住于一体的，功能相对独立的生态宜居新城，建设成为南昌都市圈的副中心南昌都市圈的副中心。象象湖湖昌南昌南朝朝阳阳州州市中心市中心红角州红角州九龙湖九龙湖长棱长棱工业园工业园新建新建红谷滩红谷滩九龙湖九龙湖红角州红角州莲塘新城莲塘新城朝阳新城朝阳新城项目属性项目属性区域归属区域归属路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索百万平方米的大型商贸综合体，完全满足居民的起居住行吃喝需求；百万
4、平方米的大型商贸综合体，完全满足居民的起居住行吃喝需求；区域配套不足被弱化，但北面的绿化带及西面的沙场对项目有较大影响。区域配套不足被弱化，但北面的绿化带及西面的沙场对项目有较大影响。一期市场一期市场物流基地物流基地还迁住宅还迁住宅商住配套商住配套后续商业用地后续商业用地大面积绿化带大面积绿化带沙场沙场项目属性项目属性地块简况地块简况优势：地块整体规模较大，容易产生集聚效益紧邻赣江水系，江景资源可以挖掘未来规划的区域中心，增值潜力大劣势：区域大范围施工，交通、环境有一定影响项目住宅地块狭长，不易规划高压线对住宅视觉与辐射压力的不利影响江边沙场产生的视觉干扰路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下
5、而求索吾将上下而求索p 象湖新城规划面积及人口：总用地面积约29.80平方公里，人口规模按35万人控制；p 功能定位：“承市启县”的有机组团，纵接南北的功能，集生活、居住、休闲、娱乐、商贸为一体的新型片区；p 布局结构：一城两片区，一主一副两中心，一横一纵“T”型公共空间生态廊规划结构；项目位于项目位于“一城两片一城两片”的西片区，的西片区，以商业金融、商务办公、文化娱乐设施为主导，构筑成新城主中心。以商业金融、商务办公、文化娱乐设施为主导，构筑成新城主中心。南昌新城副中心，象湖新城南昌新城副中心，象湖新城 人居片区人居片区项目属性项目属性城市角色城市角色路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下
6、而求索吾将上下而求索p 抚河故道西岸规划为新城主中心，以商业金融、商务办公、文化娱乐等公共设施为主，对本项目的开发利好。p 抚河故道西岸沿线规划有游乐、会展、运动体育等大型的综合公园，这是本案开发不可多得的资源。项目位于未来新城主中心，但当前仍处于开发初期；项目位于未来新城主中心，但当前仍处于开发初期；各项配套有待完善，对项目预期发展存在利好；各项配套有待完善，对项目预期发展存在利好；新城主中心新城副中心新城规划绿化、游乐、运动等公园用地带南昌小商品城清水湾抚河故道西岸抚河故道西岸区域生态环境优良，区域配套建设加速。区域生态环境优良，区域配套建设加速。项目属性项目属性环境配套环境配套路漫漫其修
7、远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索快速路主干路次干路支路互通式立交分离式立交区域未来完善的交通体系，区域未来完善的交通体系，将有效地承载区域内商贸、经济的快速发展。将有效地承载区域内商贸、经济的快速发展。p 项目所处位置与城市快速交通保持了合理的距离与联系，同时便利的次干路及支路将承担项目与社会活动的紧密联系。城市快速交通体系，扎实的经济发展垦荒基础城市快速交通体系，扎实的经济发展垦荒基础项目属性项目属性交通分析交通分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索周边资源：地铁、铁路与高速等路网集结，四通八达，为象湖进一步繁荣提高了机遇；经周边资源：地铁、铁路与高速
8、等路网集结，四通八达，为象湖进一步繁荣提高了机遇；经协调，在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时象湖新城市民出行将有极大改善协调，在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时象湖新城市民出行将有极大改善u西客站、向莆铁路的建设带动区域开发，形成辐射发展圈，为本案所在区域进一步繁荣提供机遇；u地铁2号、4号线的规划建设更是为项目锦上添花；u昌樟高速、绕城高速为规划了市场物流功能的象湖片区带来了外来人群，促进对外交流与贸易；u公交公司已计划在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时市民出行将有极大改善；目前区域道路以城际目前区域道路以城际城市快速交通为主，以老城区城市快速交通为主，以老城区的连通为辅，整个日常生活交通有
9、待完善。的连通为辅，整个日常生活交通有待完善。向埔铁路向埔铁路昌樟高速昌樟高速G320G320国道国道绕城高速绕城高速生米大桥生米大桥西客站西客站朝阳朝阳新城新城市政府市政府地铁地铁4号线号线项目属性项目属性发展前景发展前景路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索公共配套设施的缺失一直是象湖新城为人诟病的最大问题公共配套设施的缺失一直是象湖新城为人诟病的最大问题出行商业金融目前已开通的公交路线仅212、526路，公共交通设施仍显不足。各商品房项目沿街分布的商铺成为了区内现有商业配套的重要组成，区域型集中式商业尚未出现。区内金融配套设施缺乏。项目属性项目属性美中不足美中不足路漫
10、漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索 项目属性：项目属性：区域属性：区域属性：新城规划，百万平米大型商业综合体项目，挑战与机遇并存！新城规划，百万平米大型商业综合体项目，挑战与机遇并存！有利因素：有利因素：整个片区规划前景相对良好向好；交通通达性好；不利因素：不利因素：目前周边不成熟、生活配套少；日常生活交通设施缺乏 物业间关系：物业间关系：商贸物流影响住宅品质拔高；同时为住宅提供客源；两者相互推动项目属性项目属性综合评判综合评判新城规划项目处于南昌莲塘组团，为集商务办公、流通服务、先进制造业于一体的，功能相对独立的生态宜居新城城市大盤 总建面百万平米，商贸与居住配套，未来的
11、市场挑战巨大；强势资源核心资源在于政府对组团的重点打造，尤其在市政的投入方面；西临赣江、东部有象湖湿地资源地块交通通达性良好距西客站较近，生米大桥可长驱直入本项目，昌南大道连通老城区品牌资源超级综合商贸物流中心一级开发商实力打造路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市升级城市升级新城区新城区品牌品牌大盘大盘城市变革引领生活变革城市变革引领生活变革定义板块即是定义城市定义板块即是定义城市建立标杆，建立标准建立标杆，建立标准整合资源，超越市场整合资源，超越市场发展战略发展战略引领变革引领变革.定义城市定义城市.建立标准建立标准.超越市场超越市场项目属性项目属性本章总结本章总结
12、路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索2市场机会点分析市场机会点分析 two 路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索南昌城市化率较低，城区面积较小，但正处于发展期，未来潜力较大南昌城市化率较低，城区面积较小，但正处于发展期，未来潜力较大 在中部城市中，南昌城市化率较低，但高于合肥、郑州及长沙；南昌城区面积位于中部六省省会城市最低处，发展潜力较大；南昌市中部物流中心正在建立，未来发展潜力较大，未来发展前景较好。南昌城市化、城区面积大有可为南昌城市化、城区面积大有可为1 1、城市发展机会点分析、城市发展机会点分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾
13、将上下而求索向莆铁路的建设，连通沿海出口城市，保证南昌成为大型物流贸易中转站，向莆铁路的建设，连通沿海出口城市，保证南昌成为大型物流贸易中转站，让中部成为物流延伸的广阔腹地，吸引外来投资让中部成为物流延伸的广阔腹地，吸引外来投资 向莆铁路的建设加强和完善华东地区铁路加强和完善华东地区铁路网网，填补中部地区铁路空白；加强沿海与内陆间的经济协作加强沿海与内陆间的经济协作，让中部地区成为其物流延伸的广阔腹地；向莆铁路建设带动沿线经济发展和社会进步，吸引外来投资吸引外来投资；构成中部地区至东沿海港口运输大通道的运输大通道的骨干铁路线骨干铁路线，形成的国家综合运输大通道。中部路网化，物流中转大有可为中部
14、路网化，物流中转大有可为1 1、城市发展机会点分析、城市发展机会点分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索 武汉、长沙具有连通沿海出口的交通通道，其贸易商贸流通业发展较好；华中区域在工业原料及商品交易中心领域的存在空白；华中6省缺乏能辐射整个片区的商贸物流中转大站；小商品城与华南城立足江西，辐射华中六省，填补江西乃至全华中商贸物流领域的空白。发展商贸物流、承接产业转移、推动中部崛起。向塘将打造为内陆的商贸集散中心，降低商品出口成本；向塘将打造为内陆的商贸集散中心，降低商品出口成本；南昌将成为华中南昌将成为华中6 6省的商贸物流中心，对项目商贸物流发展极大利好省的商贸物流中
15、心，对项目商贸物流发展极大利好 商贸中心化，吸引华中辐射周边商贸中心化，吸引华中辐射周边1 1、城市发展机会点分析、城市发展机会点分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索 城市整体发展思路:西进、东拓、北控、南延 总体规划主张：以中心城区的发展带动周边区域经济 总体规划格局:一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进 瑶湖瑶湖组团组团九龙湖九龙湖组团组团莲塘莲塘组团组团目前各功能区间正日益完善；西南向、东向发展最为明显目前各功能区间正日益完善；西南向、东向发展最为明显 南昌思路：以中心带周边南昌思路：以中心带周边2 2、区域发展机会点分析、区域发展机会点分析路
16、漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索莲塘组团面积与九龙湖组团相当，定位为综合新城莲塘组团面积与九龙湖组团相当，定位为综合新城“西进西进”、“南延南延”战略意图实现的重要空间依托战略意图实现的重要空间依托 九龙湖组团处于城市南向，是南昌“南延”战略意图实现的重要空间依托，是发展潜力较为明显的组团主城区主城区乐华乐华组团组团湾里组团湾里组团九龙湖九龙湖组团组团瑶湖瑶湖组团组团莲塘组团莲塘组团一核心五片分布图一核心五片分布图 莲塘地位：西南战略重要依托莲塘地位：西南战略重要依托2 2、区域发展机会点分析、区域发展机会点分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索
17、凭借凭借“先行者的机遇先行者的机遇”赢得发展先机，赢得发展先机，“综合新城综合新城”的定位，的定位，未来未来“产业的发展产业的发展”，为区域价值的快速提升创造了机遇为区域价值的快速提升创造了机遇五大组团五大组团PKPK组团定位用地规模主导产业规划人口成熟度未来发展潜力瑶湖组团综合产业新城100-110平方公里航空产业、LED及相关高科技产业80-100万成熟九龙湖组团副都市中心新城80-100平方公里省级行政中心、区域交通枢纽60万启动期莲塘组团综合新城80平方公里汽车及零部件、制造产业70-80万较成熟乐化组团空港新城50-60平方公里航空高科技、航空物流及相关产业25万未启动湾里组团旅游新
18、城18平方公里旅游休闲产业15万初期瑶湖组团胜在区域成熟、环境资源好，机遇在于洪都搬迁带来产业及人口。九龙湖组团胜在大量实证投入，而弱于产业人口，机遇在于华南城商业的运营带来人口进入。莲塘组团现状弱于瑶湖、九龙湖，对购房者的吸引力也较瑶湖弱。因此具有巨大的发展空间。区域潜力：现状第三潜力最优区域潜力：现状第三潜力最优2 2、区域发展机会点分析、区域发展机会点分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索4 4号地铁规划号地铁规划 各线路说明各线路说明4号线，26公里，25站，丰和罗家镇。预计完成时间预计完成时间预计2016年地铁建设已开工，区域未来的交通网络；地铁建设已开工，区
19、域未来的交通网络；将与老城区紧密相连，交通快捷便利将与老城区紧密相连，交通快捷便利 发展动力：交通动脉日臻完善发展动力：交通动脉日臻完善2 2、区域发展机会点分析、区域发展机会点分析路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索项目位于四大组团核心，随着城市的发展与扩张，项目位于四大组团核心，随着城市的发展与扩张，致使本项目将成为城市进一步发展的承接地致使本项目将成为城市进一步发展的承接地 红角洲片区定位：红角洲片区定位：文教、体育、旅游、高档住宅综合区 用地现状：用地现状：居住用地出让已成为近期土地市场的“热点”，地价一路看涨，致使房价也会一路上升，且可开发土地为数不多 对本案利
20、好：对本案利好：项目紧邻红角洲，随着其房价上涨，挤压客群外溢，本案将为城市价值洼地。九龙湖九龙湖红角洲红角洲朝阳新城朝阳新城象湖象湖2 2、区域发展机会点分析、区域发展机会点分析 项目地位：组团核心价值洼地项目地位：组团核心价值洼地路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索城市规划带来区域价值的腾飞城市规划带来区域价值的腾飞 区域地处城市南延城市南延前沿方向，交通条件有巨大的改善，且是即将建成的西客站、地铁线路，向成熟的居住区成熟的居住区方向发展；板块格局逐渐形成，是综合新城综合新城，都市圈副中心；南昌经济良好发展态势，为片区提供了非常有力的发展契机，潜力巨大潜力巨大；四大组团
21、的强势发展将为项目未来带来大量的人口资源。大量的人口资源。区域价值分析小结区域价值分析小结路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点各板块产品供应结构各板块产品供应结构青山湖：传统青山湖：传统高端住宅区，高端住宅区，产品多样产品多样朝阳州：朝阳州：类豪宅区，类豪宅区，以高层产以高层产品为主品为主一线江景，高层豪宅集中区京东片区：京东片区：以普通以普通住宅产住宅产品为主品为主普通住宅集中供应区普通住宅集中供应区红谷滩：红谷滩：中高端产中高端产品，未来品，未来供应有所供应有所减小减小以普通住宅和公寓以普通住宅和公寓产品为主。随着市产
22、品为主。随着市区土地供应的减少，区土地供应的减少，商品房供应量降、商品房供应量降、价格升的局势价格升的局势红角州：中高端产品，供应量增加 从供应产品结构来看从供应产品结构来看 未来以中高端住宅为主未来以中高端住宅为主 市场卖压增大市场卖压增大 消费者心理底线消费者心理底线 被迫被迫“水涨船高水涨船高”南昌市板块分析南昌市板块分析“城区到郊区城区到郊区”住宅由住宅由“高端高端”向向“普通化普通化”产品演变产品演变路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索商品住宅市场分析商品住宅市场分析市区南昌商品住宅市场价格分析（市区南昌商品住宅市场价格分析（2006-20102006-2010
23、）数据来源：南昌市国土资源和房屋管理局20082008年年20092009年年20102010年年（1-101-10月）月）预售住宅成交预售住宅成交面积面积(万万)178.96419.4252.8增长率增长率(%)(%)-61%134.4%-39.7%预售住宅成交预售住宅成交价格价格(元元/)470547885713增长率增长率(%)(%)6.1%1.8%5.17%分析分析 商品住房需求基本稳定，然而受宏观调控政策的影响，08年整体市场剧幅波动，市场发展基础良好，趋势稳定。09年受新增供货量减少、各项政策刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复
24、性反弹。10年受供货量以及09年大面积去化成交萎缩，南昌楼市场受新政影响较小3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点南昌地产市场基础好，趋势稳，政策影响小南昌地产市场基础好，趋势稳，政策影响小路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索区域市场板块概念区域市场板块概念南昌市依据地域划分，大致可分为以下几个板块概念：南昌市依据地域划分，大致可分为以下几个板块概念：红谷滩板块、红角洲板块、凤凰洲板块、青山湖板块、昌南板块、新建县板块、象湖板块、湾里板块、朝阳洲板块、市中心板块竞争格局：竞争格局：各板块发展不一，客群走向明显，中高端客户以市中心及红谷滩为主要购买点，而象湖及昌
25、南，成为中低端客户聚集地，而湾里板块目前吸引市区客户能力差，销售量极低。客户特征：客户特征：象湖及昌南板块客户在高房价的压力下，开始认同郊区发展，开始外迁郊区板块居住，如象湖板块、昌南板块竞争要点：竞争要点：昌南板块已较成熟，九龙湖板块在崛起，朝阳新城即将大热，相比之下，小商品城项目的地理位置及前景（居住、工作连接并不便捷）尚未展现，而且客户现阶段对区域认知处于完全陌生3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点本案位于中低端客户聚集地，地理位置及前景未展现，本案位于中低端客户聚集地，地理位置及前景未展现，客户对区域认知完全陌生客户对区域认知完全陌生路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下
26、而求索吾将上下而求索市中心市中心土地枯竭土地枯竭未来供应极少未来供应极少青山湖沿青山湖沿线土地基线土地基本开发完本开发完毕，未来毕，未来供应有限供应有限高新区高新区尚有大量土地存尚有大量土地存储，未来土地供储，未来土地供应量较大应量较大九龙湖片区九龙湖片区目前土地开发量少，目前土地开发量少，未来将有大量土地未来将有大量土地供应供应湾里湾里土地以大规模出土地以大规模出让，区域未来土让，区域未来土地供应不多地供应不多新建县新建县长棱工业园未来长棱工业园未来居住中心区的新居住中心区的新定位，注定未来定位，注定未来土地将集中放量土地将集中放量经济技术开发区经济技术开发区工业园区的打造，工业园区的打造，
27、使得未来住宅土使得未来住宅土地供应有限地供应有限凤凰洲凤凰洲剩余可开发土地剩余可开发土地较少，未来供应较少，未来供应有限有限红谷滩中心区红谷滩中心区可开发土地都已可开发土地都已出让，未来基本出让，未来基本无土地供应无土地供应红角洲红角洲土地出让基本完土地出让基本完成，未来土地供成，未来土地供应较少应较少朝阳洲朝阳洲20102010年土地年土地大量供应，大量供应，预计预计2011-2011-20132013年为地年为地产开发热点产开发热点板块板块青云谱青云谱老工业区，未来老工业区，未来将有大量土地放将有大量土地放量量象湖新城象湖新城土地已大量供应，土地已大量供应，但未来住宅入市但未来住宅入市体量
28、较大体量较大京东区域京东区域土地存量充足，土地存量充足，未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域当前热点板块土地资源稀缺，未来高新区、京东片区、新建当前热点板块土地资源稀缺，未来高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域将成为土地供给热点区域县、九龙湖等区域将成为土地供给热点区域路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索市中市中心均心均价过价过万，万，客户客户外溢外溢朝阳洲朝阳洲未来滨未来滨江高尚江高尚居住区，居住区，房价过房价过80008000青山青山湖均湖均价超价超万万城东板城东板块均价块均价55005500青云谱青云谱区
29、价格区价格洼地，洼地，均价均价52005200大昌南片区大昌南片区象湖新城为供应主力，区象湖新城为供应主力，区域低价位楼盘云集，域低价位楼盘云集，目前均价目前均价38003800大红大红谷滩谷滩整体整体均价均价越过越过65006500本本案案经济技术开发经济技术开发区区楼盘较少，均楼盘较少，均价价40004000新建县新建县房价快速上升房价快速上升均价均价40004000湾里区湾里区去化缓慢，均去化缓慢，均价价28002800九龙湖片区尚未有九龙湖片区尚未有地产开发地产开发 近两年房价快速上升，市中心及青山湖周边均价破万；朝阳洲板块迅速崛起，未来房价将达8000以上；红谷滩当前几乎无房可售，红
30、角州未来供应也极有限，同时均价越过6500元/平方关口；新建县房价也随着红角州房价走高，预计明年达到4500元/平方以上；目前昌南、湾里、经济技术开发区为房价洼地但未来区域供给偏少价格也水涨船高。受价格挤压、外溢现象明显；受价格挤压、外溢现象明显；项目作为价值洼地无疑具有大量的机会项目作为价值洼地无疑具有大量的机会 市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不外溢向其它板块，而未来土地集中在高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域，将承接了大量外溢客户。本案本案项目将可能成为南昌楼市价格洼地。项目将可能成为南昌楼市价格洼地。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索青山
31、湖板块青山湖板块城市核心城市核心板块板块红谷滩红谷滩板块板块朝阳州板块朝阳州板块红角州、红角州、凤凰洲板块凤凰洲板块城东板块城东板块青云谱板块青云谱板块莲塘板块莲塘板块象湖、湾里象湖、湾里板块板块板块板块现状现状依托湖景资源该区域吸引了南昌高端客户和外地置业者南昌老城区，政府所在地，南昌本土高端人士钟爱地南昌江景豪宅分布地之一与市中心合适的距离和商业中心的影响力支撑了其中高端价格随着红谷滩在发展，近年开发新区，自然环境是吸引居住者的首要因素。高新技术开发区，临近艾西湖，自然环境与品牌是吸引居住者因素产业聚集所带来的居住人口支撑起房价的不断攀升城市南拓的第一承接区域。基础设施完善，区域发展成熟。
32、凭借较低的房价支撑起房地产市场核心核心资源资源湖景资源城市商务未来的城市中心新区规划自然环境自然环境城市商业配套设施低价板块板块未来未来发展发展成为南昌顶级豪宅住区土地资源日益稀缺，价格稳中上升土地资源有限，后续供应乏力土地资源有限，价格提升空间大品牌开发商绿地的进入使区域平台价格提升品牌开发商万科的进入使区域平台价格提升随着产业的发展，未来区域升值潜力不可低估区域内供应量将持续增加，供需两旺。发展速度快，是南昌中低价房主要供应区域产品产品类型类型高层小高层多层别墅、洋房高层小高层高层小高层高层小高层高层小高层多层别墅、洋房高层小高层多层小高层多层高层小高层多层高层小高层多层平台平台价格价格6
33、500-200007000-140006500-100006500-110006000-80005000-60005000-60003200-43003500-4200代表代表项目项目香溢花城万科青山湖金域名都央央春天世纪中央城绿地中央广场皇冠国际众鑫城上城绿地香颂东方海德堡中兴和园世纪风情魏玛锋尚英伦国际玺园大湖之都幸福时光乾茂宫园 各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著。客户与板块对位现象显著。根据客户外溢的
34、特点，项目客源应当是第三圈层根据客户外溢的特点，项目客源应当是第三圈层路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索未来未来1-21-2年南昌供应年南昌供应预计预计2011-20122011-2012年将有年将有650650万住宅项目入市，万住宅项目入市，土地放量，竞争激烈土地放量，竞争激烈南昌市2009-2010年10月共成交居住用地4942亩（含部分商住用地），329.6万，预计未来两年将集中上市，总供应量约为650万。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索预计预计20112011年市场成交量年市场成交量不会大起大落不会大起大落，成交量与，成交量与20102
35、010年相似，年消化量在年相似，年消化量在300300万方。万方。20112011年市场消化量预测年市场消化量预测时期成交量（万）备注2008年全年169.18受全球金融危机影响2009全年419.4房地产回暖，消化了2-3年的存量2010.123.8110年是房地产政策年，4月第一轮调控，10月又开始第二轮更为严厉的调控，成交量受一定的影响2010.213.032010.319.22010.434.832010.516.122010.622.112010.715.592010.822.442010.940.122010.1042.242010年合计250300万左右2011年预计300万左右
36、预计2011年也是房地产调控年，成交量与2010年相当路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索市中心房价上涨土地稀缺、市中心房价上涨土地稀缺、客户外溢客户外溢，为本项目带来发展的契机，为本项目带来发展的契机p土地资源日益紧张，市中心可开发用地稀少，未来区域土地供应主要集中在高新、京东，随着高新区域的热点开发，本项目开发潜力较大；p市中心、青山湖房价过万，红谷滩整体均价越过7000，大昌南、湾里、经开区等地未来供应也将持续放量，项目所在片区未来将可能成价格洼地，优势将凸显；p市中心客户将大量外溢，而未来土地供给的热点区域将承接大量客户，象湖板块无疑获得客户来源的机会，为本项目创
37、造了机会；p根据客户外溢的特点可得，板块客源应当是以象湖、青云谱板块的第三圈层的中低阶级客户为主。对项目启示：对项目启示：路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索区域住宅项目分布区域住宅项目分布3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点p 住宅住宅项目均分布在区域住宅住宅项目均分布在区域东部。东部。p 分布现状符合区域规划的分布现状符合区域规划的西商东居的规划原则。西商东居的规划原则。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索项目名称总建筑面积容积率 户数物业类型均价 去化率案例特色伟梦清水湾118万1.49900住宅（低层、多层、高层、小高层）380
38、0 88.80%低密居所力高国际城86万1.786885多层、小高4200 76.70%复合宜居生态地产保集半岛70万1.45742多层、高层3900 68.50%低密居所,花园洋房幸福时光96万1.318324多层、小高层、高层、叠拼、花园3900 81.70%低密居所,花园洋房丰源淳和40万1.23020低层、多层、小高层、高层 3800 72.80%宜居生态地产,花园洋房九里象湖城60万1.364500多层、小高层、高层、联排别墅4000100%景观居所居住主题公园130万1.2高层、小高层、多层、低层 3800 85.30%复合地产,低密居所平安象湖风情76万1.44885低层、多层、
39、小高层、高层 3800 53.60%低密居所景城名郡60万1.45583多层、小高层、高层3500 72.90%宜居生态地产奥林匹克花园60万1.25000多层、小高层、高层3700 91.90%宜居生态地产,奥运地产金沙逸都14.4万1.41500多层、小高层、花园洋房3600 81.20%低密居所区域住宅项目概览区域住宅项目概览区域内区域内大盘云集大盘云集，象湖新城以商品住宅开发来拉动区域建设，象湖新城以商品住宅开发来拉动区域建设3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索20092009年区域各项目成交概览年区域各项目成交概
40、览序序号号项目名称项目名称销售套销售套数数均价均价面积（）面积（）套均面积套均面积（）（）（元（元/）1奥林匹克花园12123267.15121656.12100.382清水湾3842692.8130369.7479.093 平安象湖风情4292968.0739472.3492.014九里象湖城10752989.38114798.53106.785居住主题公园9743209.56108118.841116丰源淳和2323012.3718797.181.027保集半岛4783064.3245166.494.498力高国际城10022956.119390093.719幸福时光16102845.38
41、160603.9599.7610金沙逸都1823111.316072.1488.3111景城名郡3822800.1627381.8571.6812 罗马象湖一号1903640.7216917.1789.04合计合计8150815030313031793254793254区域市场成交状况区域市场成交状况p 经历了经历了20082008年的市场阵痛之后，住宅市年的市场阵痛之后，住宅市场在场在20092009年伊始步入小阳春，旋即，市年伊始步入小阳春，旋即，市场需求压抑了近一年后开始释放。场需求压抑了近一年后开始释放。p 象湖新城以低价、面积赠送等优惠刺激象湖新城以低价、面积赠送等优惠刺激了刚性需求
42、的进一步释放，成交价格也了刚性需求的进一步释放，成交价格也逐渐回升。逐渐回升。3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索20102010年年1-101-10月区域各项目成交概览月区域各项目成交概览p 象湖新城区域房地产销售形势大好，象湖新城区域房地产销售形势大好，p 伟梦清水湾凭借价格优势吸引大量客源伟梦清水湾凭借价格优势吸引大量客源p 景城名郡、保集半岛、幸福时光凭借区景城名郡、保集半岛、幸福时光凭借区位优势和外部资源优势快速去化，位优势和外部资源优势快速去化，p 九里象湖城由于较高的价格和小户型产九里象湖城由于较高的价格和小
43、户型产品较多区域客户抗性较大。品较多区域客户抗性较大。序序号号项目名称项目名称销售套销售套数数均价均价面积（）面积（）套均面积（）套均面积（）（元（元/）1奥林匹克花园7713730.6373784.0896.702清水湾12632850.27123175.6397.533平安象湖风情5823609.8151808.8589.014九里象湖城1483934.3617574.85118.755居住主题公园7063592.5277352.96109.576丰源淳和2373562.6623055.3597.287保集半岛8873582.1978817.9988.868力高国际城8653617.998
44、1427.9394.149幸福时光14413359.21128148.4388.9310金沙逸都2203400.9521386.0997.2011景城名郡8553072.2963433.574.1912 罗马象湖一号6093851.9857842.5794.98合计合计8584858434343434797808797808区域市场成交状况区域市场成交状况3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索区域住宅未来供应状况区域住宅未来供应状况未来供应量大，面对首付未来供应量大，面对首付3 3成的信贷新政，未来去化压力大。成的信贷新政，
45、未来去化压力大。项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积已供应已供应 剩余住宅供应量（）剩余住宅供应量（）套数套数奥林匹克花园6060万万58.258.2万万1.81.8万万 190 190套套清水湾111111万万3636万万75 75 万万 3621 3621套套平安象湖风情7676万万4141万万3535万万 2080 2080套套居住主题公园130130万万77.6077.60万万5252万万 4759 4759套套丰源淳和4040万万2424万万1616万万 1300 1300套套保集半岛7070万万2424万万4646万万 3437 3437套套力高国际城8686万万2525万万616
46、1万万 4241 4241套套幸福时光9696万万3636万万6060万万 4371 4371套套金沙逸都14.414.4万万8.188.18万万6 6万万 645 645套套景城名郡6060万万9.629.62万万50.3850.38万万 4299 4299套套罗马象湖一号1818万万14.3114.31万万3.693.69万万 390 390套套象湖新城未来住象湖新城未来住宅供应总量宅供应总量406.7406.7万，供应套数万，供应套数约为约为2933329333套。套。象湖新城未来住宅供应量象湖新城未来住宅供应量406.7406.7万方，万方，本项目后续体量去化需要对竞争项目仔细分析，寻
47、求出路。本项目后续体量去化需要对竞争项目仔细分析，寻求出路。3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索区域房地产市场特点区域房地产市场特点特点一：抗跌性低特点二：竞争激烈特点三：销售周期长特点四：同质化严重区域竞争优势不明显，居住条件不成熟，购房者支付能力区域竞争优势不明显，居住条件不成熟，购房者支付能力有限，受宏观政策影响严重。有限，受宏观政策影响严重。区域内住宅项目均面临着较大的去化压力，在资源同质化区域内住宅项目均面临着较大的去化压力，在资源同质化的情况下，竞争尤为激烈。的情况下，竞争尤为激烈。区域内多属大型商品住宅区，项
48、目面临着较长的销售周期，区域内多属大型商品住宅区，项目面临着较长的销售周期，产品设计的前瞻性异常重要。产品设计的前瞻性异常重要。外部资源、开发规模、物业类型、园林绿化等等均存在同外部资源、开发规模、物业类型、园林绿化等等均存在同质化现象。质化现象。象湖新城属于起步阶段的城市新区象湖新城属于起步阶段的城市新区3 3、区域房地产发展机会点、区域房地产发展机会点公共配套设施不完善造成的居住条件不成熟使得目前区域整体价值较低。公共配套设施不完善造成的居住条件不成熟使得目前区域整体价值较低。路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索4 4、商业市场发展机会点、商业市场发展机会点南昌市人均
49、GDP达到3000美元，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡南昌商业发展南昌商业发展城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善l郊区主流客户为本区域的中高收入阶层l购房目的为第一居所、第二居所或投资l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征人均收入(GD
50、P)/美圆3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段城市中心化城市中心化区域中心化区域中心化城市多级化城市多级化城市多中心化城市多中心化大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展路漫漫其修远兮路漫漫其修远兮,吾将上下而求索吾将上下而求索核心核心奥体奥体中心中心大学城大学
