1、 2011年11月4日项目基本情况项目基本情况建筑开发功能规划建筑开发功能规划业态组合情况业态组合情况项目商业介绍项目商业介绍租售情况租售情况 目目 录录 ContentsContents项目理解（浅析）项目理解（浅析）第一篇第二篇第三篇第四篇第五篇第六篇北京北京CBD万达广场万达广场 【壹】 项目基础情况项目基础情况北京北京CBD万达广场万达广场区位：朝阳区国贸中心正东500米东长安街北侧占地面积：10公顷。建筑面积：50万。其中，商业广场面积：22万。开业时间：2006年12月26日。日客流量：25万。层数：地下3层、地上22层，高度99.9米。类型：城市综合体（HOPSCA)。聚合涉外连
2、锁商业中心、国际商务港、国际精品商城、白金五星级酒店、国级标准顶级写字楼、特色商业街区于一身，共组CBD核心区钻石级商务聚合体。北京万达广场整体项目分为南北两区。北区（一期）是以国际商务港为主的商务区，建筑面积30万平方米，由4座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平米大型城市森林广场组成。 北京万达广场南区20万平方米，由一座法国白金级五星级索菲特大酒店和两栋国际顶级标准写字楼以及与名列世界500强前茅的美国沃尔玛、时代华纳、大食代等国际商业巨子携手的大型城市综合物业。 1、项目介绍北京北京CBD万达广场万达广场 北京万达商业广场位于朝阳区东
3、三环与东四环之间，建国路（长安街东延长线）北侧，万众瞩目的北京市中央商务区（CBD）核心地段，与著名的国贸大厦、京广中心近在咫尺，项目周边社区成熟，交通便利，道路四通八达。路、232路、267路、25路、227路等多条公交线路。2、地理位置说明北京北京CBD万达广场万达广场道路名称道路名称车道数量车道数量车流量车流量（车数（车数/ /分钟）分钟）人流量人流量（人数（人数/ /分钟）分钟）拥挤程度拥挤程度东三环路东三环路( (高架路高架路) )双向双向8 8车道车道多多- -东四环路（高架路）东四环路（高架路）双向双向8 8车道车道多多- -建国路建国路双向双向8 8车道车道多多较多较多金台路金
4、台路双向双向8 8车道车道较多较多较多较多3、项目周边道路情况北京北京CBD万达广场万达广场 【贰】建筑开发功能规划 北京北京CBD万达广场万达广场v项目基本参数项目基本参数总建筑面积：总建筑面积：5050万平米万平米商业部分建筑面积：商业部分建筑面积：2020万平米万平米开发公司：北京万达广场房地产开发开发公司：北京万达广场房地产开发有限公司有限公司经管公司：北京万达商业广场管理有经管公司：北京万达商业广场管理有限公司限公司 租售模式：自持自营、租赁为主租售模式：自持自营、租赁为主开业时间：开业时间：20062006年年1212月月2929日日目标客群：目标客群：CBDCBD办公白领办公白领
5、租金水平：租金水平：-商业部分主要入驻商家商业部分主要入驻商家 索菲特白金五星级酒店、沃尔玛、香索菲特白金五星级酒店、沃尔玛、香港新世界百货、万达国际影城、俏江港新世界百货、万达国际影城、俏江南等南等 1、开发功能组合 5A5A写字楼写字楼+ +公寓公寓+ +五星级酒店五星级酒店+ +商业商业北京北京CBD万达广场万达广场商业规划平面示意图A A座写字座写字楼大堂楼大堂新世界百货新世界百货沃尔玛超市沃尔玛超市入口入口入口入口入口入口索菲特酒店索菲特酒店B B座写字座写字楼大堂楼大堂万达国万达国际影城际影城入口入口入口入口入口入口 2、业态规划平面图北京北京CBD万达广场万达广场B3：停车场B2
6、：停车场B1：停车场、沃尔玛超市1F：万达索菲特大饭店、大连银行、广发银行2F：万达索菲特大饭店、大连银行3F：万达影院、大玩家4F：万达影院5F：欧兰特俱乐部、酒店游泳池6F/7F：万达索菲特大饭店 3、楼层分析北京北京CBD万达广场万达广场 4、入口分析北京北京CBD万达广场万达广场 【叁】 业态组合情况业态组合情况北京北京CBD万达广场万达广场新世界彩旋百货： 营业面积31000，已入驻400余个国内外知名品牌。涵盖男女服装服饰、化妆品、珠宝、内衣、羊绒、运动休闲系列多种商品。沃尔玛超市： 营业面积19000多，提供2万多种商品。万达国际影城： 总建筑面积超7000余，9个影厅、1500
7、多个座位，放映设备及试听效果达国际一流。大玩家电玩城： 营业面积790，是国内电玩行业的知名品牌。欧兰特俱乐部： 营业面积4000，会员制俱乐部，集商务联谊、休闲娱乐、水疗保健、游泳健身、SPA美容等服务于一体。索菲特大饭店： 由法国雅高国际酒店管理集团公司经营管理，总建筑面积近60000，拥有各类豪华客房400多套（包括高级商务套房、行政套房、部长套房和1套888的总统套房）、餐饮营业面积达8000（法餐、日本料理、上海餐厅等）。 1、商业业态组合 新世界百货 新世界百货 欧特兰俱乐部 电玩城 万达影城 索菲特酒店北京北京CBD万达广场万达广场 【肆】 项目商业介绍项目商业介绍北京北京CBD
8、万达广场万达广场零售百货商场娱乐休闲中心生活零售卖场酒店配套商业餐饮、银行服务3.1万平米6000多平米2万平米6.5万平米10：00-21：0010：00-22：007：00-22：00餐厅:10:00-21:001F-7F 共7层3F 共1层地下一层 共1层共4层集中在内街1-19号楼临街位置经营类别经营类别建筑面积建筑面积/ /规模规模营业时间营业时间位置位置楼层楼层新世界百货新世界百货万达国际影城万达国际影城沃尔玛超市沃尔玛超市索菲特大酒店索菲特大酒店其他其他主力店项目相关参数 1、商业业态情况北京北京CBD万达广场万达广场经营参数硬件参数：电梯数量：自动扶梯1部、直达电梯2部主通道宽
9、度：3米空调系统：中央空调系统车位数量：地下停车库，与写字楼共用目标客群：CBD区域及其周边的中青年女性白领为主要消费群体。 1F：化妆品、香水、鞋包、休闲咖啡（星巴克） 2F：职业女装、珠宝、名表、眼镜、羊绒3F：职业女装、皮具、饰品、女式内衣、孕妇装、美发4F：女装、饰品、彩妆、腕表、休闲包、美甲、冰激凌店5F：男装、男式内衣、皮具、饰品、VIP会员中心6F：运动服饰、户外旅游用品、美食广场7F：童装、儿童玩具、家居、电子产品、文仪用品、名品特卖、总服务台 经营参数 目标客群 业态分布 1、新世界百货商业北京北京CBD万达广场万达广场 2、万达国际影城硬件参数： 电梯数量：自动扶梯1部 空
10、调系统：中央空调系统 车位数量：地下停车库，与写字楼共用 放映规模：9个放映厅，1505个座位。 配套服务：影院酒吧、小食品柜台、游艺室北京北京CBD万达广场万达广场 【伍】 租售情况租售情况北京北京CBD万达广场万达广场商铺：均价32000元/平方米，租金：均价17元/平方米/天一期销售均价：商务楼：均价13500元/建筑平米商铺：均价32000元/平米一期商务楼户型：东区60220小面积商务单元西区300700及1200平米整层商务空间商铺部分面积不定，可根据需要自由划分 6、租售情况北京北京CBD万达广场万达广场 【陆】 项目理解（浅析）项目理解（浅析）北京北京CBD万达广场万达广场 1
11、、项目浅析SWOTS：优势地理位置佳 该项目位于的北京CBD商圈，是全北京高端消费群体聚集数量最多的地区，该区域具有大量的目标客群，且消费能力强。 该区域周边500米内设有地铁车站及十余条公交线路，公共交通可达性好。开发商品牌知名度高，商业地产开发经营丰富。 万达集团开发经营的万达商业广场已有十余家，且遍步全国各大城市。经过多年市场积累，万达集团已与零售巨头沃尔玛超市、百盛百货、香港新世界百货等国外知名商业公司有着长期合作的经历。W：劣势商业档次受限。 作为该项目唯一的零售百货业态，万达新世界百货的定位在中高端消费市场，然而，进入商场内部，就能明显感觉出其布局紧凑、通道狭窄的特点，且1万方的经
12、营面积只有一部1人半宽的自动扶梯供消费者使用，这些显然不能满足一个中高档百货商场对空间的要求.北京北京CBD万达广场万达广场 1.1、项目浅析SWOTO：机会商家进驻愿望强烈。 CBD区域的商业价值不仅能吸引投资客，对于商家也有着很大的吸引力，例如百盛目前就在积极的寻找进驻的机会。由此可见，该区域仍存有大量的经营商家，这对于优化项目业态、打造商业特色具有积极地促进作用。T：威胁周边高端商业项目多。 在现有的商业布局中，该项目主要受到来自新光天地、华贸购物中心以及美美百货三家中高档零售业的冲击。其中，2007年开业的新光天地引进了众多国际一线名牌，其商业运营能力可见一斑。大规模商业聚集势必带来业态雷同，品牌重复的不利局面。如何吸引客流成为该项目面对的最大问题。北京北京CBD万达广场万达广场
