1、银泰城商业街招商运营及物业管理方案银泰城商业街招商运营及物业管理方案目录 Contents1234商业总体运作思路商业街招商执行策略物业服务合作计划全程商管服务总结合作报价5商业总体运作思路操盘思路操盘流程全程策划服务操盘思路市场调研市场定位商业规划招商销售招商定位招商策略招商计划招商推广价格设计销售策略营销控制商业管理消费调查商户调查业态调查主题定位功能定位规模定位建筑形态交通动线商业布局铺位分割品牌组合附属设施物业管理商业管理客户管理开业策划业态定位竞争调查投资调查价格调查文化定位客层定位竞争定位营销管理操盘流程筹建前期开发设计设计、施工前期经营期市场调查市场定位商品结构经营试算主力店洽谈
2、商品结构经营试算主力店意向招商经营试算主力店签约零售专业店签约开业筹备物业管理竣工验收开幕营业商业功能规划方案设计论证租售策略设计招商销售顾问商业管理策划租售执行顾问营业准备培训市场推广投资策略风险评估成本概算投资计划融资计划成本预算募集融资成本监控市场推广商业管理全程策划服务1前期策划顾问服务1、市场研究报告2、项目定位报告2招商实施服务根据市调和定位两个方案着手设计（商业规划方案、招商策划方案）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售3商业管理服务通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成果是商业项目商业管理
3、方案，中期核心成果是商业项目商业管理制度与管理流程和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。商业街招商执行方案哈尔滨商业市场调研价格策略商业街主题定位建议商业街业态规划建议战略资源整合招商阶段性工作内容招商工作节奏控制哈尔滨商业市场调研? 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划? 挖掘市场空白及项目发展定位之依据哈尔滨现有商业格局哈尔滨市现有商业格局：靖宇商圈中央大街传统商圈松北商圈爱建商圈顾乡商圈商圈秋林商圈会展商圈目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和。新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、
4、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显。伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。未来群力商圈本案传统商圈安埠商圈新兴商圈爱建商圈顾乡商圈会展商圈松北商圈安埠商圈未来群力商圈新兴商圈哈西商圈中央大街商圈秋林商圈靖宇商圈目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。哈尔滨商业发展预判哈尔滨市商业发展预判：松北商圈靖宇商圈中央大街商圈爱建商圈顾乡商圈安埠商圈未来群力本案商圈哈西商圈? 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显；? 随着城市
5、的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；会展商圈传统商圈秋林商圈? 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色；? 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。新兴商圈中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心秋林商圈：品牌消费型主题商业中心未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导。靖宇商圈：传统服务型主题商业中心市场
6、调查说明市场调查样本采集原则调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析。调查方式询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员及销售人员提出问题，收集市场信息；观察法：在中介门店通过记录获取市场信息；以网络资料收集：利用网络收集市场数据。传统商圈分析/中央大街商圈哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升级。名称概述位置商业类型中央大街商圈哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆风情综合性商圈中央大街北起松花江防洪
7、纪念塔，南至经纬街，全长1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。百货商场、购物中心、专业商场、沿街商铺典型商业百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广场、松雷商厦、新一百购物广场购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚购物广场专业商场：苏宁电器沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主主要消费群体为收入水平中等偏上群体，辐射哈尔滨市周边县城，以哈尔滨市区消费为主。消费群体传统商圈分析/秋林商圈哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好。名称概述位置商业类型秋林商圈哈尔
8、滨市百年老商业中心，档次从中档到高档，涵盖旅游观光、商贸流通、商务办公的大秋林商务圈南岗区的交通枢纽百货商场、购物中心、大型超市、沿街商铺典型商业百货类：秋林商城、松雷商城购物中心：远大购物中心、红博地下购物广场商业街：果戈里步行街聚集哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群 ，辐射整个哈尔滨地区消费群体传统商圈分析/靖宇商圈哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后。拥有近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄影城“。名称靖宇商圈概述以“哈尔滨最早的大街”靖宇街为线，周边商铺云集，是传统商业区道外区，东北起二十道街靖宇公
9、园，西南至景阳街的新闻电影院。全长 2190米，车行道911米。百货商场、批发市场、沿街商铺百货类：玛克威商厦批发市场：温州商贸城沿街商铺：中华老字号名店一条街靖宇街，主营医疗器械聚集以批发为主的中低端传统消费人群位置商业类型典型商业消费群体传统商圈现有重点商业项目概况传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一，发展潜力有限，未能充分引导城市消费，这种趋势未来几年将进一步加聚、演变。道里万达广场金安国际广场玛克威商厦传统商圈现有重点商业项目格局：?目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现为商场及购物中心；? 传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发展至今已
10、经具有一定的单体商业规模，均在3万方以上；传统商圈温州国际商贸城远大购物中心松雷国际商厦? 消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一定的差异性和共性。?高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、品牌堆砌现象严重，各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引进及品类布局。本案序号1234名称道里万达广场金安国际广场远大购物中心松雷国际商厦所属商圈中央大街中央大街秋林秋林业态购物中心购物中心商场商场商业面积13.9万6万8.1万3.8万开业时间2005年2006年1999年1993年租金15-20元/天1.6元/天+扣点25%扣点为30%50%扣点为30%50%档次中高档中高档中高端中高档管理费供
11、暖费45元/45元/租金/扣点包括物业费、商管费和能耗费45元/45元/56温州国际商贸城玛克威商厦靖宇靖宇批发市场商场6.37万8万2002年2002年2-3元/天1-5元/天中低档中档45元/45元/传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营。新兴商圈分析/爱建商圈哈尔滨市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化。是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。名称爱建商圈第一座大型首席滨水高尚生活区，百万市民生活休闲的商业中心，是中外游客旅游观光的景观特区，是未来哈尔滨的居住、商务、商业中
12、心。道里区购物中心、专业市场、精品商业街、地下购物广场购物中心：卓展购物中心、新百德时尚购物中心专业市场：上海路与友谊路交汇处为中心的家居建材市场商业街：上海街地下购物广场：爱达置业地下商业街吸引哈尔滨高端阶层消费人群概述位置商业类型典型商业消费群体新兴商圈分析/顾乡商圈道里区五大商圈之一，针对哈尔滨市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性现代服务业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车4S店、哈西客站配套服务业等一批现代服务业项目。名称概述位置商业类型顾乡商圈借助哈西客站建设、老机场路改造，依托哈尔滨国际汽车博览中心、城乡路汽车专业市场等发展起来的综合性现代服务业集中区道里区的
13、城乡接合部大型超市、购物广场、汽车专业街典型商业大型超市：麦德龙、世纪联华、北京华联购物广场：新大发国际购物广场汽车专业街：城乡路汽车专业市场周边居住人群和汽车产业带动而来的人群消费群体新兴商圈分析/会展商圈以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文化、餐饮、娱乐、购物、旅游商务等多种功能为一体的新商圈。名称概述位置商业类型会展商圈哈尔滨“新城市主义”构想的最佳落脚点南岗开发区板块哈尔滨最早提出中央商务区（CBD）概念的区域购物中心、酒店、大型超市典型商业购物中心：红博购物中心酒店：华旗饭店大型超市：家乐福、沃尔玛、麦得龙围绕会展中心及会展活动而产生的消费人群消费群体新兴商圈分析/哈
14、西商圈交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通与商业的无缝对接。名称哈西商圈概述围绕着地铁、高校、哈西客站、哈达果菜批发市场、医院、哈西服裝城而形成 。学府三道街与学府四道街，连通哈西大街，涵盖了建设中的西客站和长途客运站、地铁一号线、四号线和五号线 。商业广场、专业市场位置商业类型典型商业商业广场：哈西万达广场专业市场：哈西服装城消费群体区域内高校师生；哈西客站、地铁交通带来的消费人群。新兴商圈分析/松北商圈哈尔滨市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城，定位为现代服务业集聚区、旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地。名称概述位置商业类型松北商圈城市发
15、展策略中“北跃”的战略示范区 ，改变“松北无商业”的局面。松花江以北岸地区的新城区购物广场、物流中心典型商业购物广场：盛恒基直销购物广场、天龙五金商贸城物流中心：松北仓储物流集中区消费群体哈尔滨市政府与大学城搬迁带来的消费人群新兴商圈分析/未来群力商圈哈尔滨市目前最大、最热的开发区，商业尚属于起步阶段，配套尚不完善，人气不足，人们区域认知度不高。定位为集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区。名称概述位置商业类型未来群力商圈哈尔滨城市西扩战略的第一步，在未来几年里必然发展为新兴高端商业中心。道里区，以群力大道、第五大道为中心，线状发展区域。购物中心、商业街典型商业购物中心
16、：远大购物广场、商业街：关东古巷、金中环消费群体未来中高端消费人群聚集地新兴商圈现有重点商业项目概况新兴商业区或区域性商业区，多处于发展阶段，需要一定的市场培育期，商圈辐射范围有限红博世纪广场卓展购物中心新兴商圈现有重点商业项目格局：?目前重点商业主要分布在传统商圈扩展开来的外围新兴商圈内；? 新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大，在规模上比传统商业有较大的提升，业态丰富、综合性强；香坊万达广场西城汇新兴商圈业态整体向购物中心发展处于培育期，缺乏专业的商业管理公司进行商业运营。序号1234名称红博世纪广场卓展购物中心西城汇香坊万达广场所属商圈会展爱建哈西香坊类型购物中心购物中心购物中心商业综合体
17、商业面积30万11.5 万2.5万30万（含酒店、住宅）? 消费档次均在中高档，目前缺乏真正意义上的高端、时尚前沿的商业中心，新兴商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显；，但在经营模式主要沿用传统的扣点模式，说明新兴商圈仍然? 整体市场需要朝多元化、高层次方向发展。租金扣点（25%-30%）扣点（25%-30%）A、B区为810元/天,C区为17元/天6-8元/天档次中高档高档中高档中高档开业时间2003年2011年2010年2007年管理费扣点包括物业费、商管费和能耗费1.5元/月/（自营商铺交纳）租金包含物业费、商管费和能耗费未来重点商业项目分布所属
18、商圈爱建商圈顾乡商圈项目名称1.新百德时尚购物广场2.富力江湾(VIVA购物中心）3.远大购物广场1011128群力商圈4.金中环5.群力文化广场3546.哈西万达广场哈西商圈7.鲁商松江新城8.华鸿国际（红星美凯龙）会展商圈9.红博西城红场796松北商圈靖宇商圈10.华鸿国际（华润欢乐颂）11.宝宇天邑澜湾未来重点商业项目格局分析：?未来商业网点分布有向周边延伸外扩的趋势；?发展趋势是现有商业格局被打破，有传统商圈向多区域商圈方向发展；?主要是向西发展和扩张。未来重点商业项目概况所属商圈爱建商圈顾乡商圈项目名称新百德时尚购物广场富力江湾(VIVA购物中心）远大购物广场区域道里区道里区道里区道
19、里区道里区业态购物中心、中环商业广场、三江美食城高端购物中心远大购物中心，大型超市、主题餐厅、美食广场、五星级影城、汽车美容服务中心等高端餐饮为主英式风格独栋商业群落城市商业综合体北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家乐福超市等多个项目。五星级酒店、大型购物中心、国际连锁超市、室内外商业步行街、高档住宅、精装公寓、量贩式KTV、电玩城、国际影城、5A级写字楼高尚住宅、大型Shopping Mall 、花园洋房、高级公寓、高档写字楼、星级酒店家居MALL、超市、购物中心、美食广场工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业
20、创意中心中国最顶级生活超市ole、室内冰场、购物中心、品牌餐饮、服饰主力店、国际一流影院及其它配套项目进度2012年6月开始改造目前建完一栋三层楼，其余部分未动工2011年4月全面开工建设，目前项目建设中，预计2013年8月投付使用一期部分建设完工，尚未开业项目全部竣工，仅山水书城开业住宅销售，商业于2013年9月开始招商5月开盘，先推住宅目前销售住宅，商业2013年下半年招商认购阶段，2013年12月开业运营模式扣点返租+销售摊位租赁、运营托管群力商圈金中环群力文化广场哈西万达广场哈西商圈鲁商松江新城华鸿国际（红星美凯龙）会展商圈红博西城红场南岗区南岗区南岗区南岗区一次性返租3年8%年返租率
21、；34元/月/平松北商圈华鸿国际（华润欢乐颂）松北区尚未动工超白金五星级酒店、国际商贸中心、甲A级写靖宇商圈以上列表项目为潜在竞争项目，但大多商业部分未动工，具体数据不全，根据自身项目节点，有待跟进调研宝宇天邑澜湾道外区字楼、Shopping Mall购物中心、风情商业大住宅销售道、高端超高层住宅独立商业街区市场分析市区内商业街区风格各异、档次不一、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，哈尔滨市民呼吁复合型的商业街区。哈尔滨独立商业街格局分析：? 商业街区均为自发形成的，换租率表现较频繁，后经政府引导进行改造，目前仍是市民休闲购物的主要去处；? 租金价值是由根据商铺不断置换而实现的；
22、? 商业街缺乏统一经营管理和合理规划，均采取商业门前三包形式。5序号12秋林商圈345靖宇商圈安埠商圈建设街俄罗斯风情街靖宇大街高丽风景一条街所属商圈名称中央大街欧陆风情步行街果戈里大街酒吧街基本描述租金水平10-20元/天10-20元/天6-10元/天2-6元/天1-2元/天1432中央大街商圈位于中央大街商圈，建筑风格鲜明，业态丰富，是目前哈尔滨市最为繁华的商业街区。极具俄罗斯风情的大街，是哈尔滨市比较集中的酒吧街区，历史悠久，各类酒吧规模不大，散落分布，风格各异。建于20世纪80年代的俄罗斯商品民间贸易街区，主要经营来自俄罗斯的旅游纪念品。中华老字号名店街，是哈市最早的商业街，由于历史久
23、远，目前形象破旧，待改善。位于香坊区，红旗大街与延福街交汇处，集民族小吃、歌舞、文化和娱乐等鲜族特色哈尔滨商业市场租金调查表市场租金数据网络收集：道里区中央大街与1东风街交汇建国街2顾乡大街哈一百曼哈顿附近南岗区序号位置区域面积所属商圈租金位置南岗秋林附近果戈里大街哈西商厦文昌街红博地下商城西大直街会展中心附近面积6租金水平租金2160元/月4100元/月1500元/月12000元/月5760元/月4200元/月57000元/月42中央大街商圈28000元/月爱建商圈16380元/月34678道里区309127126010-20元/天72-58元/天202-5元/天162-3元/天7顾乡商圈5
24、000元/月5000元/月3000元/月未来群力商圈秋林商圈6000元/月会展商圈哈西商圈靖宇商圈安埠商圈租金3500元/月1500元/月2000元/月2700元/月5群力大道10-20元/天4-10元/天6-10元/天5-10元/天2-8元/天面积30110209香坊区190南岗区道外区香坊区面积121012109位置靖宇街温州商贸城玛克威商厦红旗大街道外区位置三辅街哈医大附近安埠商厦香坊汇C区租金2090元/月3300元/月1800元/月2160元/月租金：10-20元/天靖宇商圈租金：5-10元/天中央大街商圈秋林商圈租金：10-20元/天爱建商圈顾乡商圈租金：2-5元/天租金：2-5元
25、/天会展商圈租金：4-10元/天群力商圈安埠商圈哈西商圈租金：2-3元/天租金：2-8元/天租金：6-10元/天哈尔滨主要商圈租金水平本案会展商圈为最早提出中央商务区的概念的区域，与群力商圈发展存在许多相似之处。类比南岗开发区与群力新区项目名称地理位置周边环境建设周期规划南岗开发区（会展商圈）南岗区与香坊区交界处，原是废弃飞机场，周边为棚户区距离南岗区中心商圈较近，利用周边现有城市商业配套优势1988年哈尔滨高新技术开发区正式成立，成熟发展期 10年群力新区哈尔滨市西南板块,道里区西部，松花江哈尔滨段上游南岸，原为哈市大型棚户区之一距顾乡商圈较近、交通路网完善后，交通四通发达，快速到达道里商圈
26、，南岗哈西商圈2007年启动，规划13-15年；东区8年群力新区定位是具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功建设成以高新技术为主的经济特区，以硬件基础设施建设为能、休闲旅游功能、生态宜居功能的，具有区域性竞争力、影响力的基础现代化、生态园林新城区。?群力新区地理位置相对于南岗区来说优势更加明显，配套更加完善，景观设计更加科学，更具商业价值。政府大力支持，先后出台扶持政策，鼓励企业进驻政府持续关注、大力支持次列入市政府确定的重点工作目标政府重视程度?群力新区目前租金偏低，但参考先行开发的会展商圈的商业租金，近年来上涨最为迅速，而未来2-3年为操作规范性、逐步完善以形成完整的建设规划大型商
27、业的进驻群力的集中时期，由此保守推测，未来5-6年群力将进入快速成长期，商圈的租金上涨预系统性估在50%左右。已经形成高端餐饮聚焦区及辐射区域影响力较强的的城市综目前商业仅有金中环餐饮商业街刚刚启动，生活、商务等各类商业配商业发展现状景观5年前租金水平目前租金水平合体与地下SHOPPINGMAIL，带动哈尔滨东部中高端消费套均未建十大主题博物馆、体育主题公园、哈尔滨丁香花园、内河公园三大主题公园、下沉剧场、雕塑公园23元/月/龙塔、会展中心广场、长江路景观大道25元/月/410元/月/哈尔滨市重点商业项目分析哈尔滨市重点商业项目分析哈尔滨市重点商业项目分析传统商圈购物广场代表案例道里万达商业广
28、场哈尔滨市第一家万达广场万达广场D座万达广场A座万达广场B座万达广场C座? 位置：中央大街? 首层产权式商铺? 建筑面积：139,000 ? 定位：中高端? 面积区间：6-300? 去年租金水平：12-18元/天? 目前租金水平：15-20元/天（平均上涨18%）? 供暖费：45元/（供暖期）? 租金包括物业费、商管费和所有能耗费传统商圈中的成熟商业，商业基础条件好，人流量大，租金逐年稳定上涨。分布A座B座C座D座主要业态万达国际影院、耐克、Adidas折扣店百盛购物广场、申格体育沃尔玛、神采飞扬电玩城、餐饮美食商务会馆，商业至今未开业哈尔滨市重点商业项目分析传统商圈购物广场代表案例金安国际广
29、场?集购物、休闲、美食、娱乐于一体的时尚购物中心开业时间：2006年初吸引年轻族群的潮流汇聚地建筑面积：6万首家引入哈尔滨的zara、H&M、哈根达斯、Sephora等时尚品牌采用租金+扣点的方式租出，以1.6元/平米/天的价格租出，扣点25%，物业费另计。主题时尚赏味韩国名品国际精品品牌女装品牌俄罗斯瓦西里风情街、龙江名小吃街、五常特产、蔺牌大兴安岭特产、绿食源山特产、秋林食品、木雕工艺手工编织、鱼皮制作北京华联、韩国瓷器、高丽雅超市、迷尚、韩国信元、瀚麟轩、艺姿婚纱、英派丽尔、屈臣氏、麻辣百分百、一五一拾、珂迪兹、娇伊斯美甲ROLEX、TISSOT、Tudor 、RADO、 飞亚达、Lev
30、is、 Sephora、 zara、H&M、Calvin Klein Jeans、FOSS、Apple stroe、星巴克、百丽、思加图、Bata、周大福、塞尚咖啡楼层B2B11F2F3F4F5F艾格、ES、淑女屋、EBLIN、PRICH、谜底、Mind Bridge、东北虎皮草、欧时力、新秀丽、LeSportsac、TOMMY、LACOSTE、JUICY、Jeep、大嘴猴、who.A.U百家好、法文：箱子、高歌、思妍丽、Scat、乐町、汇美舍、拉夏贝尔、热风、自然元素、ME&CITY、BODYPOPS、艺姿婚纱摄影、都会时尚衣恋、芬狄诗、TEENIE WEENIE、GOZO新动态国际英语、韩
31、国32儿童摄影、梦工厂、包包体能远动场、Paw in Paw、金宝贝、ELAND KIDS、芭比、水果捞、非主流、安吉休闲儿童拉手足护理、卡宾、真男人、杰克琼斯、马克街头流行馆、909听友沙龙、开宇发艺温馨生活金安宝高影城、岚海日式铁板烧、牛巴店、盘古釜山料理、川人百味、日本料理舞、港式餐厅、王将哈尔滨市重点商业项目分析新兴商圈购物广场代表案例西城汇哈尔滨首个地铁商业项目?开业时间：2010年11月?建筑面积：2.5万?销售进度：C区在售，58.5万元/；?二手价格：A、B区二手价格为10万元/?定位：中高端?租金：A、B区为810元/天/,C区为17元/天/。?租金包括物业费、商管费和所有能
32、耗费?返租策略：返租三年?商业管理费：1.5元/月/（自营商铺交纳）?供暖费：45元/（供暖期）?主力商户：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以纯、安踏项目为地下两层商场，地上为哈西服装批发城，人流大，目前营业良好，随着负二层地铁的开通，商场升值空间巨大。哈尔滨市重点商业项目分析新兴商圈商业综合体代表案例红博西城红场20 万平大型生活购物中心10 万平东北品牌运营总部10 万平老厂房为展览区项目将哈西客站地区工业遗址重新包装，打造包含工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业创意中心?开盘时间：2012年8月?建筑面积：40万?面积区间：35700自由分割?管
33、理费：3-4元/月/，?管理费包括物业费和商管费，水电费?供暖费：45元/平?销售价格：内部认购均价2万，全款97折?返租方式：一次性返租两年，年返租率为8%项目配套设施齐全，交通方便（哈尔滨西站、客运站、地铁）引入officemart运营模式，品牌总部加品牌零售，产品竞争力很强。哈尔滨市重点商业项目分析未来群力商圈代表案例群力远大购物广场?开业时间：2013年8月?建筑面积：30万?销售价格：39万元/?定位：中高端?面积区间：30300?销售进度：目前销售住宅，2013年商业正式运营?业态：远大购物中心，好百客超市、欢乐街区、主题餐厅、美食广场、五星级影城集购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商
34、务、居住复合功能为一体城市商业综合体项目正在建设中，交通便利，环境优美，区域配套完善哈尔滨市重点商业项目分析未来群力商圈代表案例群力金中环高端餐饮为主 英式风格独栋商业群落城市商业综合体?开业时间：2013年5月?建筑面积：11万?销售价格：二期在售，3300040000元/?定位：高端?面积区间：1-2层为400-1200；3-4层为50-200?建筑风格：英式建筑?工程进度：一期商业完工，尚未开业。?客群：城市精英 、新富阶层体量（万m2）一期二期4.23.4（地上）3.6（地下）单铺面积1-2层为400-12003-4层为50-200面宽8米层高1-2层为6米建筑构成3栋独立商服楼2栋独
35、立商服楼自有楼梯和电梯间备注项目建筑风格在本区域独具特色，紧邻群力文化广场，定位高端哈尔滨市重点商业项目分析未来群力商圈代表案例群力文化广场政府重点招商项目重现关东风情文化主题商业定位?位置：位于群力第五大道、景江东路、金江路、群力第七大道围合区域，?面积：总占地面积10万余平方米。?业态：该广场汇聚北方展艺中心、关东古巷、山水书城、泰姆凯迪少儿职业体验馆、华谊兄弟影城、家乐福超市等多个项目。?关东古巷与北方展艺中心采用摊位租赁、运营托管的方式。项目已经全部完工，目前仅山水书城开业，其余业态处于停滞状态。由于项目体量大，规划新颖，正式营业以后对群力地区影响会很大。商业项目驱动力综合分析中高端、
36、多元主力业态驱动市场为市场趋势多元主力业态驱动综合分析：? 传统商业圈内业态复合度较底，新兴商业定位向多元化发展；? 传统商业的档次满足大众化要求并含有一定中高档业态，尚不能满足市场需求；市场趋势? 多元主力业态驱动及中高档次商业具有很好的市场前景。高端化大众化道里万达广场金安国际广场西城汇红博西城红场群力远大购物广场群力金中环单一主力业态驱动群力文化广场项目如何在发展“中高档+多元化业态”这一趋势中，立于不败之地，将是我们需要进一步研究的问题。哈尔滨商业市场调查目前哈尔滨市商业项目推广费用配比为推广媒介选择提供了市场依据，尝试采用公关活动或主动出击的方式吸引客源。媒体名称户外电视报纸杂志电台
37、公关网络优点广告发布期限长；视觉刺激，容易被记忆直观性强，有冲击力和感染力；传播面广信息量大，说明性强阶层对象明确；印刷精美制作与播出费用低廉；灵活性；收听方便良好的社会效应；互动性强；超大信息量覆盖面小；效果难以测评缺点费用昂贵；不利于深入理解；容易产生抗拒心理注意度不高；表达形式单一；印刷质量欠佳时效性差消纵即逝；传播途径单一；缺乏视觉需要适当的时机；风险高缺少主动性哈尔滨商业市场调查商业调研小结?传统商圈网店密集、环境较差、局限在以购物为主的商业模式中，品牌堆砌现象严重，因基础设施而无法突破瓶颈；新兴商圈先天条件优越，虽有迎头赶上之势但同质化严重，缺乏创新。?群力新区的商业项目从主题定位
38、、产品形态、风格档次和经营特色等方面都大大超越传统商业项目，在新区发展初期营造良好的商业氛围。群力新区的商业发展趋向“高端化”。?目前在售商铺主要以“产权式商铺”为主，采用8%年回报率的返租形式操作。?哈尔滨市商铺租金价格呈现上涨趋势，且租金回报稳定， 店主大多愿意赚取租金而非自己经营。?推广媒介的选取方面，在项目启动前期，建议采用公关活动或主动出击的方式吸引客源。商业街主题定位建议商业街主题定位建议商业街主题定位建议确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。法国巴黎思想大国的文化中心塞纳河东方小巴黎哈尔
39、滨思想开放、有包容力松花江整体形象描述浪漫的法式元素来演绎东方小巴黎的繁荣天性率真、浪漫引领时尚哥特式、罗曼式建筑刚直豪爽、浪漫追求时尚多元化欧式建筑气质的完美契合定位方向：融旅游、购物、休闲、娱乐、文化为一体的潮流与品质生活引导型商业承载异域文化、充满活力的法兰西风情街区承载异域文化、充满活力的法兰西风情街区我们进一步构筑项目蓝图我们进一步构筑项目蓝图分析借鉴以上特征，分析借鉴以上特征，商业街主题案名建议塞纳河左岸文艺、时尚、浪漫咖啡馆、画廊、书店、艺术广场年轻人都拥有各种梦想和野心，在这里他们曾实现梦想，也曾有过失望，重要不在结果，而在于追求梦想的道路。显得乐观、向上、浪漫、无拘无束 用法
40、国左岸的艺术来打造一个多元化、个性化、情感化的主题体验式商业街泰尔特尔大街租金策略租金策略价格策略步骤一：市场租金水平推导售价根据我们对商业地产的分析及实际运作经验，结合群力新区目前街铺租金水平为23元/天，及类似商圈的发展方向及租金走势参考，我们制定出以下的租金成长策略：2014年预期租金元/天调整幅度预期年租金元/年2015年2016年2017年2018年3010953.930%1423.54.87525%1779.3755.8520%2135.255.8502135.25前三年年平均租金预期为：第一年年租金 +第二年年租金 +第三年年租金3=1432.65元/年根据三年年平均租金来推算返
41、租价格（一次性返）：按8%的回报率还原售价参考值：17907.81元/按6%的回报率还原售价参考值：23877.08元/商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业期的 60%-70% 。随着商业的逐渐成熟，商户盈利能力将逐步提高，大致经过 2-3年时间经营将步入正轨，因而租金递增的周期也大致遵循这一时间规律。价格策略步骤二：预计销售价格推导租金根据步骤一，租金预测走势，第四年实际年租金大概为按前三年每年返租8%实收价格面市价年租金回报额根据面市价计算回报率2135.25元/年元/230002500027000元/30263.1632894.7435526.32元/年2
42、421.0532631.582842.11出租率100%7.06%出租率85%6.00%回报率回报率回报率6.49%6.01%5.52%5.11%按8%的租金回报率，三年返租期满后，预期租金水平与8%回报率相距甚远，项目面临硬着陆，后期经营难以维持。价格策略步骤二：预计销售价格推导租金根据步骤一，租金预测走势，第四年实际年租金大概为按前三年每年返租6%实收价格元/230002500027000面市价元/28048.7830487.8032926.83年租金回报额元/年1682.931829.271975.61根据面市价计算回报率2135.25元/年出租率100%7.61%7.00%6.48%出
43、租率85%6.47%5.95%5.51%回报率回报率回报率按6%的租金回报率，三年返租期满后，在租金逐年上涨到预测水准上，项目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年，但根据市场调研的状况来看，按照6%的回报率面世，客户的关注度不够。价格策略返租策略分析实际回报率计算：2%开发商补贴三年6%返租三年对外宣传回报率：8%返租三年市场价（按8%回报率）30263.16减去2%开发商补贴*31815.79得到28447.37按6%的回报率反推实收价格23326.84设定实收售价减去23000250002700032894.7435526.32减去减去1973.682131.5830921.0533394
44、.74*82%25355.2627383.68可操作性：按本方案一次性返还三年租金，既利于销售，又解决了3年返租期满后硬着陆的问题。E-9号地商业街业态划分说明：上图所示业态划分为银泰哈尔滨项目营销部给予的现阶段业态分布图，我司根据周边商业调研结果与商业各业态的特性，在对本项目的商业街有了整体的考虑之后，将原有的业态划分做出相应的调整建议。商业整体业态建议整体布局调整建议：将品牌店、大型店全部调整到外围分布，内街则全部分布 小型品牌店和碎铺 为主。项目档次定位建议：整体布局建议将外围街铺定位为中高档，内街的碎铺定位为中档，商业街招商的业态全部要服从于“大银泰”的整体定位，招商对象定位不要高于银
45、泰百货，以衬托出银泰百货的高档商场定位，不要将内街和外街分割开招商，形成两块独立的部分，而应该让外街成为内街的品牌延伸。商业业态建议以休闲型餐饮为主，涵盖高中低档餐饮区别于银泰百货的定位，商业街的餐饮业态建议采用由高端向中低端过渡型的业态，以娱乐休闲与餐饮经营相结合的休闲餐饮为主，例如含有酒吧文化的餐吧、各种主题餐厅、茶艺、咖啡馆、小吃街，来满足全龄层消费，带动客流，形成名气、人气、财气。商业业态建议休闲娱乐业态以本地大型KTV或者电影城为主力店，小型特色酒吧为辅助，结合商业街主题，引进影城、KTV、特色主题酒吧、健身会所、电玩城、儿童游乐等，以满足文化休闲和旅游休闲的消费需求为主，为银泰城商
46、业留住人气，带来“回头客”。商业业态建议时尚购物业态将化妆品、珠宝首饰、名表行、精品工艺业态集中布局，体现精致高档，刺激感性消费。服装类按品牌类、休闲类、配饰类等细分层次分布，安排在靠近银泰百货店一侧，容易形成良性互动。商业业态建议生活服务业态在发展商业的先决条件是优先考虑基本生活需求，此类消费者目的性强，建议将此类业态分散在商业街里，起到聚集人气的作用。各类业态调整建议餐业态餐饮饮聚人气定位休闲娱乐保人气分布区域时尚购物提升租金价值建议涵盖高中低档餐饮，低档餐饮以小吃街和美食城为主，中档餐饮以特色餐饮、自助餐厅、西式快餐为主，高档餐饮以西餐厅、大型餐饮主力店为主以本地大型KTV或者电影城为主
47、力店，小型特色酒吧为辅助以小型店和散铺为主形成包围式分布，外街以中低档的小吃街和特色餐饮为主，内街以高中档的西餐厅和美食城为主内街化妆品、珠宝、名表行业态视具体情况在外围某一块集中分布将目前左上方集中分布调整为打散分布增加西式餐厅的数量。以中型品牌为主，减少大型餐饮。增加KTV或影城，特色酒吧的引入，丰富休闲娱乐功能。从租金成本考虑建议不要设主力店在发展商业的先决条件是优先考虑基本生活需求，将此类商业分散在商业街里，起到聚集人气的作用。休闲娱乐时尚购物教育、医药、保健、中介以配套功能为主结合“大银泰”的整体定位，拟为商业街构建一个业态丰富的生态商业系统，可以做到与“银泰百货”资源共享、错位经营
48、，共同营造立体消费体验。同时商业街内部业态相互补充、协调发展，各业态拥有不同的消费群体的同时，又可得益于其他业态的人流及消费流。商业街的行业结构一般呈现“三足鼎立”状：购物功能的占40%，餐饮功能的占 30%，休闲娱乐功能的占 30%，以满足消费者多层次、多方位的需求。但是针对本项目，建议前期加重餐饮业态的比例，以吸引消费人群，造氛围，聚人气。中后期通过运营调整为以休闲娱乐和时尚购物为主，逐步实现商业效应和价值目标。招商策略策略1：把握经营档次，确保项目整体形象本项目的经营档次是中高档，招商时对各类商家进行必要筛选，确保本项目的整体经营档次与形象，有利于本项目的持续发展与良好运作。策略2：有效
49、利用我司的招商资源经过多年的发展，我司形成了丰富的商战经验，更积累了相当丰富的资家资源，以确保本项目招商的成功。策略3、以点带面优惠招商，以点代面，重点招募影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。策略4、强化活动招商，进行前期渗透通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。同时策划一些主题活动或大型公关活动，扩大影响，提高商业街知名度。招商宣传方式商业街的招商宣传将以媒体宣传和访商为主，辅之以商业性媒体广告方式，达到在较高的层面上完成目标市场心理转换，突出商业街高档、精品的新形象。战略资源整合资源一?餐饮类商家资源普通餐饮选址标准
50、技术指标面积需求具体要求大众型餐厅80200，商务型餐厅15010000租金承受低层为1.50元/（?天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低连锁快餐店选址标准技术指标面积需求具体要求200500大众化快餐店：24元（?天）消费型快餐店：630元（?天）租金承受范围租金承受范围交付租金形式扣点或者纯租金交付租金形式基本以纯租金为主租赁年限免租期租期一般不少于5年不同区域有不同的标准一般一年左右租赁年限免租期租期一般不少于3年不同区域有不同的标准一般一年左右战略资源整合资源一?餐饮类商家资源西点、面包房选址标准技术指标面积需求具体要求60120知名企业可以承受10元/（?天）以下租金，一
