1、XXXXXXXXXXXXXX物业管理有限公司物业管理有限公司年年 月月 一、法律 中华人民共和国民法通则 中华人民共和国物权法 中华人民共和国合同法 二、行政法规 物业管理条例 保安服务管理条例 三、部门规章 物业企业资质管理办法 住宅室内装饰装修管理办法 物业服务收费管理办法 公安机关实施保安服务管理条例办法 物业承接查验办法 建设部关于印发的通知 住房和城乡建设部关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知 物业服务收费明码标价规定 四、地方法规 陕西省物业管理条例 西安市物业管理条例 五、地方政府规定 陕西省物业服务收费管理办法 陕西省住宅小区物业服务指导标准-陕建发(2011)119号
2、陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法(试行) 西安市住宅专项维修资金管理办法 六、行业标准 普通住宅小区物业管理服务等级标准（中物协2004年发） 七、司法解释 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 一、从业主的角度分析，整个物业区域分为两大区域。 二、业主对专有部分的权利及限制。 三、业主对共有部分的权利和义务。 四、物业服务区域内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、车位、车库的权属应如何区分？ 五、业主的权利有哪些？业主大会和业委会的关系？ 六、住宅能否改为经营性用
3、房？ 七、业委会的决定可以约束业主么？ 八、维修资金的使用、建筑物及附属设施的费用分摊、收益分享。 九、业主大会、业委会、业主对违反法律、法规以及管理规约的行为有什么权利？ 十、处理相邻关系的基本原则及方法 一、总则 1、物业管理的定义 2、选择物业企业的基本原则 3、科技进步对物业管理提高的作用 二、业主及业主大会 1、什么叫业主？ 2、业主大会的组成和成立 3、业主大会的权限、议事规则 4、业主委员会的职责三、前期物业管理 1、前期物业管理时间范围 2、前期物业的特点 是后期常规物业管理的重要基础 过渡时期 服务的波动和不稳定 管理成本较高，空置率和收费率却较低。 3、建设单位（地产公司）
4、应向前期物业服务企业移交的资料 四、物业管理服务 1、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格 2、物业管理师 物业管理条例规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。” 物业管理师制度暂行规定“物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。.” 物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。 3、物业服务合同 签订主体 主要内容 法律责任 4、承接验收-建设部物业承接查验办法 需移交的资料与前期物业管理相似 5、未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。 6、物业服务的转委托 7、物业服务收费 合理、公开、费用与服务水平相适应的原则 按
5、照政府规定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 特约服务收费 代收费的原则-最终用户、不增加业主负担 8、物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为 9、发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 10、保安人员的特殊规定-保安服务管理条例保安服务管理条例 11、业主和物业使用人的约定 12、物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 一、物业服务企业在物业区域内提供保安服务的依据： “物业服
6、务企业招用人员在物业管理区域内开展物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务。的门卫、巡逻、秩序维护等服务。” 反言之. 二、自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。 三、保安员 （招聘岗位应特别注意）（招聘岗位应特别注意） 1、年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历 2、经设区的市级人民政府公安机关考试、审查合格并留存指纹等人体生物信息 3、禁止担任保安员的情形： 曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的； 曾因故意犯罪被刑事处
7、罚的； 被吊销保安员证未满3年的； 曾两次被吊销保安员证的。 四、保安员不得有下列行为： 限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人； 扣押、没收他人证件、财物； 阻碍依法执行公务； 参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷； 删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录； 侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息； 违反法律、行政法规的其他行为。 一、业主无正当理由拒交物业费的法律后果及追讨要点。 1、诉讼和非诉讼途径； 2、主要证据的类型和存留； 3、法律依据； 4、业主拒交物业费的几种常见情形及常规应对措施； 5 5、
8、应特别注意诉讼时效的问题。、应特别注意诉讼时效的问题。二、A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻，制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。 问题： 1、A先生杂公共通道安装防盗门时否合法？为什么？ 2、哪些主体可以起诉A先生要求其拆除防盗门，为什么？ 3、假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷用哪种方式更有利于小区的长治久安？ 4
9、、B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立？为什么？ 三、保洁员工在下班途中，被一出租车撞伤，肇事者已将伤者送往医院治疗，在这种情况下，如果员工家属前来物业公司索求赔偿，物业公司需不需要承担相关法律责任？ 四、陈先生在本小区购买住宅房屋一套，接销售部书面通知于10月1日前来物业办理收房手续。在验房时陈先生发现户内窗框破损，玻璃有划痕，墙面多出空鼓等一系列问题。经施工方查看，制定了一个月的维修周期（因为要换玻璃），陈先生认为这一个月的物业费不应该由自己来承担，请问这一个月物业费应该由谁来承担？ 五、张先生于2015年4月中旬购买本小区住宅商品房一套，于10月份收房后本月开始装修。装修期间，有位自
10、称是本单元邻居的人进来对张先生说要参观他家的装修风格，张先生便热情的接待并带邻居参观。不料邻居走后，张发现他挂在墙上的外套兜里1000多元现金丢失了，此刻也不见了邻居的踪影，张先生便跑来物业以物业装修巡查不利为理由要说法及赔偿，请问物业该不该给张先生赔偿？ 六、刘女士于今年9月份在本小区购买车位一个，并与销售部签订了车位转让权及使用权协议，销售部以书面形式通知刘女士于11月15日前来物业办理收车位手续，刘女士在外地，还有一些个人原因目前不停车。所以打算明年7月份回来再收车位，在这期间车位是空着的。所以刘女士认为从今年11月15日到明年7月份之前这期间的停车管理服务费不应该由自己承担。请问刘女士
11、的说法是否正确？该由谁来承担？ 七、某市某某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2米的公共通道处安装了防盗门，将大约4平方米的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对们的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。 八、业主拖欠物业费达两年之久，理由是因为业主家庭纠纷夫妻闹离婚正在诉讼中。 近期物业在催收欠费时业主说他们夫妻已经离婚，家中所有家居家电归男方，所欠物业费、暖气费等房屋所有相关费用均由女方承担，但没有说明房
12、屋所有权归属，也未提供房产变更资料。物业应如何采取法律程序处理此事？ 一、业主私下租房或进行二手房交易导致费用未结完，现业主拒交所欠费用。如何解决？ 二、因前期房产证未及时办理，不接受公司赔付意见，拒交物业费。 三、在小区内发生老人摔倒，车辆被划或者撞伤、家里被盗物业需要承担哪些法律责任？ 四、小区业主室内被盗/车辆被盗或者受到损害，（如车辆被故意划伤）要求物业赔偿或拒交物业费引起的纠纷处理； 五、小区公共设施隐患导致的安全事故，（瓷片掉落砸伤，抛物砸伤）业主要求物业赔偿或拒交物业费引起的纠纷处理。 六、突发停电导致业主家用电器损坏，业主要求物业负责。 七、电梯运行中出现突然坠梯导致业主人身受到伤害的纠纷及责任介定问题？ 八、业主在小区内自杀或者企图自杀造成的结果物业要承担责任么（如：从楼顶平台跳楼自杀）？ .谢谢大家！
