1、12022年3月此文件仅供与客户交流使用未经睿信咨询公司书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制中梁地产运营手册中梁地产运营手册2前言前言前言前言n为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此中梁运营管理标准手册，深度剖析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展工作，最终实现标准化开发快速复制n当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准n由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬
2、请谅解，欢迎大家提出宝贵意见和建议：手册编制手册编制委员会委员会n主编：陈从宏（助理总裁）n副主编：曹建（副总经理） 王浩（副总经理）n责任编辑：项目运营 公司经营黄文昊郭东明成俊泉张瑞罗奇张志美屠轶涛张铖澄高扬孙夏琳3寄语寄语n运营之道，在于琢磨，千变万化，存乎一心运营之道，在于琢磨，千变万化，存乎一心中梁的运营管理于蹒跚间起步，在积累中成长，逐步健全以战略规划为引领，公司经营作支柱，项目运营打基础的立体化管控体系n大道至简大道至简公司一切经营活动以战略规划为核心，采取三级管控架构，简化事项审批流程，实行组织阿米巴化，精总部，强一线，小组织，聚焦“规划”目标费用预算，计划“四大经营核心”健全
3、“组织、授权、会议、制度模式模板”五大保障体系，搭建“信息公开，成果共享、风险通报”三大信息平台，完善“目标考核、成就共享、经营奖励”三大激励机制搭建“4-5-3-3”的公司经营框架n小道至精小道至精坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321，冲刺456”要求，注重工作前置，策划先行，并行交叉，合理调度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭环展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产到中梁财团的历史性跨越总裁助理陈从宏总裁助理陈从宏4寄语寄语n近年来，房地
4、产运营管理的发展可谓日新月异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变为企业战略落地的推进器，企业做大做强的发动机和经营利润的监控者n中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通过苦练内功不断提升标准化运营能力打造，持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一条具有中梁特色的运营管理之道集团副总裁徐忠信集团副总裁徐忠信5寄语寄语n坚持高周转、按照项目全生命周期划分“投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后”9大阶段，通过工作前置，策划先行，并行交叉，在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正”n投前
5、阶段，要求方案前置、工程、招标、设计三大策划先行n概念方案到预备会阶段，针对关键指标层层把控，步步紧逼，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低n施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔“红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。n最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的PDCA管控闭环项目运营副总经理副总经理 曹健曹健6项目布局项目布局天津北京安徽河南河北四川湖北湖南广西广东江西福建浙江江苏山东
6、上海重庆n180180多个多个精品项目n20002000多万方多万方开发面积n120000120000家庭n3600036000客户品质生活深耕长三角深耕长三角 面向华东面向华东 辐射全国辐射全国7运营管理金字塔运营管理金字塔战略规划战略规划（经营）（经营）战略规划是一切经营的前提，一体两翼、蝶变战略、打造不动产生态投资平台项目运营项目运营坚持高周转，首期6-6.3个月，续期321，冲刺456公司经营公司经营强化横向协调、纵向支持、打造“4-5-3-3”经营总体框架8目录目录1项目运营项目运营n开发阶段n业务条线2公司经营公司经营n4大经营核心n5大保障体系n3大信息对称平台n3大激励机制3战
7、略规划战略规划n战略规划9运营总图（常规项目运营总图（常规项目6个月开盘）个月开盘）P9-10-11投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程营销营销财务财务客服客服项目全周期项目全周期时间阶段时间阶段项目获取项目获取概念方案概念方案预备会预备会方案批复方案批复开盘开盘竣备竣备交付交付投前投前1 1个月及以上个月及以上概念方案概念方案1 1个月个月预备会预备会1.31.3个月个月方案批复方案批复0.40.4个月个月施工准备施工准备1.31.3个月个月开盘后开盘后1717个月个月交付前交付前2-62-6个月个月交付后交付后土地评审投前版计划编制强排方案编制投前版目标成本编制现场踏勘前端融资
8、立项投后目标合约书签订投后版计划编制概念设计可研版目标成本编制施工前技术、组织、工期、现场准备签订前端融资协议成立招标管理组织市场调研开工开工组织预备会方案设计可研版目标成本修正前端融资贷后管理&开发贷申请招采计划制定营销大纲编制&临展开放提出规划设计建议&进行风险监测考核计划编制施工图设计招采方案制定开盘前开盘前2 2个月个月组织项目启动会启动会版目标成本编制招采实施&供方管理品牌发布项目监控二次设计&技术支持施工图版目标成本编制预结版目标成本编制成本结算&结算版目标成本编制项目后评估基础施工开发贷放款开盘筹备开盘前风险检查工程实现&竣工验收按揭回款实施/税收动态管理销售&回款风险检查&交付
9、准备维修清算管理办证客户维护二次改造&整改交付管理后评估房地产项目运营全周期中，“开发阶段”和“业务条线”两条主线从始至终贯穿10运营总图（运营总图（456高周转项目）高周转项目）项目初判发展工作例会头脑风暴土地评审决策签订投前目标合约书项目获取签订投后目标合约书编制投后版计划提交运营图初稿核对可研版货值预备会货值优化编制投前版计划收地编制强排方案完成概念方案设计概念方案评审初勘详勘示范区概念策划示范区景观、建筑概念方案评审示范区样板房室内概念方案评审编制拿地上会版目标成本成立招采管理组织示范区/降水/地勘/桩基单位定标现场踏勘市场调研示范区选址临展选址品牌接待点设置客服前期介入项目规划设计建
10、议前端融资立项公区室内硬装概念方案评审货量区景观方案评审规划方案评审示范区建筑方案评审示范区景观方案评审示范区室内硬装方案评审样板房室内硬装方案评审完成示范区建筑施工图完成可研版目标成本审批编制启动会版目标成本试装装修、景观单位定标制定招采方案咨询服务类招标工程施工类招标材料设备类招标工程初步策划监理策划示范区动工编制营销大纲销售团队组建、培训上报前端融资方案开发贷立项制定项目招采计划时间时间阶段阶段投资投资运营运营开发开发设计设计成本成本/ /招招采采工程工程营销营销/ /客客服服财务财务概念方案阶段概念方案阶段（方案前置，策划先行）（方案前置，策划先行）拿地前一个月以上拿地前一个月以上1
11、1概念方案概念方案投前阶段一个月投前阶段一个月2 2项目获取项目获取3 3预备会阶段预备会阶段0.60.6个月个月由投资部门主导11运营总图（运营总图（456高周转项目）高周转项目）组织召开预备会考核/冲刺版计划上线&更新运营图核对线上预备会版货值组织项目启动会计划实施监督价格核查、货值核查节点汇报项目计划周报项目月度动态货值盘点项目经营风险预警开盘风险预警取得土地证取得方案批复取得用地证取得工程证取得施工证取得预售证封顶风险预警时间时间阶段阶段投资投资运营运营开发开发设计设计成本成本/ /招招采采工程工程营销营销/ /客客服服财务财务3 3公区/批量精装室内硬装方案评审完成建筑报批版施工图完
12、成建筑施工版施工图完成示范区景观施工图完成示范区/样板房室内硬装施工图示范区/样板房室内软装方案评审示范区验收完成启动会版目标成本审批合约规划货量区技术支持示范区后评估示范区现场评审完成施工图版目标成本审批施工至0垫层施工开始挖土施工组织设计总包进场开始正式打桩编制工程管理策划工程达到预售条件示范区主体施工完成完成硬装软装施工低碳制作三维影视片品牌发布会组织媒体行活动正展开放产品说明书示范区开放认筹开盘评审开盘客服热线推广会风险检查前端融资贷管理按揭银行摸底按揭银行合作协议签订按揭办理培训前端融资放款开发贷融资方案审批签订开发贷融资合同开发贷放款股权质押确认精装标准4 4方案批复阶段方案批复阶
13、段0.40.4个月个月方案批复方案批复 施工准备阶段施工准备阶段1 1个月个月5 5开工开工开盘前开盘前2 2个月个月6 6开盘开盘满意度回访12运营总图（运营总图（456高周转项目）高周转项目）组织开盘复盘会人防、消防、规划验收货量区二次设计时间时间阶段阶段投资投资运营运营开发开发设计设计成本成本/ /招招采采工程工程营销营销/ /客客服服财务财务完成预结版目标成本审批供方评估过程评估结构封顶外架拆除批量精装验收完成景观工程竣工备案二次改造联合验收交付评估认购转签开盘后评估回款管理交付管理交付客户满意度回访召开交付启动会交付培训按揭回款考核开发贷贷后监管、销售、还款组织项目后评估会办理大产证
14、设计后评估项目结算供方后评估交付后维保办证管理居住体验回访风险排查工地开放体验日交付满意度回访6 67 7开盘后开盘后1717个月个月竣备竣备8 8交付前交付前2-62-6个月个月交付交付交付后交付后13开发阶段开发阶段n按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后九打阶段，分别以项目获取、完成概念方案、通过预备会、取得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑事件作为分界开发阶段开发阶段14开发阶段开发阶段投前投前n房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最
15、为基本、最为关键的一项工作、其目的就是通过一系列的调查研究和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供依据n这阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策1投投前前15开发阶段开发阶段投前投前投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/ /开发开发营销营销财务财务客服客服城市准入报告审批土地信息收集项目初判市场定位新进入城市的供方选择强排方案编制初判评审后15天头脑风暴会挂牌截止前15天15天土地评审决策/可研决策深度可研决策会后签订投销目标合约书项目获取可研会前编制投销版计划强排方案前已进入城市的供方选择可研决策会前编制拿地上会版目标成本土地评审前必要的项目现场调查挂牌前一个
16、月现金流测算挂牌前一周前端融资立项挂牌后一周同行战略合作洽谈挂牌前两周前端融资方案上报开发贷方案设计摘牌前一周明确前端融资责任人确定前端融资报告主体投前投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后16开发阶段开发阶段概念方案概念方案2n概念方案设计，是一个将项目开发意图和设计整体构思，以效果图、概念图等；灵活的表现手法呈现出来的过程，从项目获取到完成概念方案的一个月时间，称之为概念设计方案阶段n本阶段中，相关条线需遵照地块的经济指标，按照相关规范要求，在做够容积率的前提下进行地块的整体布局，概念方案需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面17开发阶段开发阶段概念方
17、案概念方案投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/ /开发开发营销营销财务财务客服客服签订土地成交相关文书摘牌后摘牌后7 7天内天内签订投后项目目标合约书概念方案评审督促合作项目协议书的签订合作项目内部交底摘牌后摘牌后0.50.5个月个月完成初勘报告现场准备工作挂牌后挂牌后3 3个工作个工作日日土地资源入库摘牌后摘牌后1010个工作日个工作日前端融资立项审批开发立项申请挂牌后挂牌后2020个工个工作日作日签订前期融资协议产业资本及财务投资合作洽谈协议签订后协议签订后5 5个个工作日工作日前端融资股权质押前端融资协议/合同备案摘牌后摘牌后7 7天内天内参与项目交底会录入投后版计划核对科
18、研版货值发布项目名称协议签订后一协议签订后一个月内个月内跟进对外参股合作项目经营目标确定摘牌后摘牌后0.70.7个月个月示范区景观概念方案评审示范建筑概念方案评审摘牌后摘牌后0.80.8个月个月货量区景观概念方案评审摘牌后摘牌后1 1个月个月货量区建筑概念方案评审完成详勘报告示范区室内硬装概念方案评审样板房室内硬装概念方案评审摘牌一个月内摘牌一个月内编制可研版目标成本成立招采管理组织技术管理准备组织管理准备摘牌后摘牌后1010天天营销团队建设摘牌后摘牌后1515天天市场调研确定案名摘牌后摘牌后2020天天定案优化摘牌后摘牌后2525天货天货量量预排示范区设置建议临展选址及方案执行地推外展点选址
19、及方案报批摘牌后摘牌后3030天天品牌接待点设置客服前期介入投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后18开发阶段开发阶段预备会预备会3n从完成概念方案通过项目预备会的一个多月时间，称之为预备会阶段n预备会是集团根据产品定位，政府规范要求等对项目经营指标，操盘思路进行筹划，明确项目/年度目标的会议，秉承 “策划先行，承上启下、内外一致、确认承诺”四大原则n在本阶段中，运营协调各业务条线对项目开发进行整体策划及模拟操盘，对整体策划进行评审、确认，确定各关键指标值。此外，对潜在的风险进行判断，预控、减少或规避项目运营风险预预备备会会19开发阶段开发阶段预备会预备会投资投资运营运营设
20、计设计成本成本招采招采工程工程/开发开发营销营销财务财务客服客服概念方案后一概念方案后一周内周内提交运营图初稿摘牌后摘牌后1.31.3个月个月完成示范区桩基础施工图摘牌后摘牌后1.41.4个月个月示范区建筑方案评审摘牌后摘牌后1.51.5个月个月公区室内硬装概念方案评审摘牌后摘牌后1.71.7个月个月示范区景观方案评审摘牌后摘牌后1.81.8个月个月货量区景观方案评审摘牌后摘牌后2 2 个月个月样板房室内硬装方案评审；完成规划方案/扩初设计；完成示范区建筑施工图；示范区室内硬装方案评审摘牌后摘牌后2.32.3个月个月准备预备会资料桩基础开工前桩基础开工前开工条件审核摘牌后摘牌后3535天天销售
21、及企划代理公司筛选、提报编制启动会版目标成本预备会前预备会前预备会资料准备预备会前预备会前预备会货值结构优化方案报批前方案报批前10-10-1515天天组织预备会招采实施前招采实施前制定项目招标采购计划预备会前预备会前预备会资料准备预备会前预备会前预备会资料准备摘牌后摘牌后1.51.5个月个月桩基开工编制监理规划摘牌后摘牌后4040天天营销大纲编制及评审摘牌后摘牌后4545天天销售讲义编制与审核摘牌后摘牌后5050天天品牌导入推广方案确定；项目启动新闻发布会摘牌后摘牌后5555天天模型制作；自媒体建立摘牌后摘牌后6060天天销售团队组建培训；临展开发放动预备会前预备会前预备会资料准备预备会前预
22、备会前预备会资料准备摘牌后摘牌后6565天天前期拓客准备摘牌后摘牌后7070天天品牌导入档案落地执行摘牌后摘牌后4545天天前端融资放款前端融资资金前端融资资金到位后到位后前端融资贷后管理规划方案文本规划方案文本完成前完成前项目规划设计建议投前概念方案预备会预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后预备会前预备会前预备会货值结构优化20开发阶段开发阶段方案批复方案批复4n从通过项目预备会到取得方案批复的这段时间，称之为方案批复阶段n规划方案批复作为重要的历程碑节点，是项目经济指标及成本指标确定、施工图设计、后续报批报建的前提。本阶段的主要任务是取得规划方案批复意见方方案案批批复复21开发阶
23、段开发阶段方案批复方案批复投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/开发开发营销营销财务财务客服客服摘牌后摘牌后2.52.5个月个月公区室内硬装方案评审批量精装室内硬装方案评审摘牌后摘牌后2.72.7个月个月完成示范区景观施工图确认精装标准制定招采方案预备会后一周预备会后一周内内考核版计划上线冲刺版计划上线提报项目运营图核对线上预备会版货值摘牌后摘牌后2.72.7个月个月取得方案批复摘牌后摘牌后2.52.5个月个月总包进场两证一规取的前开发贷立项审批开发贷融资方案编制投前概念方案预备会方案批复方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后咨询服务类招标示范区招标工程施工类招标材料设备类招标2
24、2开发阶段开发阶段施工准备施工准备5n从取得方案批复到取得施工证的这段时间，称之为施工准备阶段n对于集诸多不确定因素于一体的建筑安装工程来说，施工准备阶段是施工程序中的重要环节，关乎后续施工是否能顺利进行n本阶段中，各业务条线间互相协调，完成全部的施工准备工作，包括施工证取得、施工图设计、招标采购、施工现场准备等施施工工准准备备23开发阶段开发阶段施工准备施工准备投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/开发开发营销营销财务财务客服客服摘牌后摘牌后3 3个月个月完成样板房内硬装施工图样板房室内软装方案评审完成示范区室内硬装施工图示范区室内软装方案评审完成建筑报批版施工图摘牌后摘牌后4
25、4个月个月基坑支护通过专家评审摘牌后摘牌后8585天内天内首次媒体行活动备案名取得后备案名取得后一周内一周内更新项目名称摘牌后摘牌后4 4个月个月取得施工证桩基完成摘牌后摘牌后3.63.6个月个月取得工规证施工证取得前施工证取得前开发贷方案审批开发贷融资评审投前概念方案预备会方案批复施工准备施工准备开盘前开盘后交付前交付后方案批复后方案批复后7 7天天内内组织项目启动会提交启动会版货值施工版货值审施工版货值审批后批后3 3天内天内核对施工图版货值摘牌后摘牌后3.53.5个月个月基坑支护方案评审摘牌后摘牌后2.82.8个月个月完成货量区桩基施工图每月每月2525日日上报预算计划启动会版目标成本审
26、批预算审核、审批、归档摘牌后摘牌后9090天内天内开放首批地推外展点示范区样板房包装方案设计摘牌后摘牌后105105天内天内举行品牌发布会摘牌后摘牌后115115天内天内三维影视片制作出街项目启动会后项目启动会后1 1个个月内月内完成项目（税务管理表）24开发阶段开发阶段开盘前开盘前6n从项目开工到工程形象进度满足预售条件实现开盘的这段时间，称之为开盘前阶段n这一阶段的主要工作是整合开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源、将项目建设计划付诸于正式实施。内容包括落实承包商、施工组织、建设监理、市政和公建配套n在本阶段，要求各条线互相配合，在保证质量的前提下，加快施工进度，在集团标准工
27、期要求期限内，工程形象进度满足所在城市的预售条件，同时，营销条线需要做好薪客及开盘筹备工作，确保快速开盘、快速销售开开盘盘前前25开发阶段开发阶段开盘前开盘前投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/开发开发营销营销财务财务客服客服营销价格审批后营销价格审批后3 3天内天内组织核对全盘价格规划审批后的货值预售证取得后预售证取得后3 3天内天内组织核对预测版货值摘牌后摘牌后4.24.2个个月月完成建筑实施版施工图每月每月2525日日动态成本月报编制施工图版目标成本启动会版目标成本启动会版目标成本审批完成后审批完成后1515日内日内编制合约规划表每季度一次每季度一次第三方过程评估摘牌后摘牌
28、后5 5个月个月土方开挖完成摘牌后摘牌后6 6个月个月完成正负零工程达到预售条件达到预售条件达到预售条件3 3天内天内取得预售证摘牌后摘牌后130130天内天内组织二次媒体行活动摘牌后摘牌后135135天内天内低聚：正展开放摘牌后摘牌后150150天内天内召开产品说明会开盘前开盘前3030天前天前示范区开放摘牌后摘牌后160160天内天内认筹（小筹）组织：示范区/样板间开放确定开盘活动方案摘牌后摘牌后178178天内天内开盘方案制定及评审开盘取得两证一规后取得两证一规后2.52.5个月（底线：取得个月（底线：取得预售证后预售证后1 1个月内个月内）开发贷放款全周期税务管理全周期税务管理表表审批
29、后审批后1 1个月内个月内编制税收方案执行计划表开盘前开盘前3030天天按揭合作银行摸底：完成按揭合作协议审批开盘前开盘前1515天天完成阶段性担保股东会决议用章审批按揭银行开户开盘前开盘前1 1周周银行项目准入按揭额度预约：银行培训对外宣传前对外宣传前营销物科审核示范区开放前示范区开放前客服热线推广成立风险检查小组开盘前开盘前1 1周周风险检查：案场服务品质检查投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘前开盘后交付前交付后26开发阶段开发阶段开盘后开盘后7n从项目开盘到竣工备案的这段时间，称之为开盘后阶段n本阶段的主要工作是工程实现并完成竣工备案。其中，竣工验收工作是全面考核建设成果的最终
30、环节，有建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位按照被批准的设计文件和国家规定来进行综合检查、质量监管部门和相关管理部门进行监督。经验收合格的工程方可办理交付使用手续开开盘盘后后27开发阶段开发阶段开盘后开盘后投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/开发开发营销营销财务财务客服客服摘牌后摘牌后6.36.3个月个月示范区开放后评估交付前交付前2-62-6个月个月竣工备案筹备前筹备前4.54.5个月个月外立面落实每年每年5 5月月3131日前日前完成企业所得税汇款投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后开盘后交付前交付后开盘后开盘后1 1个月个月内内组 织 开 盘 复盘会计划过程监控
31、每月每月2525日日动态成本管理（月报）设计变更管理现场签证管理无效成本管理制定结算计划合同履行完毕合同履行完毕发放结算通知结算资料收集结算审批后结算审批后结算资料归档开盘至项目售罄开盘至项目售罄促销价格调整回款管理摘牌至项目售罄摘牌至项目售罄销售后台工作管理必要时更新（税收方案执行计划表）结算会议通过结算会议通过后后结算审批收到结算资料收到结算资料后后结算审核竣工备案前竣工备案前目标成本（预结版）审批5 5月月1010日日-6-6月月3030日日供方年中评估每半年每半年供方名册建立供方等级评定1111月月1010号号1212月月3030号号供方年末评估竣备前竣备前9-109-10个月个月结构
32、封顶交付前交付前6 6个月个月交付启动及策划竣备前竣备前6.56.5天天室外景观完成每季度一次每季度一次第三方过程评估批量精装验收批量精装验收摘牌后摘牌后210210天天开盘后评估摘牌后摘牌后195195天天热销后宣执行摘牌后摘牌后187187天天认购转签开发贷贷后监管、销售、还款按揭回款考核次月次月5 5日前日前上报（项目销售回款情况表）每季度至少每季度至少1 1次次准业主活动每每2 2月至少一次月至少一次工程进度推送每月至少一次每月至少一次客户关怀互动签约后签约后1 1个月内个月内销售服务满意度调查签约后签约后客户信息收集设计变更会签客户投诉处理舆情监测28开发阶段开发阶段交付前交付前8n
33、从完成竣工备案到交付的这段时间，称之为交付前阶段。n交付前阶段主要由客服人员代表客户进行交付前的内部验收交接，确保将充分体现企业品质的产品交付到客户手中。主要工作有物业承接查验、召开交付启动会、进行风险排查及整改等。交交付付前前29开发阶段开发阶段交付前交付前投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/开发开发营销营销财务财务客服客服交付前交付前1 1个月个月第二次品质排查整改投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付前交付后交付前交付前2 2个月个月完成2次改造交付前交付前2525天天综合验收交付前交付前2020天天交付预体验活动交付前交付前3 3个月个月第 一 次 品
34、质排查整改交付前交付前10-1510-15天天交付评估交付前交付前3 3个月个月交付管理交付前交付前2020天天制定交付方案交付前交付前1 1月月物业检查会工地开放体验日客户摸牌零星交付方案空置房管理交付启动会后交付启动会后2 2周周内内交付前风险捡查交付前交付前3 3个月个月召开交付启动会交付前一周交付前一周模拟验收准备交付预案交付培训交付前交付前1 1天天交付现场布置30开发阶段开发阶段交付后交付后9n交付后的主要工作有工程维修、物业管理、项目结算及后评估等。其中物业管理作为维护客户关系的一项重要工作，其主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，为其提供一系列生活服务，并通过维护
35、、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。交交付付后后31开发阶段开发阶段交付后交付后投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/开发开发营销营销财务财务客服客服交付后交付后3 3天内天内组织项目后评估会项目预结果交付后的维保交付日至合同约交付日至合同约定时间定时间办证管理集中交付后集中交付后1 1个个月内月内交付满意度回访集中交付后集中交付后4 4个个月内月内集中维修集中交付后集中交付后6 6个个月月交付后客户沟通交付满一年交付满一年居住体验回访组建社区社团投前概念方案预备会方案批复施工准备开盘前开盘后交付前交付后交付后竣工结算后竣工结算后1 1个月内个月内供方后评估32业务条线业务条线
36、 按照业务条线、投资、运营、设计、成本、招采、工程/开发、营销、财务、客服等多部门协同配合，确保项目顺利开展业务条线业务条线33投资投资招拍挂招拍挂招拍挂招拍挂工作要点工作要点时间要时间要求求完成标准完成标准/ /工工作成果作成果工具包工具包关键工关键工作作子项子项区域公司区域公司区域集团区域集团控股集团控股集团城市准入城市准入研究研究城市准入报告审批投发中心准入研究集团批准城市准入报告审批MA-1-01投资发展管理制度城市准入审批表城市准入报告模板土地信息土地信息收集收集项目线索收集及动态管理拓展部收集项目线索投发中心审批土地信息收集审批表备案、监控检查年度投资计划时间土地信息收集审批表提交
37、MA-1-01投资发展管理制度MA-2-03-20 项目投资拓展管理办法土地信息收集审批表项目初判项目初判编制初判报告拓展部组织编制项目初判报告提交项目初判MA-1-01投资发展管理制度土地初判申请表土地初判审批表初判审批投发中心审核、分管副总裁审批备案、监控检查项目初判审批土地拓展土地拓展计划审批计划审批土地拓展计划审批初判发起人申请地块拓展计划控制表职能部门评审，分管副总裁批准地块拓展计划控制表评审地块拓展计划控制表头脑风暴头脑风暴会会召开头脑风暴会市场策划部负责已进入城市头脑风暴会投发中心组织新进入城市的头脑风暴会，市场策划负责人批准备案，监控检查头脑风暴会会议记录MA-1-01投资发展
38、管理制度头脑风暴会会议指引头脑风暴审批流程头脑风暴会会议纪要审批表市场定位市场定位 市场定位市场策划部编制项目市场定位报告投发中心批准项目市场定位报告A类项目，监控检查B类项目，集团审批市场定位报告审批MA-1-01投资发展管理制度市场定位及产品定位审批表市场定位报告模板强排方案强排方案审批审批强排方案审批研发设计部负责已进入城市的项目强排方案投发中心编制新进入城市的项目强排方案，分管副总裁批准A类项目，监控检查B类项目，集团审批项目强排拿地方案审批MA-1-01投资发展管理制度项目强排拿地方案审批表备注：备注：A类项目计容建面12万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积12万平米
39、，或预估土地成交价2.5亿元34投资投资招拍挂招拍挂招招拍拍挂挂工作要点工作要点时间要时间要求求完成标准完成标准工具包工具包关键工作关键工作子项子项区域公司区域公司区域集团区域集团控股集团控股集团项目可研项目可研报告报告编制项目可研报告市场策划部组织编制项目可研报告审核小项目项目可研报告A类项目，监控检查B类项目，集团审核土地评审例会之前提交项目可研报告MA-1-01投资发展管理制度可研上会现场汇报操作指引项目可研报告模板土地评审土地评审可研决策董事长向区域/控股集团汇报可研报告投发中心组织小项目评审会,参与集团大项目评审会A类项目，参与评审B类项目，组织评审每周土地评审例会项目可研报告评审M
40、A-1-01投资发展管理制度可研上会现场汇报操作指引表地块可研上会决策汇报ppt模板投前项目投前项目目标合约书目标合约书签订投前项目目标合约书市场策划部发起投前项目目标合约书设计/项管/营销、运营等会签，分管副总裁、总裁审核集团批准签订投前项目目标合约书MA-3-01-20 项目投资前期评审操作指引投前目标合约书审批表项目获取项目获取项目获取董事长发起土地竞拍授权单审批表土地竞拍合作审批单地块竞买保证金审批表排他协议审批单投发和财务中心负责竞买保证金的批准，投发中心负责项目竞买授权的审核集团批准土地成交书或框架协议土地竞拍授权审批表土地竞拍合作审批表土地合作协议审批表地块竞买保证金审批表排他协
41、议审批单排他协议模板投后项目投后项目目标合约书目标合约书签订投后项目目标合约书获地后，项目拓展部完成投后项目目标合约书签订设计/项管/营销、运营等会签，分管副总裁、总裁审核集团批准摘 牌 后 7天内签订投后目标合约书*MA-3-01-20 项目投资前期评审操作指引投后目标合约书审批签订土地成签订土地成交相关文书交相关文书签订土地成交相关文书签订土地成交相关文书集团审核备案集团批准完成土地成交相关文书的签订MA-1-01投资发展管理制度概念方案评概念方案评审审概念方案评审概念方案设计、组织概念方案评审会参加概念方案评审，批准小项目概念方案A类项目，监控检查B类项目，组织评审完成概念方案评审MA-
42、1-01投资发展管理制度备注：备注：A类项目计容建面12万平米，且预估土地成交价2.5亿元；B类项目计容面积12万平米，或预估土地成交价2.5亿元 *项目投后目标合约书相关指标不得突破投前目标合约书35投资投资收并购收并购收收并并购购工作要点工作要点时间要时间要求求完成标准完成标准工具包工具包关键工作关键工作子项子项区域公司区域公司区域集团区域集团控股集团控股集团城市准入研城市准入研究究城市准入标准审批区域集团投发中心负责城市的准入研究投控集团负责审批完成城市准入报告审批MA-3-02-20 项目并购投资管理制度城市准入报告审批土地信息收土地信息收集集项目档案收集及动态管理区域公司收集集团已准
43、入城市及区域内的收并购项目信息负责批准区域公司土地信息收集审批表备案、空投投发中心监控抽查提交土地信息收集审批表MA-3-02-20 项目并购投资管理制度项目初判项目初判初判申请项目拓展部组织编制项目的初判报告提交项目初判报告MA-3-02-20 项目并购投资管理制度地块初判申请审批单初判审批区域公司发起区域公司发起和判审批区域集团批准、报控股集团备案备案、控股投发中心监控抽查初判发起 3 日内完成初判报告审批初判审批（区域集团发起）土地拓展计土地拓展计划审批划审批土地拓展计划审批（区域公司发起）初判发起人须编制（体块拓展计划控制表）相关职能部门进行评审、由分管营投发的副总批准初判发起3日完成
44、地块拓展计划控制表MA-3-02-20 项目并购投资管理制度地块拓展计划控制表土地拓展计划审批（区域集团发起）头脑风暴会召开头脑风暴会市场策划部负责组织已进入城市头脑风暴会投资发展中心负责组织新进入城市的头脑风暴会，有市场策划负责人批准备案、控股投发中心监控抽查初判通过后7日内MA-3-02-20 项目并购投资管理制度头脑风暴会会议纪要市场定位市场定位市场定位完成市场定位及产品定位审批单投资发展中心负责评审项目市场定位报告控股集团投发中心负责审批头脑风暴会3日内完成市场定位报告评审MA-3-02-20 项目并购投资管理制度地块定位及产品定位建议评审表完成市场定位报告头脑风暴会7日内36投资投资
45、收并购收并购收收并并购购工作要点工作要点时间要求时间要求完成标准完成标准工具包工具包关键工作关键工作子项子项区域公司区域公司区域集团区域集团控股集团控股集团强排方案强排方案强排方案审批研发设计部负责编制已进入城市的项目初步强排方案投资发展中心负责编制新进入城市项目的强排方案，由投发中心负责人审核控投集团投发中心负责审批完成审批方案项目强排拿地方案审批深度研判深度研判立项报告审批发起并购立项流程区域集团相关职能部门进行审核控股集团负责审批初判审批完成后1-5日内并购立项会前1日完成并购立项报告会审MA-3-02-20 项目并购投资管理制度地块立项申请表居间协议签署发起居间协议流程在区域集团见证下
46、完成顾问居间协议的签署备案、控股集团投发中心监控抽查，控股监察审计部门负责监督并购立项会后7日内完成顾问居间协议签署签署排他协议签署排他协议区域集团相关部门审核、由区域集团总裁批准并购立项会后10日内完成排他协议签署尽职调查小组组建排他协议签署后3日内完成尽职调查小组组建评审决策评审决策材料会审完成科研决策评审会汇报资料决策排他协议签署21日内完成可研评审并备案MA-1-02-20项目并购管理投资管理制度完成科研决策会备案项目资料的会签、上传、备案由区域集团相关职能部门进行审核备案可研决策评审会后3日内投前项目投前项目目标合约书目标合约书签订投前项目目标合约书市场策划部发起投前项目目标合约书区
47、域集团审核控股集团负责审批可研决策会结束时间签订投前项目目标合约书签署交易合签署交易合同同签署交易合同在排他协议约定保护期内完成交易合同的签署在区域集团见证下完成交易合同的签署备案科研决策评审会后14日内完成合同签署投后目标投后目标合约书合约书签订投后目标合约书获地后，项目拓展部应根据土地中拍价/收并购项目合作协议完成投后项目目标合约书签订区域集团审核控股集团负责审批摘牌后7天内完成投后项目目标合约书的签订MA-3-01-20 项目投前评审操作指引签订土地成签订土地成交相关文书交相关文书签订土地成交相关文书完成土地成交相关文书的签订区域集团审核控股集团负责审批完成土地成交相关文书签订MA-1-
48、01 投资发展管理制度概念方案评概念方案评审审概念方案评审区域公司负责组织已项目的概念方案评审会参加区域公司组织的概念方案评审控股投发中心负责对概念方案进行审批完成概念方案评审MA-1-02-20 项目并购投资管理制度备注：备注：工具包存放主路径：OA知识门户/公司成果/投资发展/制度类/制度/37投资投资项目评审和决策流程图项目评审和决策流程图项目项目初判初判发展工作发展工作例会例会终止终止城市布局城市布局战略战略城市准入城市准入强排方案强排方案项目拓展项目拓展计划表计划表市场定位市场定位报告报告项目拓展项目拓展计划表计划表竞买、竞买、勾地或勾地或收并购收并购头脑头脑风暴会风暴会可研决策可研
49、决策评审会评审会概念方案概念方案评审会评审会终止终止NO决策点决策点1 1YESYES优化调整决策点决策点2 2勾地项目预可研预可研报告报告融资部门融资部门概念方案概念方案研发中心研发中心收并购项目竞买项目决策点决策点4 4NO决策点决策点3 3方案方案移交移交38投资投资收并购项目工作流程收并购项目工作流程1. 1.信息获取信息获取战略漏斗城市准入拆迁漏斗2 2、价值判断、价值判断3. 3.排他协议排他协议市场漏斗项目初判并购立项财务漏斗可研报告尽职调查评审决策战略漏斗4. 4.交易合同交易合同法务税务调查目录配合单位法务漏斗土增税、所得税调查目录法务事务所+税务事务所财务漏斗（税务筹划）预
50、估净利润8%以上39运营运营操盘项目运营维度操盘项目运营维度操操盘盘项项目目运运营营维维度度工作要点工作要点时间要时间要求求完成标准完成标准工具包工具包关键工关键工作作子项子项区域公司区域公司区域集团区域集团控股集团控股集团投前版投前版计划计划编制投前版计划区域公司运营/投资部门按照集团工作标准编制项目投前版全景计划（一级节点），并入可研报告及投前目标合约书区域集团运营审核投前目标合约书中投前全景计划（一级节点）后上报控投集团批准土地审核完 成 项 目投 前 版 全景计划（ 一 级 节点）PM-1-01-21 计划管理制度PM-1-01-21-01-20项目全景节点计划表PM-1-01-21-
