1、第四章第四章 租赁合同租赁合同 n一、租赁合同的概念和特征：一、租赁合同的概念和特征：n（一）租赁合同的概念：租赁合同是出租（一）租赁合同的概念：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。人支付租金的合同。 n（二）租赁合同的特征：（二）租赁合同的特征：n1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同合同 n2.租赁合同是双务、有偿合同租赁合同是双务、有偿合同 n3.租赁合同是诺成合同租赁合同是诺成合同 二、二、 租赁合同的订立租赁合同的订立n1、租赁合同的当事人、租赁合同的当事人n2、租赁合同的条款：租赁
2、物的名称、数、租赁合同的条款：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。限和方式、租赁物维修等条款。 n3、租赁合同的形式：租赁期限六个月以、租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。用书面形式的，视为不定期租赁。 n4.租赁合同的期限：租赁期限不得超过二十年。超租赁合同的期限：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之人可
3、以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。日起不得超过二十年。 n当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 n租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期
4、。为不定期。 n甲与乙二人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合甲与乙二人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同期满后：（）期满后：（）A.甲、乙之间存在债权债务关系但不存在租甲、乙之间存在债权债务关系但不存在租赁合同关系赁合同关系B.甲、乙双方都有违约行为甲、乙双方都有违约行为C.承租人乙侵犯了甲的所有权承租人乙侵犯了甲的所有权D.甲、乙双方都以积极的行为建立不定期租甲、乙双方都以积极的行为建立不定期租赁关系，当事人之间存在建立不定期租赁
5、关系的赁关系，当事人之间存在建立不定期租赁关系的要约和承诺要约和承诺nD三、租赁合同的效力三、租赁合同的效力n（一）出租人的权利义务（一）出租人的权利义务n1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务；的义务； n216：出租人应当按照约定将租赁物交付：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。定的用途。 n2、租赁物和租赁权的瑕疵担保义务；、租赁物和租赁权的瑕疵担保义务；n228：因第三人主张权利，致使承租人：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可不能对租赁物使用
6、、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。以要求减少租金或者不支付租金。 n第三人主张权利的，承租人应当及时通第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。知出租人。 n3、维修租赁物的义务、维修租赁物的义务n220：出租人应当履行租赁物的维修义务，但：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。当事人另有约定的除外。 221：承租人在租赁物需要维修时可以要求出：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响
7、承租人使用的，应人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当相应减少租金或者延长租期。（二）承租人义务（二）承租人义务n1、支付租金的义务；、支付租金的义务；n226：承租人应当按照约定的期限支付租金。对：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期
8、间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 227：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 n2、按照约定的方法或租赁物的性质使用租、按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务；赁物的义务；n217：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确
9、，依照本法第本法第61条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。的性质使用。 218：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。偿责任。 219：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。解除合同并要求赔偿损失。 3、妥善保管租赁物的义务；、妥善保管租赁物的义务；n222：承租
10、人应当妥善保管租赁物，因：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。当承担损害赔偿责任。4、不得随意转租的义务；、不得随意转租的义务；n224：承租人经出租人同意，可以将租赁物转：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以解除
11、合同。 n甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？ nA甲有权要求解除与乙的租赁合同甲有权要求解除与乙的租赁合同 nB甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 nC甲有权要求丙搬出房屋甲有权要求丙搬出房屋 nD甲有权要求丙支付租金甲有权要求丙支付租金 nABCn在租赁合同中，承租人经出租人的同意，将在租赁合同中，承租人经出租人的同意，将租赁物转租给第三人时，如果第三人对租赁
12、租赁物转租给第三人时，如果第三人对租赁物造成损失的，应当如何赔偿损失（）。物造成损失的，应当如何赔偿损失（）。A.应当由第三人赔偿损失应当由第三人赔偿损失B.应当由承租人与第三人按份承担损失应当由承租人与第三人按份承担损失C.应当由承租人与第三人连带赔偿损失应当由承租人与第三人连带赔偿损失D.应当由承租人赔偿损失应当由承租人赔偿损失D5、返还租赁物的义务。、返还租赁物的义务。235：租赁期间届满，承租人应当返还租：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。或者租赁物的性质使用后的状态。 四、租赁合同的特别效力
13、与风险负担四、租赁合同的特别效力与风险负担（一）租赁合同的特别效力（一）租赁合同的特别效力n1、买卖不破租赁、买卖不破租赁n229:租赁物在租赁期间发生所有权变租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。动的，不影响租赁合同的效力。 n2、房屋承租人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权n230：出租人出卖租赁房屋的，应当在：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。的权利。 n王、赵二人各以王、赵二人各以20%与与80%的份额共有的份额共有1间间房屋，出租给汪某，现王某
14、欲将自己的份额房屋，出租给汪某，现王某欲将自己的份额转让，请问：下列表述中哪一说法是正确的？转让，请问：下列表述中哪一说法是正确的？nA.赵有优先购买权，汪没有优先购买权赵有优先购买权，汪没有优先购买权B.汪有优先购买权，赵没有优先购买权汪有优先购买权，赵没有优先购买权C.赵、汪都有优先购买权，二人处于平等地赵、汪都有优先购买权，二人处于平等地位位D.赵、汪都有优先购买权，赵的优先购买权赵、汪都有优先购买权，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权优先于汪的优先购买权 nDn3、承租人的任意解除权、承租人的任意解除权n233：租赁物危及承租人的安全或者健：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人
15、订立合同时明知该租康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。解除合同。 n4、共同居住人的继续承租权、共同居住人的继续承租权n234：承租人在房屋租赁期间死亡的，：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。合同租赁该房屋。 n（二）租赁合同的风险负担（二）租赁合同的风险负担n231：因不可归责于承租人的事由，致：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租承租人可以要求减
16、少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。解除合同。n 2005年年1月月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期五年，租金一次付清，交付租的一套别墅，租期五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
17、n入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天天时间，装修则用了一
18、个月，乙不知情。更换瓦片时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 n 2005年年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 n2006年年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年年12月甲曾向戊借款月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使
19、用。借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 n问题：问题： n1甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？权利？ n2别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？是什么？ n3甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费
20、用、损失应如何处规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？理？理由是什么？ nn4别墅装修问题应如何处理？理由是什么？别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ n5甲是否有权请求乙赔偿因甲是否有权请求乙赔偿因2005年年6月屋顶月屋顶漏水所受损失？理由是什么？漏水所受损失？理由是什么？ n6丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？什么？ n7丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？么？ 参考答案：参考答案：n1为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不
21、定期租赁。乙事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。承租人。 n2（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。由乙负担。 n（2）甲的维修属于无因管理人的行为，）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。影响乙对该项义务的承担。 n（3）因维修影响了甲的使用，应当相应）因维修影响了甲的使用，应当相应减
22、少租金或延长租期。但装修期间不在延长租减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。期的范围。 n3（1）甲丁之间属于无名合同，应适用）甲丁之间属于无名合同，应适用合合同法同法总则的相关规定，并可参照总则的相关规定，并可参照合同法合同法分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。适用承揽合同规则。 n（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。偿责
23、任。 n4乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。状或赔偿损失。 n5无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。乙无过错，因此损失应由甲自行承担。 n6丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。租赁合同租赁该房屋。 n7丙有权请求戊返还原物。因为丙根据丙有权请求戊返还原物。因为丙根据合合同法同法的规定是合法占有人，有权请求侵占人的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。返还原物。
