1、2015.11互联网背景下的社区商业发展趋势 摘要 何为社区商业 时代互联网背景 社区商业案例目录 近年来，城市核心商圈的大型商业中心市场竞争相当激烈，供应已近饱和；随着城市格局的升级演变和生活方式的改变，社区型商业中心在竞争的蓝海有如雨后春笋，应运而生； 据不完全统计，2014年全美的社会消费品零售总额中，社区型商业贡献了近6070%的份额！ 社区型商业拥有自己属地化的消费人群，其必将成为未来中国商业地产发展的热点； 本课题重点分析互联网背景下社区型商业产品的发展特征。摘要何为社区商业？ 商业中心 城市型商业中心 社区商业中心 区域型商业中心 正文微软雅黑16（最小）级别社区商业中心案例功能
2、、规模商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和生活服务业的商业集聚区，是城市中最基本的商业单元。规模：25万M2万科万科里、华润欢乐颂区位、辐射范围位于城市大型居住片区中心、区域交通枢纽。辐射范围：3KM以内商业特征一定的时尚度，主力店为各类超市，次主力店为影院、儿童主题等，辅以各类生活配套设施。商圈人口商圈人口在5-10万消费属性生活属性海口东莞何为社区商业？ 何为社区商业？ 是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，有别于城市中心商业、区域中心商业。 社区商业和住宅小区是紧密联系，直接指向小区住户 。对消费者需求的满足必须具备方便的特性，但无
3、法完全满足终端消费者的所有商业需求。表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，是区别与其他商业最重要的特点。社区商业以住宅小区为载体以利民便民为宗旨以地域内和周边居民为主要服务对象何为社区商业？ 顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲情性盈利稳定性需求依赖性高圏扩展性高圏扩展性社区商业的特征决定了它的角色生活属性生活属性社区商业特征：社区商业的根本属性是生活属性基本生活属性：满足生活需求必备的商业配套，着力于解决“柴米油盐酱醋茶”、日常生活用品，如综合超市、菜市场、24小时便利店、银行、药店等。品质生活属性：更多的是增加便利性的功能需求，如餐饮店、邮局（快递）、书店、美容美发、花店、宠物店等。休闲
4、生活属性：在生活必需的购物和服务内容外，为满足社区居民休闲需求的商业及娱乐业态，在配备如一些茶馆（咖啡馆）、电影院、健身房、大型餐饮店等”。何为社区商业？ 社区商业分类 何为社区商业？ 按商圈半径划分按服务对象划分备注便利级内向型便利级与内向型的商业面积都较小，以满足本社区基本需求为主邻里级中间型邻里级与中间型的商业的正常经营主要依赖于本社区居民的需求，同时兼顾周边居民的消费社区级外向型社区级与外向型的商业体量都较大，辐射距离为3-5公里，以集中式商业为主，服务的对象是周边3-5公里人群。 内向型即便利级商业，饰品、面包房、便利店其服务对象为本社区居民，其业态社区配套为主，以满足家庭装修、生活
5、用品的商业，如家政服务、家居。中间型即邻里级商业，其服务对象为本社区及部分临近社区居民，其商业业态以社区配套为主，区域配套为辅，满足生活配套的商业，如中型超市、银行、药品店、快餐店、洗衣店、美容。外向型即社区级商业，其服务对象为社区组团，商业业态以区域配套、社区配套并重、满足生活休闲、娱乐的配套，如中西餐厅、大型超市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等。社区商业特点 何为社区商业？ 需求刚性：满足日常生活需求。体量小，风险可控：因社区商业服务半径有限，目标客群清晰，因此，小体量是其最根本的特点。空间营造，家的感觉：不同于城市级购物中心，社区商业核心特质必须打造具备家的感觉。特业突出，深入社区生活圈：
6、除却与城市商业同质化的零售、餐饮娱乐业态之外，社区商业还有涵盖了菜场、银行、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房等诸多品类。未来社区养老的模式也将逐步成型。线上融合，升级社区模式：目前来看，社区商业的模式升级已经表现为如下两类：结合社区电商，形成快递收纳及配送网络；线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。 何为社区商业？ 消费习惯消费结构消费实力消费偏好消费地点消费频次消费层次饮食服饰教育文化日常用品时段偏好结伴购物目的性消费日均消费水平人均消费水平品牌关注度对消费者研究 何为社区商业？ 主题定位 商圈现有业态规划发展趋势项目商业业态项目商业规模
7、休闲？娱乐？餐饮？休闲？文化？购物？专业店？专卖店？便利店？超市？外向？中间？内向？主题定位项目整体战略市场竞争环境项目客群定位项目商业规模高档？中档？低档？高档？中档？低档？高档？中档？低档？高档？中档？低档？档次定位档次定位 何为社区商业？ 项目战略定位功能支撑项目整体商业功能休闲功能购物功能社区公共服务功能餐饮功能保健功能文化功能娱乐功能功能定位 何为社区商业？ 规模定位区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5；竞争性项目、市政规划对项目规模的影响；项目自身条件对规模的影响。
8、 业态定位租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指示；前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位；主力店徐泽考虑经营特色、经营主体与项目整体统一，并以相对优惠租金吸引客户。 何为社区商业？ 租售定位市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；发展商的意图；若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，主力店及内铺建议只
9、租。 何为社区商业？ 社区商业选址最好的社区商业选址应该具备两类模式:一类是高密度、高容积率的规模化社区的社区商业；另一类是位置贴近区域中心或者轨道交通节点的社区商业。社区商业布局形式底商满布型入口商街型入口集中型散点列布型“互联网+”是知识社会创新推动下的经济社会发展新形态，它代表一种先进的生产力，推动经济形态不断演变，从而激发实体经济生命力的平台。通俗来说，“互联网+”就是“互联网+各个传统行业”，是指利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造各行业新的生态。时代的互联网背景 2015年3月5日上午十二届全国人大三次会议上，李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联
10、网+”行动计划。李克强在政府工作报告中提出，制定“互联网+行动计划”，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代产业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融等健康发展。六大特征 跨界融合：+就是跨界，就是变革，就是开放，就是融合。创新驱动：资源驱动转变到创新驱动，用互联网思维来求变、自我革命，发挥创新的力量。重塑结构：互联网打破了原有的社会结构、经济结构、地缘结构、文化结构。尊重人性：人性的光辉是推动科技进步、经济增长、社会进步、文化繁荣的最根本的力量，互联网的力量来源于对人性的最大限度的尊重和敬畏。开放生态：互联网+把过去制约创新的环节化解掉，把孤岛式创新连接起来，资源价值最大化。连接
11、一切：连接有层次，连接有差异，连接的价值相差很大，但是连接一切是互联网+的目标。时代的互联网背景 时代的互联网背景 互联网+社区商业空间创新：集合式仓储，互联网支付，更多展示和体验空间业态创新：引导新的生活方式，覆盖全龄人群平台接口：整合人流、物流、信息流、资金流，形成泛社区商业服务平台泛社区化:插入更多的基于商业平台的功能模块，如教育模块、养老模块（369养老产品）、医疗模块、运动模块（全民健身中心产品）。时代的互联网背景 社区商业购食学住医养乐世茂52+ Mini Mall前言：2014年是商业地产从同质化转向差异化发展的元年。目前，社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个
12、角落。仅大半年时间，国内顶尖的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配，该品类的竞争迅速从草莽竞争格局升级至产品线竞争的局面。社区商业案例 社区商业案例：万科-万科里 万科红：从单一的社区商业配套突破为辐射区域的餐饮和母婴社区商业中心。邻里家：银行、超市、药店、洗衣店、社区菜场（幸福街市）和餐饮（第五食堂）等社区商业配套，这6种商业类型被万科内部戏称为社区商业的“五菜一汤。V-LINK：包括WeWork（创业社区）、WeHealth（健康社区)、WeLearn（成长社区）、WeShare（共享社区）等四大方面，构建出由业主参与共建的社区服务平台，是万科社区服务尝试从工业时
13、代向互联网时代转变的实践。社区商业案例：万科-万科里 “五菜一汤”社区商业案例：万科-万科里 房地产市场：基于城市综合配套的理念，进入商业地产领域；商业地产细分市场面临转型。社区商业案例：万科-万科里 社区商业：社区商业与消费者联系最为紧密；规模化经营和创新经营方式是发展方向。社区商业案例：万科-万科里 社群：传统社区不利于人的社会属性的实现。社区商业案例：万科-万科里 产品模型：核心人群，儿童、老人、青年；功能模块，饮食、零售、社区服务、教育、社群活动；盈利模式，通过创业扶持计划和合伙人制度与商家共同成长。社区商业案例：万科-万科里 核心人群：针对核心人群提供全面生活服务；各类服务最大程度免
14、费提供。社区商业案例：万科-万科里 餐饮：零售：社区商业案例：万科-万科里 服务：教育：社区商业案例：万科-万科里 运动：社区：社区商业案例：万科-万科里 合伙人制度：创业扶持计划：社区商业案例：万科-万科里 万科里核心价值：社区商业案例：万科-万科里 模型推广计划：作为住区标配；3年内超过50个。项目名称：江燕路万科里项目定位：品质生活体验中心商业定位：26500平米楼层状况：地上四层、地下两层商业，地下三、四层停车场主力商家：百佳精品超市、星巴克、优衣库开业时间：2015年12月项目概况 社区商业案例：万科-万科里 区位：广州万科的首个商业项目是江燕路万科里，该项目的交通条件优越，紧邻江南
15、大道和江燕路，与地铁2号线及11号线交汇点江泰路站零距离。社区商业案例：万科-万科里 项目特色： 江燕路万科里以儿童教育为特色，汇聚万科双自营教育品牌：VPARK科技童玩中心、万科派社区营地，以及悠游堂、Kidsland、Balabala等国内外优秀儿童教育、儿童游乐、儿童零售品牌，为社区家庭创造家门口的一站式教育平台，缔造儿童欢乐成长王国。除儿童教育业态外，江燕路万科里还汇集一众精品生活及缤纷美食品牌，无印良品(MUJI)、优衣库(UNIQLO)、百佳超市、耐克（NIKE）、阿迪达斯（ADIDAS）、万宁（Mannings）、苹果授权店、名创优品等精致品牌，开启时尚生活新篇章。万科里是万科为
16、社区居民研发的全生活解决方案，将陆续植入万科自营的定制生活模块儿童教育、社区养老、社区医疗以及幸福街市等，为3公里范围内的社区居民提供全面生活配套所需。社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 万科社区商业基本功能业态分析：该项目定位为集精品零售、特色餐饮、儿童游乐、教育培训等多种业态的社区商业综合体，总建筑面积约7.8万平方米，其中商业经营面积约2.6万平方米，业态组合为零售、餐饮、配套分别占约20%、35%、45%。社区商业案例：万科-万科里 入驻品牌：江燕路万科里将在年底开业，无印良品、优衣库、百佳超市、耐克、阿迪达斯、万宁、苹果授权店等精致品牌，以及星巴克、必胜客、乐凯撒
17、、面包新语、探鱼、纯再餐厅、陈麻家，西北印象、云朵山歌、老西安、黄记煌、遇上小面、阿香米线、仙踪林、开锅涮等众多品牌已进驻。社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：万科-万科里 社区商业案例：世贸-52+ 52+，“我爱家”以1000米以内的社区家庭为主要目标，避开核心商圈，为近端人群提供全天候、全维度的精准服务。通过合理控制体量规模，构建更高效益的业态组合，借助更为优化的经营手段与先进设备，致力打造业态丰富，充满互动体验的新
18、型社区商业模式，积极提升周边人群的消费粘性和消费频次，从而有效解决传统商业所面临的投资回收长、地段要求高、孵化时间长等问题。项目概况项目名称：世茂52+MiniMall项目类型：社区商业项目地址：湖北武汉汉阳区滨江大道188号租金模式：纯租金、保底+流水倒扣建筑面积：3.5万平方米商业面积：3万平方米停车位：500个社区商业案例：世贸-52+ 世茂武汉52+minimall位于滨江大道汉阳江滩公园对面，紧邻汉阳区首家国际五星级酒店希尔顿、21层甲级写字楼和鹦鹉洲长江大桥，地铁4号线拦江路站可到。项目立足汉阳，将填补周边区域稀缺家庭生活消费型商业空白。世茂52+minimall项目聚焦周边居民客
19、群，项目规划地下一层，地上三层，配备500个停车位，以精品超市、巨幕电影院、高端健身中心、格调餐饮、儿童游乐、生活配套等综合业态的社区型商业地标MiniMall。特别打造家庭生活主力店爱世集PLUS，涵盖儿童体验、儿童服饰、儿童玩具、儿童摄影、母婴用品，让每个家庭享受1000米的精彩生活。社区商业案例：世贸-52+ 体验为王：以家庭型消费为主，致力于辐射1000米范围以内的社区家庭消费目标人群，为近端人群提供全天候、全维度的精准服务。追求创新，引领生活新趋势：融合“互联网+”概念。 空间创新：在店铺空间内通过缩小实体店铺面积引导商户将传统店铺升级为场景式店铺。业态创新：引导商户开出适合大小的门
20、店，并选择适合的商品品类带来商业内容的创新。运营创新：由“商户产生内容”向“消费者产生内容”的转变；将单纯的固定面积商铺转化为集合公共配送、公共营销、公共采购等的完整的商业环境。数字营销：通过视频客流分析系统和wifi+LBS定位系统，来支持客制化的精准营销系统。社区商业案例：世贸-52+ 减少与购物消费体验无关的面积；减少经营面积带来的固定资产投资；减少消费者通达商场的综合消费成本；减少可被电商直接取代的经营内容；体量小缩小提升单体商业的经营效率，强化不易被电商取代的经营内容；强化消费者整体信任感，以及单纯商品消费之外获得的价值；开发消费者聚合带来的商业价值，扩展物理空间外的经营影响力；创造
21、体验空间的经济价值，捕捉和创造商业衍生价值；走出物理空间内的限制，通过数据和服务放大经营空间。社区商业案例：世贸-52+ 互联网+：小体量大价值互联网+社区商业案例：世贸-52+ 社区商业案例：世贸-52+ 产品线分类产品线分类社区商业案例：世贸-52+ 商业配比：业态实际使用面积（平方）占比商户（部分）餐饮15330%吉田料理、贡茶、鲜榨果汁娱乐休闲457835%台球、射箭俱乐部、电影院儿童144118%悠游堂生活配套217017%威尔士健身、泰境养生馆、特百惠社区商业案例：世贸-52+ 保利计划全国布局社区商业保利计划全国布局社区商业2015年是保利社区商业的开局之年，据了解，由保利商业运
22、营管理的广东“若比邻中心”预计年内将迎来首批项目开业。若比邻中心以便捷和温情为双核心功能，致力于满足社区居民的便利型购物休闲需求;同时倡导邻里和谐、温馨亲密的交往方式，鼓励邻里交流，通过线上线下相结合的O2O模式，为社区构建一个便捷、温情的生活空间。社区商业案例：保利-若比邻 项目名称：保利天悦项目类型：社区商业项目地址：海珠区阅江中路南侧租金模式：纯租金、保底+流水倒扣建筑面积：1850000平方米占地面积：750000平方米容积率：3.40项目简介：保利天悦，为保利琶洲综合体项目推出的江景豪宅产品。保利琶洲综合体坐落于阅江东路琶洲塔公园旁。根据政府规划，琶洲将与珠江新城、员村共建，成为广州
23、城市核心CBD。目前，琶洲已有多家500强总部进驻，香格里拉、威斯丁、皇冠假日、朗豪等国际级五星级酒店也先后落成。社区商业案例：保利-若比邻 保利自营“比邻超市”保利地产将打造“若比邻”商业品牌，通过若比邻社区中心实体店和若比邻APP打通线上线下，作为保利社区商业模型。在生活配套、购物休闲方面，“若比邻”采用“1+X”模式，是以自营的社区超市为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的十二项社区基本功能。保利将打造自营的社区超市品牌“比邻超市”（NeighbourMar），定位为主打生鲜产品和便利服务的社区生活超市，可以满足消费者多种的功能需求。而在X便利功能中，比邻洗衣也是由保利自营，集合保利五星级
24、酒店的洗衣资源为社区居民提供高端便捷的O2O洗衣平台。除了满足社区配套休闲购物的需求外，“若比邻”还有邻里社交的功能。社区商业案例：保利-若比邻 社区商业案例：保利-若比邻 社区商业“若比邻”社区进驻保利天悦保利地产全新O2O社区商业“若比邻”正式落成，首个体验实体店“比邻超市”进驻广州保利天悦同时作为社区O2O的重要组成部分，线上客户端“若比邻APP”也进入了内测阶段。功夫熊、河狸家、叮当快药、E家洁、送菜小字、汤代表等时下最热门的商家进驻，从社区服务、活动到电商交易应有尽有，足不出户就可以将社区生活掌握手中。在若比邻社区中心实体店内，均设有独具特色的50-100“社区客厅邻空间，通过它的展示及社交功能，提供社区居民聚会场所。社区中心是社会的缩影，是城市的细胞，是城市文明的另一种表述。“若比邻中心”的构想就是关注邻里温情与社区和谐，创造“零距离”“心无间”的社区中心，无论你来自哪里，居住在这里就“若比邻”。社区商业案例：保利-若比邻 结语： 在互联网+的催化下社区商业产品正发生深刻的变化，但围绕用户需求，深化经营、模式创新,提供便捷、体验、接口的泛社区服务将是社区商业产品的核心功能。
