1、2 土地开发整理基础2-1 土地开发一、土地开发的概念一、土地开发的概念 土地开发活动是人类社会进步的重要标志之一。 传统意义上的土地开发是指在一定范围对宜农荒地进行的开垦活动。 综合上述，土地开发是指对那些尚未利用和利用不充分的土地，通过人们一定的技术经济手段，扩大其有效利用范围和提高土地的利用深度，以便不断地提高土地的利用率和生产率，满足人们生产和生活不断发展的需要。 2-1 土地开发从从不同的角度不同的角度表达其内涵：表达其内涵： （一）（一）土地开发就是对土地投入一定量的资金和劳动，通过有计划地垦殖、改造、整治及其它配套建设，使之成为有特定用途的，能满足特定需要的可利用土地； （二）（
2、二）土地开发就是拿出一定数额的资金投入到尚未利用的或利用不充分的土地上，经过整治使之按照土地利用总体规划确定的用途更有效地使用，从而获得利益； （三）（三）土地开发一方面是指经过人们对土地的劳动力和物质的投入，把尚未利用的土地资源改变为可利用的土地；另一方面是对已利用土地进行再开发，以进一步提高土地的经济、社会、生态效益。 2-1 土地开发内涵开发是指提高土地容积率，也就是提高土地利用率，加强土地的节约利用；外延开发是指通过征用、开发城市近郊或远郊农地满足城市用地规模扩大的需要；功能开发是指调整城市用地结构，提高土地利用效益；系统开发是指内涵开发、外延开发和功能开发的有机组合。 2-1 土地开
3、发二、土地开发的类型二、土地开发的类型 1、按地域可划分为城市土地开发和农村土城市土地开发和农村土地开发地开发。 农村土地开发的对象是成片荒山荒地、零散废弃地、工矿废弃地和农村居民点等； 城市土地开发的主要对象是旧城改造，它能够较快地取得经济效益。 2、按开发方式可划分为广度开发和深度开广度开发和深度开发发。 2-1 土地开发三、土地开发的三、土地开发的具体形式具体形式（1 1）荒地资源的开发）荒地资源的开发（2 2）沿海滩涂资源的开发）沿海滩涂资源的开发（3 3）闲散地资源的开发）闲散地资源的开发（4 4）中低产田开发）中低产田开发（5 5）城市新区的开发及旧城改造）城市新区的开发及旧城改造
4、（6 6）农村空心村改造和农村居民点的开发）农村空心村改造和农村居民点的开发2-1 土地开发四、土地开发的意义四、土地开发的意义p 土地开发是落实基本国策的重要组成部分。土地开发是落实基本国策的重要组成部分。 “十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”p 土地开发是解决人多地少，耕地资源严重不足的土地开发是解决人多地少，耕地资源严重不足的唯一办法。唯一办法。p 土地开发是保持我国土地开发是保持我国耕地总量动态平衡耕地总量动态平衡的关键。的关键。p 土地开发对保持生态平衡和生态良性循环具有重土地开发对保持生态平衡和生态良性循环具有重要意义。要意义。2-2 土地整
5、理概述一、一、国内外土地整理的发展国内外土地整理的发展 “土地整理土地整理”一词在国外最早问世于法国、德国和俄国一词在国外最早问世于法国、德国和俄国等欧洲国家。等欧洲国家。19531953年德国颁布了第一部土地整理法。年德国颁布了第一部土地整理法。 在我国台湾地区土地整理称作土地重划在我国台湾地区土地整理称作土地重划 ，如市地重划，如市地重划 。 我国土地整理可以追溯到古代奴隶社会的井田制、方田我国土地整理可以追溯到古代奴隶社会的井田制、方田制，但使土地整理成为真正的一门学科和一项技术工作还制，但使土地整理成为真正的一门学科和一项技术工作还是建国以后。是建国以后。2-2 土地整理概述二、土地整
6、理的涵义二、土地整理的涵义 土地整理是对土地利用的土地整理是对土地利用的调整和治理调整和治理，它是，它是通过对土地利用生产通过对土地利用生产环境的改善环境的改善及生态及生态景观建设景观建设，消除土地利用中对社会经济发展起制约或限制作消除土地利用中对社会经济发展起制约或限制作用的因素，促进土地利用的用的因素，促进土地利用的有序化和集约化有序化和集约化，从，从而提高土地利用效率的工程技术手段及相应的而提高土地利用效率的工程技术手段及相应的政政策措施策措施。 其实质是通过对土地利用环境的建设，不断其实质是通过对土地利用环境的建设，不断提高土地质量，来满足社会经济可持续发展对土提高土地质量，来满足社会
7、经济可持续发展对土地资源的要求，保证土地资源可持续利用的土地地资源的要求，保证土地资源可持续利用的土地生态建设措施和手段。生态建设措施和手段。2-2 土地整理概述 新新土地管理法土地管理法对土地整理如下对土地整理如下定义定义： 土地整理是采用土地整理是采用工程技术手段工程技术手段及相应的政策及相应的政策措施，对土地利用现状的方式、结构和利用关系进行调措施，对土地利用现状的方式、结构和利用关系进行调整，改善土地利用环境，提高土地质量和利用效率的措整，改善土地利用环境，提高土地质量和利用效率的措施和手段。施和手段。 土地整理的核心：土地整理的核心： 一是一是调整土地关系并组织土地利用；调整土地关系
8、并组织土地利用； 二是二是调整土地权属单位不利于生产管理的土地；调整土地权属单位不利于生产管理的土地；2-2 土地整理概述三、土地整理的意义三、土地整理的意义 （1 1）土地整理是解决我国土地利用问题，实现）土地整理是解决我国土地利用问题，实现耕地总量动态平衡耕地总量动态平衡的有效途径与必然选择的有效途径与必然选择 （2 2）土地整理可实现土地利用由）土地整理可实现土地利用由粗放型向集约粗放型向集约型转变型转变，是提高农业综合生产能力，增加农民收，是提高农业综合生产能力，增加农民收入，促进农村经济发展的有效途径入，促进农村经济发展的有效途径 （3 3）土地整理是改善农村）土地整理是改善农村生态
9、环境生态环境和居住条件、和居住条件、促进农村城镇化的有效措施促进农村城镇化的有效措施 （4）土地整理是）土地整理是实施土地利用总体规划实施土地利用总体规划，落实，落实土地用途管制的重要手段土地用途管制的重要手段 2-2 土地整理概述四、土地整理的内容四、土地整理的内容（1）调整与优化土地利用结构（2）改善土地利用环境（3）调整土地产权 规范现有土地权利，合理制定一些新的土地权利，明规范现有土地权利，合理制定一些新的土地权利，明确产权边界，形成适应土地利用方式转变需要的土地产权确产权边界，形成适应土地利用方式转变需要的土地产权结构，进行土地产权调整，以便于对土地进行集约化、高结构，进行土地产权调
10、整，以便于对土地进行集约化、高效化的利用。效化的利用。2-2 土地整理概述四、土地整理的类型四、土地整理的类型（1）按权属划分：土地所有权所有权整理和土地使用权使用权整理。（2）按地域划分：城市城市土地整理和农村农村土地整理。p 城市土地整理也可称为市地整理市地整理，它不仅要调整土地利用的平面布局，而且要科学调整其三维利用空间。目前已开展的旧城改造、土地置换、盘旧城改造、土地置换、盘活城市存量土地活城市存量土地等，均属于市地整理的范畴。p 农村土地整理农村土地整理是按照土地利用总体规划，对田、田、水、路、林、村进行综合治理水、路、林、村进行综合治理，以提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生
11、产条件和生态环境。这是现阶段我国开展土地整理的重点。农地整理农地整理市地整理市地整理2-2 土地整理概述（3）按整理目的划分：资源性土地整理和资产性土地整理。u 资源性土地整理是为形成合理高效的资源利用结构而进行的一种土地整理，是以实物资源的再配置为主。u 资产性土地整理主要是为了确保土地资产的保值增值而进行的土地整理，是以土地价值的重组和实现为起点，土地为载体的一种资源配置过程。u 我国目前进行的农村土地整理尚处于资源尚处于资源性整理阶段性整理阶段 2-2 土地整理概述（4 4）按）按整理对象整理对象划分：划分：农地整理和建设用地整理农地整理和建设用地整理 农地整理有：农地整理有：农田整理，
12、主要指耕地整理，农田整理，主要指耕地整理，包括耕作田块归整，田间道路、灌排渠系、防护包括耕作田块归整，田间道路、灌排渠系、防护林带整治等。林带整治等。低产地改造，包括中低产田、中低产地改造，包括中低产田、中低产林、中低产园、中低产水改造，低产土壤改低产林、中低产园、中低产水改造，低产土壤改良等。良等。未利用地开发，包括荒草地、沼泽地、未利用地开发，包括荒草地、沼泽地、盐碱地、裸土地、滩涂、苇地及其它未利用土地盐碱地、裸土地、滩涂、苇地及其它未利用土地的开发利用。的开发利用。小流域综合整治，包括山区、丘小流域综合整治，包括山区、丘陵地区的水土保持、生态退耕、土壤改良、耕作陵地区的水土保持、生态退
13、耕、土壤改良、耕作措施改变、田林水统筹规划等。措施改变、田林水统筹规划等。 建设用地整理有：建设用地整理有：旧城区拆迁改造，城镇、旧城区拆迁改造，城镇、工矿区闲置土地盘整，村庄改造，各类废弃地复工矿区闲置土地盘整，村庄改造，各类废弃地复垦，坟地撤并。垦，坟地撤并。2-3 农村土地整理一、农村土地整理的涵义一、农村土地整理的涵义 是指在一定区域内，按照土地利用总体规划的要求，对农田、水域、道路、农田防护林网和居民点用地进行整理的措施和手段。 它是调整土地利用关系和土地利用方式，改善农业生产环境的重要措施。 2-3 农村土地整理二、农村土地整理产生的原因二、农村土地整理产生的原因1、内在原因：人多
14、地少，改变农村现状要求。2、外部条件：p 土地公有制是保障。（政策保障）p 经济增长方式的转变是土地整理的动力。p 土地收益分配制度的改革是前提。 新土地管理法规定新增建设用地的土地有偿使用费，实行中央与地方三七分成。 “谁整理，谁受益。”2-3 农村土地整理三、农村土地整理原则三、农村土地整理原则 1.因地制宜原则。 2.综合效益原则。 3.公开公正原则。四、农村土地整理的目标四、农村土地整理的目标 1、增加有效耕地面积，提高土地利用率。 2、实现土地的可持续利用。 3、提高农村现代化水平，推进农业现代化进程。2-3 农村土地整理五、农村土地整理的内容五、农村土地整理的内容 包括：农村建设用
15、地整理、农田整理 1、农村建设用地整理 包括：村庄整理、乡镇工业用地整理村庄整理、乡镇工业用地整理。 村庄整理就是以村镇宅基地和基础设施建设为中心，通过合理的村镇规划建设，有效地调整村庄内部用地，提高村庄土地利用率，改善农村的面貌和生态环境。 乡镇工业用地整理是指将大量以原来的自然村落为依托，零散分布的乡村企业向工业园区集中，并将原址复垦利用。2-3 农村土地整理五、农村土地整理的内容五、农村土地整理的内容 2、农田整理 包括：农田地块调整农田地块调整 农田综合治理农田综合治理 农业用地结构调整农业用地结构调整。农田地块调整农田地块调整主要是对插花地和破碎地进行调整，它涉及农户承包土地的使用权
16、和集体土地所有权的调整。插花地插花地是指两个或两个以上单位的土地权属界线互相穿插、割裂而形成的面积不集中、外型不规整的土地。破碎地破碎地是指由农田基础设施或道路建设所引起的边角地等。2-4 土地整理的模式一、土地整理模式的概念一、土地整理模式的概念 土地整理模式是指在一定区域内，一定社会经济条件下，土地整理表现出的具有典型意义的组织模组织模式、投资模式、作业模式式、投资模式、作业模式的总称总称。二、经济发达地区的土地整理模式二、经济发达地区的土地整理模式（1）平原地区的三种模式，如：p 一是实行三个集中三个集中管理； （农民住宅向中心村和小城镇集中；乡镇企业向工业园集中；农田向规模经营集中）p
17、 二是建成道路、林网、渠系配套的高标准农田高标准农田；p 三是村庄土地整理结合农民公寓建设农民公寓建设进行。2-4 土地整理的模式（2）丘陵山区综合整理作业模式 经济发达地区的丘陵山区，交通较为便利，地形地貌复杂。具体可以采取田、林、路、渠、宅、坟、高效农业为一体作业模式；也可以结合小流域综合治理，进行山、林、水、田、路、村的统一整理。 2-4 土地整理的模式三、经济欠发达地区土地整理模式三、经济欠发达地区土地整理模式 资金投入不足是制约在该地区土地整理的重要因素，资金的筹措是政府行为，建立以国家和地方政府投入为主的投资模式。 平原地区可以采取村庄改造专项整理与康居工程相结合，中低产田的改造与
18、基本农田建设相结合的作业方式。 丘陵山区作业模式应立足于迁村并点，对田、水、路、林、村、渠、沟、埂进行全面规划，分步整理，分项进行，逐渐推进。 2-4 土地整理的模式三、几种有效的土地整理模式三、几种有效的土地整理模式1 1、租赁开发整理、租赁开发整理模式模式：国土局与各农村集体经济组织协商，签国土局与各农村集体经济组织协商，签订租赁合同，租赁集体土地使用权，直接组织项目开发建设。订租赁合同，租赁集体土地使用权，直接组织项目开发建设。这种形式适合于规模大、投资大、施工难度大及涉及多个权这种形式适合于规模大、投资大、施工难度大及涉及多个权属单位的项目，可以较好地解决乡镇因资金、技术力量不足属单位
19、的项目，可以较好地解决乡镇因资金、技术力量不足而难以进行土地开发整理的矛盾。而难以进行土地开发整理的矛盾。2 2、联合开发整理、联合开发整理模式模式：为缓解资金不足的困难，国土局与各乡为缓解资金不足的困难，国土局与各乡镇、村集体按资金投入数量实行股份制开发，投入分担，产镇、村集体按资金投入数量实行股份制开发，投入分担，产出共享，同时允许村集体投工投劳，以劳折资，开发完成后出共享，同时允许村集体投工投劳，以劳折资，开发完成后其所获利益一般是按比例分成。其所获利益一般是按比例分成。3 3、补贴开发整理、补贴开发整理模式模式：由乡镇、村集体或农民个人自行组织土由乡镇、村集体或农民个人自行组织土地开发
20、整理，国土局根据验收结果按土地开发整理面积给予地开发整理，国土局根据验收结果按土地开发整理面积给予适当补贴。这种形式适合于规模小且机械化作业难的开发项适当补贴。这种形式适合于规模小且机械化作业难的开发项目，给乡（镇）、村集体和农民一定的自主性，调动了其从目，给乡（镇）、村集体和农民一定的自主性，调动了其从事土地开发整理的积极性。事土地开发整理的积极性。4 4、合作开发整理、合作开发整理模式模式：主要是通过各种优惠政策，吸引资金技主要是通过各种优惠政策，吸引资金技术力量雄厚的大公司、大企业参与本区域土地开发整理，探术力量雄厚的大公司、大企业参与本区域土地开发整理，探索土地整理产业化的道路。索土地
21、整理产业化的道路。 2-5 土地整理的管理 土地整理的管理主要包括土地整理规划管理与土地整理实土地整理的管理主要包括土地整理规划管理与土地整理实施管理组成。施管理组成。 规划管理是前提，实施管理是保障规划管理是前提，实施管理是保障。 u 土地整理是一项长期的战略任务，是土地利用总体规划的重土地整理是一项长期的战略任务，是土地利用总体规划的重要内容，是完善和落实土地利用总体规划的重要措施和手段，要内容，是完善和落实土地利用总体规划的重要措施和手段，必须按照土地利用总体规划的要求开展土地整理。必须按照土地利用总体规划的要求开展土地整理。u 编制科学的土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理专编制科
22、学的土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理专项规划、土地开发整理项目规划设计。项规划、土地开发整理项目规划设计。u 必须按照法定的程序开展土地整理工作。必须按照法定的程序开展土地整理工作。 土地整理工作程序土地整理工作程序选择土地整理单元编制土地整理规划编制土地整理规划审批土地整理方案审批土地整理方案组织土地整理实施成果检查验收成果检查验收城市土地整理的运作程序城市土地整理的运作程序：选择选择土地土地整理整理单元单元 进行进行土地土地整理整理规划规划方案方案设计设计 批准批准城市城市土地土地整理整理方案方案组织组织城市城市土地土地整理整理的实的实施施 检查检查验收验收并确并确权登权登记记 城市土地整理的保障措施城市土地整理的保障措施规划保障规划保障 资金保障资金保障 法律保障法律保障 领导保障领导保障 编制科学的土地利用总体规划、城市规划编制科学的土地利用总体规划、城市规划土地开发整理专项规划、土地开发整理项目规划设计土地开发整理专项规划、土地开发整理项目规划设计建立多种资金来源渠道建立多种资金来源渠道 土地管理法土地管理法及其相关政策法规及其相关政策法规 建立建立土地开发整理领导小组土地开发整理领导小组
