1、龙湖物业管理用房龙湖物业管理用房前期介入指引前期介入指引物业品保部物业品保部目录目录 什么是物业用房？有什么类别？什么是物业用房？有什么类别？ 物业用房的配置依据是什么？物业用房的配置依据是什么？ 新建项目如何确定物业用房选址？新建项目如何确定物业用房选址？ 物业用房前期介入的关键节点有哪些？物业用房前期介入的关键节点有哪些？ 各部门功能用房如何分隔？各部门功能用房如何分隔？ 物业用房实例图片展示。物业用房实例图片展示。什么是物业用房？有什么类别？什么是物业用房？有什么类别？ 物业用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区物业用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区域内配置的供物
2、业服务企业在物业服务活动中使用的房屋。域内配置的供物业服务企业在物业服务活动中使用的房屋。永久性物业用房永久性物业用房物业用房类别物业用房类别根据物业管理法规根据物业管理法规，建设单位提供物，建设单位提供物业公司使用的正式业公司使用的正式永久用房。包括行永久用房。包括行政办公区、客户中政办公区、客户中心、库房、工程用心、库房、工程用房、宿舍用房、保房、宿舍用房、保洁用房、绿化用房洁用房、绿化用房。销售中心物业用房销售中心物业用房在建项目远离已有在建项目远离已有项目，物业提供项项目，物业提供项目部或销售中心物目部或销售中心物业服务，需提供保业服务，需提供保安保洁使用的临时安保洁使用的临时物业用房
3、，包括保物业用房，包括保洁休息室、保安用洁休息室、保安用房和食堂。房和食堂。因项目分期建设，因项目分期建设，永久物业用房尚未永久物业用房尚未竣工，项目即交付竣工，项目即交付业主，按配置标准业主，按配置标准提供的临时物业用提供的临时物业用房。房。过度物业用房过度物业用房物业用房的配置依据是什么？物业用房的配置依据是什么？配置依据配置依据379号国务院令号国务院令物业管理条例物业管理条例 第三十一条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要第三十一条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。的物业管理用房。渝办发渝办发2007280号文号文关于进一步加强物业管理工作的通关于
4、进一步加强物业管理工作的通知知三（一）建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配三（一）建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房，费用计入建筑成本置物业管理用房，费用计入建筑成本 。物业管理企业办公室、业。物业管理企业办公室、业主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修。主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修。 龙湖地产与物业公司界面文件龙湖地产与物业公司界面文件物业用房配置标准物业用房配置标准。物业用房面积要求物业用房面积要求建筑规模（平方米）建筑规模（平方米）物业管理用房提供比例物业管理用房提供比例1 1万至万至1010万万5 51010万以上至万以上至
5、2020万万4 42020万以上至万以上至3030万万3.53.53030万以上万以上3 3渝办发渝办发2007280号文号文关于进一步加强物业管理工作的通知关于进一步加强物业管理工作的通知规定最低要求：规定最低要求：物业项目在物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于得低于50平方米。平方米。物业用房面积要求物业用房面积要求 龙湖地产与物业公司界面文件龙湖地产与物业公司界面文件物业用房配置标准物业用房配置标准规定企规定企业标准为：业标准为： 430平方米平方米+项目总建筑面积项目总建筑面积3.5新建项目如何确定物业用房选址？新建项目
6、如何确定物业用房选址？行政办公区及客户中心行政办公区及客户中心相同名称项目集中设置一个行政办公区域和客户中心，下列相同名称项目集中设置一个行政办公区域和客户中心，下列 情况可例外设置：情况可例外设置： 1. 大型购物广场类持有型物业和住宅类项目应分别设置商业运大型购物广场类持有型物业和住宅类项目应分别设置商业运 营和物业服务公司办公区及客户中心，如北城天街项目。营和物业服务公司办公区及客户中心，如北城天街项目。2. 根据有关法规划定为不同物业管理区域的项目，独立设置。根据有关法规划定为不同物业管理区域的项目，独立设置。如龙湖区域南苑和西苑。如龙湖区域南苑和西苑。3. 客户步行至客户中心距离大于
7、客户步行至客户中心距离大于700-1000米时，独立设置客户米时，独立设置客户服务中心，以方便客户到达，如蓝湖郡好望山。服务中心，以方便客户到达，如蓝湖郡好望山。客户服务中心应设置在平街层或有自然采光和通风条件的半客户服务中心应设置在平街层或有自然采光和通风条件的半地下室，向项目外围开门，方便人车来访。有条件时宜设置地下室，向项目外围开门，方便人车来访。有条件时宜设置2-4个临时停车位。个临时停车位。行政办公区和客户中心应集中设置，确需分开设置时，独立行政办公区和客户中心应集中设置，确需分开设置时，独立设置的客户中心需增设设置的客户中心需增设30平方米资料室、平方米资料室、2-4人办公区和卫生
8、间。人办公区和卫生间。工程、保洁、绿化和库房工程、保洁、绿化和库房设置在项目隐蔽处，可集中或分散布置，集中设置时应分别设置在项目隐蔽处，可集中或分散布置，集中设置时应分别设计独立出入口。工程用房应布置在项目居中位置。设计独立出入口。工程用房应布置在项目居中位置。可布置在半地下室或地下室，不应布置在没有防潮或潮湿处可布置在半地下室或地下室，不应布置在没有防潮或潮湿处理的地下室。理的地下室。不具备自然通风条件时需设置机械通风，满足规范要求的人不具备自然通风条件时需设置机械通风，满足规范要求的人均新风标准。均新风标准。库房应与工程用房集中设置，方便材料领用和工具借用。库房应与工程用房集中设置，方便材
9、料领用和工具借用。大型购物广场工程用房宜靠近中央空调和变配电室附件设置，大型购物广场工程用房宜靠近中央空调和变配电室附件设置，以方便设备值班，避免重复配置设备运行值班用房。以方便设备值班，避免重复配置设备运行值班用房。不宜设置在项目以外。不宜设置在项目以外。宿舍用房宿舍用房设置在项目隐蔽处，避免在设备机房或商业门面等噪音源附设置在项目隐蔽处，避免在设备机房或商业门面等噪音源附近近 ，以免影响住勤轮岗队员睡眠质量。，以免影响住勤轮岗队员睡眠质量。设置在有自然采光和通风的空间，不应设置在地下室和潮湿设置在有自然采光和通风的空间，不应设置在地下室和潮湿环境。环境。独立设置出入口，避免与其它功能房公用
10、通道。独立设置出入口，避免与其它功能房公用通道。物业用房前期介入的关键节点有哪些？物业用房前期介入的关键节点有哪些？项目启动会阶段：由研发部和物业共同确认物业用房的选址项目启动会阶段：由研发部和物业共同确认物业用房的选址及功能用房分隔。（包括：永久性、过渡和销售中心物业用及功能用房分隔。（包括：永久性、过渡和销售中心物业用房）房）施工图设计阶段：项目预计交房前施工图设计阶段：项目预计交房前8个月应协调研发完成建个月应协调研发完成建筑、水电、暖通和装饰等施工图纸设计成果。交房前筑、水电、暖通和装饰等施工图纸设计成果。交房前6月应月应协调造价和项目部完成装修施工单位确定。协调造价和项目部完成装修施
11、工单位确定。施工阶段：预计交房前施工阶段：预计交房前4个月应完成土建安装施工向装修施个月应完成土建安装施工向装修施工单位的现场移交，开始装修施工。跟踪施工质量及工期，工单位的现场移交，开始装修施工。跟踪施工质量及工期，督促物业用房在预计项目接管前督促物业用房在预计项目接管前30日完成物业用房各项施工。日完成物业用房各项施工。协调项目部在预计交房前协调项目部在预计交房前30日，完成物业用房施工开始向物日，完成物业用房施工开始向物业移交。业移交。各部门功能用房如何分隔？各部门功能用房如何分隔？主要物业用房功能介绍主要物业用房功能介绍行政办公区行政办公区提供管理处部门经理以上岗位和客户中心员工日常办
12、公使用提供管理处部门经理以上岗位和客户中心员工日常办公使用的场地，分为区域总经理室、部门经理室、财务室、人力行的场地，分为区域总经理室、部门经理室、财务室、人力行政部、资料室、会议室、呼叫中心和值班室等功能房。政部、资料室、会议室、呼叫中心和值班室等功能房。客户中心客户中心用于接待客户来访和办理对客服务的房间，分为接待大厅、用于接待客户来访和办理对客服务的房间，分为接待大厅、小接待室、设备间和资料室等功能房。该房间系展示龙湖企小接待室、设备间和资料室等功能房。该房间系展示龙湖企业形象的重要窗口，应按项目特点进行精装修。业形象的重要窗口，应按项目特点进行精装修。工程用房工程用房提供工程维修人员值
13、班、会议和休息的房间，分为值班室、提供工程维修人员值班、会议和休息的房间，分为值班室、电梯值班室、休息室、资料室、加工间和工具间等功能房。电梯值班室、休息室、资料室、加工间和工具间等功能房。宿舍用房宿舍用房提供住勤队员换班休息生活的房间。分为宿舍、洗澡间、洗提供住勤队员换班休息生活的房间。分为宿舍、洗澡间、洗衣间、晾衣间、储物间、活动室、培训室等功能房。队员需衣间、晾衣间、储物间、活动室、培训室等功能房。队员需长时间生活在该空间，必须考虑自然通风，避开噪音源。长时间生活在该空间，必须考虑自然通风，避开噪音源。环境用房环境用房提供保洁、绿化人员值班、会议和休息的房间，分为保洁值提供保洁、绿化人员
14、值班、会议和休息的房间，分为保洁值班室、绿化值班室、工具间、储物间、农药间和更衣间等功班室、绿化值班室、工具间、储物间、农药间和更衣间等功能房。能房。根据业务要求，结合房屋现有结构，满足使用功能根据业务要求，结合房屋现有结构，满足使用功能 ，避免，避免出现相互干扰。结合正在开发建设的郦江项目介绍功能用房分出现相互干扰。结合正在开发建设的郦江项目介绍功能用房分隔。隔。郦江项目总建筑面积郦江项目总建筑面积40.7万平方米，主要业态为公寓和花万平方米，主要业态为公寓和花园洋房，其中住宅园洋房，其中住宅32万平方米，社区商业万平方米，社区商业1.5万平方米，公建万平方米，公建7.2万平方米。预计物业工
15、作人员约万平方米。预计物业工作人员约150人，人均管理面积人，人均管理面积2700平方米。平方米。客户服务中心客户服务中心客户服务中心客户服务中心行政办公区及呼叫中心行政办公区及呼叫中心行政办公区及呼叫中心行政办公区及呼叫中心人力资源行政中心及财务室人力资源行政中心及财务室人力资源行政中心及财务室人力资源行政中心及财务室部门经理室部门经理室部门经理室部门经理室其它必须的房间其它必须的房间其他必须的房间其他必须的房间工程用房和库房工程用房和库房保洁、绿化用房保洁、绿化用房宿舍用房宿舍用房物业用房实例图片展示物业用房实例图片展示客户服务中心客户服务中心接待前台小接待室行政办公区及区域总经理室行政办
16、公区及区域总经理室呼叫中心及财务室呼叫中心及财务室会议室、行政人事部会议室、行政人事部档案室、值班室档案室、值班室工程部用房工程部用房值班室值班室工程部用房工程部用房夜班休息室资料室工具室工程部用房工程部用房电梯人员值班室强弱电维修、加工间保洁部用房保洁部用房值班、会议室更衣室工具间绿化部用房绿化部用房值班、会议室农药间工具间宿舍用房宿舍用房保安宿舍活动、培训室宿舍用房宿舍用房洗漱间晾衣间洗澡间库房库房谢谢大家谢谢大家！物业技术部物业技术部20082008年年3 3月月1.有学者认为，这些水是地球本身固有的。在地球形成之初，地球水就以蒸气的形式存在于炽热的地心中，或者以结构水、结晶水等形式存于
17、地下岩石中。那时，地表的温度较高，大气层中以气体形式存在的水分也较多。有学者认为，这些水是地球本身固有的。在地球形成之初，地球水就以蒸气的形式存在于炽热的地心中，或者以结构水、结晶水等形式存于地下岩石中。那时，地表的温度较高，大气层中以气体形式存在的水分也较多。2.为了寻求地球水的渊源，人们还把目光投向了宇宙。科学家托维利提出假说：地球上的水是太阳风的杰作。太阳风即太阳刮起的风，但它不是流动的空气，而是一种微粒流或带电质子流。为了寻求地球水的渊源，人们还把目光投向了宇宙。科学家托维利提出假说：地球上的水是太阳风的杰作。太阳风即太阳刮起的风，但它不是流动的空气，而是一种微粒流或带电质子流。3.寻
18、求心灵的宁静，前提是首先要有一个心灵。在理论上，人人都有一个心灵，但事实上却不尽然。有一些人，他们永远被外界的力量左右着，永远生活在喧闹的外部世界里，未尝有真正的内心生活。寻求心灵的宁静，前提是首先要有一个心灵。在理论上，人人都有一个心灵，但事实上却不尽然。有一些人，他们永远被外界的力量左右着，永远生活在喧闹的外部世界里，未尝有真正的内心生活。4.对于这样的人，心灵的宁静就无从谈起。一个人唯有关注心灵，才会因为心灵被扰乱而不安，才会有寻求心灵宁静的需要。所以，具有过内心生活的禀赋，或者养成这样的习惯，这是最重要的。对于这样的人，心灵的宁静就无从谈起。一个人唯有关注心灵，才会因为心灵被扰乱而不安
19、，才会有寻求心灵宁静的需要。所以，具有过内心生活的禀赋，或者养成这样的习惯，这是最重要的。5.区别在于，注重内心生活的人善于把外部生活的收获变成心灵的财富，缺乏此种禀赋或习惯的人则往往会迷失在外部生活中，人整个儿是散的。外面的世界布满了纵横交错的路，每一条都通往不同的地点区别在于，注重内心生活的人善于把外部生活的收获变成心灵的财富，缺乏此种禀赋或习惯的人则往往会迷失在外部生活中，人整个儿是散的。外面的世界布满了纵横交错的路，每一条都通往不同的地点6.如果一个人有自己的心灵追求，又在世界上闯荡了一番，有了相当的人生阅历，那么，他就会逐渐认识到自己在这个世界上的位置。世界无限广阔，诱惑永无止境，然
20、而，属于每一个人的现实可能性终究是有限的。如果一个人有自己的心灵追求，又在世界上闯荡了一番，有了相当的人生阅历，那么，他就会逐渐认识到自己在这个世界上的位置。世界无限广阔，诱惑永无止境，然而，属于每一个人的现实可能性终究是有限的。7.一个人不论伟大还是平凡，只要他顺应自己的天性，找到了自己真正喜欢做的有意义的事，并且一心把它做得尽善尽美，他在这个世界上就有了牢不可破的家园。一个人不论伟大还是平凡，只要他顺应自己的天性，找到了自己真正喜欢做的有意义的事，并且一心把它做得尽善尽美，他在这个世界上就有了牢不可破的家园。8.于是，他不但会有足够的勇气去承受外界的压力，而且会以足够的清醒来面对形形色色的
21、机会的诱惑。我们当然没有理由怀疑，这样的一个人必能获得生活的充实和心灵的宁静。于是，他不但会有足够的勇气去承受外界的压力，而且会以足够的清醒来面对形形色色的机会的诱惑。我们当然没有理由怀疑，这样的一个人必能获得生活的充实和心灵的宁静。9.这这首词处处扣着首词处处扣着“壮词壮词”来写，开篇即言来写，开篇即言“醉里挑灯看剑醉里挑灯看剑”，可谓壮怀激烈。接着主要写战场上的情景：号角连营，分炙、奏乐、点兵，马快、弦鸣。这些情景再现，既是词人曾经驰骋沙场的回忆，也是他渴望回到战场的心声，可谓豪情万丈，可谓壮怀激烈。接着主要写战场上的情景：号角连营，分炙、奏乐、点兵，马快、弦鸣。这些情景再现，既是词人曾经驰骋沙场的回忆，也是他渴望回到战场的心声，可谓豪情万丈。10.词词的结尾，放言的结尾，放言“了却君王天下事，赢得生前身后名了却君王天下事，赢得生前身后名”，更是快人快语。最后一句，更是快人快语。最后一句“可怜白发生可怜白发生”，感叹，感叹“老之将至老之将至”，也暗指壮志难酬，这给，也暗指壮志难酬，这给“壮词壮词”更增加了慷慨悲凉的色彩。更增加了慷慨悲凉的色彩。
